Главное управление инвентаризации и оценки недвижимости Администрации Санкт-Петербурга, экcпертно-аналитический отдел.

ГУИОН предсказывает подъем рынка

Специалисты ГУИОН, проанализировав ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, пришли к выводу, что активность спроса и цены сделок продолжат свой рост. К началу 2004 года арендные ставки и стоимость нежилых объектов увеличатся в среднем еще на 15-20%. В секторе торговых площадей это будет особенно заметно.
Сотрудники Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) обобщили данные опроса риэлтерских фирм города, который был проведен в феврале 2003 года. Подобные исследования рынка ГУИОН предпринимает регулярно, начиная с ноября 1998-го.
В последнем — восьмом по счету — анкетировании участвовали 25 компаний, работающих с коммерческой недвижимостью.
В рамках этой работы ГУИОН не задается целью собрать сведения о реальных сделках и построить абсолютные ценовые диапазоны. Аналитики отслеживают основные параметры, характеризующие рыночную ситуацию (активность спроса и предложения, количество совершенных операций и др.), в относительных величинах.
В феврале 2003-го (время проведения опроса) из 100 сделок с нежилыми объектами 54 приходилось на аренду и 46 — на куплю-продажу.

Стабильность роста
За последний год положительная динамика спроса и цен наблюдалась во всех секторах рынка (табл. 1).

Таб. 1.
Состояние рынка нежилых помещений в феврале 2003 года, % (за 100% принят уровень февраля 2002г)

Показатель	Аренда			Продажа
торговые	офисные	складские	торговые	офисные	складские	торговые
Активность спроса	123	115	118	135	115	131
Активность предложения	121	121	112	113	128	119
Объем реальных сделок	114	111	111	106	108	111
Уровень цен сделок	121	109	116	127	117	124
Ценовой прогноз на февраль 2004 г.	124	113	120	129	113	126

Данные ГУИОН

Например, на 23% увеличилось количество заявок на аренду торговых площадей и на 35% — на покупку. Средние арендные ставки поднялись на 21%, а цены купли-продажи магазинов — на 27%.
Спрос как на покупку, так и на аренду офисных площадей вырос на 15%; арендные ставки прибавили 9%, цены — 17%.
Потребность в аренде производственно-складских объектов увеличилась на 18%, а в покупке — на 31%. На 16% подросли арендные ставки и на 24% — цены.
Практически по всем секторам рынка (за исключением покупки офисов) спрос более высок, чем до дефолта 1998 года. Причем уровень активности покупателей торговых и производственно-складских помещений увеличился более чем в два раза (рис. 5).

Данные ГУИОН

Средние цены аренды магазинов уже превысили докризисный уровень на 25%. Ставки на офисные и производственно-складские площади пока не дотягивают до показателей весны 1998-го, составляя 78% и 79% соответственно (рис. 4).

В секторе купли-продажи проявляются похожие тенденции. Стоимость магазинов уже достигла 144% от докризисной планки. Расценки на производственно-складские объекты немного превышают показатели пятилетней давности (на 3%), а по офисным помещениям составляют всего 77% от докризисного уровня (рис. 6).

Данные ГУИОН

Специалисты ГУИОН, ссылаясь на мнение опрошенных экспертов, предрекают дальнейший рост цен на рынке нежилого фонда. К февралю 2004-го арендные ставки на магазины должны достичь 143% от докризисного уровня, а цены купли-продажи — 177%.
Стоимость производственно-складских объектов составит 114%, а арендные ставки на офисы подтянутся до планки 88% (табл. 2).

Таб. 2.
Состояние рынка нежилого фонда в феврале 2003 года, % ( за 100% принят уровень весны 1998г)

Показатель	Аренда			Продажа
торговые	офисные	складские	торговые	офисные	складские	торговые
Активность спроса	217	128	196	233	80	251
Активность предложения	115	210	128	133	217	137
Уровень цен сделок	125	78	79	144	77	103
Ценовой прогноз на февраль 2004 г.	143	88	93	177	80	114

Данные ГУИОН

Обобщенные результаты экспертных интервью позволяют сделать следующие выводы о наиболее характерных тенденциях в разных секторах.
Дефицитная аренда
На рынке практически не предлагаются привлекательные в коммерческом отношении объекты. Это и диктует цены. Из-за дефицита помещений происходит активное освоение территорий, прилегающих к центрам влияния (спальных районов, улиц, расположенных рядом с основными магистралями).
Активный спрос на торговые помещения в центре города, в проходных местах определяет высокий уровень арендных ставок. Однако бурное строительство новых торговых площадей в течение 2003 года приведет к насыщению спроса и снижению цен в этом сегменте. Увеличилась потребность в магазинах площадью более 150 кв.м.
Активность предложения офисных помещений в целом опережает активность спроса, и это замедляет темпы роста цен. Спрос в основном сосредоточен на небольших и дешевых помещениях — площадью от 40 кв.м и ценой до $10/кв.м в месяц.
Высокий спрос на аренду производственно-складских помещений связан с нехваткой площадей, отвечающих современным требованиям. Арендаторы в основном ищут объекты свыше 1000 кв.м. Все бо€льший интерес вызывают предложения в ближайшем пригороде.
Выгодная собственность
Из-за высокой арендной платы покупка недвижимости становится более привлекательной по сравнению с арендой, что, в свою очередь, провоцирует дальнейшее увеличение цен купли-продажи.
Рост стоимости торговых помещений связан с наплывом покупателей из других регионов, в частности из Москвы.
В центре ощущается острый дефицит объектов. Интерес к земельным участкам, предназначенным для строительства торговых объектов в ближайшем пригороде (до 20 км) и даже в радиусе 100 км от Петербурга, будет увеличиваться.
Рынок офисных помещений относительно стабилен. Отмечается рост спроса на административные здания площадью до 1000 кв.м.
Спрос на покупку производственно-складских помещений и зданий, а также участки под промышленное строительство активизируется, в том числе — в Ленобласти. Особенно популярны объекты от 500 до 2000 кв.м.

Данные ГУИОН

Главное управление инвентаризации и оценки недвижимости Администрации Санкт-Петербурга, экспертно-аналитический отдел.