В
первой половине 2004 года квартирный рынок Петербурга пережил период
гиперактивности. Весной рост средних цен предложения превышал 1% в неделю, а
количество сделок удвоилось – из листингов предложений сметали буквально все
объекты.
К
хорошему привыкают быстро. Решающим для покупателя аргументом агента, или
менеджера по продажам строительной компании были слова: «Бери сегодня, а то
завтра будет дороже». И, надо сказать, действовало: петербуржцы опустошали
кошельки, банковские счета, пытались получить потребительские кредиты, лишь бы
успеть приобрести хоть какую-нибудь недвижимость. Когда период
«перевозбуждения» прошел, а рынок вернулся к нормальному «рабочему» состоянию, с
возможностью цивилизованного выбора, а также торгов на повышение и понижение, в
комментариях практиков рынка недвижимости появились панические нотки.
Как это
было
Стремительный, и, на первый взгляд,
труднообъяснимый «разогрев» рынка начался год назад – осенью 2003 года. Вначале
оживление спроса списывали на сезонные факторы – традиционно львиная доля
покупок на рынке недвижимости делается в период между первым сентября и
новогодними праздниками. Между тем, «зимние каникулы» и традиционное
посленовогоднее затишье так и не начались.
Правда, с ноября 2003 по февраль 2004 года
привычное россиянам средство хранения сбережений – американский доллар - «потеряло
в весе» целых полтора рубля, опустившись с отметки 29,8 до 28,4 руб. И это
обстоятельство уже проливает свет на некоторые события недавнего прошлого. Сегодня,
сравнивая графики курса доллара по данным ММВБ и данные, отражающие сроки
экспозиции объектов в листингах, можно отметить, что на периоды «валютной
лихорадки» пришлись и моменты наибольшей активности квартирного рынка.
Логика очевидна: для человека, имеющего
валютные накопления в размере стоимости квартиры - $ 35-40 тыс., падение курса
доллара на 10 копеек означает потерю сотни с лишним «зеленых» и может служить сигналом
к действиям, направленным на спасение накоплений. Повышенная активность
покупателей, а также разговоры о том, что скоро начнется развиваться ипотека, в
результате чего недвижимость станет еще дороже, спровоцировала цепную реакцию
роста цен. Но ипотека «народной и массовой» пока не стала. Поэтому ценовой рост
на первичном рынке завершился в первой половине мая, вторичный – «держался» до
середины июня. К середине августа средние цены на петербургские квартиры
стабилизировались возле отметки $ 1160/кв.м (вторичный рынок) и $ 947/кв.м
(первичный).
Практики
разошлись в оценках: одни, усмотрев в ситуации затишье перед бурей, начали
предрекать обвал цен, другие – новые витки роста. Противоречивые оценки профессионалов
сбили с толку и продавцов, и возможных покупателей. При отсутствии внятных и
обоснованных ценовых прогнозов, и те, и другие, занимают выжидательную позицию.
Причем первые надеялись на то, что цены вновь начнут расти, и им удастся
наверстать то, что они «потеряли», не продав объект раньше. Вторые,
подогреваемые разговорами о стагнации, ждут заметного снижения цен, или в
лучшем случае надеются на их стабильность.
Особенности
момента
Во второй половине октября – начале ноября наблюдалось
небольшое еженедельное снижение цен на типовые квартиры в старых «спальных»
районах, пригородах, ближайших районах области, однако объекты высокого качества,
нетиповые объекты старого фонда, многокомнатные квартиры в «сталинских» домах –
продолжали дорожать. И, в целом, по данным за III квартал 2004 года, ни одна из выделенных
ценовых зон не «показала» отрицательного прироста.
Аутсайдерами ценового роста (см. карту) оказались ценовые зоны
«Троицкое поле – Обухово» (1,0% прироста за квартал - см. таблицы и карты),
«Проспект Большевиков – Искровский пр.» (1,49%), «За Политехнической» (1,56%),
«Озерки» (1,75%), «Удельная» (1,87%), «Новое Купчино» (2,19%), «Сосновая
поляна» (2,38%), «Дачное» (2,41%).
Лидеры ценового
роста: кварталы зоны «Невский пр. – от Фонтанки до ул. Восстания» (8,17%),
«Центр: от Невы до ул. Жуковского» (7,98%), «У Финляндского вокзала» (7,93%),
«Адимиралтейский район: Гороховая ул.» (6,35%), Петроградский район (все три
выделенные на карте зоны – см. приложения), Василеостровский район (весь).
Далее
комментировать ценовую карту не имеет ни малейшего смысла – во всех случаях
речь идет о ценах предложения, а не о данных, полученных на основании реальных
сделок. Тем не менее, некоторые примечательные тенденции обозначить все-таки
можно. Во-первых, наименьший прирост цен за период «июль – сентябрь» показали
именно те зоны, которые более всего «разогнались» в первые три месяца года.
Напомним: тогда прирост цен в таких кварталах, как Купчино (новое и старое),
Юго-Запад, Озерки составлял от 16 до 17%, а наименьший, разумеется,
относительно среднего показателя, рост регистрировался именно в сегодняшних
районах – лидерах (11.6 – 13.9%). Поэтому ценовые карты первого и третьего
кварталов вместе смотрятся почти как негатив и позитив. Во-вторых, наибольший
прирост (петербуржцы, интересующиеся тенденциями рынка недвижимости не могут
этого не заметить) происходит в районах, с преобладанием нетипового жилья
(старый фонд, сталинские дома) и крупногабаритных квартир. И тому есть два
объяснения. Во-первых, подорожание типовых объектов потребовало пересмотра
бюджетов расселений. Во-вторых (и это отмечают риэлтеры), данные зоны интересуют
приобретателей с точки зрения покупки квартир для перевода в нежилой фонд под
офисные и торговые цели. И это обстоятельство также сказывается на «ценовой
температуре» обозначенных районов.
Риэлтеры также
отмечают некоторое увеличение количества сделок с привлечением ипотечных
кредитов. Причем заемными источниками пользуются как те, кто начинает решение
квартирного вопроса «с нуля», так и граждане, имеющие значительные накопления и
прибегающие к ипотечным программам для того чтобы «дозанять» денег на квартиры.
Соответственно, наблюдается оживление спроса на квартиры, которые могут
заинтересовать ипотечного покупателя. И здесь также можно выделить два основных
сегмента: квартиры начального уровня – т.е. самые дешевые одно- и двухкомнатные
квартиры в панельных и кирпичных домах (не «хрущевки»), а также жилье для
«среднего класса» квартиры площадью до 80 кв.м и ценой до $ 95 тыс. Между тем,
количество предложений «свободных» квартир (то есть, продаваемых без условия
встречной покупки) также выросло. Таким образом, дефицита в этом сегменте
(такого, как был весной) сегодня не наблюдается. Поэтому объекты такого рода
(преимущественно типовые квартиры) попросту накапливаются в листингах, и, по
отзывам риэлтеров, легко продаются, если продавец согласится снизить цену (в
среднем, на 10-12%).
Что день грядущий нам готовит?
Период
гиперактивности рынка – уже в прошлом. Поэтому практикам квартирного рынка
неминуемо придется пересматривать старые подходы к работе. Еще недавно основной
аргумент в борьбе за покупателя («Завтра будет дороже!») действовал безотказно.
Сегодня приобретатели (как мы отметили, они ожидают либо снижения цен, либо
стабильности) не видят особого смысла торопиться. Однако и покупателям, и
продавцам сегодня уместно знать, что сегодня уместны торги как на понижение (в
сегментах типового массового жилья), так и на повышение цены (уникальные
объекты, пригодные для перевода в нежилой фонд).
Давать сегодня
какие-либо прогнозы – занятие неблагодарное. Тем не менее, очевидно, что цены
квартирного рынка будут пересматриваться, а число сделок будет расти. Тем не
менее, на этом фоне будет все более заметно расслоение рынка на сегменты
массового жилья и уникальных объектов.
По нашим предположениям,
возможен возврат цены на типовые квартиры, представленные сегодня в листингах в
большом количестве, в особенности, в районах, не пользующихся сегодня массовым
спросом (спальные районы 1960-70-х гг.) до уровня прошлой зимы. Тем не менее, очевидно,
что объемы накопленной гражданами денежной массы (наличной и безналичной,
«рублевой» и валютной), не позволят квартирному рынку «низко пасть». Для того
чтобы произошел обвал, необходимы внешние, не зависящие от рыночной конъюнктуры
макроэкономические обстоятельства, ограничивающие денежное обращение. Нечто
подобное наблюдалось в 1998 году, когда падение пирамиды ГКО лишило граждан
банковских вкладов, привело к падению рубля, но «озолотило» тех, кто хранил
сбережения в наличных долларах. Однако кризис августа-98 приучил граждан делать
накопления в валюте, ориентируясь прежде всего на американский доллар. Таким
образом, сегодняшние участники квартирного рынка менее зависимы от российской
финансовой системы, нежели несколько лет назад. Тем не менее, за все надо
платить: получив относительную свободу и независимость от ошибок отечественных
реформаторов, они стали уязвимее к колебаниям мировой валютной системы. Но говорить
о том, что сегодня валютные резервы на исходе, было бы тоже не вполне
корректно. Если в первой половине 1990-х годов, а также после августа 1998 года
деньги, вырученные от продажи недвижимости многие предпочитали «спасать»,
вывозя их за рубеж, то сегодня, по мере роста инвестиционной привлекательности
Санкт-Петербурга – их гораздо чаще их используют для других приобретений на
здешнем рынке недвижимости. При этом очевидно, что рынок петербургский рынок
недвижимости легко усвоит и новые инвестиции, и «ипотечные» деньги. И тому
способствует ряд обстоятельств. Во-первых, спрос на петербургскую недвижимость
по-прежнему высок. Во-вторых, объемы нового строительства выросли, но не столь
значительно (жилищный фонд города ежегодно «прирастает» на 1-2%). В-третьих,
что бы сегодня ни говорилось о «застое» в ипотечной сфере, но специфика
квартирного рынка такова, что каждый «кредитный» покупатель приводит в движение
цепочку из нескольких сделок: в большинстве случаев, деньги, вырученные от
продажи жилплощади вкладываются вчерашними продавцами в улучшение жилищных
условий. Словом, недвижимость Петербурга по-прежнему в цене.
Филипп Урбан, директор департамента
маркетинга и аналитики АН «Адвекс-РОССТРО»
Использованы данные листингов каталога
«Бюллетень недвижимости», Единой мультилистинговой системы (ЕМЛС), обработка
материалов и методики аналитика рынка недвижимости Сергея Бобашева (ГК
«Бюллетень недвижимости»)
