Стерник Геннадий Моисеевич,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова

методология анализа рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности

(доклад на I Межрегиональной научно-практической конференции

«Финансово-правовые конфликты», г. Уфа, 26.11.09)

Постановка задачи

Известно единодушное неудовлетворение большинства теоретиков и практиков оценки недвижимости, в том числе заказчиков оценки в лице банков, государственных органов по управлению имуществом, налоговиков и т.д., доказательственной слабостью отчетов по оценке недвижимости и бизнеса, опирающихся на три классических подхода к оценке – сравнительном, затратном и доходном.

Сравнительный подход в силу ряда своих особенностей является наиболее распространенным, если не сказать базовым. Прежде всего, он является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения[1]. Поэтому сравнительный подход стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечную (индивидуальную) оценку объекта. В таких случаях он позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость (массовая оценка).

Массовая оценка во многих странах, в том числе и в России, разрабатывалась в первую очередь с целью налогообложения объектов недвижимости[2], однако с успехом применяется и для решения многих других прикладных задач[3]. Массовая оценка может опираться на все три оценочных подхода (затратный, сравнительный и доходный), но принципиально отличается от индивидуальной тем, что оперирует не единичными результатами, а статистическими диапазонами значений параметров. «Экономическая справедливость» массовой оценки выше, чем индивидуальной, поскольку в реальных сделках всегда присутствуют субъективные факторы (не существует идеально независимого и осведомленного продавца, покупателя и открытого рынка). В этом смысле массовая оценка («ценовая средняя») является более «рыночной», чем индивидуальная цена каждой конкретной сделки. Успешное применение математического моделирования (эконометрики) позволяет на опыте массовой оценки развивать и методологию индивидуальной оценки недвижимости сравнительным подходом.

Отмеченное неудовлетворение доказательственной слабостью оценки прямо вытекает из недостаточной проработанности методологии индивидуальной и массовой оценки в части анализа рынка для информационного обеспечения оценочной деятельности. Причины такого положения делятся на объективные и субъективные.

Собственно методы оценки в начале 90-х годов пришли к нам в виде международных стандартов и были с удовольствием приняты и усвоены оценщиками. Но методы информационного обеспечения, т.е. анализа рынка в интересах оценки, пришлось разрабатывать практически с нуля, даже с учетом использования и адаптации к нашей действительности некоторых западных методик. Новое и постоянно меняющееся законодательство, непрерывно возникающие и меняющиеся специфические закономерности российского рынка недвижимости, его беспрецедентная информационная закрытость – вот комплекс объективных причин, затрудняющих решение задачи информационного обеспечения оценки.

Сегодня, когда методология анализа рынка недвижимости после 15 лет развития достигла определенной завершенности[4], вступили в силу субъективные причины: слабая осведомленность многих оценщиков и их заказчиков об этой методологии и ее возможностях, а главное – отсутствие в законодательно-нормативных актах, в том числе в Федеральных стандартах оценки (ФСО) полноценного раздела о методологии анализа рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности. На наш взгляд, именно по этой причине раздел отчета об оценке «анализ рынка» в большинстве случаев по сегодняшний день не организован как составная часть исследовательского алгоритма, жестко логически (строго необходимо и принципиально достаточно) связанная с другими разделами и отчетом в целом.

Основные положения методологии анализа рынка

Методология анализа рынка, предлагаемая для использования в интересах оценочной деятельности, изложена в монографии (далее – Монография), гл. 1-3, 6-12. Она включает две составные части: общий (универсальный) анализ рынка в интересах различных видов информационно-аналитической деятельности, и специализированный анализ в интересах конкретного заказчика (госорганов, стратегического и оперативного менеджмента компаний различного профиля, инвестиционного анализа строительных проектов, маркетинговой деятельности, оценочной деятельности и др.).

Содержание общего (универсального) анализа РН

На схеме показано, что общий (универсальный) анализ рынка недвижимости включает в себя четыре этапа, которые выполняются последовательно, снизу вверх, и отражают различные уровни деятельности аналитика:

1) Создание и наполнение аналитических баз данных;

2) Мониторинг рынка;

3) Исследование рынка;

4) Прогнозирование развития рынка.

Специализированный анализ рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности начинается при наличии объекта (при массовой оценке – объектов) оценки. Проводится квалифицирование объекта как товара на рынке недвижимости, подбор аналогов сравнения, определение срока экспозиции каждого аналога, коэффициента торга, расчет поправок (корректировок) для сравнительного подхода, определение коэффициента капитализации для доходного подхода, определение поправок на внешний износ для затратного подхода и т.д.

Как видно из сказанного, основные данные для оценочной деятельности аналитик получает на выходе нижнего, первого (наполнение Аналитических баз данных) и второго (мониторинг) этапа своей работы. Кроме того, для доходного подхода используются результаты третьего и четвертого этапов – исследования и прогнозирования тенденций рынка для расчета потока доходов исследуемого объекта.

Таким образом, результаты анализа рынка при их правильном использовании могут обеспечить оценщику полную и достоверную информацию в соответствии с требованиями международных и федеральных стандартов оценки.

Создание и наполнение Аналитических баз данных

Опыт и здравый смысл подсказывает, что обычно оценочные компании не могут ориентироваться на создание собственных аналитических баз данных и выделение персонала для аналитической деятельности. Но в последние годы на рынке недвижимости РФ появились специализированные аналитические консалтинговые компании. Кроме того, в национальных ассоциациях профессиональных участников рынка недвижимости (в том числе оценочных), в крупных оценочных компаниях начали создаваться аналитические подразделении для проведения анализа рынка недвижимости в полном объеме. Подробно содержание и форматы необходимых аналитику баз данных рассмотрены в главе 12 Монографии (стр. 514-536).

Важным требованием к АБД является стандартизация описания объекта, предложения, спроса, сделки, обеспечение полноты и качества полей и классификаторов (справочников). Примеры стандартов, в виде форм (заполняемых бланков), разработанных в 1998-2002 гг. для квартиры на вторичном рынке, для жилого объекта (дом, квартира), для элитного комплекса, для офисного здания, для объекта торговой недвижимости, для коттеджа и коттеджного поселка приведены в Монографии, Приложения 2.1-2.10. В 2009 году эти стандарты приняты к использованию Национальным Советом по оценочной деятельности.

Собранная в аналитической компании, в компьютере конкретного аналитика база данных еще не готова к проведению расчетов показателей рынка недвижимости. В первую очередь это касается базы предложений.

Подготовка базы предложений к обработке включает ряд операций, состав которых, алгоритм каждой из них и конечные результаты зависят от особенностей формата базы данных, содержания полей описания предложения. В общем случае подготовка АБД включает 5 этапов: 1) Актуализация текущего листинга. 2) Чистка от пропусков и ошибок. 3) Выделение «уникальных объектов» (очистка от «повторов» и «дублей»). 4) Исключение объектов по «выскакивающим» значениям цены. 5) Формирование выборки предложений различными способами.

Подробное описание порядка выполнения каждого этапа приведены в главе 12 Монографии (стр. 533-536).

Сущность методологии мониторинга рынка на основе числовых пространственно-параметрических моделей (ДППМ)

Основные положения методологии мониторинга рынка недвижимости на основе числовых дискретных пространственно-параметрических моделей (ДППМ) изложены в главе 7 Монографии (стр. 266-269). Методология получила широкое распространение. В настоящее время она используется сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости в 25 регионах России, а также в Украине, Латвии, Азербайджане, Ташкенте, Бишкеке, Душанбе и других городах – столицах стран с транзитивной экономикой, она одобрена на государственном[5]^,[6] и международном уровне[7], в том числе как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы – членов СЕРЕАН.

Сущность разработанной методологии мониторинга рынка недвижимости состоит в сборе документированной информации об объектах рынка, разделении объектов на однородные группы (выборки) по качеству, местоположению, размерам и другим признакам, определении статистических характеристик каждой выборки и исследовании полученных числовых пространственно-параметрических моделей с дискретным шагом (ДППМ).

Для целей оценочной деятельности специально надо оговорить, что применение методологии ДППМ, помимо основного назначения (оценка рыночной и иных видов стоимости), может использоваться для прямой оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициента заполняемости и других параметров, которые необходимы в практике оценки недвижимости.

В Монографии приведены примеры мониторинговых отчетов, выполненных по Стандарту Аналитической группы Г.М.Стерника. Многочисленные примеры отчетов (различной полноты и качества) размещены на сайте www.realtymarket.ru в разделе МОНИТОРИНГ.

Концепция использования методологии ДППМ рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности

Методология ДППМ рынка недвижимости обеспечивает оценщику полный комплекс информации о рынке, необходимый для использования в соответствии с ФСО при любом подходе – сравнительном, затратном, доходном подходе в индивидуальной оценке и при массовой оценке.

Предлагаемая концепция ее использования в интересах оценочной деятельности состоит в том, что Анализ рынка, Массовая оценка и Индивидуальная оценка образуют единый исследовательский алгоритм, показанный на схеме. Он включает следующие этапы:

1) квалифицирование объекта оценки как товара на рынке недвижимости при текущем использовании (по назначению, виду отчуждаемых прав, классу качества проекта, местоположению, размеру и другим признакам);

2) обзор аналитических публикаций в сегменте рынка и уточнение квалифицирования (расширение или сужение рыночной ниши);

3) сбор и предварительная обработка фактических рыночных данных в соответствии с требованиями методологии ДППМ;

4) построение ДППМ сегмента рынка, при необходимости уточнение квалифицирования (изменение рыночной ниши в соответствии с принципом НЭИ) и пересчет ДППМ;

5) массовая оценка заданного перечня объектов (определение диапазона стоимости каждого объекта);

6) проверка погрешности в оценке и при необходимости - расчет поправок и других рыночных показателей, необходимых при индивидуальной оценке;

7) индивидуальная оценка объекта (определение точечной оценки стоимости).

Задачей обзора публикаций участников и аналитиков сегмента рынка является изучение свойств генеральной статистической совокупности в качестве ценообразующих факторов и критериев для определения рыночной стоимости объекта (объектов) и построение вербальной модели диапазона рыночной стоимости с неопределенной погрешностью.

Задачей сбора и анализа фактических рыночных данных является построение ДППМ сегмента рынка в границах значений параметров, обеспечивающих устойчивые статистические характеристики выборки аналогов оцениваемого объекта (объектов) по виду отчуждаемых прав, функциональному назначению, технико-экономическим показателям и локации.

Задачей массовой оценки является определение диапазона рыночной стоимости Объекта (объектов) с определенной достигнутой погрешностью.

В случае неудовлетворительной погрешности по одному или нескольким объектам, по данным ДППМ рассчитываются поправки (корректировки) и другие необходимые данные (срок экспозиции Объекта, коэффициент капитализации, коэффициент торга) и производится индивидуальная оценка Объекта с минимизированной погрешностью.

Методика массовой оценки недвижимости на основе ДППМ рынка

Сущность методики массовой оценки, основанной на методологии ДППМ, заключается в том, что:

- изучается заданный перечень объектов оценки и их характеристики;

- определяется принадлежность каждого оцениваемого объекта к одному из сегментов (и/или одной из рыночных ниш);

- после квалифицирования объекта как товара на рынке недвижимости и определения принадлежности к рыночной нише ему приписывается стоимость, равная средней цене и ее диапазону, полученному в ДППМ;

- при необходимости уменьшения диапазона для отдельных объектов, в оценку могут вноситься детализирующие индивидуальные поправки (корректировки, коэффициенты), определяемые по данным ДППМ любыми корректными методами.

Требования к разделу «Анализ рынка» в Отчете об оценке

В индивидуальной оценке недвижимости при проведении анализа рынка необходимо выполнить два требования: исключить необоснованное привлечение не относящейся к предмету оценки информации и обеспечить получение всей информации, необходимой для расчета затратным, доходным, сравнительным подходами и формулирования выводов о рыночной стоимости оцениваемого Объекта.

Для каждого из подходов к оценке необходимо путем анализа рынка получить, по возможности, ценообразующие данные соответствующего содержания:

- для всех подходов – сведения из открытых публикаций, позволяющие квалифицировать Объект как товар на рынке недвижимости, т.е. определить его нишу на рынке (применительно к функциональному назначению, виду прав собственности, местоположению, классу качества проекта, размеру помещений, стадии строительства и другим квалификационным признакам), сведения о макроэкономических и макрофинансовых условиях в стране, регионе, городе, районе;

- для всех подходов – сведения из Аналитической базы данных, содержащие первичную параметрическую выборку аналогов Объекта оценки (содержащую данные о характеристиках объектов, временных и ценовых параметрах предложения, спроса и сделок в сегменте продажи и аренды);

- для сравнительного подхода – сведения из результатов мониторинга сегмента рынка (статистические показатели выборки аналогов - мин., макс., средняя цена сделок, предложения, спроса на продажу и арендных ставок, погрешность в определении средней, коэффициент торга, средний срок экспозиции, групповые корректировки), при необходимости - уточненная параметрическая выборка аналогов Объекта оценки и индивидуальные корректировки;

- для затратного подхода – сведения, влияющие на представления о восстановительной стоимости и стоимости замещения аналогов в сегменте Объекта оценки и о специфике именно для данного сегмента экономической интерпретации накопленного износа по видам (физический, функциональный, экономический);

- для доходного подхода - сведения о параметрах бизнес-планирования и анализа эффективности инвестиций в сегменте[8] (достигнутая и ожидаемая фаза, стадия развития, тип рынка в сегменте, прогноз динамики цен и арендных ставок в сегменте, коэффициент капитализации, другие среднерыночные показатели доходности различных операций в сегменте, желаемая прибыльность операций инвесторов).

Подробнее перечень свойств и показателей рынка и методов их расчета приведен в Монографии (глава 6, стр. 257-259, глава 8, стр. 290-319, глава 9, стр. 320-338).

Развитие методологии массовой и индивидуальной оценки недвижимости на основе использования ДППМ рынка

Для практического использования разработаны оригинальные методики оценки объектов недвижимости, не противоречащие ФСО и развивающие методологию оценки: массовой оценки недвижимости на основе ДППМ рынка, расчета групповых поправок на качество проекта и рейтинг местоположения объекта, индивидуальной оценки объекта по данным ДППМ, индивидуальной оценки объекта при отсутствии прямых аналогов (метод косвенных аналогов и метод регрессионной экстраполяции), методика и пример оценки объекта при наличии статистических данных о спросе, методика оценки «лежащего» завода с использованием синтетического подхода, основанного на комбинации трех подходов. Сущность последней из названных методик как пример приведена ниже.

В практике оценочной деятельности нередки случаи, когда корректно оценить объект в рамках каждого из трех подходов не представляется возможным из-за специфики объекта. Например, долгострой любого назначения, или комплекс недвижимости «лежащего» завода оценить сравнительным подходом нельзя потому, что нет рынка подобных объектов; затратным – потому, что посчитать прошлые затраты уже не удается, а восстановительную стоимость завода считать не надо потому, что такой комплекс зданий уже никому не нужен»; доходным – потому, что использовать объекты недвижимости «лежащего» завода по прямому назначению нецелесообразно, а по какому-либо другому – невозможно без существенной реконструкции. Для преодоления возникших трудностей был разработан метод комбинированного использования трех подходов. Он включает следующие этапы:

1) Предварительная идентификация Объекта как товара на рынке недвижимости при текущем использовании, рассмотрение имеющихся данных о выделенном сегменте рынка и изучение возможности оценки рыночной стоимости в рамках классических подходов.

2) В случае отрицательного вывода – логическое вербальное определение возможных вариантов использования Объекта в соответствии с принципом НЭИ и уточнение (расширение, изменение) идентификации. В рассмотренном примере такое использование предполагает реконструкцию отдельных зданий и помещений под использование под офисные, складские и торговые функции.

3) Анализ текущего состояния соответствующих сегментов рынка недвижимости и прогнозирование перспектив их развития.

4) Определение по методологии затратного подхода недисконтированного потока затрат на реконструкцию каждого здания (помещения) и сроков окончания реконструкции.

5) Определение по методологии сравнительного подхода ткущих цен продажи и аренды реконструированных зданий/помещений и их прогнозирование на даты окончания реконструкции и реализации.

6) Определение по методологии доходного подхода недисконтированного потока доходов от реализации (сдачи в аренду и последующей продажи) зданий и помещений.

7) Определение чистого потока дохода (как разницы потока дохода от реализации и потока затрат на реконструкцию) и его дисконтирование на дату оценки.

Все операции каждого из этапов известны оценщикам и не противоречат требованиям ФСО.

Таким образом, изложенные в докладе методические результаты позволяют на основании методологии дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка недвижимости реализовать возможности корректной массовой и индивидуальной рыночной оценки объектов недвижимого имущества (земельные участки, здания и сооружения), в том числе в условиях узкого рынка и дефицита рыночных данных.

© Г.М.Стерник, 25.11.09.