Сергей Бобашев (САРН), Филипп Урбан, Владимир Николаев

Рынок жилья в Петербурге в 2000 году.

Прогноз на первую половину 2001 года

До и после лета

В первом полугодии 2000 года плавное и параллельное изменение ценовых индексов в разных сегментах квартирного рынка могло натолкнуть на преждевременные выводы о его стабилизации. Цены зависели, прежде всего, от макроэкономических и сезонных факторов: предновогодний ажиотаж, осеннее оживление, “мертвый сезон” летних отпусков... События лета-осени показали, что петербургский квартирный рынок не столь однороден и стабилен.

Во втором полугодии недвижимость Петербурга стабильно росла в цене. Дорожали все категории жилья – от хрущевок до многокомнатных квартир в домах старого фонда. Как показывает анализ предложений в “Бюллетене Недвижимости”, начиная с июля прошлого года, показатель удельной стоимости квадратного метра петербургского жилья увеличивался, и довольно заметно - примерно на 1% в месяц. Такой рост цен свидетельствует скорее об инфляции и о том, что в течение валютно-стабильного лета петербуржцы имели возможность накопить денег, чтобы делать более дорогие покупки.

Главная выявленная нами особенность второго полугодия - в том, что наибольшее подорожание происходило в сегментах самого “демократичного” жилья. Это говорит отнюдь не о росте благосостояния петербуржцев, а об остроте жилищной проблемы.

Аренда, как модель “большого” рынка

Самое интересное событие прошлого года, выявившее многие интересные тенденции на петербургском квартирном рынке, – произошло в секторе жилой аренды. В августе, как и обычно, в связи с наплывом студентов и приезжих из других регионов, на каждое предложение “сдам” в агентствах приходилось до десятка заявок “сниму”. В результате, арендные ставки самых дешевых квартир взлетели почти в два раза. Собственно говоря, подобные события происходили каждую осень, но обычно к декабрю спрос и предложение уравнивались и цены, указываемые в предложениях аренды, опускались до прежнего уровня. Нынешней осенью ничего подобного не случилось: многократно возросший спрос так и остался не удовлетворенным. Сегодня за $100-120 в месяц, можно снять лишь непрезентабельную “единичку” с останками, мебели в хрущевке, в то время, как год назад за такое жилье давали не более $60. Но даже располагая заветной суммой, потенциальному арендатору нелегко найти приемлемую квартиру или комнату. Предложений очень мало, а желающих снять – в избытке (см. Рис 1).

Рис 1. Динамика изменения спроса и предложения на рынке жилой аренды.
(за единицу принята величина спроса на квартиры в апреле 2000 года)

Показательно, что столь радикальное подорожание произошло за счет роста нижней ценовой границы: арендная плата для апартаментов с претензией на повышенный уровень удобств практически не увеличилась (см. Рис 2). График показывает, что с каждым месяцем “ценовой провал” между сегментами рядового и комфортабельного жилья становится все меньше. Что касается аренды такого “минимально” жилья, как комнаты, то здесь ставки за последний год выросли почти в три раза. Если в начале прошлого года об аренде комнаты у бабушки-пенсионерки можно было договориться за 500-600 рублей в месяц, то октябрь ознаменовался появлением в спектре предложений комнат за $60-80. Анализ предложений в еженедельнике “Сдам-Сниму” выявил и еще одну интересную тенденцию. Для того чтобы оправдать повышение цен на комнаты, пенсионеры – арендодатели начинают предлагать своим квартирантам и дополнительные “пансионные” услуги – питание, уборку, помощь в уходе за детьми и т.п.

Рис 2 Доля предложения однокомнатных квартир в различных ценовых диапазонах

Неудовлетворенная потребность потомственных жителей нашего города и приезжих в крыше над головой привела к появлению класса “профессиональных квартировладельцев” - тех, кто рассматривает сдачу жилья, а как стабильный источник дохода. Именно поэтому в спектре предложений появляется все больше вариантов типа “сдам двухкомнатную квартиру в хрущевке с мягкой мебелью, стиральной машиной, кухонным гарнитуром, аудио- и видеотехникой”. Качественный ремонт и приличная обстановка может поднять реальную рентную стоимость рядовой квартиры до $ 200 – 400 в месяц. И эта сумма вовсе не кажется сегодняшним квартирантам астрономической: те, “молодые и энергичные”, кто выкладывает за снимаемую квартиру такие деньги, обычно ездят на не самых дешевых автомобилях, а значит, теоретически могли бы участвовать в ипотечных программах со “входным билетом” в размере 20-30% от стоимости будущего жилья. Однако неуверенность в завтрашнем дне и высокие процентные ставки обрекают их быть квартирантами.

Нетрудно подсчитать, что при таком раскладе квартира, стоимостью в $15000 может окупиться за 4-5 лет, и покупка жилья для последующей сдачи их в аренду может превратиться во вполне осмысленный вид бизнеса. Таким образом, рынок аренды жилья в ушедшем году вышел на другой качественный уровень.

Мы не случайно начали свой годовой обзор с событий в секторе жилой аренды: на самом деле, это модель “большого” рынка, показывающая, какое жилье в данный момент наиболее востребовано рынком. Есть еще один рычаг воздействия одного рынка на другой: не найдя достойных предложений на предмет аренды, иногородние студенты могут снова обратиться к родительским кошелькам, а мелкие предприниматели – к помощи земляков. Не состоявшийся арендатор – это в ближайшей перспективе покупатель, причем ориентированный на самое дешевое минимальное жилье – комнаты и “плохие” однокомнатные квартиры.

Комнаты: чем хуже, тем ликвиднее

Предположив, что события в сфере жилой аренды отразятся на ценах комнат и однокомнатных квартир, мы в первую очередь обращали внимание на эти сегменты рынка. График, составленный на основании анализа цен предложения в “Бюллетене недвижимости”, показывает, что за несколько месяцев, прошедших с момента летних каникул-2000, рынок комнат в коммуналках тоже качнулся: они заметно поднялись в цене. И хоть не в два-три раза, как арендные ставки, а всего на 10%, но и такое повышение уже симптоматично. Для сравнения: квадратный метр жилья в среднестатистической отдельной квартире подорожал за этот период на 5% (за отправную точку “1” рис 3 принята средняя цена квадратного метра единицы жилья на 1 октября 1999 года).

Рис 3 Соотношение ценовых индексов квартир и комнат (в единицах октября 1999 года)

Заметное увеличение средней цены предложения комнат, пришедшееся на первую половину сентября (см. Рис 4) по всей видимости, было спровоцировано ожиданиями продавцов в связи с началом учебного года и возможным увеличением спроса на жилье в Питере со стороны студентов. Здесь также можно усмотреть прямые параллели с событиями на рынке аренды – именно в тот момент драматические события на нем тоже достигли пика.

Рис 4 Доля предложения комнат в различных ценовых диапазонах

Нижняя ценовая граница тоже смещается. Повышение минимальной цены комнат в каталоге “БН” в значительной степени происходит за счет уменьшения числа самых дешевых объектов. Если в послекризисном 1999 году в каталогах иногда попадались варианты, дешевле $3000, то в прошлом – таковых уже практически не стало. Количество вариантов с ценами до $3500 исчисляется единицами – и то, скорее всего, за такими ценами скрываются объекты с набором очевидных проблем (плохое состояние дома и коммуникаций, перенаселенная квартира, отсутствие элементарных удобств, низкий первый этаж или последний без лифта и с протекающей крышей…). По всей видимости, три с половиной тысячи долларов – минимальная цена приобретаемой через агентство недвижимости собственной крыши над головой в Петербурге. Конечно, у всех на слуху варианты и более выгодных покупок, но скорее это исключения: через риэлтеров такие сделки не отслеживаются.

В течение всего прошлого года, и особенно во втором полугодии, уменьшалось количество выставляемых на продажу комнат в ценовом диапазоне $3500-5000 (в июле их было 32% от числа всех предложений о продаже комнат в “БН”, в декабре – 22.5%). Число предложений с ценами от $5 до 7 тыс. (именно в этих ценовых пределах находится большинство выставленных на продажу объектов) за этот же период увеличилось с 49.2 до 53.4%. Изменение незначительное, однако именно в этой ценовой нише сегодня пребывают “просто комнаты”: то есть, без очевидных дефектов и перспектив блистательного расселения, но зато со всеми стандартными удобствами, присущими коммунальному жилью. Цена выше $8.5 тысяч – это обычно намек на то, что покупателю предлагается без пяти минут отдельная квартира: единственный сосед при условии покупки ему альтернативной жилплощади и небольшой доплаты готов переехать.

По мнению риэлтеров, подавляющее большинство покупателей самых дешевых петербургских комнат – приезжие: иногородние студенты, эмигранты из “горячих точек”, экономически неблагополучных регионов, мелкие предприниматели из республик бывшего Союза. Именно их активность стимулирует желающих продать излишки жилплощади поднимать минимальные цены, и изымает из рыночного оборота самые ходовые варианты.

Комнаты получше чаще приобретают для расселения коммунальных квартир (в большинстве случаев клиент, инициирующий расселение, должен предлагать обитателям коммуналки жилье с равноценными или лучшими характеристиками). Таким образом, для приобретения альтернативного жилья с каждым месяцем требуется все больше денег.

Квартирные сегменты: большие и маленькие.

Обозначенный нами специфический спрос на “минимальное” жилье привел к тому, что квартирный рынок Петербурга условно разделился на два больших сегмента с разными закономерностями ценообразования: однокомнатные квартиры, и все остальное жилье.

Отмеченное экспертами нами увеличение цен на самые дешевые варианты отдельного жилья (однокомнатная квартира в хрущевке или “корабле” на окраине Красносельского района – Рис 5) лучше всего иллюстрирует остроту квартирного вопроса. Граждане стремятся решить его любой ценой, и даже квартиры в домах с сомнительными потребительскими качествами остаются востребованными.

Рис 5 Динамика изменения ценовых индексов для квартир с разным количеством комнат

Приличных однокомнатных квартир (сталинские дома, кирпичные дома 528-й серии, “новая” панель) в спектре предложений риэлтерских фирм не так много (см. Рис 6 и 7). Интерес к ним со стороны покупателей был всегда, но к осени спрос еще больше вырос. И те, кто откладывал приобретение жилья в течение валютно-стабильного лета, получили возможность подкопить денег и теперь готовы рассматривать более интересные варианты.

Однокомнатные квартиры: доля предложения, удельная цена

Рис 6

Тип дома	Доля 1ккв	Уд.Цена
Кирпич	29.3%	388.7
Новая панель	23.9%	370.2
Сталинские	2.5%	435.4
Старая панель	25.6%	374.7
Старый Фонд	3.9%	389.0
Старый Фонд КР	5.7%	419.0
Всего	15.9%	383.1

Рис 7

Район	Доля 1ккв	Уд.Цена
Адмиралтейский	5.6%	366.9
Василеостровский	10.0%	432.2
Выборгский	19.3%	392.0
Калининский	28.4%	377.2
Кировский	16.9%	381.4
Красногвардейский	18.8%	367.0
Красносельский	29.2%	349.5
Московский	16.8%	399.9
Невский	19.5%	367.2
Петроградский	4.2%	438.8
Приморский	25.0%	367.6
Фрунзенский	22.7%	380.1
Центральный	4.3%	434.8
Всего	15.9%	383.1

Однако вместе с возможностями покупателей растут и требования продавцов. А потому соответствующая кривая (однокомнатные квартиры) на рис 5 взлетает все выше и выше.

Рост цен на однокомнатные квартиры и (в первую очередь!) на комнаты должен инициировать подорожание в других сегментах квартирного рынка. Таким образом, в комнатном сегменте и в дефиците “минимального” по уровню удобств жилья скрыт заряд, который может подорвать стабилизацию цен на петербургском квартирном рынке.

Многокомнатные квартиры в Петербурге тоже дорожают, но в меньшей степени, нежели другие типы жилья. Традиционно самым дорогим на вторичном рынке Петербурга являются квартиры в так называемых “сталинских” домах, и в течение всего прошлого года они дешевели относительно других типов жилья (Рис 8 и 9),

Рис 8 Индексы цен “сталинских” квартир по отношению к другим типам жилья (в единицах октября 1999 года)

Рис 9 Удельные цены “сталинских” квартир по отношению к другим типам жилья (долл/кв. м)

в основном, благодаря тому, что представление об “элитности” сталинского дома заметно пошатнулось. То же касается и таких категорий жилья, как “старый фонд” и “старый фонд после капремонта”. По всей видимости, потенциальные владельцы больших апартаментов переключают свое внимание на квартиры в новых кирпичных и кирпично-монолитных домах.

В то же время, дальнейшее снижение цен в многокомнатном жилом фонде сдерживает именно подорожание основного материала расселений - “минимального” жилья. Расселение уже давно перестало быть сверхприбыльной отраслью: в стандартном случае агентства закладывают при этих операциях 8-10% прибыли. Однако чаще всего, львиную долю комиссионных съедают непредвиденные расходы (таковые возникают едва ли не в каждой сделке). По всей видимости, чтобы не рисковать, риэлтеры будут повышать цены на многокомнатные расселяемые квартиры, следуя за увеличением цен предложения самого дешевого жилья.

Новое строительство: в начале ценового витка

До этого момента мы рассматривали вторичный рынок Петербургских квартир в отрыве от первичного. Тем не менее, крах крупного застройщика (группа юридических лиц “Виадук”), а также повышение себестоимости строительства и прогнозы на сей счет (по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве) заметно переключили интерес потенциальных покупателей к вторичному рынку жилья.

Причиной для панических настроений на первичном рынке послужило резкое увеличение цен на стройматериалы, энергоносители и транспортные услуги. Только за период с июля по октябрь цемент подорожал на 30%, газобетон, кровельные материалы, щебень - на 15%. Стоимость строительных материалов поднималась ежемесячно минимум на 10-15%. Участились перебои с поставками цемента, из-за чего сбивается график работ, затягиваются сроки строительства, нарушается производственный цикл. Строители заявляли, что подошли к очередному витку цен. Конечно, мгновенно и в полном объеме повышение себестоимости строительства не отразилось на цене 1 кв. м в строящихся домах. Первичный рынок достаточно инертен (среднее время реализации одного проекта – 2,5 года), и подобного рода катаклизмы проявляются не сразу. В четвертом квартале 2000 года несколько крупных компаний, сетуя на удорожание стройматериалов и бензина, увеличили стоимость 1 кв. м на 10-15%. В настоящий момент цены на строящееся жилье хоть и растут, но уже не такими темпами, которые наблюдались летом-осенью 2000 года, хотя бы по той причине, что в начале года наблюдается сезонный спад продаж. Оживление в отделах продаж строительных компаний начнется в феврале-марте. Поэтому большинство участников первичного рынка считают, что до весны 2001 года цены не вырастут. В дальнейшем, как утверждают они сейчас, стоимость 1 кв. м будет подниматься, но постепенно, дабы не спугнуть клиентов.

Рис 10 Динамика изменения средней удельной цены кв. м в группе домов

Прошлое и настоящее положение дел на рынке иллюстрирует Рис 10. Сразу следует отметить, что в рассматриваемую выборку (группу домов) вошли не только строящиеся, но и сданные объекты, где стоимость 1 кв. м, по известным причинам, гораздо выше. В целом, график наглядно демонстрирует тенденцию увеличения средней удельной цены кв. м. Это объясняется постоянным повышением себестоимости строительства, а следовательно - ростом цен на рынке. В январе-феврале 2000 года значения удельной цены более высокие по сравнению с мартом. Однако в течение второго квартала эта величина снова поднимается до прежнего уровня. Такое поведение кривой продиктовано спецификой питерского рынка. В северной столице львиная доля зданий сдается госкомиссии в декабре. Поэтому в январе 2000 года средняя удельная цена по сданным и строящимся объектам достаточно большая. По данным Комитета по строительству, за период с января по октябрь 2000 года было введено в эксплуатацию 537,7 тыс. кв. м, а всего в 2000 году сдано чуть более 1 млн. кв. м. Следовательно, за два последних месяца сдали почти половину объектов. Таким образом, можно прогнозировать, что (как это было в феврале 2000) в начале 2001 года средняя удельная цена будет немного больше, чем в марте-апреле. Затем она снова будет подниматься вместе с ростом себестоимости строительства.

В течение прошлого года структура предложения на первичном рынке практически не изменилась (см. Рис 11).

Рис 11 Структура предложения на первичном рынке

Процентное соотношение объемов кирпичного, монолитного и панельного домостроения сохранилось. Небольшие флуктуации находятся в пределах допустимых погрешностей. Так, доли панели и монолита составляют, в среднем, по 20%. Лидирует в этом “зачете” кирпичное домостроение. Его объем оценивается в 45%. Аутсайдеры – реконструкция старого фонда, а также мансардное и малоэтажное строительство (на графике они обозначены как “другие”). Доля каждого из них не превышает 7-8%. Большинство участников первичного рынка уверены в том, что в нынешнем году существующая картина распределения предложения по типам домов сохранится.

Что касается ближайшего будущего, скажем, в размерах советской пятилетки, то, вероятно, на общем фоне доля монолитного жилья должна заметно увеличиться. Об этом в один заявляли все участники первичного рынка, опрошенные “БН”.

Средняя температура по району

Ценовая карта Петербурга за прошедший год почти не изменилась. Рис 12, отражающий изменение удельной цены квартир в разных районах города, не показывает каких-либо резких подъемов и спадов. Как свидетельствуют данные телефонной справочной службы “Квартирный Вопрос”, традиционно высок интерес потенциальных покупателей к жилому фонду Выборгского и Московского районов. Следует отметить значительное увеличение цены в Приморском районе, где ведется активное жилищное строительство и, как следствие, бурно развивается бытовая инфраструктура. Новоселов северо-западной оконечности Петербурга не пугают даже сегодняшние транспортные проблемы.

Рис 12 Динамика изменения средней удельной цены квартир в районах Петербурга

Самым дорогим с точки зрения квартирного рынка городским районом по-прежнему остается Московский. Это обусловлено в первую очередь явным дефицитом предложения малогабаритного жилья (выставленная на продажу одно- или двухкомнатная квартира надолго в листингах не задерживается, а потому способна серьезно поднять ценовой “рейтинг” района). Еще одна заметная ценообразующая особенность района – большое количество выставляемого на продажу жилья повышенной комфортности (“сталинских” квартир, отремонтированных с претензией на евростандарт). По всей видимости, все это - отголоски моды 1992-1994 годов на расселение целых подъездов вблизи Московского проспекта, но так или иначе, “средняя квартирная температура по району” стабильно превышает отметку $400/кв.м. К числу “дорогих” по-прежнему относятся районы старого фонда - Центральный, Василеостровский, и Петроградский.

Любопытно, что самым демократичным с точки зрения цен на квартиры является соседствующий с самым дорогим Московским районом Красносельский (здесь квадратный метр среднестатистического жилья почти на $ 100 дешевле). Нельзя не заметить, что в общем объеме предложения доля Красносельского района – всего 3.9%, в то время как Московский район – это 6.6% от числа всех выставленных на продажу городских квартир – то есть, выбор здесь, на первый взгляд, значительно больше. Однако именно Красносельский район может предложить сегодня самое востребованное рынком жилье – стандартные малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в более или менее тихих “спальных” районах.

Прогноз на новый век

Подводя итог, отметим, что среднестатистический петербуржец, наверное, не стал за последний год богаче, он просто вынужден тратить больше денег, в том числе, и на приобретение жилья. И “нижний этаж” квартирного рынка, предлагающий еще не совсем качественное, и не совсем свое жилье, но уже крышу над головой, - это как раз тот сегмент, в котором развиваются сегодня самые интересные события. Успех ждет тех застройщиков, риэлтеров и банкиров, которые помогут снизить стоимость “входного билета” на этот самый первый этаж.

Для того чтобы делать прогнозы, попробуем сначала внимательно прочесть график изменения индекса “БН” за два последних года (Рис 13). В первой половине 1999 года долларовое значение, показывающее среднюю стоимость квадратного метра в выставленной на продажу петербургской квартире, стремительно падало после августовского кризиса, причем более всего обесценивалось именно самое дешевое по определению жилье – комнаты, одно- и двухкомнатные квартиры в старых панельных домах.

Рис 13

К осени цены стабилизировались, но уже на новом, послекризисном уровне. Бросается в глаза то, что “крутизна” волн графиков “август - декабрь” за 1999 и 2000 годы, и даже ценовые значения во многих точках почти одинаковы. На основании этого наблюдения можно было бы сделать заключение, что в начале 2001 года (по аналогии с прошлогодней ситуацией) начнется плавное снижение цен. В самом деле, прошлогодний пик, пришедшийся на декабрь 2000 года, мог быть не столь острым. Ажиотаж был вызван не просто сезонными факторами, а тревогами субъектов рынка по поводу возможных налоговых изменений (призрак установления контроля за доходами граждан). Опасения не подтвердились, однако продавцы долго размышляли, прежде чем уступить, и потребовалось несколько месяцев и летние каникулы, чтобы цены предложения вернулись к прежней отметке… Таким образом, последствия ажиотажной волны приходилось расхлебывать до лета.

Для того чтобы сделать прогноз, скажем, что сегодняшняя структура рынка (соотношение спроса и предложения, повышенный интерес к отдельным секторам, затоваривание в других…) сейчас больше похожа на ту, что была до кризиса - осенью-зимой 1997-98 года. А тогда наметившийся осенью рост цен не закончился с наступлением нового года: они продолжали увеличиваться вплоть до памятного августа-98, проигнорировав все теории о сезонных колебаниях.

Итак, если не принимать во внимание вероятность новых экономических и политических кризисов, то недвижимость будет дорожать. Увеличение объема денежной массы привело к увеличению цен во всех секторах квартирного рынка. Летом не следует ждать спада, зато особо заметное увеличения индекса “БН” возможно в начале весны и в конце лета 2001 года. Цены на петербургские квартиры будут стремиться к докризисному уровню, достичь которого, впрочем, в этом году не удастся.

Сергей Бобашев, сертифицированный аналитик рынка недвижимости (сертификат РГР) (графики и прогнозы), Филипп Урбан, обозреватель информационного каталога “Бюллетень Недвижимости” (аренда, вторичный рынок), Владимир Николаев, отдел долевого строительства информационного каталога “Бюллетень Недвижимости” (первичный рынок)

Графики с ценами предложения составлены по данным сводных каталогов предложений информационного каталога “Бюллетень Недвижимости”.

Соотношение “спрос-предложение” - данные Телефонной справочной службы “Квартирный вопрос”.

mailto:stat@tsn.spb.ru