Москалёв А.И., «ИнвестОценка» (ООО), г. Воронеж
Воронеж. Обзор рынка торговой недвижимости за I квартал 2011 года
Основные
показатели
Основные
показатели рынка торговой недвижимости г. Воронежа в I квартале 2011 года
Совокупный объем
предложения качественных торговых площадей на конец I квартала 2011
года |
Общая площадь (GBA), кв.
м |
711
490 |
Арендопригодная торговая площадь
(GLA), кв. м |
370 422 |
Введено в
эксплуатацию в I квартале 2011 года |
Общая площадь (GBA), кв.
м |
- |
Арендопригодная торговая площадь
(GLA), кв. м |
- |
Планируется к
вводу в эксплуатацию до конца 2011 года |
|
Общая площадь (GBA), кв.
м |
34 370 |
Арендопригодная торговая площадь
(GLA), кв. м |
14 800 |
Средняя доля
вакантных площадей, % |
10 -
15% |
Успешные торговые объекты, % |
3 - 5% |
Проблемные торговые объекты, % |
>
30% |
Новые торговые объекты, % |
25 -
30% |
Средний уровень
ставок капитализации, % |
13 -
16% |
Средневзвешенная
арендная ставка на конец I квартала 2011 года (не включая эксплуатационные расходы и
НДС), руб./кв. м в мес. |
Помещения в составе торговых
центров и встроено-пристроенные помещения |
707 |
Помещения на основных торговых
коридорах (street retail) |
1 762 |
Средневзвешенная
цена продажи на конец I квартала 2011 года (не включая НДС), руб./кв. м |
Помещения в составе торговых
центров и встроено-пристроенные помещения |
52 806 |
Помещения на основных торговых
коридорах (street retail) |
165 099 |
Обеспеченность
жителей г. Воронежа качественными торговыми площадями на конец I квартала 2011
года, м2/1 000 жителей |
399 |
Источник: отдел исследований и аналитики компании
ИнвестОценка
Предложение
Динамика
предложения и строительства профессиональных торговых
объектов в г. Воронеже, GLA кв. м
Источник: отдел исследований и аналитики компании
ИнвестОценка
По сравнению с I кварталом 2010г., когда на рынок вышли 2 знаковых проекта – ТРЦ «МаксиМир» и
ТРК «Арена», в течение I квартала 2011г. в
Воронеже не было открыто ни одного профессионального торгового центра. Данный
факт обусловлен тем, что в течение I квартала 2010г. на рынок
вышли проекты, которые изначально были заявлены
еще на 2009 г., и открытие
которых было перенесено по тем или иным причинам. В то же
время все заявленные на 2010г. проекты были реализованы в течение
прошлого года (ТРЦ «Сити-парк «Град» и II очередь ТДК «Галерея Чижова»), и
переносить оказалось нечего. Это во многом
стало возможно благодаря позиции Центрально-Черноземного банка Сбербанка
России, который, по сути, являясь регулятором рынка недвижимости региона
(поскольку участвует в финансировании практически всех крупных девелоперских
проектов Черноземья), несмотря на кризис, продолжил финансирование
строительства ключевых торговых объектов.
В результате, предложение
качественных торговых площадей осталось на прежнем уровне и по состоянию на
начало апреля составило около 711 тыс. кв. м общей
площади (GBA), из них – около
370 тыс. кв. м - торговая
площадь (GLA). В
настоящее время в г. Воронеже действуют 16 профессиональных торговых объектов.
Профессиональные торговые объекты г. Воронежа, действующие по состоянию на
конец I квартала 2011
года
№ п/п |
Название объекта |
Масштаб |
Район |
Адрес |
Площадь, кв. м |
Год ввода |
Общая (GBA) |
Торговая (GLA) |
1. |
ТЦ
«Аксиома» |
Районный |
Коминтерновский |
ул.
Генерала Лизюкова, д.60 |
12 400 |
8 300 |
2005 |
2. |
ТЦ
«Петровский Пассаж» |
Окружной |
Центральный |
ул.
20-летия ВЛКСМ, д.54А |
14 500 |
6 380 |
2006 |
3. |
ТЦ
«Армада» |
Районный |
Советский |
ул.
Героев Сибиряков, д.65А |
15 600 |
9 600 |
2006 |
4. |
ТЦ
«Солнечный рай» |
Районный |
Ленинский |
ул.
20-летия Октября, д.90 |
15 400 |
11 100 |
2007 |
5. |
ТЦ
«Юго-Запад» |
Районный |
Советский |
пр-т
Патриотов, д.3А |
11 300 |
6 500 |
2007 |
6. |
ТРЦ
«Московский проспект» |
Региональный |
Коминтерновский |
Московский
пр-т, д.129/1 |
60 047 |
32 498 |
2007 |
7. |
ТЦ
«Поиск» |
Районный |
Центральный |
ул.
Средне-Московская, д.32Б |
12 000 |
8 000 |
2008 |
8. |
ТЦ
«Дружба» |
Районный |
Советский |
ул.
Домостроителей, д.24 |
22 843 |
13 424 |
2008 |
9. |
ТЦ
«Нефта-3 |
Районный |
Центральный |
ул.Свободы,
д.75 |
5 500 |
4 800 |
2008 |
10. |
ТЦ
«Европа» |
Районный |
Коминтерновский |
ул.
Маршала Жукова, д.15 |
14 700 |
10 000 |
2009 |
11. |
ТЦ
«Европа» |
Районный |
Ленинский |
ул.
Ворошилова, д.2 |
10 000 |
7 500 |
2009 |
12. |
ТДК
«Галерея Чижова», I очередь |
Региональный |
Ленинский |
ул.
Кольцовская, д.35 |
68 000 |
24 900 |
2009 |
13. |
ТРК
«Арена» |
Окружной |
Коминтерновский |
Б.Победы,
д.23Б |
65 000 |
45 800 |
2010 |
14. |
ТРЦ
«МаксиМир» |
Региональный |
Железнодорожный |
Ленинский
пр-т, д.174 |
109 000 |
60 000 |
2010 |
15. |
ТРЦ
«Сити-парк «Град» |
Супер-региональный |
Воронежская
область, Рамонский р-н |
3 км трассы
М4 «Дон», поселок Солнечный, ул. Парковая, д.3 |
209 200 |
97 400 |
2010 |
16. |
ТДК
«Галерея Чижова», II очередь |
Региональный |
Ленинский |
ул.
Кольцовская, д.35 |
66 000 |
24 220 |
2010 |
Источник:
отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка |
Структура
действующих торговых центров г. Воронежа по масштабу (по объему торговых
площадей), GLA кв. м
Источник: отдел исследований и аналитики компании
ИнвестОценка
По масштабу (по объему торговых
площадей) среди существующих на сегодняшний момент наиболее крупных торговых
объектов города преобладают региональные (38%) и районные (28%) торговые
центры. В регионе действует один торговый объект масштаба «суперрегиональный» -
ТРЦ «Сити-парк «Град», расположенный в Рамонском районе на 3 км трассы
М4 «Дон». Специализированные торговые центры (гипермаркеты мебели, DIY,
продуктов питания и товаров для дома, бытовой техники и электроники,
спортивных товаров) занимают чуть более четверти всех
торговых центров города.
Распределение
предложения торговых площадей в г. Воронеже в зависимости от размера торговых
центров, GLA %
Источник: отдел исследований и аналитики компании
ИнвестОценка
Лидерами с
точки зрения предложения качественной торговой недвижимости являются
Коминтерновский (35%) и Ленинский (25%) районы. Кроме того, в связи с открытием
в начале 2010 года ТРЦ «МаксиМир» к ним вплотную
подтянулся Железнодорожный район (22%). По-прежнему наименее обеспеченные
качественными торговыми площадями Советский и Центральный районы (лишь 11% и 7%
соответственно).
Распределение
предложения торговых площадей в профессиональных торговых центрах г. Воронежа
по районам, GLA %
Источник: отдел исследований и аналитики компании
ИнвестОценка
Дефицитным
с точки зрения предложения качественной торговой недвижимости в городе и,
соответственно, перспективным для застройки качественными торговыми объектами
остается Левобережный район, главным образом районы Шинного завода, заводов
ВАСО, СК и Рудгормаш, где сейчас наблюдается активное жилищное строительство.
Распределение предложения торговых площадей в торговых
центрах г. Воронежа по форматам, GLA %
Источник: отдел исследований и аналитики компании
ИнвестОценка
Среди
основных форматов, представленных в Воронеже, в основном
торгово-развлекательные центры/комплексы (ТРЦ и ТРК), «типовые» торговые центры
с продуктовым «якорем» (ТЦ), торгово-офисные центры (ТОЦ) и гипермаркеты (ГМ).
Наибольшую долю среди торговых объектов занимает формат торгово-развлекательных
центров/комплексов (52% или 237 918 кв. м GLA) и гипермаркетов (26% или 117 690 кв. м GLA).
В Воронеже представлены следующие форматы гипермаркетов:
- Cash&Carry (Линия-1, Линия-2, Метро, Ашан);
- DIY (Castorama, Твой Дом, Леруа Мерлен);
- FMCG (Вестер, Карусель, Перекресток, О’Кей);
- Furniture (Kika, Центральный дом мебели);
- Sports and Rest (Спортмастер, Декатлон);
- бытовая техника и электроника (Техносила, М.Видео, Эльдорадо, Media Markt, Saturn).
Среди них наибольшую долю занимает формат
DIY (35% или 46 000 кв. м GLA).
В
настоящее время на завершающей стадии строительства находится один профессиональный
торговый объект – многофункциональный комплекс «Атмосфера», расположенный
напротив Центрального рынка по адресу: ул. Фр. Энгельса, д.64А. Общая площадь
10-ти уровневого МФК (8 надземных и 2 подземных этажей) по проекту составляет 34 370 кв. м, в том числе арендопригодная торговая площадь 14 800 кв. м. Девелопером проекта является ООО «Стандарт», начавшим строительство объекта еще до
кризиса. Ввод в эксплуатацию намечен на III квартал 2011
года.
Высокий
интерес представляют также проекты, заявленные на 2012-2013гг.:
§ Весной 2011 года компания I’M Group
запускает строительство 2-й очереди ТЦ «Армада» в Советском районе, которая
будет представлять собой пятый этаж торгового центра общей площадью 10 тыс. кв.
метров, включая кинотеатр (2,5 тыс. кв. м), фитнес-центр и торговую галерею (6
тыс. кв. м). Строительство закончится в 2012 году. Общий объем инвестиций
оценивается в 12 млн. долларов. Компания I’M Group образована в
2010г. на базе "Строительной компании "ОТО", работающей в Москве
и Подмосковье, и воронежской компании "Талай".
§ В первом полугодии 2012 года шведский концерн IKEA намерен
сдать в эксплуатацию ТРЦ «Мега» площадью около 176 тыс. кв. м с объемом
инвестиций порядка $150 млн. Строительство ведется на земельном участке
площадью около 100 га в Новоусманском районе на выезде из г. Воронежа на трассе М4
«Дон».
§ Реконструкция здания старейшего воронежского универмага
«ЦУМ» на проспекте Революции, предусматривающая капремонт помещений и
возведение 4-х этажной пристройки площадью порядка 28 тыс. кв. м с фуд-кортом
и гостиницей на 180 номеров. Объем инвестиций декларируется на уровне $30 млн. На данный момент выполнено около 50%
работ. В частности, обновлен фасад здания, отремонтированы первый и второй
этажи, обустроен внутренний дворик (разбиты лужайки и установлены скамейки,
организована круглосуточная парковка на сорок автомобилей).
§ Петербургская сеть гипермаркетов «О'Кей» приобрела
земельный участок площадью около 3 га по адресу: Шишкова, вл.72 и намерена
возвести там свой второй в городе гипермаркет площадью не менее 10 тыс. кв. м.
Стоимость инвестиций оценивается в $7 млн. Площадка расположена рядом с крупным
жилым массивом, который впоследствии станет обеспечивать гипермаркет
потребительским потоком.
§ До конца 2012 года ожидается ввод в эксплуатацию
замороженных в настоящее время проектов строительства ТРЦ «КИТ» в пос. 1-го Мая
Советского района (GBA / GLA 26 900 кв. м / 21 300 кв. м) и ТЦ «Круиз» на ул. Ленина в Центральном районе города общей
площадью около 30 000 кв. м.
Обеспеченность
населения качественными торговыми площадями на конец I квартала
2011г. составила 399 кв. м на 1 000 жителей.
До
настоящего времени пороговый показатель насыщенности (500 кв. м на 1
000 жителей) преодолели пока лишь 11 городов -
Казань, Новосибирск, Самара, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург,
Челябинск, Нижний Новгород, Уфа, Ростов-на-Дону и Волгоград. С учетом ввода в
эксплуатацию заявленных торговых объектов в ближайшие два года к этому списку
присоединится и Воронеж.
Принимая
во внимание высокий показатель обеспеченности отдельных районов города
торговыми площадями (в первую очередь Ленинский, Железнодорожный и
Коминтерновский районы), дальнейшее их развитие, на наш взгляд, будет
происходить, главным образом, в направлении реконцепции и редевелопмента
устаревших и неэффективных объектов.
Кроме
того, неравномерность предложения и низкая обеспеченность ряда районов города
качественными торговыми площадями, ставит актуальной проблему строительства
районных торговых центров площадью не более 10 000 – 15 000 кв. м с профессиональной концепцией и хорошим местоположением, в первую очередь, в Левобережном
районе города, где наблюдается серьезный дефицит предложения
профессиональных торговых объектов.
Обеспеченность торговыми площадями районов г. Воронежа по
итогам I квартала 2011г., GLA кв. м на 1 000 жителей
Источник: отдел
исследований и аналитики компании ИнвестОценка
Спрос
Рост оборота розничной торговли и
покупательской активности населения, высокий показатель ввода новых торговых
объектов, уверенный темп восстановления рынка недвижимости от последствий
финансового кризиса, делают Воронеж инвестиционно привлекательным, как для
девелоперов, так и для крупных зарубежных и российских сетей, активная
экспансия которых на воронежский рынок, как ожидается, будет
продолжаться в течение всего 2011 года.
Распределение спроса
на торговые площади в профессиональных торговых центрах г.
Воронежа в I квартале 2011 года, GLA %
Источник: отдел исследований и аналитики компании
ИнвестОценка
В I квартале
основную долю спроса на качественные торговые площади традиционно формировали
ритейлеры продуктов питания, товаров для дома, одежды и
обуви, бытовой техники и электроники, мобильной связи. Удобство
месторасположения, высокая плотность населения в зоне охвата, отличная
транспортная доступность, интенсивный автомобильный и пешеходный трафик, единая
концепция, эффективная маркетинговая политика, узнаваемость, репутация,
влияющие, в конце концов, на посещаемость, остаются ключевыми параметрами
выбора торговых помещений в торговых центрах. Это вполне логично при желании
торговых сетей снизить риски и затраты при открытии своих магазинов.
Предпочтения, как арендаторов, так
и покупателей по сравнению с концом 2010г. практически не изменились. По данным компании ИнвестОценка, наиболее
привлекательными для аренды остаются помещения торговых галерей площадью от 50 кв. м до 250 кв. м и якорные площади от 1 000 кв. м в наиболее популярных профессиональных торговых
центрах города. Как показывает опыт ТРЦ «Сити-парк «Град», сетевые
ритейлеры также охотно арендуют площади в масштабных проектах, находящихся на
завершающей стадии строительства, успешность которых после открытия не вызывает
сомнений.
Среди
наиболее заметных открытий новых магазинов в торговых центрах г. Воронежа в I квартале
2011 года можно отметить:
§ В феврале петербургская торговая
сеть Edmins (производство перчаток и торговлей кожгалантереей) открыла второй
магазин в Воронеже площадью 40 кв. м в ТРЦ «Московский проспект» (Московский
пр-т, д.129/1). Инвестиции в открытие магазина по данным компании составили
40-50 тыс. долларов без учета стоимости товара. Первый магазин сети Edmins был
открыт осенью 2010 года в ТЦ «Сити-парк «Град» на 3 км трассы М4 «Дон» (Рамонский р-н, пос. Солнечный, ул. Парковая, д.3).
§ Аренда компанией Kika (входит в
ТОП-5 крупнейших мебельных ритейлеров в Европе) 13 500 кв. м в ТЦ «Сити-парк «Град» на 3 км трассы М4 «Дон» (Рамонский р-н, пос. Солнечный, ул.
Парковая, д.3). Ассортимент магазина насчитывает 30 000 наименований
мебели и товаров для дома. По данным компании, инвестиции в открытие составили
около 120 млн. руб. Магазин в
Воронеже стал пятым в сети ритейлера, открытым в России. Праздничное открытие магазина Kika состоялось 3 марта.
§ Первый в России магазин британской торговой марки одежды
Dorothy Perkins открылся
в Сити-Парке «Град». На данный момент, созданный более 90 лет назад
бренд Dorothy Perkins, является одной из крупнейших розничных сетей
с более чем 600 магазинами в Великобритании
и 90 магазинами по всему миру. Торжественное открытие магазина
проходило с 10 по 13 марта. Одежда Dorothy Perkins рассчитана
на представительниц прекрасного пола от 25 до 35 лет, которые
хотят выглядеть модно без особых трат. Открытие магазина в Воронеже
совпало с началом нового весенне-летнего сезона.
§ 22 марта состоялось открытие первого в Воронеже
магазина британских марок Topshop/Topman в Сити-Парке «Град». В новом
магазине представлен большой выбор женской и мужской одежды.
§ 28 марта сеть магазинов мужской и женской одежды
Zolla открыла дисконт-магазин в ТЦ «Армада» (Советский район, ул.
Героев Сибиряков, д.65А). Площадь магазина составляет 430
кв.м. Арендный договор заключен на пять лет.
§ 31 марта на втором этаже Сити-парка «Град»
открылся мультиплекс Star&Mlad. Это
ультрасовременный 9-ти зальный кинотеатр, рассчитанный на 1 686 мест
и оборудованный по последнему слову техники. Все залы оснащены
новейшими кинопроекторами, 7 из которых цифровые с возможностью
демонстрации фильмов в формате 3D.
§ В апреле ожидается открытие шестого по счету в
городе магазина одежного ритейлера OSTIN площадью
около 200 кв. м в ТЦ «Армада».
Выход на воронежский рынок все
новых зарубежных и российских торговых операторов создает уверенность в том,
что снижение спроса на качественные торговые площади в ближайшее время не
предвидится.
В I квартале
2011 года средний уровень вакантных площадей в профессиональных торговых
центрах г. Воронежа оставался на уровне 10-15%, что соответствует показателю
конца 2010 года.
При этом в зависимости от конкретного торгового
центра этот показатель может варьироваться.
В результате роста спроса на качественные помещения
в наиболее популярных торговых центрах, заполняемость здесь приблизилась к 100%.
У большинства топовых торговых объектов ведутся листы
ожидания из потенциальных арендаторов.
Торговые центры, открытие которых состоялось в 2010
году, вышли на рынок с максимальной заполняемостью, что объясняется их
привлекательным местоположением, масштабностью и удачной концепцией. В
среднем по рынку доля свободных площадей в новых торговых объектах составляет
до 25-30%. По данным аналитиков компании
ИнвестОценка, до конца 2011
года ожидается дальнейшее заполнение новых торговых центров
зарубежными и российскими торговыми операторами и снижение уровня вакантных
площадей до 15-20%.
Низколиквидные торговые центры с неудачным
расположением, непродуманной концепцией, невнятной маркетинговой политикой,
проблемой с парковочными местами, в результате продолжающегося оттока
арендаторов до сих пор испытывают трудности с заполняемостью. Доля
вакантных площадей в них может составлять 30% арендопригодной площади и более. Снижение
вакантности в таких объектах маловероятно даже после поглощения более
качественного предложения. Спасти их и дать пульс дальнейшему развитию, на наш
взгляд, сможет только грамотная реконцепция или редевелопмент.
В I квартале
2011 года арендные ставки в торговых центрах г. Воронежа не претерпели
значительных изменений и по сравнению с концом 2010 года
практически не изменились. Диапазоны арендных ставок на
начало апреля составили:
§ для якорных арендаторов - от 200 до 500 руб./кв. м в
мес.;
§ для операторов торговой галереи - от 700 до 4 500 руб./кв.
м в мес.;
§ для развлекательной зоны и фудкорта от 150 до 450
руб./кв. м в мес.
В наиболее популярных торговых центрах с листом
ожидания максимальные ставки аренды могут достигать 5 000 руб./кв. м в
мес. и выше.
Рынок четко дифференцировал
торговые объекты города на успешные, востребованные среди арендаторов,
и менее успешные, в которых арендные ставки могут быть на 30-50% ниже
среднерыночных.
Величина арендной ставки
по-прежнему зависит от формата и специализации арендатора, арендуемой площади,
а также удобства расположения торгового помещения в торговой галерее по
отношению к основным покупательским потокам.
Коммерческие условия
в профессиональных торговых центрах в зависимости от формата арендатора в I квартале 2011 года
Формат арендатора |
Якорный |
Торговая галерея |
Развлекательная зона и фуд-корт |
Специализация |
гипермаркеты
и супермаркеты продуктов питания, DIY,
бытовой техники и электроники, одежды и обуви, спортивных товаров, товаров
для детей |
магазины
одежды и обуви, мобильных телефонов и аксессуаров, подарков, красоты и
здоровья |
кинотеатр, аттракционы,
боулинг, бильярд, фитнес-центр, food-court |
Арендуемая
площадь, кв. м |
> 1
000 |
< 1
000 |
<
500 |
Диапазон
арендных ставок (без учета НДС и эксплуатационных расходов), руб./кв. м/мес. |
200 –
500 |
700 – 4
500 |
150 –
450 |
Диапазон
эксплуатационных расходов, руб./кв. м/мес. |
50 – 70 |
200 –
300 |
30 – 60 |
Источник:
отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка
Что касается условий аренды, то в
настоящее время на рынке превалирует система выплат арендных платежей,
основанная на фиксированной части. Для ритейлеров широко распространена
смешанная схема, основанная на фиксированной части и проценте с оборота.
На фоне уверенного восстановления
рынка торговой недвижимости г. Воронежа и роста спроса на качественные торговые
помещения, практически полностью исчезли различные льготы для
арендаторов, такие, как отделка за счет собственника, арендные каникулы,
включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей,
широко распространенные во время кризиса.
Коммерческие условия
в зависимости от типа торгового помещения в I квартале 2011 года
Тип помещения |
Встроенно-пристроенные помещения |
Отдельно стоящие торговые объекты |
|
|
Диапазон
арендных ставок (без учета НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных
платежей), руб./кв. м/мес. |
500 – 4
000 |
650 – 4
500 |
|
Диапазон
цен продажи (без учета НДС), руб./кв. м |
45 000
– 90 000 |
35 000
– 85 000 |
|
Источник:
отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка
Цены продажи торговых площадей
сильно разнятся в зависимости от престижности местоположения и условий продажи.
Небольшие помещения (до 300 кв. м) в торговых центрах продаются достаточно
редко и свидетельствуют, скорее всего, о несостоятельности объекта и отсутствии
единой концепции. Основная доля предложений продажи
приходится на встроено-пристроенные торговые помещения, которые продолжают
оказывать существенное влияние на величину среднерыночной цены.
Средневзвешенные
ставки аренды по торговым объектам в зависимости от престижности местоположения в I квартале 2011 года (без учета НДС, эксплуатационных расходов и
коммунальных платежей)
Местоположение |
Количество |
Ежемесячная арендная плата, руб. |
Общая площадь, кв. м |
Средняя площадь, кв. м |
Средневзвешенная арендная ставка,
руб./кв. м/мес. |
Центр |
9 |
1 029 580 |
1 105 |
123 |
932 |
Основные транспортные магистрали |
20 |
2 949 120 |
4 203 |
210 |
702 |
Спальные районы |
14 |
1 123 590 |
1 912 |
137 |
588 |
Прочие районы |
- |
- |
- |
- |
- |
Итого |
43 |
5 102 290 |
7 220 |
- |
- |
В среднем по городу |
- |
- |
- |
168 |
707 |
Источник:
отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка
Средневзвешенные цены
продажи торговых объектов в зависимости от престижности местоположения в I квартале 2011 года (без учета НДС)
Местоположение |
Количество |
Общая стоимость, руб. |
Общая площадь, кв. м |
Средняя площадь, кв. м |
Средневзвешенная цена, руб./кв. м |
Центр |
19 |
309 018 000 |
4 282 |
225 |
72 168 |
Основные транспортные магистрали |
19 |
776 530 000 |
14 066 |
740 |
55 206 |
Спальные районы |
50 |
1 258 966 000 |
25 797 |
516 |
48 803 |
Прочие районы |
6 |
41 948 000 |
1 048 |
175 |
40 011 |
Итого |
94 |
2 386 462 000 |
45 193 |
- |
- |
В среднем по городу |
- |
- |
- |
481 |
52 806 |
Источник:
отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка
До
конца года прогнозируется сохранение сложившихся тенденций. В связи с
необходимостью заполнения введенных еще в 2010 году торговых объектов, арендные
ставки в 2011 году расти практически не будут. Небольшой поступательный
рост арендных ставок (в пределах 5-10%), возможно, будет
наблюдаться лишь в наиболее успешных торговых центрах.
Несмотря на предпочтение
отечественных и иностранных сетевых компаний помещениям в профессиональных
торговых центрах, популярность объектов street-retail сохраняется.
Диапазон арендных
ставок на помещения street-retail в основных торговых коридорах г. Воронежа в I квартале 2011 года,
руб./кв. м/мес.
Источник: отдел исследований и аналитики компании
ИнвестОценка
В I квартале
2011 года продолжился поступательный рост арендных ставок на помещения в
основных торговых коридорах города, что объясняется дальнейшей
активизацией спроса на фоне дефицита качественного предложения. Наиболее
востребованными по-прежнему остаются небольшие по площади торговые помещения на
основных проездных и проходных улицах, в первую очередь: проспект Революции,
ул. Плехановская, ул. Кольцовская, ул. Кирова, ул. Пушкинская, Ленинский
проспект, ул. Димитрова.
Структура помещений street-retail по использованию
(назначению) площадей в I квартале 2011 года,
%
Источник: отдел исследований и аналитики компании
ИнвестОценка
Наиболее
высокие арендные ставки традиционно запрашиваются на объекты стрит-ритейла по
улице Плехановской и на проспекте Революции (на участке между
улицами Мира и Плехановской).
В
течение I квартала 2011 года
средний уровень вакантных площадей на основных торговых коридорах г. Воронежа
продолжил снижение и на начало апреля составил порядка 5-7%. При этом в
наиболее топовых местах этот показатель близок к нулю. Снижение доли
вакантных площадей привело к пересмотру договоров в ряде объектов стрит-ритейла
в сторону увеличения арендных ставок и, как следствие, к ротации арендаторов.
Основная доля помещений
стрит-ритейла г. Воронежа (62%) используется для размещения офисов продаж
(банки, страховые и инвестиционные компании, турагентства) и торговли
непродовольственными товарами, 21% и 17% делят помещения для торговли
продовольственными товарами и предприятия общественного питания соответственно.
По результатам
проведенного аналитиками компании
ИнвестОценка мониторинга текущих предложений объектов
стрит-ритейла г. Воронежа, в I квартале
2011 года средневзвешенная арендная ставка на помещения в основных
торговых коридорах города составила 1 762 руб./кв. м в мес. (без учета
НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей).
Средневзвешенные
ставки аренды на помещения street-retail в I квартале 2011 года (без учета НДС, эксплуатационных расходов и
коммунальных платежей)
Местоположение |
Количество |
Ежемесячная арендная плата, руб. |
Общая площадь, кв. м |
Средняя площадь, кв. м |
Средневзвешенная арендная ставка,
руб./кв. м/мес. |
Основные торговые коридоры |
21 |
6 809 650 |
3 864 |
184 |
1 762 |
Источник:
отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка
Средневзвешенная цена продажи помещений в основных
торговых коридорах города составила 165 099 руб./кв. м (без учета
НДС). Максимальная цена продажи объектов стрит-ритейла
с удачным местоположением и высокой проходимостью может достигать
300 000 руб. за 1 кв. м. При этом количество сделок купли-продажи в данном
сегменте рынка торговой недвижимости остается достаточно низким. Поскольку
большинство помещений, предлагаемых на продажу, экспонируются со сроками
окупаемости от 10 лет, а потенциальные инвесторы не готовы покупать помещения с
окупаемостью более 7-8 лет. В результате собственники, как
правило, редко продают такие помещения и продолжают сдавать их в аренду.
Средневзвешенные цены
продажи помещений street-retail в I квартале 2011 года (без учета НДС)
Местоположение |
Количество |
Общая стоимость, руб. |
Общая площадь, кв. м |
Средняя площадь, кв. м |
Средневзвешенная цена, руб./кв. м |
Основные торговые коридоры |
30 |
776 130 000 |
4 701 |
157 |
165 099 |
Источник:
отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка
До конца 2011 года при сложившемся
соотношении активного спроса и дефиците качественного предложения рост ставок
аренды на объекты стрит-ритейла продолжится и за год может составить порядка
10-15%.
В I квартале
2011 года средний уровень ставок капитализации для качественных торговых
объектов г. Воронежа по сравнению с концом 2010 года существенных колебаний не
претерпел и по состоянию на начало апреля находится в диапазоне 13%-16%.
На фоне
ожидаемого роста инвестиций в торговую недвижимость воронежского региона, в
течение 2011 года ставки капитализации будут снижаться невысокими темпами,
достигнув уровня 12%-14% к концу года.
Среди крупнейших
сделок, заключенных на рынке торговой недвижимости г. Воронежа в I квартале
2011г., следует отметить:
§ аренду компанией Kika (входит в
ТОП-5 крупнейших мебельных ритейлеров в Европе) 13 500 кв. м в ТЦ «Сити-парк «Град» на 3 км трассы М4 «Дон» (Рамонский р-н, пос. Солнечный, ул.
Парковая, д.3). Ассортимент магазина насчитывает 30 000 наименований
мебели и товаров для дома. По данным компании, инвестиции в открытие составили
около 120 млн. руб. Магазин в
Воронеже стал пятым в сети ритейлера. Праздничное открытие магазина Kika состоялось 3 марта.
§ продажу недостроенного торгового центра
«Кит», расположенного в Советском районе г. Воронежа, в поселке 1 Мая на трассе
«Воронеж-Курск» (ул. Первомайская, д.2Б). Степень готовности 2-х этажного
торгового центра общей площадью 13 670 кв. м составляет порядка 65%. Недострой продавался с торгов в рамках внешнего управления компании-застройщика ОАО
«Кит-Кэпитал» (г. Екатеринбург). Победителем торгов стало ООО «Ворон»,
зарегистрированное в Верхней Пышме, которое, по информации предоставленной
внешним управляющим ОАО «Кит-Кэпитал», предложило за объект 211,4 млн. руб.
Необходимо отметить, что еще летом 2010 года недостроенный ТЦ выставлялся на
аукцион за 785 млн. руб., который был признан несостоявшимся по причине
отсутствия заявок.
§ Из-за долгов ООО «Дом
торговли № 1 «Эра-2» («дочка» РТМ) не сможет
реконструировать помещение универмага на Московском проспекте. Как стало
известно, Арбитражный суд Воронежской области обратил взыскание на
принадлежащее ООО «Дом торговли № 1 «Эра-2» («дочка» РТМ) имущество в пользу
банка «Союз». Эта компания участвует в процессе как третье лицо (владеет
нежилым помещением общей площадью 1 152 кв. м по адресу Московский проспект, д.5). Взыскание обращено в связи с образовавшимся долгом РТМ перед банком «Союз» в
размере 180 млн. рублей (включая штрафы и пени). По решению суда для покрытия
долга объект должен быть продан на открытых торгах. Начальная продажная цена
установлена на уровне 53,6 млн. руб.
§ Воронежское территориальное управление Росимущества
обратилось в областной арбитраж с иском к ЗАО «Висант-Торг» (управляет по
франшизе сетью магазинов «Пятерочка») о сносе за свой счет здания по ул.
Хользунова, 48А, где в настоящее время расположен магазин «Пятерочка». Согласно
документам суда, Росимущество заявляет, что здание общей площадью 3,573 тыс.
кв. м является самовольной постройкой. ЗАО «Висант-Торг» с требованиями
Росимущества не согласно.
§ Владислав Курносов продает 26% акций ОАО
«ЦУМ-Воронеж» (владеет 4-х этажным зданием универмага на
проспекте Революции общей площадью 8
тыс. кв. м) мажоритарному владельцу сети компьютерных магазинов
«Рет» Владимиру Колыхалину и его партнеру Дмитрию Лапыгину. В результате
сделки, которая оценивается в 150 млн. рублей, у Курносова остается 41% акций.
Известно, что 60 млн. рублей пойдут на погашение кредита перед
Центрально-Черноземным банком Сбербанка России. В настоящее время ведется
реконструкция универмага, предусматривающая капремонт помещений. Владельцы ЦУМа
также планируют возвести во внутреннем дворе пристройку площадью порядка 28
тыс. кв. м. Объем вложений в реконструкцию ЦУМа декларировался на уровне $30
млн.
§ 21 супермаркет BIOP в Москве, Туле, Дмитрове,
Дзержинске и Воронеже, принадлежащие немецкой группе компаний Rewe, будет
переименован в Billa. Как известно, с появлением в России в 2009 году Rewe
открывала свои магазины под маркой BIOP, в связи с тем, что право на ее марку
Billa было закреплено за ООО «Билла Раша ГмбХ», совместным предприятием Rewe и
холдинга «Марта». Деятельность этого совместного предприятия не удовлетворяла
Rewe, поэтому компания стала самостоятельно развивать свой бизнес в России. В
июне 2010 года Rewe выкупила 25-процентную долю «Марты» в «Билла Раша ГмбХ».
Сейчас сеть Billa с учетом переименованных супермаркетов насчитывает 68
магазинов. Ассортимент супермаркетов Billa насчитывает 12 000 наименований
продуктов питания и непродовольственных товаров первой необходимости. Под
собственной торговой маркой Clever компания предлагает продукцию эконом-класса.
В Воронеже супермаркеты Billa расположены в ТЦ «Армада» на ул. Героев
Сибиряков, в ТРК «Арена» на бул. Победы, а также на Московском проспекте (на
пересечении с проспектом Труда).
§ В апреле в Центрально-Черноземном регионе стартует ребрендинг магазинов сети «Копейка» в сеть «Пятерочка», которую X5 Retail
Group, крупнейшая в России розничная торговая сеть, приобрела в конце 2010
года.
Выводы
и прогнозы
§ После рекордного объема ввода новых торговых объектов в
2010 году (227 420 кв. м GLA), в 2011
году будет введено в эксплуатацию только 15 000 кв. м качественных торговых площадей в составе МФК «Атмосфера» (район Центрального
рынка), строительство которого было начато еще до кризиса. На 2012-2013гг.
намечен ввод порядка 250 000 кв. м качественной торговой недвижимости.
§ Основной спрос на качественные торговые площади
традиционно формируется со стороны сетевых ритейлеров продуктов питания, товаров для
дома, одежды и обуви, бытовой техники и электроники, мобильной
связи. Удобство
месторасположения, высокая плотность населения в зоне охвата, отличная
транспортная доступность, интенсивный автомобильный и пешеходный
трафик, единая концепция, эффективная маркетинговая политика,
узнаваемость, репутация, влияющие, в конце концов, на посещаемость, остаются
ключевыми параметрами выбора помещений в торговых центрах.
§ Средний уровень вакантных площадей в профессиональных
торговых центрах г. Воронежа остается на уровне 10-15%. В наиболее
популярных торговых центрах заполняемость приблизилась к 100%, ведутся листы
ожидания из потенциальных арендаторов.
§ По оценкам аналитиков компании ИнвестОценка, спрос на торговую недвижимость на
ближайший год исчерпан вследствие открытия четырех крупных проектов в 2010 году
общей арендопригодной площадью 227 420 кв. м. Совокупное предложение торговой недвижимости практически полностью удовлетворяет текущим потребностям города. По
соотношению качественных торговых площадей на душу населения (399 кв. м GLA на 1 000 жителей) Воронеж практически
приблизился к европейским стандартам.
§ Принимая во внимание, высокий показатель
обеспеченности отдельных районов города торговыми площадями (в первую очередь
Ленинский, Железнодорожный и Коминтерновский районы), дальнейшее их развитие,
на наш взгляд, целесообразно проводить, главным образом, в направлении
реконцепции и редевелопмента устаревших и неэффективных объектов. Кроме того,
неравномерность предложения и низкая обеспеченность ряда районов города
качественными торговыми площадями, ставит актуальной проблему строительства
районных торговых центров шаговой доступности площадью не более 10 000 – 15 000 кв. м с профессиональной концепцией и хорошим местоположением, в первую очередь, в
Левобережном районе города, где наблюдается серьезный дефицит предложения
профессиональных торговых объектов.
§ Несмотря на повышение активности со стороны зарубежных
и российских торговых сетей, текущий уровень вакантных площадей удержит рост
арендных ставок на качественные торговые помещения в профессиональных торговых
центрах г. Воронежа в течение 2011 года в пределах 5-7%.
Более существенный рост арендных ставок возможен лишь на помещения в наиболее
популярных торговых центрах с высоким показателем заполняемости и листом
ожидания.
§ Следует ожидать усиления ротации арендаторов и
дифференциации арендных ставок между удачными и слабыми проектами, разрыв между
которыми все более усугубляется, причем в сторону снижения арендных ставок у
последних. Если в условиях ненасыщенного рынка широко была распространена
практика косметического ремонта и реконструкции торговых центров, что позволяло
повысить их доходность, то в текущих условиях конкурентного рынка без
проведения соответствующей реконцепции данная практика не будет столь успешной,
поскольку современный торговый центр – это место, создающее удобство и
благоприятную атмосферу для покупок и отдыха.
§ Несмотря на предпочтение отечественных и иностранных
сетевых компаний помещениям в профессиональных торговых центрах, популярность
объектов street-retail сохраняется. В I квартале
2011 года продолжился поступательный рост арендных ставок на помещения в
основных торговых коридорах города, что объясняется дальнейшей
активизацией спроса на фоне дефицита качественного предложения.
___________________________________________________________________________________
Методика
исследования
Информация для данного обзора получена из специализированных
и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости города
Воронежа. Среди источников: электронные базы недвижимости, печатные и
электронные СМИ, базы данных риэлтерских агентств г. Воронежа.
Расчеты выполнены в соответствии с методикой Главного аналитика Российской
Гильдии Риэлторов Г. М Стерника.
Обзор подготовлен отделом исследований
и аналитики инвестиционно-консалтинговой компании «ИнвестОценка» (ООО), г.
Воронеж.
Исполнитель:
Москалёв А.И.
Моб. +7 (915) 103-99-02.
