Библиотека

ГУИОН предсказывает подъем рынка

Специалисты ГУИОН, проанализировав ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, пришли к выводу, что активность спроса и цены сделок продолжат свой рост. К началу 2004 года арендные ставки и стоимость нежилых объектов увеличатся в среднем еще на 15-20%. В секторе торговых площадей это будет особенно заметно.
Сотрудники Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) обобщили данные опроса риэлтерских фирм города, который был проведен в феврале 2003 года. Подобные исследования рынка ГУИОН предпринимает регулярно, начиная с ноября 1998-го.
В последнем — восьмом по счету — анкетировании участвовали 25 компаний, работающих с коммерческой недвижимостью.
В рамках этой работы ГУИОН не задается целью собрать сведения о реальных сделках и построить абсолютные ценовые диапазоны. Аналитики отслеживают основные параметры, характеризующие рыночную ситуацию (активность спроса и предложения, количество совершенных операций и др.), в относительных величинах.
В феврале 2003-го (время проведения опроса) из 100 сделок с нежилыми объектами 54 приходилось на аренду и 46 — на куплю-продажу.

Стабильность роста
За последний год положительная динамика спроса и цен наблюдалась во всех секторах рынка (табл. 1).

Например, на 23% увеличилось количество заявок на аренду торговых площадей и на 35% — на покупку. Средние арендные ставки поднялись на 21%, а цены купли-продажи магазинов — на 27%.
Спрос как на покупку, так и на аренду офисных площадей вырос на 15%; арендные ставки прибавили 9%, цены — 17%.
Потребность в аренде производственно-складских объектов увеличилась на 18%, а в покупке — на 31%. На 16% подросли арендные ставки и на 24% — цены.
Практически по всем секторам рынка (за исключением покупки офисов) спрос более высок, чем до дефолта 1998 года. Причем уровень активности покупателей торговых и производственно-складских помещений увеличился более чем в два раза (рис. 5).

Данные ГУИОН

Средние цены аренды магазинов уже превысили докризисный уровень на 25%. Ставки на офисные и производственно-складские площади пока не дотягивают до показателей весны 1998-го, составляя 78% и 79% соответственно (рис. 4).

В секторе купли-продажи проявляются похожие тенденции. Стоимость магазинов уже достигла 144% от докризисной планки. Расценки на производственно-складские объекты немного превышают показатели пятилетней давности (на 3%), а по офисным помещениям составляют всего 77% от докризисного уровня (рис. 6).

Данные ГУИОН

Специалисты ГУИОН, ссылаясь на мнение опрошенных экспертов, предрекают дальнейший рост цен на рынке нежилого фонда. К февралю 2004-го арендные ставки на магазины должны достичь 143% от докризисного уровня, а цены купли-продажи — 177%.
Стоимость производственно-складских объектов составит 114%, а арендные ставки на офисы подтянутся до планки 88% (табл. 2).

Обобщенные результаты экспертных интервью позволяют сделать следующие выводы о наиболее характерных тенденциях в разных секторах.
Дефицитная аренда
На рынке практически не предлагаются привлекательные в коммерческом отношении объекты. Это и диктует цены. Из-за дефицита помещений происходит активное освоение территорий, прилегающих к центрам влияния (спальных районов, улиц, расположенных рядом с основными магистралями).
Активный спрос на торговые помещения в центре города, в проходных местах определяет высокий уровень арендных ставок. Однако бурное строительство новых торговых площадей в течение 2003 года приведет к насыщению спроса и снижению цен в этом сегменте. Увеличилась потребность в магазинах площадью более 150 кв.м.
Активность предложения офисных помещений в целом опережает активность спроса, и это замедляет темпы роста цен. Спрос в основном сосредоточен на небольших и дешевых помещениях — площадью от 40 кв.м и ценой до $10/кв.м в месяц.
Высокий спрос на аренду производственно-складских помещений связан с нехваткой площадей, отвечающих современным требованиям. Арендаторы в основном ищут объекты свыше 1000 кв.м. Все бо€льший интерес вызывают предложения в ближайшем пригороде.
Выгодная собственность
Из-за высокой арендной платы покупка недвижимости становится более привлекательной по сравнению с арендой, что, в свою очередь, провоцирует дальнейшее увеличение цен купли-продажи.
Рост стоимости торговых помещений связан с наплывом покупателей из других регионов, в частности из Москвы.
В центре ощущается острый дефицит объектов. Интерес к земельным участкам, предназначенным для строительства торговых объектов в ближайшем пригороде (до 20 км) и даже в радиусе 100 км от Петербурга, будет увеличиваться.
Рынок офисных помещений относительно стабилен. Отмечается рост спроса на административные здания площадью до 1000 кв.м.
Спрос на покупку производственно-складских помещений и зданий, а также участки под промышленное строительство активизируется, в том числе — в Ленобласти. Особенно популярны объекты от 500 до 2000 кв.м.

Данные ГУИОН

Главное управление инвентаризации и оценки недвижимости Администрации Санкт-Петербурга, экспертно-аналитический отдел.