Бекетов А.Г., САРН.
Анализ общегородского рынка недвижимости.Май 2000
Стоимостные показатели общегородского рынка продаж (все цены в долларах США).
Средняя цена 1 метра жилой площади предложенного на продажу - 710 долларов.
Май вернул не только холод и снег, но и зимние цены продаж одного квадратного метра жилья. После марта и апреля, показавших довольно значительное падение средней цены, май преподнес сюрприз.
Средняя стоимость предложения 1 квадратного метра жилья по административным округам города.
|
Округ
|
Январь
|
Февраль
|
Март
|
Апрель
|
Май
|
|
САО
|
733
|
716
|
697
|
669
|
723
|
|
СВАО
|
684
|
672
|
693
|
675
|
624
|
|
ВАО
|
676
|
672
|
657
|
647
|
627
|
|
ЮВАО
|
564
|
564
|
569
|
559
|
528
|
|
ЮАО
|
594
|
586
|
578
|
559
|
568
|
|
ЮЗАО
|
765
|
756
|
716
|
671
|
716
|
|
ЗАО
|
819
|
795
|
769
|
814
|
861
|
|
СЗАО
|
630
|
638
|
657
|
621
|
647
|
|
ЦАО
|
882
|
865
|
848
|
847
|
878
|
Диаграмма стоимости предложения 1 кв. метра жилья в различных округах.
Из диаграммы видно, что средняя цена продажи одного квадратного метра повысилась в Северном, Западном, Южном, Юго-Западном, Северо-Западном и Центральном административных округах города. Во всех других округах в мае эта цена снижалась. Шесть округов, прирастивших цену, победили оставшиеся три и даже если не вникать в тонкости анализа, то численное превосходство налицо.
Средняя цена предложения 1 квадратного метра жилья по типам домов.
|
Тип дома
|
Январь
|
Февраль
|
Март
|
Апрель
|
Май
|
|
Панельные
|
|
1-4 этажные
|
591
|
583
|
579
|
514
|
394
|
|
5 этажные
|
554
|
542
|
552
|
548
|
550
|
|
6-8 этажные
|
702
|
623
|
572
|
538
|
537
|
|
9 этажные
|
605
|
600
|
599
|
585
|
576
|
|
10-16 этажные
|
678
|
682
|
655
|
643
|
643
|
|
17 и более
|
702
|
721
|
685
|
649
|
651
|
|
Кирпичные
|
|
1-4 этажные
|
676
|
631
|
616
|
704
|
705
|
|
5 этажные
|
683
|
674
|
653
|
672
|
692
|
|
6-7 этажные
|
927
|
858
|
876
|
917
|
913
|
|
8-9 этажные
|
849
|
841
|
843
|
829
|
804
|
|
10-11 этажные
|
973
|
961
|
881
|
764
|
711
|
|
12 более
|
935
|
888
|
848
|
895
|
904
|
Диаграмма средней цены предложения 1 квадратного метра жилья в зависимости от типа дома.
Больше всего подорожал один квадратный метр в кирпичных домах повышенной этажности (12 и более). Чуть меньше в 1-4 этажных кирпичных домах. Но более всего продажная стоимость 1 кв. метра выросла в пятиэтажных кирпичных домах. Вероятно, элитное малоэтажное строительство начинает расширять свою нишу на рынке недвижимости. Стоимость жилья в стандартных квартирах, расположенных в панельных домах, не претерпела значительных изменений.
Средняя стоимость предложения 1 квадратного метра в зависимости от числа комнат в квартире.
|
Тип квартиры
|
Январь
|
Февраль
|
Март
|
Апрель
|
Май
|
|
1-но комнатная
|
656
|
636
|
642
|
689
|
609
|
|
2-х комнатная
|
712
|
696
|
680
|
702
|
687
|
|
3-х комнатная
|
741
|
751
|
719
|
691
|
722
|
|
4-х комнатная
|
791
|
747
|
727
|
708
|
842
|
|
5-ти и более
|
809
|
797
|
738
|
743
|
760
|
Диаграмма средней стоимости предложения 1 кв. метра жилья в зависимости от числа комнат в квартире.
Май выровнял некоторые сезонные колебания рынка, проявившиеся в апреле. Стоимость одного квадратного метра во всех типах квартир, предложенных на продажу в мае, распределились в соответствии со сложившимися рыночными тенденциями.
Структура предложения жилья по стоимости в тысячах долларов (в % от общего количества).
|
Стоимость
|
Январь
|
Февраль
|
Март
|
Апрель
|
Май
|
|
до 20
|
10,6
|
9.5
|
9.0
|
10.8
|
12.1
|
|
20-25
|
18,3
|
21.2
|
20.1
|
18.8
|
19.2
|
|
25-30
|
13,3
|
12.6
|
13.5
|
12.0
|
13.3
|
|
30-35
|
9,5
|
10.4
|
11.9
|
11.7
|
10.4
|
|
35-40
|
9,7
|
8.3
|
9.0
|
10.3
|
9.2
|
|
40-45
|
7,1
|
7.6
|
8.9
|
8.2
|
6.5
|
|
45-50
|
5,7
|
5.3
|
5.8
|
5.1
|
5.7
|
|
50-55
|
3,8
|
3.8
|
3.2
|
4.1
|
3.6
|
|
55-60
|
4,2
|
4.8
|
4.6
|
3.4
|
3.8
|
|
60-65
|
2,9
|
2.8
|
2.8
|
2.5
|
1.9
|
|
65-70
|
3,1
|
3.2
|
2.9
|
2.6
|
2.6
|
|
70-75
|
1,4
|
2.3
|
1.4
|
1.3
|
1.2
|
|
75-80
|
1,8
|
1.3
|
1.3
|
1.1
|
1.7
|
|
80-85
|
0,7
|
0.9
|
0.6
|
0.9
|
1.3
|
|
85-90
|
1,4
|
1.1
|
0.8
|
1.5
|
1.7
|
|
90-95
|
0,8
|
0.9
|
0.7
|
0.5
|
0.5
|
|
95-100
|
1,3
|
0.8
|
0.7
|
1.0
|
1.0
|
|
Свыше 100
|
3,6
|
3.1
|
2.1
|
3.1 |
3.6
|
Диаграмма структуры предложения жилья в зависимости от стоимости.
На рынке жилья наибольшее количество квартир по представленной сетке с шагом 5 тысяч долларов составили квартиры стоимостью 20-25 тысяч долларов. А в стоимостном диапазоне свыше 100 тысяч долларов, количество квартир, выставленных на продажу в мае, вернулось на уровень начала года. Несмотря на увеличение средней цены продажи одного метра, количество квартир, представленных в ценовом диапазоне до 20 тысяч долларов увеличилось.
Статистические показатели общегородского рынка продаж.
Структура соотношения предложений жилья по административным округам города к общему количеству продаваемых объектов недвижимости в процентах.
|
Округ
|
Январь
|
Февраль
|
Март
|
Апрель
|
Май
|
|
САО
|
7,5
|
7.4
|
9.0
|
9.5
|
9.2
|
|
СВАО
|
13,9
|
13.9
|
13.6
|
13.7
|
13.3
|
|
ВАО
|
20,7
|
21.7
|
23.2
|
21.7
|
20.1
|
|
ЮВАО
|
6,8
|
6.4
|
7.5
|
6.0
|
7.1
|
|
ЮАО
|
12,0
|
11.5
|
11.3
|
10.4
|
11.4
|
|
ЮЗАО
|
5,9
|
5.2
|
5.5
|
5.4
|
6.0
|
|
ЗАО
|
9,5
|
10.9
|
11.5
|
10.1
|
9.8
|
|
СЗАО
|
4,9
|
5.4
|
5.0
|
5.7
|
4.8
|
|
ЦАО
|
18,3
|
17.4
|
12.9
|
16.6
|
17.7
|
Диаграмма структуры предложения жилья в процентах от общего количества.
Центральный административный округ возрождает свои позиции, занятые в начале года. При этом Восточный округ остается бессменным лидером по части поставок наибольшего числа квартир на рынок продаж столичной недвижимости.
Структура соотношение квартир с различным количеством комнат к общему количеству продаваемых объектов недвижимости в процентах.
|
Тип квартиры
|
Январь
|
Февраль
|
Март
|
Апрель
|
Май
|
|
1-но комнатная
|
25,7
|
24.9
|
23.9
|
25.5
|
24.3
|
|
2-х комнатная
|
35,7
|
35.2
|
36.0
|
43.7
|
35.9
|
|
3-х комнатная
|
29,3
|
31.1
|
31.8
|
23.3
|
31.2
|
|
4-х комнатная
|
7,1
|
6.8
|
6.6
|
5.3
|
6.5
|
|
5-ти и более
|
2,0
|
2.1
|
1.4
|
2.0
|
1.9
|
Диаграмма структуры предложения жилья с различным количеством комнат.
Апрельские данные внесли разброд в сложившиеся представления о поведении московского рынка недвижимости. Май все поставил на свои места. Рынок вернулся в нормальное русло.
Структура предложения продаж по типам домов в процентах к общему количеству предложений.
|
Тип дома
|
Январь
|
Февраль
|
Март
|
Апрель
|
Май
|
|
Панельные
|
|
|
|
|
|
|
1-4 этажные
|
0,1
|
0.5
|
0.2
|
0.2
|
0.1
|
|
5 этажные
|
5,2
|
5.6
|
5.2
|
5.3
|
4,6
|
|
6-8 этажные
|
0,7
|
0.5
|
0.7
|
0.9
|
0.8
|
|
9 этажные
|
13,9
|
14.0
|
14.8
|
13.2
|
14.2
|
|
10-16 этажные
|
23,0
|
24.9
|
26.4
|
24.6
|
25
|
|
17 и более
|
12,6
|
11.9
|
13.4
|
16.2
|
12.5
|
|
Кирпичные
|
|
1-4 этажные
|
2,2
|
2.3
|
1.9
|
2.4
|
2.6
|
|
5 этажные
|
17,4
|
14.7
|
13.9
|
14.8
|
16
|
|
6-7 этажные
|
4,5
|
6.4
|
4.4
|
4.9
|
6.0
|
|
8-9 этажные
|
14,7
|
14.6
|
12.6
|
11.1
|
10.1
|
|
10-11 этажные
|
1,5
|
1.0
|
0.5
|
2.4
|
2.6
|
|
12 более
|
3,7
|
3.6
|
4.4
|
2.4
|
2.6
|
Диаграмма структуры предложения жилья по типам домов.
Структура предложения жилья по типам домов не претерпела значительных изменений. Снизилось число квартир в панельных пятиэтажках, но только на доли процентов.
Качественные показатели общегородского рынка продаж.
Таблица и диаграмма соотношения предложения жилья в кирпичных и панельных домах в различных административных округах города.
|
Округ
|
Кирпичных %
|
Панельных %
|
|
САО
|
52.8
|
47.2
|
|
СВАО
|
32.5
|
67.5
|
|
ВАО
|
38.8
|
61.2
|
|
ЮВАО
|
31.7
|
68.3
|
|
ЮАО
|
7.5
|
92.4
|
|
ЮЗАО
|
34.3
|
65.7
|
|
ЗАО
|
24.6
|
75.4
|
|
СЗАО
|
21.4
|
78.6
|
|
ЦАО
|
86.3
|
13.7
|
Если рассматривать качество жилья с точки зрения применяемого при его строительстве материала, то на представленной диаграмме наглядно видно какому материалу отдается предпочтение в различных административных округах.
Май не принес потрясений на рынок недвижимости. Наметившиеся в апреле тенденции к изменению ситуации на рынке не нашли подтверждений в следующем месяце и все вернулось на круги своя. В аналитическом обзоре о состоянии рынка в мае, который будет опубликован в следующих номерах журнала, мы попробуем провести более глубокие исследования поведения рынка.
Желающие принять участие в деловой игре по прогнозированию стоимости 1 кв. метра в будущем месяце могут посетить сайт http://arn.webzone.ru (arn - анализ рынка недвижимости). Кроме возможности поправить свое материальное положение. Вы найдете на сайте массу интересной информации о состоянии московского рынка недвижимости.
Эксперт-консультант журнала “Столичная недвижимость”
Сертифицированный аналитик рынка недвижимости
Андрей Бекетов
E-mail: beketov-andrey@mtu-net.ru
http://arn.webzone.ru
