Особенности рынка недвижимости как объекта анализа

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид информационной деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая система.

Предметом анализа являются структура, свойства и процессы функционирования рынка.

Принципы методологии анализа рынка недвижимости

Основной принцип развиваемой нами с 1994 года методологии дискретного пространственно-параметрического и динамического моделирования и анализа рынка недвижимости – системный подход к исследованию сложного объекта. Он подразумевает:

- изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и следовательно - изучение условий функционирования объекта во внешней среде (экономические и политические условия в городе, регионе, стране, в мире);

- расчленение (многоуровневую декомпозицию) структуры объекта и процессов его функционирования на элементы (составные части), изучение элементов раздельно, и обратный синтез подсистем (объединения элементов) все более высокого уровня, вплоть до рынка недвижимости города, региона, страны.

Принципы методологии анализа рынка недвижимости

Частные принципы:

- целеполагание – анализ рынка недвижимости не является самостоятельным бизнесом, он обслуживает различных заказчиков, выполняется с различными целями, и поэтому содержание анализа, используемые показатели и методы в каждом конкретном случае должны соответствовать цели и задачам исследования;

- стадийность – вся процедура анализа рынка расчленяется на ряд стадий (этапов), каждый из которых может выполняться самостоятельно для решения определенной задачи либо включаться в ту или иную последовательность этапов;

Принципы методологии анализа рынка недвижимости

Частные принципы:

- многоуровневость – каждый показатель функционирования рынка должен определяться для того или иного уровня декомпозиции и обобщения структуры и процессов, и в совокупности должна быть получена многоуровневая система значений одного и того же показателя;

- многовариантность – следствием предыдущих принципов является многовариантное построение методик анализа рынка, показателей, отчетных форм, и выбор для решения конкретной задачи определенного их набора;

- стандартизация и креативность – должно быть обеспечено четкое сочетание стандартизованных методик, показателей, отчетных форм для одних (начальных) стадий анализа и возможность творческого выбора их на других (завершающих) стадиях.

Типовые цели анализа рынка недвижимости

Анализ рынка может проводиться с различными частными целями и осуществляться самостоятельно либо представлять собой элемент, этап других видов деятельности:

- отраслевого экономического анализа с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, органами управления решений по совершенствованию механизмов функционирования рынка.

- обеспечения информацией СМИ и потребителей (PR-деятельность)

- стратегического и оперативного менеджмента в риэлторской, девелоперской, инвестиционной компании с целью повышения эффективности ее деятельности;

- маркетинга с целью продвижения брэнда компании, товара или услуги;

- оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта;

- инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений.

Уровни методологии (стадии, этапы анализа)

1) Создание и наполнение аналитических баз данных:

- сбор информации

- предварительная обработка информации

2) Мониторинг рынка:

- статистическая обработка данных

- анализ и оценка текущего состояния показателей

- анализ и оценка динамики показателей;

Уровни методологии (стадии, этапы анализа)

3) Анализ (в узком смысле термина), или исследование рынка недвижимости:

- исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей

- исследование динамики показателей

- совместное исследование динамики различных показателей;

4) Прогнозирование развития рынка:

- исследование факторов, влияющих на изменение показателей

- прогнозирование тенденций изменения показателей.

Основные показатели, индикаторы и индексы рынка недвижимости

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

ценовая ситуация на рынке;

конъюнктура спроса и предложения;

активность рынка, объем операций на рынке (натуральный оборот рынка);

емкость, денежный оборот рынка;

ликвидность объектов;

доступность объектов, состояние платежеспособного спроса, предпочтения потребителей на рынке;

состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка;

внешние условия функционирования рынка в регионе.

Абсолютные и относительные показатели

Абсолютные (именованные) показатели: цена в рублях, арендная ставка в руб./кв. м в год, время экспозиции в днях, объем сделок в штуках помещений, кв. метрах или в тысячах долларов, и др.

Относительные (безразмерные) показатели, выраженные в долях единицы или в процентах: доли подсовокупностей в общей структуре совокупности, приросты и индексы.

Приросты и индексы

Прирост выражает изменение показателя в отчетном периоде относительно предыдущего периода и измеряется в процентах. Прирост может быть положительным и отрицательным (в этом случае он указывает на снижение исследуемого показателя относительно предыдущего периода).

Индекс роста выражает изменение показателя в отчетном периоде относительно базового периода и измеряется в безразмерных величинах. Индекс роста может быть больше единицы и меньше единицы (в этом случае он указывает на снижение показателя относительно базового периода).

Индексы с исключенной сезонностью

Многие экономические явления (в том числе и на рынке недвижимости) могут изменяться в течение года под воздействием факторов сезонности.

Для исключения влияния сезонности в качестве базового периода выбирается не предыдущий и не один и тот же период, а «тот же период прошлого года». Например, индекс за декабрь рассчитывается по отношению к декабрю прошлого года, за январь – по отношению к январю и т.д.

Такие индексы называются «индексы с исключенной сезонностью» и используются для сопоставления динамики рынка в текущем и в предыдущем году.

Индексы переменной и постоянной структуры и индексы структурных сдвигов<

При расчете индексов рынка недвижимости в величине средней (а следовательно, и индекса) учитывается вся совокупность предложений на рынке в отчетном и базовом месяце. Изменение средней цены в этом случае включает как ценовую составляющую (изменение цен ранее выставленных на продажу объектов), так и структурную составляющую (появление новых по качеству или местоположению объектов). Аналогичным образом в «большой экономике» рассчитывается показатель изменения валового внутреннего продукта (дефлятор ВВП), на фондовом рынке (в Российской торговой системе) с 2004 года рассчитывается индекс РТС.

В этом случае для получения обобщенного показателя вся выборки предложений в данном месяце рассматривается как единая. А затем производится расчленение выборки по типам, по местоположению, по размеру для получения частных показателей. Так определяется индекс переменной структуры.

Индексы переменной и постоянной структуры и индексы структурных сдвигов

В экономической литературе проработан, и нами с 1997 года включен в систему индексов рынка недвижимости второй тип индексов – индексы постоянной структуры. Таким способом Росстат рассчитывает изменение индексов потребительских цен – при одном и том же процентном соотношении товаров и услуг в потребительской корзине, а с 1998 года - индексов цен на рынке жилья. Такая методика применялась для расчета индексов РТС до 2004 года.

В этом случае сначала рассчитываем средние цены (арендные ставки) в подвыборках объектов (например, одного типа, размера, местоположения) текущего периода, затем долю каждой подвыборки в структуре базового периода, затем определяем средневзвешенную арифметическую по долям базового периода.

Одновременно рассчитывается индекс индекс структурных сдвигов как отношение первых двух индексов. Показывает изменение индексируемого показателя за счет изменения структуры совокупности (выборки).

Номинальные и реальные индексы цен и арендных ставок (индексы, очищенные от инфляции)

Индексы, рассчитанные относительно текущих цен в любой валюте, называются номинальными индексами изменения цен (арендных ставок). Как известно, динамика текущих цен в национальной валюте не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости – ее необходимо скорректировать на инфляцию.

В условиях двухвалютности (а теперь и трехвалютности) рынка недвижимости, когда во многих городах и регионах объекты выставляются на рынок с ценой предложения, выраженной в долларах или евро, цену также необходимо корректировать – на инфляцию доллара (евро) в России. Она зависит от изменения курсового соотношения рубля к доллару (евро) и от рублевой инфляции.

Индексы рублевых и долларовых цен, очищенные от инфляции, называются индексами реальной цены, или реальными индексами.

Система индексов рынка недвижимости РГР

Система индексов IREM-RGR (IndexRealEstateMarket – RussianGuildofRealtors) была разработана в 1997 году. Она включает:

1) ценовые (стоимостные) индексы

- RGR-VN - индекс номинальных цен и/или арендных ставок

- RGR-VR - индекс реальных цен и/или арендных ставок

2) индекс натурального рыночного оборота

RGR-T - индекс отношение объема сделок (транзакций) на рынке, т. е. отношение количества продаж квартир и количества площадей, арендованных в текущем периоде, к той же величине базового периода

3) сводные индексы рынка недвижимости - индексы денежного оборота на рынке

- RGR-IN - произведение индекса номинальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности

- RGR-IR - произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности.

Особенности методики расчета индексов рынка недвижимости СЕРЕАН

Согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., из всей системы индексов рынка недвижимости рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

Индексы рассчитываются как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

Рассчитываются индексы двух категорий: номинальные и реальные.

Номинальные индексы для России рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

Реальные индексы рассчитываются как индексы с исключенной инфляцией.

Особенности методики расчета индексов рынка недвижимости СЕРЕАН

Индексы рассчитываются для двух городов (в России – Москва и Санкт-Петербург) по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов.

В инициативном порядке Аналитическим центром «МИЭЛЬ-Недвижимость» рассчитываются индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона.

В дальнейшем предполагается включить в анализ другие сегменты рынка.

Особенности методики расчета индексов рынка недвижимости СЕРЕАН

Для каждого сегмента рассчитываются индексы двух видов:

- индексы переменной структуры - по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона;

- в качестве индексов постоянной структуры - по суженной совокупности объектов (по типам, по размерам либо по территориальной локации).

Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные непанельные квартиры общей площадью 60-120 кв. м;

- по офисам – офисы класса В+С по классификации Стерника Г.М. (2004 г.);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении 50 км от центра Москвы.

Необходимые организационные мероприятия для внедрения единой методологии анализа рынка недвижимости стран – членов СЕРЕАН

- создание в заинтересованных странах аналитических центров, работающих по единой методологии (по опыту Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»);

- создание координирующего органа СЕРЕАН;

- организация обучения специалистов.