О
квартирном рынке Твери написано много. В частности, этот вопрос достаточно подробно
рассмотрен в последнее время в газетах "Вече Твери" № 136 за 23 июля
2004 года, № 138 за 27 июля 2004 г., №
141 за 30 июля 2004 года и № 154 за 20
августа 2004 года. Тем не менее, с одной стороны, эти данные уже частично
устарели, а с другой стороны, представляет интерес посмотреть на эту проблему несколько с другой стороны.
Прежде
всего, необходимо немного напомнить о
жилом фонде Твери. На конец 2003 года в городе насчитывалось всего 167 тысяч
квартир, более 62 тысяч из которых были приватизированы. На рисунке 1 показано
распределение всех (а) и предлагавшихся к продаже квартир (б) в зависимости от
количества комнат. Хорошо видно, что структура предложения не плохо совпадает
со структурой всего квартирного фонда города. При этом больше всего и в
структуре городского фонда, и в структуре предложений на продажу находится
двухкомнатных квартир (около 40%), одно- и трёхкомнатных квартир примерно
поровну ( 24 – 36%) и меньше всего и в структуре города, и в предложениях на
продажу многокомнатных квартир (4 – 5%).
Рисунок 1. Распределение квартир по количеству
комнат: (а) – все квартиры в городе; (б) – квартиры, выставленные на продажу.
Необходимо
отметить, что для анализа предлагавшихся к продаже квартир были взяты все
объявления, опубликованные в газетах
"Из рук в руки № 101 и № 113 за
1-е и 29 сентября 2004 года,
соответственно, в которых были указаны общая площадь квартиры, количество
комнат, планировка, месторасположение (адрес) и, конечно, цена предложения на
продажу. Учитывая, что многие квартиры рекламируются в газете не один раз, можно
надеяться, что выбранный массив представляет
основную часть всех выставленных на продажу квартир в сентябре. После этого из общей базы были исключены
явные дубли. Отобранных таким образом квартир, набралось 631 штука.
Не
занимаясь далее анализом структуры квартир, подчеркнём лишь, что и в части
планировки, и в части месторасположения, и в других аспектах структура
предложения квартир достаточно близка к структуре всего квартирного фонда.
Говоря
о ценовой ситуации, следует помнить, что в зависимости от поставленных целей
иногда представляет интерес рассчитывать так называемую "удельную"
цену, то есть, цену одного квадратного метра общей площади квартиры, и тогда в
определённой степени можно сравнивать между собой квартиры с разной площадью (с
разным количеством комнат), а иногда представляет больший интерес цена квартиры
в целом. На рисунке 2 представлено распределение удельных цен, из которых
видно, что на рынке есть предложения на продажу и по цене чуть более 300 $/м2,
и по цене более 1300 $/м2. Основная же масса квартир предлагается на
продажу по цене $ 540 - $ 620, что соответствует средней удельной цене квартир по
городу в сентябре этого года, равной 566 $/м2.
Рисунок 2. Распределение удельных цен на
квартиры в Твери.
Тот,
кто следил за предыдущими публикациями на эту тему, помнят, что с сентября 2003
года по июль 2004 года удельные цены на квартиры интенсивно росли, а темп роста
достигал в отдельные моменты 50 $/м2/месяц (более 10 %/месяц). В то
же время, следуя за Москвой и С.-Петербургом, три последних месяца цены на
квартиры встали как вкопанные на уровне 560 – 570 $/м2. Раньше уже
говорилось, что влияют на рыночную стоимость квартир их планировка, состояние,
отделка, материал стен, этаж, на котором расположена конкретная квартира,
этажность дома, местоположение дома и много, много других факторов. Например,
квартира, удельная цена которой выше 1340 $/м2, состоит из 3-х
комнат, имеет общую площадь 130 м2, повышенную комфортность,
находится на бульваре Радищева на втором этаже четырёхэтажного кирпичного дома и
предлагается за $ 175 тысяч. А квартира, удельная цена которой чуть выше 350 $/м2, хотя и тоже
трёхкомнатная, и даже повышенной комфортности, имеет общую площадь в размере почти
80 м2, находится на 5 этаже 5-и этажного кирпичного дома, но стоит
всего $28 тысяч поскольку находится в посёлке Сахарово – а ведь это тоже Тверь.
На
рисунке 3 представлено распределение цен более двухсот однокомнатных квартир,
из которого видно, что при средней цене в сентябре около 21 тысячи долларов
большинство из них предлагалось к продаже по цене от $18 000 до $23 000. В то
же время предлагалась квартира "хрущёвской" планировки, общей
площадью 30 м2, находящаяся на 1-ом этаже 2-х этажного кирпичного
дома на ул. Севастьянова (Пролетарский район), по цене $ 15 500. В этом же
месяце рекламировалась однокомнатная квартира повышенной комфортности, общей
площадью 61 м2, на пятом этаже девятиэтажного кирпичного дома по улице
К.Маркса, стоимостью $38 000.
Аналогичная
картина также с двух- и трёхкомнатными квартирами (таблица 1.).
Таблица 1.Ценовые характеристики 2-х и 3-х
комнатных квартир.
Кол-во
Средняя
цена, $
Минимум,
$
Максимум,
$
2-х комнатные
квартиры
228
27 000
19 000
64 000
3-х комнатные
квартиры
153
41 000
22 000
175 000
Рисунок 3. Распределение однокомнатных квартир
по ценам, $.
В
заключении рассмотрим кратко влияние на стоимость квартир их месторасположения.
Естественно, что оценивать квартиры в зависимости от административного деления
города малоинтересно. Поскольку, скажем, в Заволжском районе есть и престижное
Ближнее Заволжье, есть и микрорайон "Юность, и Соминка, и дальнее
Затверечье (район КСМ) и т.д.
Рисунок 4. Удельная стоимость квартир в
различных районах города.
К
сожалению, в базе было недостаточно объектов, чтобы оценить стоимость квартир
во всех ценовых районах города. В некоторых районах в сентябре вообще не было
предложений на продажу, в некоторых их было так мало, что верить полученному
результату вообще не представляется возможным. На рисунке 4 показана диаграмма
удельной стоимости квартир в разных ценовых зонах. Справедливости ради следует
отметить, что в таких микрорайонах, как
Мигалово, Затверечье (суммарно), Мамулино, Соминка в сентябре рекламировалось очень
мало квартир так что достоверность полученных результатов по этим районам не
высокая. И, конечно, эта картинка не абсолютная, а характерна конкретно для сентября месяца. Можно полагать, что
кардинально она не измениться и цены квартир в центре ещё долго будут
существенно выше чем, например, в пос. Химинститута, но количественные
соотношения могут довольно сильно изменяться.
Президент ЗАО ТИТАН,
почётный член Российской гильдии риэлторов,
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,
В.Н.Каминский
