РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ.

Стерник Г.М., РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ НА ПОДЪЕМЕ: РОСТ ЦЕН ОПЕРЕЖАЕТ ПРОГНОЗЫ

(доклад на научном семинаре в ЦЭМИ РАН 21.11.00)

Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости,
директор по стратегическому развитию АЭКСИМ, к.т.н.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ НА ПОДЪЕМЕ: РОСТ ЦЕН ОПЕРЕЖАЕТ ПРОГНОЗЫ
(доклад на научном семинаре в ЦЭМИ РАН 21.11.00)

В декабре 1999 года нами был рассчитан прогноз изменения цен в городах России на 2000-2001 гг. В соответствии с ним, в начале-середине 2000 года рынок жилья должен был перейти от стадии послекризисного спада к стадии депрессивной стабилизации, со второй половины 2000 года должен был начаться устойчивый подъем рынка и рост цен на жилье.

Из графиков (рис. 1) видно, что полтора года ситуация развивалась в соответствии с прогнозом: во всех городах, где ведется помесячный мониторинг рынка жилья, произошел переход от стадии стабилизации к стадии подъема и роста рынка.

Понятно, что общей причиной, спусковым механизмом начала подъема рынка был общий экономический рост в стране, политическая, финансовая, социально-экономическая стабилизация. Но этот процесс в различных городах происходил не синхронно: в начале 2000 года начали расти цены на жилье в таких городах, как Екатеринбург, Пермь, Красноярск, затем в середине года в Новосибирске, Ульяновске, Омске, Барнауле, Москве, Твери, затем, к концу года, в Петербурге и Калининграде, и лишь в середине 2001 года - в Нижнем Новгороде. В результате к концу 2000 года уровень цен на жилье (в долларовом выражении относительно декабря 1999 года) вырос в Екатеринбурге, Красноярске и Перми на 39-58%, в Новосибирске, Ульяновске и Омске - на 17-25%, в Барнауле и Твери - на 7-9%, в Москве и Нижнем Новгороде - на 1-2%, в Петербурге и Калининграде - близко к нулю.

В связи с этим многие аналитики в Москве предсказывали продолжение снижения цен в 2001 году и не верили в начало устойчивого роста.

Мы попытались разобраться с теми причинами, которые вызвали такие региональные различия в поведении рынков.

В качестве первой возможной причины можно было ожидать различия в темпах экономического роста, роста доходов и платежеспособности населения. Однако, эти различия по статистическим данным оказались несущественными.

Вторая причина, по мнению многих аналитиков - низкие темпы нового строительства, снижение объема предложения на вторичном рынке, что создает некоторый дефицит предложения на фоне роста спроса. Но и эти факторы, несомненно влияющие на рост цен, мало отличаются в рассматриваемых городах.

Наконец, одна из возможных причин роста цен, особенно в группе долларовых городов - начавшееся в 1999 г. и усилившееся в 2000 г. снижение покупательной способности доллара в России (процесс, обратный последовавшему после дефолта взлету этого показателя), - также не объясняет региональных различий в росте цен на жилье.

Нами была выдвинута гипотеза о том, что темпы роста цен в городах России связаны с глубиной их падения после кризиса: чем ниже (относительно докризисного) уровень цен в нижней точке (которую к концу 2000 года все города уже прошли), тем раньше начался у них рост цен и тем быстрее они растут.

ХАРАКТЕРНЫЕ ТОЧКИ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ
за период кризиса

Город 12.97 Нижняя точка Уровень к 12.00 Уровень к 06.01 Уровень к 09.01

$/ кв. м Ин декс к 12.97 Сниже ние от единицы Ин декс к 12.97 Прирост от нижней точки Ин декс к 12.97 Прирост от нижней точки Ин декс к 12.97 Прирост от нижней точки

Москва 950 0,65 0,35 0,71 0,06 0,79 0,14 0,85 0,20

Калининград 620 0,47 0,53 0,52 0,05 0,56 0,09 0,58 0,11

С.-Петербург 560 0,62 0,37 0,66 0,04 0,71 0,09 0,80 0,18

Тверь 355 0,48 0,52 0,55 0,07 0,62 0,14 0,66 0,18

Екатеринбург 535 0,40 0,60 0,63 0,23 0,78 0,38 0,84 0,44

Красноярск 510 0,31 0,69 0,53 0,22 0,65 0,32 0,71 0,38

Новосибирск 490 0,41 0,59 0,54 0,13 0,70 0,29 0,87 0,46

Барнаул 380 0,38 0,62 0,46 0,08 0,58 0,20 0,64 0,26

Омск 375 0,32 0,68 0,41 0,09 0,48 0,16 0,62 0,30

Пермь<>/b> 505 0,33 0,67 0,57 0,24 0,69 0,36 0,72 0,39

Ульяновск 340 0,37 0,63 0,46 0,09 0,57 0,20 0,60 0,23

Приведенные в таблице и на графиках (рис. 2, 3) данные подтверждают высокую степень связи между этими величинами (65-70%). Это позволило сделать следующие выводы.

Во-первых, переход рынков жилья к концу 2000 года во всех городах к стадии устойчивого роста - это общая закономерность, хотя и еще не проявившаяся в явном виде в Москве, Петербурге и других городах долларовой группы.

Во-вторых, сдвиг во времени начала роста цен на полгода-год между различными городами объясняется прежде всего различной степенью снижения цен в этих городах после кризиса: чем больше была степень снижения, тем раньше начинается рост.

В-третьих, этим же объясняется различная степень роста за 2000 год: чем больше была глубина спада после кризиса, тем быстрее идет восстановление.

Конечно, на эту основную закономерность накладываются другие индивидуальные отличия городов, связанные с притоком капитала, миграцией и другими экономическими факторами (следствием чего является значительный разброс точек относительно линии регрессии и недостаточно высокий коэффициент корреляции).

Эти выводы были положены в основу прогноза на 2001 год. Согласно прогнозу, в Москве и других городах, где цены на жилье номинирутся (выставляются в рекламу) в долларах (Россия-1), и где снижение цен после кризиса составляло от 35 до 54%, ожидается устойчивый, но небольшой рост цен на жилье - 0,5-1,0% в месяц, 8-10 процентных пунктов за год (относительно базового периода - декабря 1997 года). Более высокие темпы роста будут наблюдаться в Екатеринбурге и городах рублевой группы (Россия-2), где снижение цен после кризиса было более значительным (от 59 до 68%).

В первом полугодии 2001 года ситуация на рынках жилья развивалась в соответствии с прогнозом. Но с мая темпы роста цен в Москве несколько превысили прогнозируемые, и к июню рост (по сравнению с декабрем 1999 г.) составил 13%. С учетом рассмотрения ряда факторов, воздействующих на цены вторичного рынка жилья в Москве (опережающий рост цен первичного рынка, ведущий к оттоку спроса от новостроек, наблюдаемый рост спроса на вторичном рынке, традиционное превышение темпов роста цен во втором полугодии по сравнению с первым) прогноз динамики цен в июне был скорректирован в сторону увеличения: можно ожидать двухгодового прироста цен в Москве на 32-35%.

При рассмотрении динамики цен в группе городов России-1 (с исключением Екатеринбурга) корректировки прогноза не потребовалось.

Темпы роста цен в городах России-2 (с учетом Екатеринбурга), Как и прогнозировалось, оказались выше, чем в городах России-1, но ниже, чем во втором полугодии 2000 года. Более того, в Екатеринбурге и Перми к июню проявились признаки начала стабилизации. Вместе с тем, средневзвешенный прогноз для этой группы, как и для Москвы, оказался чрезмерно пессимистическим и потребовал пересмотра. Уточненный прогноз - можно ожидать двухгодового прироста цен около 100%. .

Таким образом, впервые с 1995 года (не считая кризиса августа-98) фактический рост цен в Москве и в третьей группе городов (по данным первого полугодия) существенно отклонился от прогнозируемого, причем в сторону более высоких темпов роста. Однако, это не вызывает у нас огорчения: тем самым подтверждается (для самых глубоких скептиков) принципиальный вывод о переходе рынка недвижимости к стадии устойчивого роста.

Последние месяцы (июль-октябрь) подтвердили правильность уточненного прогноза: прирост цен от декабря 1999 г. достиг следующих значений: Екатеринбург 110%, Пермь 103%, Новосибирск 104%, Омск 90%, Ульяновск 49%, Тверь 31%, Москва 27%, Петербург 21%, Калининград 7%, Н.Новгород 4%.

Мы прогнозируем, что в дальнейшем закономерности роста и последующей стабилизации цен в различных городах будут близки, хотя и сдвинуты по времени: рост цен сначала с возрастающими, а затем снижающимися темпами и переход к стабилизации на уровне, характерном для данного города. В Екатеринбурге, Новосибирске, Перми стабилизации цен наступит уже зимой, в Омске, Ульяновске, Твери сохраняются высокие темпы роста, и стабилизацию мы ожидаем еще через полгода, в Москве и Петербурге темпы роста увеличиваются, и переход к стабилизации возможен через год, Калининград и Н.Новгород задержались с началом роста, и им предстоит подъем цен в течение полутора-двух лет. Степень роста на стадии стабилизации также будет зависеть от предыдущей глубины спада после кризиса августа-98: мы ожидаем, что повсеместно будет достигнут уровень 0,85-0,95 от докризисного, а в отдельных городах возможен кратковременный "перебег" цен выше докризисного уровня с последующим "откатом".

Сегодня мы еще раз вернулись к рассмотрению статистических моделей для прогнозирования цен на жилье в Москве, построенных в июне (модель 2) и октябре (модель 3) 2000 года. В прошлогоднем докладе (Стерник Г.М. Рынок недвижимости России после кризиса 1998 года: тенденции и перспективы. Доклад на семинаре в ЦЭМИ РАН, 20.12.2000) мы пришли к выводу, что модель 2 дает чересчур пессимистичный, а модель 3 - чересчур оптимистичный прогноз по сравнению с прогнозом, полученным эвристическим методом. Оказалось (рис. 7), что фактические данные за прошедшие 12 месяцев близко совпадают с прогнозом по модели 3, что говорит о ее высокой прогностической способности. .

Модель: v2=b0-b1/(b2+exp((b3*v1+b4)^2))

Параметры модели 3, построенной по данным с декабря 1997 г. по сентябрь 2000 г.

Критерий Дарбина- Уотсона -0,78

Таблица дисперсионного анализа.

Модели построены совместно с д.ф-м.н., проф. С. И. Сенашовым., и аспирантом Денисенко И.К., Сибирский государственный технологический университет, Красноярск.

ã Стерник Г.М., 20.11.2001 г.

Источник	Сумма квадратов	Степень свободы	Средний квадрат	Критерий Фишера	t-критерий	Уровень значимости
Регрессия	718774,8	1	718774,8	3666,544	60,55199	0
Остатки	6469,19	33	196,0361
Всего	725244

Параметры	B0=972,5792	B1=6018,699	B2=16,65969	B3=0,121115	B4=-3,61208
Потери: 6469,1933881 R=,99553 R2: 99,108%