По итогам 2 квартала 2012 года на рынке вторичного жилья наблюдается рост ценовых показателей. Средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 1747 у.е./кв.м (+2.2%), погрешность расчета составила +/-8 у.е./кв.м (+/-0.5%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах остановились на уровне 2235 (+1.7%) и 1345 (+1.7%) у.е./кв.м соответственно (диаграмма 1). Исследуемое количество объектов составило 5251, что на 33% больше 1 квартала текущего года, общая площадь, выставленная на продажу, – 838 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения – 1507 миллионов долларов.

Структура рынка

Лидером по объему предложения (диаграмма 2) остается район Алматы – 53% (2794 квартиры от общего объема), а минимум пришелся на район Есиль – 21% (1093). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 26% (1364). Рост числа предложения наблюдается во всех районах города.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 37% (1921), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (84). Доля 1-, 3- и 4-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 24% (1270), 29% (1538) и 8% (438) соответственно (диаграмма 3). При этом увеличение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 44% (2297 объектов), в монолитных и панельных домах – 37% (1954) и 19% (1001) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому кварталу уровень предложения повысился на все типы построек.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 70% (3670), постройкам старого типа – 2% (102), улучшенной планировки – 21% (1085) и хрущевкам – 8% (394) (диаграмма 5).

Состояние рынка по районам

В районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи установилась на уровне 2049 у.е./кв.м (+2.9%), в районе правого берега — на уровне 1667 у.е./кв.м (+2.6%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-1.1% (+/-23 у.е./кв.м) для левобережья и +/-0.68% (+/-11 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценового показателя как в районе левого так и в районе правого берега (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1673 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1656 у.е./кв.м.

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим кварталом структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей в большинстве сегментов рынка. Значительное увеличение средней цены предложения прослеживается на 3-комнатные квартиры на 3.1%. Средний уровень цен 1- и 2-комнатных квартир составил порядка 1700 у.е./кв.м, прирост за 2 квартал 2012 года для 1-комнатных – 1.6%, для 2-комнатных – 3.1%. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 6-8.

По итогам 2 квартала 2012 на рынке вторичного жилья смещение объемов предложений в сторону более высоких цен продолжилось. Если в 1 квартале 2012 года вершина кривой находилась в диапазоне цен 1500-1600 (максимальное количество предложений составило 586), то во 2 квартале текущего года вершина сместилась в диапазон 1600-1700 (с максимумом в 731 объект).

Средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья в целом по городу (с 4 квартала 2007 года) остается ниже пиковых цен на 18.6% (-399 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1.66, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим кварталом, расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2.06 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1.50 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 2.6% до 2235 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с 4 квартала 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 29.6% (-939 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с 1 кварталом 2012 года, средняя цена предложения выросла на 1.7% до 1345 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где ценовой показатель сократился.

С 4 квартала 2007 года в данном секторе жилья снижение составило лишь 7.3% (-106 у.е./кв.м).

Основные тенденции и прогнозы

ü       В течение 2 квартала 2012 года на рынке вторичного жилья наблюдается рост количества предложений, рынок активно пополнялся новым объектами преимущественно бизнес и элит-класса;

ü       в краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, который в годовом исчислении уже составил 10.1%;

ü       средняя цена по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья увеличилась, при этом темп роста квартир элит-класса вырос, а эконом-класса, напротив, сократился.

ü       согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, по г. Астана количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в апреле 2012 года по городу составило 1127 из них: квартир в многоквартирных домах – 1040, индивидуальных домов – 87. В марте 2012 года было совершено 776 сделок купли-продажи жилья, то есть в апреле рост этого показателя составил 45.2%, против 27.5% снижения в марте этого года.

Экономические индикаторы

Согласно данным департамента статистики инфляция в Республике Казахстан в мае 2012 года составила 0,7%, оставшись на уровне прошлого месяца.

Численность населения города Астаны на 1 мая 2012 года по текущему учету составила 755344 человека, в том числе по району «Алматы» - 364374 (48,2%), «Есиль» – 96551 (12,8%), «Сарыарка» – 294419 (39,0%) человек.

По сравнению с началом 2012 года общая численность населения города Астаны увеличилась на 12426 человек, в том числе по району «Алматы» на 2763, «Есиль» – на 3332, «Сарыарка» – на 6331 человека.

Увеличение численности населения города Астаны получено в основном за счет положительного миграционного сальдо.

За январь - апрель 2012 года естественный прирост населения составил 4783 человека, миграционный прирост – 7643 человека.

Доходы населения в январе-марте 2012 года, по оценке, среднедушевые номинальные денежные доходы населения  составили 242020 тенге и увеличились по сравнению с январем-мартом 2011 года на 10,7%, реальные денежные доходы - на 3,9%.

Численность граждан, состоящих на учете в качестве безработных, на конец мая 2012 года составила 5772 человек. Доля зарегистрированных безработных в численности экономически активного населения в мае 2012 года составила 1,4%. Уровень безработицы за 1 квартал 2012 года составил 5,8%.

Среднемесячная номинальная заработная плата в январе-апреле 2012 года составила 138500 тенге и увеличилась по сравнению с январем-апрелем 2011 года на 16,4%, в реальном выражении – на 9,2%.

Индекс потребительских цен в мае 2012 года по сравнению с декабрем 2011 года составил 102,8%. Цены на продовольственные товары повысились на 3,8%, на непродовольственные товары – на 1,8%, на платные услуги - на 2,6%.

Объем промышленного производства в январе-мае 2012 года составил в действующих ценах 69824,1 млн. тенге, индекс физического объема промышленной продукции по сравнению с январем-маем 2011 года составил 92,2%. В обрабатывающей промышленности объем производства по сравнению с январем-маем 2011 года уменьшился на 8,9%, в электроснабжении, подаче газа, пара и воздушного кондиционирования –  увеличился на 1,3%, в водоснабжении, канализационной системе, контроле над сбором и распределением отходов – сократился на 16,2%.

Общий объем грузоперевозок (с учетом оценки объема перевозок грузов нетранспортными организациями и предпринимателями, занимающимися  коммерческими перевозками) за январь-май 2012 года составил 38881,2 тыс. тонн грузов и по сравнению с январем-маем 2011 года возрос на 36%.

Объем поступлений в Государственный бюджет г. Астаны, по оперативным данным Управления финансов г. Астаны, на 1 мая 2012 года составил 99051,1 млн. тенге, 104,6% в сравнении с аналогичной датой 2011 года, расходы составили 70105,2 млн. тенге и увеличились на 6,5% в сравнении с соответствующей датой 2011 года. Просроченная задолженность по оплате труда по состоянию на 01.05.2012г. составила 37,3 млн. тенге.

Объем инвестиций, направленных на жилищное строительство составил 15082,6 млн. тенге, это 58,3% к уровню января-мая 2011 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 7,6%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 4214 квартир, общая площадь введенного жилья составила 473393 квадратных метров, что на 0,1% выше уровня января-мая 2011 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 25788 квадратных метров, к уровню января-мая 2011 года 121,8%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 5,4% против 4,5% в январе-мае 2011 года.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилья в январе-мае 2012 года в столице составила 96,4 тыс. тенге (в 2011 году – 88,0 тыс.тенге), а средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра полезной площади 128,2 тыс. тенге (в 2011 году – 120,0 тыс.тенге), в том числе построенного индивидуальными застройщиками – 44.6 тыс. тенге.

Татьяна Корягина, сертифицированный аналитик Центра исследований рынка недвижимости

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Диаграмма 1.

Диаграмма 2.

Диаграмма 3.

Диаграмма 4.

Диаграмма 5.

Диаграмма 6.

Диаграмма 7.

Диаграмма 8.

Диаграмма 9.