В.Н.Каминский, Е.И.Песня, А.И.Проненков
Развитие
офисного рынка города Твери
В последние годы резко вырос спрос на
офисную недвижимость, при этом в столице активно строятся офисные здания самого
высокого качества. А каковы перспективы развития данного сегмента недвижимости
в губернском городе? Ответ на этот вопрос для г. Твери даёт ООО "ТИТАН
ОЦЕНКА", наш давний партнёр, которого мы поздравляем с 10-летием работы на
рынке недвижимости.
Несмотря на
определенные различия рынка офисной недвижимости в разных городах, основу
сценария формирования рыночного фонда офисных помещений в них составляют две
сюжетные линии. Одна – динамика развития малого бизнеса, как главного
потребителя офисов, и вторая — разгосударствление и приватизация собственности.
В самом
начале формирования рыночных отношений в Твери офис предпринимателя, как
правило, имел адрес его квартиры, часто там и располагался. Затем
предприниматели переместились в гостиницы, а потом начали заполнять в качестве
арендаторов здания отраслевых институтов, различных трестов, управлений, либо
полностью прекративших свое существование, либо многократно уменьшив объём
своих работ. В настоящее время этот резерв практически полностью исчерпан, а
спрос на офисные помещения не удовлетворен.
Сказанное
выше является общим в истории развития данного сегмента рынка недвижимости в
России. При этом в Твери по данным территориального органа статистики в 2003-2004
гг. не было введено в эксплуатацию ни одного
нового офисного здания. Фонд офисных площадей пополняется в основном
путём реконструкции и перевода жилых помещений в нежилые. Заметным явлением на
рынке офисной недвижимости стало открытие двух торговых центров "Олимп"
и "Семь морей" в центральной части города, на верхних этажах которых
имеются офисные площади. К сожалению, в официальных Тверских источниках нет
информации о количестве как старых, так и новых площадей, предназначенных под
офисы. Ниже будут рассмотрены перспективы развития этого сегмента недвижимости
в областном центре.
Экспертно оценить
потенциальный спрос на офисные площади можно, применяя метод экономической
базы.
В Твери на 01.01.2005
г. число занятых в малом бизнесе равнялось 67,8 тыс. человек, что составляло
32% от числа занятых по городу в целом с темпом прироста около 3% в год.
С другой
стороны, анализ структуры занятости по видам экономической деятельности позволяет
сделать приблизительную оценку числа
работников, деятельность которых (страхование, юридические, риэлтерские услуги и т.д.), требует наличия
самостоятельного офисного помещения. Подобная оценка даёт для Твери величину 16,5
тыс. человек или примерно четверть от всех работников, занятых в бизнесе. Если
предположить, что на одного работающего требуется всего лишь 10 м2 офисной
площади, что является очень заниженной цифрой, то получим ориентировочное
значение величины рыночного фонда
офисных помещений требуемых в Твери в настоящее время. Она составляет примерно
165 тыс. м2.
В
экономически развитых странах за счет опережающего роста сферы услуг, распространения
информационных технологий произошло значительное увеличение доли занятых в
нематериальном производстве. Организационно это явление известно как эффект
преимущества малых предприятий. Так, в Швеции количество предприятий с числом
работников до 20 человек составляет 95% от общего количества предприятий. В
Бельгии предприятия с числом работников до 5 человек составляют 70% от общего
количества.
В целом, данной
организационно-правовой формой в развитых странах охвачено около 50%
экономически активного населения. Россия, развивая рыночную экономику,
интегрируясь в мировую экономическую систему, движется в этом направлении.
В экономике Твери
в настоящее время занято свыше 200 тыс. человек, 50% из которых, то есть,
порядка 100 тыс. человек – работники малого бизнеса.
Даже, если
предположить, что по мере развития малого бизнеса структура занятости не
претерпит существенных изменений, то в среднесрочной перспективе примерно 25
тыс. человек будут нуждаться в офисных помещениях.
Для удовлетворения
потребности такого количества работающих необходимо, исходя из норматива 10 м2 на человека,
иметь порядка 250 тыс. м2 офисных площадей.
Поскольку потенциальный
спрос превращается в реальный в зависимости от платежеспособности и
предпочтений потребителей, то был проведён социологический опрос, результаты
которого приведены на рисунках 1* и 2*. Из этих данных наглядно видно, что наиболее
критичным параметром спроса является ставка аренды. Респонденты отметили готовность
арендовать офисы по ставке 360 руб./м2/мес.
Существующая в настоящее время ситуация с
арендной платой за офисные помещения в Твери показывает, что при средней по
городу арендной ставке, равной 400 руб./м2/мес. (с учётом НДС и
коммунальных платежей) разброс составляет от 100 до более чем 1100 руб./м2/мес.
(рис. 2)*.
Среди
факторов, влияющих на такой большой разброс, прежде всего, следует выделить
удалённость от центра города и качество самого офиса.
Как и
следовало ожидать, наиболее высокие арендные ставки характерны для центра
города, на расстоянии не более 2-х км от него (рис.3).*
Для выявления
экономической целесообразности предложений на рынке в зависимости от качества офисной
недвижимости и, соответственно, мотивации инвесторов была использована обобщенная
характеристика качества офисных зданий, приведённая в таблице 1, которая, по
мнению авторов, наиболее точно отражает фактическую классификацию офисных
помещений в регионах.
Таблица 1.Характеристики
качества офисных зданий по классам качества в зависимости от исполнения
конструктивных элементов
|
Эконом-класс (С)
|
Бизнес-класс (Б)
|
Элит-класс (А)
|
|
Стены наружные с отделкой: 1) материал стен; 2) облицовка; 3) фасадные
системы
|
|
1) кирпич силикатный или керамический, с расшивкой швов
|
1) кирпич керамический, обычный, оштукатуренный
|
1) кирпич керамический;
2)натуральный камень, бетон с мраморной крошкой;
3) планарные системы остекления
|
|
Внутренняя отделка: 1)потолки; 2)внутренние стены
|
|
1)окраска, побелка; 2)простая окраска, обои
|
1) металлические реечные;
2) улучшенные краски, обои
|
1) подвесные, натяжные;
2) дорогие краски, стеновые панели МДФ и ПВХ
|
|
Инженерное оборудование: 1) лифты; 2) кондиционирование; 3) слаботочные
системы
|
|
1)лифты отечественные;
2)оконные блоки;
3)противопожарная сигнализация
|
1)лифты зарубежные простые;
2) сплит-системы, приточно-вытяжная вентиляция;
3)телефон, противопожарная сигнализация
|
1)лифты высококачественные
зарубежные;
2)центральное кондиционирование;
3)оптоволокно, контроль микроклимата
|
|
Себестоимость строительства ($/м2)
|
|
750
|
1120
|
1745
|
Удельные
затраты на строительство зданий в соответствии с характеристиками, приведенными
в данной таблице, определены с использованием усредненных показателей стоимости
строительства, опубликованных ООО "КО-Инвест".
Естественно,
что арендная плата по разным причинам (и не только из-за инфляции, но и из-за
повышенного спроса на офисные помещения) из года в год увеличивается. Динамика
изменения средней ставки аренды в зависимости от времени достаточно хорошо
описывается уравнением:
А=5,1n+68,3 (1)
где:
А – арендная
ставка (руб./м2/мес.);
n– номер
периода наблюдений, начиная с января 2000 года (в месяцах).
Расчет
показателей эффективности инвестиций, произведенный для строительства офисного
здания полезной площадью 3,5тыс. м2 показал, что в Твери только для проектов эконом-класса сроки окупаемости
сопоставимы с аналогичным показателем для строительства офисов класса "А"
в Москве. Результаты проведённых расчетов, подтверждают выводы социологических
исследований об удовлетворенности арендаторов качественными характеристиками
существующих офисных помещений, которые соответствуют эконом-классу, и их неготовностью
платить более высокую арендную плату.
Представляет
интерес насколько существенны различия в ситуации на рынке офисных помещений в
Твери по сравнению с аналогичными помещениями в близлежащих городах центра
России.
Не
предполагая значительных отличий в динамике процессов на данном сегменте рынка,
оценим степень различия ситуации на рынке других городов по величине ключевых
параметров для определения доходности инвестиций в офисную недвижимость:
стоимость строительства здания и ставки аренды офисных помещений.
Доступная
информация по арендным ставкам офисных помещений в губернских столицах центра
России показывает, что средний уровень ставок в основном составляет 300-500
руб./м2/мес. и соизмерим со значением средней ставки, определенной
для Твери.
Оценка
среднего уровня региональных различий стоимости строительства офисных зданий,
обусловленных климатическими условиями и ценами на ресурсы, используемые в
строительстве, проведенная на основе корректирующих коэффициентов справочника
"КО-ИНВЕСТ", показывает, что указанные различия для областей центра
России относительно Тверской области находятся в пределах 10% за исключением
Брянской области.
.
Таким
образом, обобщая полученные результаты можно предположить, что фонд офисной
недвижимости в Твери и других губернских городах центра России в ближайшие годы
будет пополняться в основном зданиями эконом-класса.
Рисунок1.Оценка
арендаторами относительного значения характеристик офисов: 1. Месторасположение; 2.
Арендная ставка; 3. Наличие
телекоммуникаций; 4. Площадь офиса; 5. Система безопасности; 6. Технические
характеристики здания; 7. Наличие парковки; 8. Внешний вид; 9. Условия договора
аренды; 10. Иное; 11. Условия режима работы здания.
Кривая 1 – важность характеристик офисов при их выборе
арендаторами; кривая 2 – степень
удовлетворенности характеристиками арендуемого офиса.
Рисунок 2.
Рейтинг возможных причин смены офиса: 1. Уменьшение средств на офис; 2. Покупка
офиса; 3. Увеличение средств на офис; 4. Низкая степень безопасности; 5. Низкое
качество офисного здания и помещений; 6. Необходимость в большем помещении; 7.
Отказ арендодателя от сотрудничества; 8. Повышение аренды.
Рисунок3.
Распределение количества предложений аренды в зависимости
от объявленных
размеров ставок аренды
Рисунок 4.
Распределение арендных ставок офисных помещений в зависимости от удаленности от
центра города
В.Н.Каминский
Е.И.Песня
А.И.Проненков
(ООО
"ТИТАН-ОЦЕНКА")
