Доклад на международной конференции в Маастрихте, июнь 1998 г.
ЭКОНОМЕТРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯВ ГОРОДАХ РОССИИ
Стерник Геннадий Моисеевич
тел. (7-095)976-17-73,
E-mail: icrgr@dol.ru (office),
E-mail: g_sternik@geocities.com (resid)
Рынок жилья в России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Москве появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошел вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих - в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.
С первых шагов рынка жилья наиболее дальновидные практики-риэлторы, а также специалисты научных организаций, в том числе с участием зарубежных ученых, приступили к анализу закономерностей и тенденций его развития. В первую очередь это касалось закономерностей формирования рыночных цен на жилье в зависимости от его качества и местоположения. В настоящее время разработаны и используются на практике разнообразные методики оценки стоимости квартиры в зависимости от ее параметров.
Вместе с тем, в условиях перехода от централизованной к рыночной экономике был крайне необходим поиск и анализ специфических закономерностей движения цен во времени, разработка методов прогнозирования тенденций изменения цен. Результаты проведенных в этом направлении в 1994-96 г.г. исследований опубликованы в /1-6/. Ниже представлены результаты последующих исследований.
Известны основные закономерности развитых рынков: циклические колебания активности и цен вместе с экономическими, инвестиционными и другими циклами; связь между рынком недвижимости и другими рынками (валютным, фондовым), приводящая к перетеканию капитала на рынок недвижимости и росту цен на жилье при понижении учетной ставки, доходности ценных бумаг, темпов инфляции национальной валюты, а также повышении ее курса относительно других валют; формирование цен на основе равновесия спроса и предложения, или зависимость тенденций изменения цен от соотношения спроса и предложения.
Исследования показали, что все эти закономерности нарушаются и протекают иначе для развивающихся рынков недвижимости в условиях переходных экономик.
Феномен 1: спад в экономике и рост цен на недвижимость.
В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%, промышленное производство - на 40% (фиг.1). В эти же годы цены на жилую недвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли (фиг. 2). Причем, средние рыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Москве в 12 раз (к 1995 году), в других городах - в 7-10 раз (фиг. 3,4итабл. 1). Необходимо отметить, что в если на графиках приведены цены для пяти городов за 6-7 лет, то в табл. 1 - лишь за последние 4 года, поскольку сбор данных о рыночных ценах на недвижимость и сейчас весьма затруднен, а до 1993 года был практически невозможен.
Была выявлена и описана общая для развивающихся рынков различных городов закономерность роста цен на жилье с последующей стабилизацией. Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий. В начале первой, стартовой стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены в Москве выросли в 7 раз, в других городах - в 3-5 раз (среднегодовые темпы роста - 200-400%). Вторая стадия, переходная, характеризуется ростом цен с темпом 30-50% в год. На третьей стадии, стадии продвинутого рынка, рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, рынок недвижимости на четвертой стадии (стабилизации) по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, а по характеристикам (состоянию законодательной и нормативной базы, развитию инфраструктуры) медленно приближается к ним.
Была предложена для описания этой закономерности логистическая модель вида
V (Т)=А/(1+ехр(B+CT)+err), (1)
гдеV- среднемесячная цена 1 кв. м общей площади квартиры;
Т- порядковый номер месяца;
А, ВиС-постоянные коэффициенты (параметры модели);
err-погрешность аппроксимации.
Такая модель используется в теории систем автоматического регулирования для любого переходного процесса (изменение некоторого параметра системы при ее переходе из одного состояния в другое). Но если рынок представляет собой самонастраивающуюся, саморегулирующуюся систему, то его развитие должно подчиняться подобной закономерности, и эта закономерность является общей как для технических, так и для социально-экономических систем.
Несмотря на то, что предложенная модель удовлетворительно описывала эмпирические данные и позволила получить удачный прогноз тенденций прекращения роста цен в Москве и их стабилизации в 1995 - 1996 годах, желательность ее дальнейшего тестирования и верификации несомненна.
В настоящее время имеется возможность сравнения модели с фактическими данными до декабря 1997 г. (фиг. 3).
В предыдущей работе была выдвинута гипотеза о возможности двух сценариев перехода к стабилизации, в соответствии с теорией автоматического регулирования: "с перебегом", когда цены вначале растут, а затем снижаются и после одного-двух колебаний стабилизируются на более низком уровне, и "с доползанием", когда цены плавно подходят к уровню стабилизации. Был сделан прогноз о том, что в Москве наиболее вероятен первый сценарий. График на фиг. 3 показывает, что этот прогноз подтвердился: в 1996-1997 годах цены на жилье в Москве снижались от того запредельного уровня, которого они достигли к марту 1995 г. ($1270 за 1 кв. м); к лету 1997 г. они достигли уровня $930, после чего медленно растут и в декабре составляют $950, а в марте - $1000. Таким образом, во второй половине 1997 г. жилищный рынок Москвы нащупал свой стабильный уровень цен, соответствующий ее статусу и масштабу, уровню экономического развития, степени концентрации финансовых средств, расположению и географическим условиям, характеру и состоянию жилищного фонда.
Аналогичный сценарий реализовался в Нижнем Новгороде, Самаре, Тольятти. В то же время в других городах (С.-Петербург, Екатеринбург, Тверь) реализовался сценарий "с доползанием" (фиг. 3,4,табл.2). Конкретные причины и механизмы таких процессов исследованы и будут пояснены ниже.
Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города "мирового" уровня, соответствующего его специфическим особенностям.
Феномен 2: прекращение спада в экономике и прекращение роста цен на недвижимость.
Общий спад в экономике России неравномерно дифференцирован по регионам: темпы спада в каждом городе были индивидуальны и колебались по годам. Это оказывало влияние на темпы роста цен на жилье: колебания экономической ситуации приводили к колебанию годовых темпов роста цен в диапазоне +\- (10-30)%. На фоне общего роста в 2-4 раза это проявляется как колебания относительно основного тренда при сохранении тенденции роста (фиг. 3,4).
В последние полтора-два года общая макроэкономическая ситуация в России характеризуется переходом к финансовой стабилизации, а также к депрессивной стабилизации в промышленном производстве и внутреннем валовом продукте (фиг. 1).
Так, годовой прирост потребительских цен (в рублях) снизился с 2500% в 1992 г. до 11% в 1997 г. (правительственный прогноз на 1998 г. - 6-8%). Прирост индекса девальвации рубля относительно доллара США снизился с 160-200% в 1992-93 г. до 7% в 1997 г. (прогноз на 1998 г. - 15%). Прирост ВВП и промышленного производства в 1997 г. составил соответственно 0,4 и 1,9%, прогноз на 1998 г. - 2-3 и 4-6%.
Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем. Ниже будет показано, что данная закономерность проявилась в некоторой степени в отдельных городах России, но ее влияние перекрыто тем, что рынок жилья во все большем числе городов выходит на стадию стабилизации: если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, причем стабильность эта была "стабильностью морга" (рынок в этих городах еще отсутствовал), то к 1997 году достигли стадии стабилизации около 30% городов, а на 1998 год эта величина прогнозируется на уровне 60-70% (фиг. 2). Неравномерность процессов стабилизации и начала роста по регионам теперь приводит к адекватному (до 20-30%) росту цен относительно стабильного уровня или к такому же прибавлению темпов роста относительно основной повышательной тенденции.
Таким образом, определяющей закономерностью развивающихся рынков на данном этапе является прекращение роста цен и переход к стабильным (колеблющимся в небольших пределах) ценам в условиях прекращения спада и начала экономического подъема.
Феномен 3: Спад в экономике, а спрос на жилье растет и превышает предложение.
Нафиг. 2показано, что в 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жилье был выше предложения более чем в 50% городов. Объяснение этого феномена связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.
Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн жилых единиц приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счет государства, так и за счет частных инвесторов, причем доля вторых в общем объеме ввода новых объектов становится все больше (в 1997 году - 35%). Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд (индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых кооперативных домах (ранее это жилье имело статус личной собственности граждан). Общий объем жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составляет в Москве - 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, а в среднем по России 50-55% (табл. 3,фиг. 5).
Динамика предложения квартир на продажу достаточно близко совпадала с динамикой объема частного жилого фонда, составляя 8-12% от него. В Москве предложение росло с 1-2 тыс. единиц в месяц в 1991-92 гг. до 8 тыс. в середине 1994 г., и теперь составляет 12-14 тыс. новых предложений в месяц (фиг.6).
Высокий потенциальный спрос на жилье обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с узким слоем высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался, достигнув в Москве в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц. При этом спрос был все еще выше предложения. Круг покупателей расширялся за счет увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счет доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения в Москве отмечалось в конце 1994 года (фиг. 6).
После начала финансовой стабилизации в 1995 г. и уменьшения доходности бизнеса спрос в Москве несколько снизился и стабилизировался на уровне 6-8 тыс. в месяц. Рост предложения продолжался, и в настоящее время предложение опережает спрос почти вдвое.
Таким образом, несмотря на экономический спад, переход от централизованной к рыночной экономике сопровождался ростом как предложения жилья, так и спроса, причем на протяжении значительной части переходного периода спрос существенно опережал предложение.
Феномен 4: спрос меньше предложения, а цены растут.
Как уже отмечалось, в 1992-94 гг. спрос опережал предложение и, в соответствии с законом спроса, цены росли более чем в 50% обследованных городов. В дальнейшем, после начала финансовой стабилизации, превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов выборки, а цены росли в 50-70% городов (фиг. 2).
Объяснение этому феномену может быть дано с позиций описанной выше закономерности роста цен в течение переходного периода: цены растут в городах, находящихся на ранних стадиях развития рынка.
Конкретный механизм реализации данной закономерности, по нашему мнению, может быть выявлен из следующих наблюдений. Происходивший в течение двух-четырех лет непрерывный рост цен на жилье в Москве и других городах приучил население (с активной помощью СМИ и риэлторов) к тому, что вложения в недвижимость всегда прибыльны. В Москве в отдельные периоды 1993, 1995 годов отмечалось резкое снижения спроса на стандартные квартиры в многоквартирных жилых домах, в 1994 году - на индивидуальные жилые дома высокого качества (коттеджи) в Подмосковье. При этом цена предложения (в долларах) не снижалась, хотя ликвидность объектов и объем сделок резко падали. Аналогичные процессы происходили и в других городах (Петербург, Новгород, Ульяновск) и на других сегментах рынка (загородные садовые участки, элитное жилье). Отражением таких заблуждений общественной психологии явилось широкое развитие дилерских операций риэлторов: агентствами покупались десятки и даже сотни квартир с целью перепродажи через 3-4 месяца по более высокой цене. Более того, когда в 1995 году начал реализовываться ранее опубликованный нами прогноз о завершении периода роста цен в Москве, потребовалось около года для осознания этого факта практиками. Второе полугодие 1995 года и весь 1996 год мы рассматриваем как период кризиса риэлторской деятельности на рынке жилья Москвы: многие фирмы снизили доходность бизнеса вплоть до разорения, появились первые судебные процессы с покупателями по поводу несоблюдения договоров (речь не идет о криминальных случаях явного обмана). Снижение цен предложения начало происходить лишь после длительного (год-полтора) снижения активности рынка.
Таким образом, отличительная особенность развивающегося рынка жилья в городах России состоит в том, что на ранних стадиях развития рынка рост цен происходит несмотря на превышение предложения над спросом. Этот феномен реализуется, скорее всего, через массовые ожидания населения, сформированные опытом предыдущих двух-четырех лет.
Феномен 5: асинхронность развития рынка жилья в различных городах России при сходных экономических условиях.
Из приведенных выше данных следует, что рынок жилья в различных городах России развивается несинхронно. Начало развития варьирует от 1990 года (Москва) до 1995-96 гг. (малые города и поселки). Весь переходный период до стабилизации занял в Москве 7 лет, в других городах - от 3 до 7 лет и более (в настоящее время максимум этой величины указать еще невозможно).
В чем же причины данного явления? В первую очередь здесь действуют факторы, отмеченные выше для Москвы и связанные с масштабом города и характером его развития. Вместе с тем, изучение рынка конкретных городов показало, что в переходной экономике России, при ее федеративном устройстве и высокой степени законодательной самостоятельности субъектов федерации (превышающей таковую в США), важным фактором, определяющим темпы и характер развития рынка недвижимости, является политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке местных властей.
Так, в 1992-94 годах городские власти Москвы проводили активную рыночную политику. Принимаемые законодательные акты опережали федеральное законодательство в реформировании жилищной сферы. Вместе с другими присущими Москве факторами и преимуществами это способствовало быстрому развитию рынка и бурному росту цен на жилье. В дальнейшем в политике городских властей все больше стали проявляться тенденции гиперрегулирования рынка, переплетения административных и рыночных интересов и структур, разрушения конкурентной среды. В результате государственного регулирования цен на коммерческую продажу вновь строящегося муниципального жилья происходил их дальнейший рост в 1995-96 гг., когда рыночные цены уже стабилизировались. Это привело к второму кризису на московском рынке жилья, а именно - к кризису неликвидности на первичном рынке, и как следствие - к описанному выше замедлению темпов развития рынка, снижению цен на жилье и достижению стабилизации лишь в 1997 году.
В то же время в С.-Петербурге, например, не имевшем таких привлекательных условий для инвестиций, реконструкции и строительства недвижимости, как Москва, местные власти вынуждены были твердо держать курс на создание открытого конкурентного рынка. В 1991-94 годах Петербург отставал от Москвы по темпам преобразований на полгода-год. Но уже в эти годы были заложены законодательные, нормативные, методические основы механизмов функционирования рынка, в том числе и ценообразования на нем. Это позволило в существенной степени смягчить кризисные явления и в 1994-95 годах перейти к стабилизации по сценарию "с доползанием", опередив Москву на 2 года. Плавный рост цен в Петербурге (с годовым темпом 4-8%) продолжается, и окончательный выход на уровень, соответствующий его статусу, состоянию жилого фонда и т. д. ($550-650) прогнозируется на 1998-99 год (фиг. 3).
На фиг. 4 показано, что в таком крупном городе, как Екатеринбург (центр Уральского экономического района, население 1,4 млн человек, высокоразвитая промышленность) и в сравнительно небольшой Твери (административный центр одноименной области в Центральном районе, 550 тыс. жителей, устаревший жилой фонд) рынок жилья начинался с приблизительно одинакового уровня цен и в 1992-93 гг. развивался синхронно. Но Тверь с самого начала в силу активной рыночной позиции местных властей включилась в ряд проектов по реформированию рыночной сферы, финансируемых USAID, WB. Это ускорило становление рынка, и в 1994 году он вышел на стадию стабилизации. При этом достаточно низкий уровень цен (около $300) вполне соответствует специфическим особенностям этого города. В отличие от этого, в Екатеринбурге рост цен продолжается достаточно плавно и в настоящее время, и на 1998 год мы прогнозируем для него переход к стадии стабилизации на уровне цен $500-550.
Еще один характерный для ситуации в России пример связан с рынком недвижимости Ульяновска (центр одноименной области в Поволжье, 650 тысяч жителей, развитая промышленность). Считается, что этот регион относится к "красному поясу". Политика местных властей до 1996 года была антирыночной. В то же время в этом городе развился один из первых удачных региональных рынков жилья (как вторичный, так и первичный), а один из девелоперских проектов получил первую в России премию на конкурсе FIABCI в 1995 году. В условиях отсутствия правового регулирования на местном уровне (как разрешительного, так и запретительного характера) здешние энтузиасты-профессионалы сумели наладить механизмы рынка, создать его инфраструктуру и обеспечить к 1994 году стабилизацию цен на вторичном и первичном рынке на уровне $350. Сформировавшиеся к этому времени заказы на строительные работы предприятиям, находящимся все еще в государственной собственности, налоговые поступления в местный бюджет послужили надежной защитой частных застройщиков и риэлторов от возможных санкций властей. Экономическая депрессия, остановка основных предприятий (авиастроительного, автомобилестроительного, моторостроительного заводов) в 1996 г. привела к стагнации цен, но уже к концу 1997 года, в соответствии с ранее сделанным нами прогнозом, начался рост цен в направлении уровня, соответствующему, по нашему мнению, особенностям этого города ($400-450).
Таким образом, развитие рынка недвижимости в городах России в условиях схожей экономической ситуации происходит асинхронно, что связано как с специфическими особенностями конкретного города (масштаб, характер развития), так и с политической ориентацией и активностью на рынке местных властей.
Феномен 6: изменение темпов девальвации рубля относительно доллара приводит к изменению темпов прироста долларовых цен.
Естественна закономерность роста номинальных цен на недвижимость, выраженных в национальной валюте, вместе с ростом потребительских цен (инфляцией), а также связь между темпами инфляции и темпами роста рублевых цен на недвижимость. Однако, в периоды резких скачков курса рубля к доллару происходил и скачок долларовых цен на жилье. Более внимательное рассмотрение этого феномена показало, что темпы прироста цен на жилье имеют тесную связь с темпами прироста индекса девальвации рубля относительно доллара (фиг. 7). Более того, временной лаг между ними незначителен (плюс-минус месяц). По данным за 1993-1995 год, на рынке жилья Москвы эта связь может быть аппроксимирована линейной зависимостью вида
dy=кdx,
гдеdy- темп прироста цен на жилье;
dx- темп прироста индексов девальвации;
к-постоянный коэффициент, равный 0,2.
В 1996-97 гг., когда усилиями Центрального Банка России курс рубля к доллару плавно понижался с приблизительно постоянным темпом, влияния его на темпы изменения долларовых цен на жилье не отмечено.
Объяснение этому феномену также нами дано на основе массовой психологии субъектов рынка в условиях долларизации рынков недвижимости. Колебания темпов девальвации рубля вызывают недоверие населения к кредитно-денежной политике правительства, покупатель в ожидании обвала рубля торопится конвертировать накопления в доллары и приобрести жилье сегодня, пусть менее качественное или меньшего размера, чем он мог бы это сделать в отсутствии дефицита времени. Продавец также становится уступчивым в надежде на повышение в ближайшее время рублевого наполнения вырученных сегодня долларов. Рынок активизируется, цены на нем растут.
То обстоятельство, что временной лаг между сопоставляемыми событиями равен +/- один месяц, говорит о том, что не только факт скачка курса рубля, но и предвидение, ожидание его населением приводит к аналогичным последствиям.
Подтверждением высказанной гипотезы о причинах наблюдаемой закономерности служат события осени-зимы 1997 года. Обвал фондового рынка в странах юго-восточной Азии, сопровождаемый кризисом на рынках недвижимости (а в Китае, например, кризис рынка недвижимости Шанхая предшествовал общему напряжению на фондовом и валютном рынках) вызвал панические настроения и в среде российских экспертов, бегство капиталов с фондового рынка частично на валютный рынок, но в основном за рубеж. В СМИ прогнозировалась 30-40%-я девальвация рубля в декабре, затем в январе. ЦБ РФ начал резко поднимать учетную ставку (с 21% в сентябре до 28% в декабре и 42% в январе, с последующим понижением до 36 и 30 %), а также доходность государственных ценных бумаг (с 28-33% в сентябре до 45-50% в декабре-январе) и проводить активные долларовые интервенции на валютной бирже. Дополнительным источником тревоги населения был объявленный с 1 января 1997 года обмен денежных купюр в связи с деноминацией рубля (в 1000 раз). И хотя реальный темп девальвации рубля удалось сохранить неизменным, поведение субъектов рынка было аналогично октябрю 1994 года (период обвала рубля). В связи с этим за последние три месяца 1997 года вместо кризиса произошло существенное повышение активности рынка жилья в ряде городов России: рост спроса, увеличение числа сделок и повышение долларовых цен на 10-30% (табл. 3).
Таким образом, в условиях долларизации переходной экономики России наблюдалась тесная связь темпов прироста цен на жилье с темпами прироста индекса девальвации рубля относительно доллара, объясняемая нами влияния состояния валютно-денежной сферы на массовые ожидания населения.
Феномен 7: номинальные долларовые и рублевые цены растут, а реальные падают.
Сравнение темпов роста рублевых цен на жилье с темпами инфляции показывает, что лишь в отдельных городах и в отдельные годы первые были выше вторых, а в целом индекс роста потребительских цен опережал индекс роста цен на жилье. Были рассчитаны для ряда городов индексы сегментной инфляции, т.е. индексы изменения стоимости жилья в сопоставимых ценах:
Io = Ivr / Ii = Ivd x Ird / Ii,
гдеIo-индекс цен на жилье в стабильной валюте;
Ivr-номинальный индекс рублевых цен на жилье;
Ii-индекс инфляции рубля;
Ivd- номинальный индекс долларовых цен на жилье;
Ird- индекс девальвации рубля к доллару.
Получено, что реальная (скорректированная на инфляцию) стоимость жилья во всех городах России за 1992-1997 гг. снизилась (табл. 1).
Этот феномен связан со специфической пропорцией цен в отдельных сегментах плановой экономики и ее существенным изменением после либерализации и по мере приближения к мировым ценам. Наибольший рост был у товаров массового спроса (продовольствие, одежда, обувь), наименьший - у золота, недвижимости, товаров длительного пользования (холодильники, телевизоры, автомобили).
В связи с этим возникает вопрос, почему (в условиях сравнительной стабильности и даже роста доллара на мировом рынке) номинальные долларовые цены в городах России существенно выросли? При совпадении темпов инфляции с темпами девальвации рубля индекс долларовых цен отражал бы изменение реальной стоимости жилья, т.е. понижался бы. Однако, после начала рыночных реформ курс рубля к доллару в интересах поощрения экспорта товаров был понижен далеко за пределы паритета покупательной способности: в 1993 году паритет покупательной способности по официальным данным составлял 205 рублей за доллар, а среднегодовой валютный курс - 990 руб. В дальнейшем курсовая политика властей была направлена на замедленную девальвацию рубля, что привело к некоторому снижению покупательной способности доллара в России. В этих условиях конвертация населением рублей в доллары способствовала защите сбережений от инфляции для покупки жилья и росту номинальных долларовых цен. С другой стороны, рост номинальной стоимости жилья в долларах обеспечивал эффективность инвестиций в строительство и реконструкцию жилья, в дилерские операции на вторичном рынке с вывозом валюты за рубеж, где ее покупательная способность сохранялась или росла.
Таким образом, реальные (скорректированные на инфляцию) цены на жилье в городах России в основном уменьшались, что соответствует общей закономерности для условий спада в экономике. Номинальные рублевые цены росли медленнее, чем инфляция. Однако, курсовая политика властей привела к снижению покупательной способности доллара в России. В этих условиях номинальные долларовые цены росли, при этом сбережения населения в долларах для покупки жилья были частично защищены от инфляции, а вывоз валюты за рубеж после продажи жилья обеспечивал высокую эффективность инвестиций в недвижимость.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В условиях переходной экономики России отмечаются ряд феноменов на развивающемся рынке недвижимости, приводящих к появлению процессов и закономерностей, не характерных для развитых рынков. Эконометрический анализ этих закономерностей позволил выработать методы прогнозирования тенденций развития рынка и изменения стоимости жилья в городах России, подтвержденные результатами наблюдений.
Литература
- Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие для риэлторов).-РГР, М. 1995.
- Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России.-Проблемы прогнозирования №6, 1996.
- Стерник Г.М. Эконометрический анализ и прогноз цен на жилье в городах России.-Доклад на конференции Европейской сети исследователей жилищного рынка. Вена, 1997.
- Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие для риэлторов). РГР, М. 1997.
- Стерник Г.М. Математическая модель для прогнозирования цен на жилье.- Экономика и статметоды вып. 6, 1998.
- Состояние и прогноз цен на рынке жилья в городах России (аналитические отчеты).-РГР, 1995-1998.
Таблица 1.ДИНАМИКА ЦЕНЫ 1 кв. м ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ в 1993 - 1997 г.г.
| Города, регионы |
Цены, USD/кв. м (конец периода) |
Индекс
доллар.
цен
97/93 |
Индекс в сопоста-
вимых
ценах |
| 1993 |
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
| Дальний Восток |
| Владивосток Приморского.края |
|
|
420 |
420 |
450 |
|
|
| Хабаровск Хабаровского края |
375 |
375 |
350 |
360 |
495 |
1,32 |
0,62 |
| Якутск Респ. Саха (Якутия) |
625 |
287 |
750 |
800 |
660 |
1,06 |
0,50 |
| ВосточнаяСибирь |
| Иркутск Иркутской области |
320 |
364 |
410 |
540 |
470 |
1,47 |
0,70 |
| Красноярск Красн. Края |
275 |
285 |
365 |
520 |
510 |
1,85 |
0,88 |
| Чита Читинской области |
|
273 |
185 |
245 |
250 |
|
|
| Западная Сибирь |
| Барнаул* Алтайского края |
230 |
212 |
348 |
330 |
370 |
1,61 |
0,77 |
| Кемерово Кем. Области |
290 |
300 |
380 |
360 |
365 |
1,26 |
0,60 |
| Новосибирск Нов. Области |
265 |
325 |
430 |
490 |
485 |
1,83 |
0,87 |
| Омск Омской области |
250 |
240 |
360 |
370 |
375 |
1,50 |
0,71 |
| Томск* Томской области |
150 |
167 |
280 |
293 |
460 |
3,07 |
1,46 |
| Тюмень Тюмен. Области |
320 |
500 |
480 |
550 |
590 |
1,84 |
0,88 |
| Урал |
| Екатеринбург Свердловской обл |
270 |
285 |
380 |
445 |
535 |
1,98 |
0,95 |
| Магнитогорск Челябинской обл |
240 |
293 |
260 |
240 |
335 |
1,40 |
0,67 |
| Ижевск Удмуртской республики |
180 |
242 |
362 |
360 |
370 |
2,06 |
0,98 |
| Оренбург Ор. Области |
210 |
280 |
350 |
360 |
420 |
2,00 |
0,95 |
| Пермь Перм. Области |
330 |
382 |
380 |
358 |
590 |
1,79 |
0,85 |
| Уфа Респ. Башкорстан |
292 |
330 |
430 |
400 |
410 |
1,40 |
0,67 |
| Поволжье |
| Астрахань* Астр. Области |
220 |
250 |
260 |
310 |
320 |
1,45 |
0,69 |
| Волгоград Волг. Области |
250 |
300 |
325 |
380 |
390 |
1,56 |
0,74 |
| Казань Респ. Татарстан |
300 |
370 |
400 |
420 |
445 |
1,48 |
0,71 |
| Самара Сам. Области |
420 |
580 |
610 |
620 |
550 |
1,31 |
0,62 |
| Тольятти* Сам.Области |
325 |
326 |
450 |
420 |
520 |
1,60 |
0,76 |
| Саратов Сар. Области |
225 |
280 |
400 |
360 |
350 |
1,56 |
0,74 |
| Ульяновск Ул. Области |
275 |
340 |
360 |
330 |
460 |
1,67 |
0,80 |
| Волго-Вятский район |
| Н.Новгород Нижегородской обл |
290 |
420 |
450 |
500 |
600 |
2,07 |
0,99 |
| Чебоксары Чувашской респ. |
200 |
200 |
300 |
385 |
335 |
1,68 |
0,80 |
| Северный район |
| Вологда* Волог. Области |
223 |
190 |
346 |
360 |
310 |
1,39 |
0,66 |
| Череповец* Волог. Области |
192 |
188 |
200 |
290 |
270 |
1,41 |
0,67 |
| Воркута* Респ. Коми |
|
|
|
69 |
55 |
|
|
| Петрозаводск* Респ. Карелия |
185 |
250 |
390 |
440 |
435 |
2,35 |
1,12 |
| Северо- Западный район |
| Новгород Новг. Области |
230 |
260 |
270 |
280 |
350 |
1,52 |
0,72 |
| Санкт-Петербург* |
342 |
442 |
472 |
520 |
560 |
1,68 |
0,80 |
| Центральный район |
| Москва |
752 |
1121 |
1217 |
1015 |
950 |
1,26 |
0,60 |
| Балашиха Московской области |
300 |
450 |
480 |
540 |
590 |
1,97 |
0,94 |
| Брянск Брянской области |
220 |
270 |
320 |
330 |
320 |
1,45 |
0,69 |
| Мытищи Моск. Области |
320 |
500 |
665 |
600 |
630 |
1,99 |
0,94 |
| Пушкино Моск. Области |
350 |
610 |
625 |
615 |
540 |
1,54 |
0,73 |
| Сергиев-Посад Моск. Области |
240 |
275 |
400 |
410 |
400 |
1,67 |
0,79 |
| Владимир* Влад. Области |
255 |
330 |
385 |
340 |
360 |
1,41 |
0,67 |
| Орел Орловской области |
240 |
275 |
300 |
310 |
320 |
1,33 |
0,63 |
| Обнинск* Калужской области |
320 |
540 |
520 |
517 |
530 |
1,66 |
0,78 |
| Рязань Ряз. Области |
264 |
384 |
390 |
395 |
400 |
1,52 |
0,72 |
| Смоленск Смол. Области |
230 |
275 |
325 |
325 |
300 |
1,30 |
0,60 |
| Тверь* Тверской области |
270 |
305 |
350 |
360 |
355 |
1,31 |
0,62 |
| Тула Тульской области |
260 |
300 |
350 |
360 |
380 |
1,46 |
0,70 |
| Центрально-Черноземный район |
| Воронеж* Вор. Области |
|
340 |
417 |
430 |
500 |
|
|
| Липецк Липецкой области |
|
|
|
380 |
375 |
|
|
| Ст. Оскол* Белгородской обл. |
|
|
280 |
250 |
270 |
|
|
| Курск* Курской области |
300 |
290 |
370 |
410 |
415 |
1,38 |
0,66 |
| Северный Кавказ |
| Анапа* Краснодарского края |
575 |
600 |
550 |
500 |
520 |
0,90 |
0,43 |
| Ростов-на-Дону Рост. Области |
385 |
450 |
435 |
425 |
420 |
1,09 |
0,52 |
| Ставрополь Ставр. края |
|
|
|
420 |
400 |
|
|
| |
| Индекс инфляции рубля |
9,50 |
3,15 |
2,31 |
1,22 |
1,11 |
9,85 |
- |
| Индекс девальвации |
3,00 |
2,71 |
1,36 |
1,18 |
1,08 |
4,70 |
- |
| Индекс инфляции USD** |
3,17 |
1,16 |
1,70 |
1,04 |
1,04 |
2,10 |
- |
*Звездочкой обозначены цены сделок. Остальное - цены предложения.
**Индекс инфляции USD - отношение индекса инфляции к индексу девальвации рубля относительно доллара.
Таблица 2.Параметры моделей
| Параметры |
Москва |
С.-Петербург* |
Барнаул* |
Екатеринбург |
Тверь* |
| A |
1078,2 |
533,7 |
352,2 |
590,4 |
353,5 |
| B |
3,14 |
1,16 |
3,36 |
1,50 |
1,86 |
| C |
0,106 |
0,078 |
0,080 |
0,043 |
0,112 |
| R2 |
0,94 |
0,96 |
0,94 |
0,95 |
0,96 |
| станд. ошибка |
95 |
27 |
31 |
27 |
27 |
Примечание: * Звездочкой обозначены цены сделок. Остальное - цены предложения.
Таблица 3.Показатели активности рынка жилья в городах России
| Город |
1992 |
1993 |
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
| А. Общее число приватизированных и частных жилых единиц, тыс.шт. |
| Россия |
3 000 |
8 500 |
11 000 |
13 000 |
14 000 |
15 000 |
| Москва |
400 |
1 030 |
1 150 |
1 260 |
1 350 |
1 450 |
| С.-Петербург |
60 |
240 |
325 |
375 |
400 |
430 |
| Н.Новгород |
20 |
70 |
105 |
120 |
130 |
140 |
| Тверь |
45 |
105 |
125 |
145 |
165 |
180 |
| Новгород |
5 |
30 |
40 |
50 |
60 |
70 |
| Б. Общее число рыночных сделок (купля-продажа, мена, залог), тыс. шт. |
| Москва |
12 |
55 |
70 |
88 |
80 |
90 |
| С.-Петербург |
2 |
11 |
12 |
13 |
55 |
43 |
| Н.Новгород |
1 |
4 |
3,5 |
5 |
11 |
20 |
| Тверь |
0,1 |
0,3 |
5,3 |
3,9 |
3,7 |
3,2 |
| Новгород |
0,05 |
0,1 |
1,8 |
2,7 |
2,9 |
3,5 |
| В. Доля жилья в обороте (отношение Б/А), % |
| Москва |
3 |
6 |
7 |
7 |
6 |
6 |
| С.-Петербург |
3 |
4,5 |
3,7 |
3,5 |
13,8 |
10 |
| Н.Новгород |
5 |
5,7 |
3,5 |
4,2 |
8,5 |
14 |
| Тверь |
0,2 |
0,3 |
0,4 |
2,7 |
2,2 |
1,8 |
| Новгород |
1 |
1 |
4,5 |
5,4 |
5 |
5 |
Таблица 4. ДИНАМИКА ЦЕН В 1997 году
| Регион |
Город |
Цена 1 кв.м общей площади жилья, USD |
| 12.96 |
03.97 |
06.97 |
09.97 |
12.97 |
| Алтайский край |
Барнаул* |
328 |
340 |
335 |
360 |
370 |
| Астраханская область |
Астрахань* |
310 |
300 |
290 |
280 |
320 |
| Респ. Башкортостан |
Уфа |
475 |
456 |
400 |
395 |
400 |
| Белгородская область |
Ст. Оскол* |
253 |
246 |
243 |
245 |
270 |
| Брянская область |
Брянск* |
320 |
315 |
310 |
310 |
320 |
| Владимирская область |
Владимир* |
340 |
330 |
325 |
330 |
360 |
| Волгоградская область |
Волгоград |
380 |
380 |
370 |
380 |
390 |
| Вологодская область |
Вологда*
Череповец* |
360
290 |
350
270 |
330
274 |
330
270 |
310
270 |
| Воронежская область |
Воронеж* |
350 |
354 |
335 |
350 |
500 |
| Иркутская область |
Иркутск |
540 |
500 |
480 |
450 |
470 |
| Калужская область |
Обнинск |
517 |
514 |
518 |
522 |
530 |
| Республика Карелия |
Петрозаводск* |
440 |
420 |
425 |
420 |
435 |
| Кемеровская область |
Кемерово |
360 |
375 |
364 |
365 |
365 |
| Республика Коми |
Воркута* |
69 |
58 |
57 |
57 |
55 |
| Краснодарский край |
Анапа* |
450 |
450 |
455 |
460 |
520 |
| Курская область |
Курск |
410 |
390 |
400 |
360 |
415 |
| Липецкая область |
Липецк |
380 |
390 |
370 |
374 |
375 |
| Москва |
Москва |
1105 |
1005 |
943 |
936 |
950 |
| Московская область |
Дедовск
Балашиха
Бронницы
Красногорск
Одинцово |
550
540
650
600
720 |
550
660
650
600
700 |
520
650
660
590
730 |
560
660
670
580
750 |
575
590
750
690
750 |
| Нижегородская область |
Н.Новгород |
500 |
550 |
660 |
600 |
600 |
| Новгородская область |
Новгород |
280 |
280 |
285 |
300 |
350 |
| Новосибирская область |
Новосибирск |
390 |
410 |
380 |
393 |
485 |
| Омская область |
Омск |
370 |
350 |
330 |
350 |
375 |
| Оренбургская область |
Оренбург |
360 |
325 |
365 |
420 |
420 |
| Орловская область |
Орел |
310 |
310 |
300 |
320 |
320 |
| Пермская область |
Пермь |
358 |
375 |
358 |
360 |
590 |
| Приморский край |
Владивосток |
420 |
434 |
440 |
420 |
450 |
| Рязанская область |
Рязань |
395 |
368 |
365 |
360 |
400 |
| Санкт-Петербург |
С.-Петербург* |
523 |
510 |
550 |
555 |
560 |
| Самарская область |
Самара
Тольятти |
620
420 |
650
410 |
610
420 |
570
450 |
550
520 |
| Саратовская область |
Саратов |
360 |
350 |
340 |
350 |
350 |
| Свердловская область |
Екатеринбург |
445 |
477 |
473 |
480 |
535 |
| Смоленская область |
Смоленск |
325 |
355 |
340 |
340 |
300 |
| Ставропольский край |
Ставрополь |
420 |
410 |
400 |
380 |
400 |
| Республика Татарстан |
Казань |
300 |
310 |
340 |
400 |
445 |
| Тверская область |
Тверь* |
360 |
350 |
350 |
345 |
355 |
| Томская область |
Томск* |
293 |
298 |
308 |
300 |
460 |
| Тульская обл. |
Тула |
360 |
350 |
360 |
380 |
380 |
| Тюменская область |
Сургут |
550 |
549 |
607 |
600 |
670 |
| Ульяновская область |
Ульяновск |
330 |
325 |
330 |
325 |
460 |
| Удмуртская Республика |
Ижевск |
360 |
360 |
326 |
360 |
370 |
| Хабаровский край |
Хабаровск |
360 |
362 |
370 |
370 |
495 |
| Челябинская обасть |
Магнитогорск |
240 |
240 |
242 |
240 |
335 |
| Читинская обл. |
Чита |
245 |
250 |
240 |
250 |
250 |
| Республика Чувашия |
Чебоксары |
385 |
360 |
340 |
335 |
335 |
| Республика Якутия (Саха) |
Якутск |
800 |
820 |
640 |
620 |
660 |
Таблица 5СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ В ДЕКАБРЕ 1997 г. (в порядке убывания)
| Город |
Регион |
Экономический район |
US$ |
Измене-ние за год |
Прогноз на год |
| 1. Москва |
Москва |
Центральный |
950 |
Пониж. |
Стаб. |
| 2. Нефтеюганск |
Омская область |
Западная Сибирь |
850 |
|
|
| 2. Бронницы |
Московская обл. |
Центральный |
750 |
Рост |
Стаб. |
| 3. Одинцово |
Московская обл. |
Центральный |
750 |
Стаб. |
Стаб. |
| 4. Химки |
Московская обл. |
Центральный |
740 |
Стаб. |
Стаб. |
| 5. Когалым |
Ямало-Ненецкий автономный округ |
Западная Сибирь |
750 |
|
|
| 5. Красногорск |
Московская обл. |
Центральный |
690 |
Рост |
Стаб. |
| 6. Сургут |
Тюменская обл. |
Западная Сибирь |
670 |
Рост |
Стаб. |
| 7. Якутск |
Респ. Якутия (Саха) |
Дальний Восток |
660 |
Пониж. |
Пониж. |
| 8. Ноябрьск |
Ханты-Мансийский автономный округ |
Западная Сибирь |
600 |
|
|
| 8. Самара |
Самарская обл. |
Поволжский |
550 |
Рост |
Стаб. |
| 9. Мытищи |
Московская область |
Центральный |
630 |
Рост |
Стаб. |
| 10. Н. Новгород |
Нижегородская обл. |
Волго-Вятский |
600 |
Рост |
Стаб. |
| 11. Балашиха |
Московская область |
Центральный |
590 |
Рост |
Стаб. |
| 12. Пермь |
Пермская обл. |
Урал |
590 |
Рост |
Стаб. |
| 13. Дедовск |
Московская область |
Центральный |
575 |
Рост |
Стаб. |
| 14. С.-Петербург |
С.-Петербург* |
Северо-Западный |
560 |
Рост |
Рост |
| 15. Люберцы |
Московская область |
Центральный |
560 |
Стаб. |
Стаб. |
| 16. Нижневартовск |
Тюменская обл. |
Западная Сибирь |
545 |
Пониж. |
Рост |
| 17. Пушкино |
Московская область |
Центральный |
540 |
Рост |
Стаб. |
| 18. Екатеринбург |
Свердловская область |
Урал |
535 |
Рост |
Стаб. |
| 19. Железнодорожный |
Московская область |
Центральный |
530 |
Стаб. |
Стаб. |
| 20. Обнинск |
Калужская область |
Центральный |
530 |
Стаб. |
Стаб. |
| 21. Тольятти* |
Самарская область |
Поволжский |
520 |
Рост |
Стаб. |
| 22. Анапа* |
Краснодарский край |
Северный Кавказ |
520 |
Рост |
Стаб. |
| 23. Воронеж* |
Воронежская область |
Центрально-Черноземный |
500 |
Рост |
Стаб. |
| 24. Хабаровск |
Хабаровский край |
Дальний Восток |
495 |
Рост |
Стаб. |
| 25. Новосибирск |
Новосибирская обл. |
Восточная Сибирь |
485 |
Рост |
Стаб. |
| 26. Подольск |
Московская область |
Центральный |
480 |
Рост |
Рост |
| 27. Астрахань* |
Астраханская обл. |
Поволжский |
480 |
Рост |
Стаб. |
| 28. Иркутск |
Иркутская область |
Восточная Сибирь |
470 |
Пониж. |
Стаб. |
| 29. Томск* |
Томская область |
Западная Сибирь |
460 |
Рост |
Стаб. |
| 30. Ульяновск |
Ульяновская обл. |
Поволжский |
460 |
Рост |
Стаб. |
| 31. Владивосток |
Приморский край |
Восточная Сибирь |
450 |
Рост |
Стаб. |
| 32. Казань |
Респ. Татарстан |
Поволжский |
445 |
Рост |
Рост |
| 33. Реутов |
Московская область |
Центральный |
440 |
Стаб. |
Стаб. |
| 34. Ростов-на -Дону |
Ростовская область |
Северный Кавказ |
420 |
Стаб. |
Рост |
| 35. Оренбург |
Оренбургская обл. |
Урал |
420 |
Рост |
Стаб. |
| 36. Курск |
Курская обл. |
Центрально-Черноземный |
415 |
Стаб. |
Стаб. |
| 37. Уфа |
Респ. Башкортостан |
Урал |
410 |
Стаб. |
Стаб. |
| 38. Рязань |
Рязанская обл. |
Центральный |
400 |
Стаб. |
Стаб. |
| 39. Ставрополь |
Ставропольский край |
Северный Кавказ |
400 |
Пониж. |
Рост |
| 40. Волгоград |
Волгоградская обл. |
Поволжский |
390 |
Стаб. |
Рост |
| 41. Сергиев-Посад |
Московская область |
Центральный |
390 |
Стаб. |
Стаб. |
| 42. Пятигорск |
Ставропольский край |
Северный Кавказ |
380 |
Стаб. |
Рост |
| 43. Тула |
Тульская обл. |
Центральный |
380 |
Рост |
Стаб. |
| 44. Омск |
Омская обл. |
Западная Сибирь |
375 |
Стаб. |
Стаб. |
| 45. Липецк |
Липецкая обл. |
Центрально-Черноземный |
375 |
Стаб. |
Стаб. |
| 46. Ижевск |
Удмуртская респ. |
Урал |
370 |
Стаб. |
Стаб. |
| 47. Барнаул* |
Алтайский край |
Западная Сибирь |
370 |
Рост |
Стаб. |
| 48. Кемерово |
Кемеровская обл. |
Западная Сибирь |
365 |
Стаб. |
Пониж. |
| 49. Петрозаводск* |
Респ. Карелия |
Северный |
435 |
Рост |
Рост |
| 50. Тверь* |
Тверская обл. |
Центральный |
355 |
Стаб. |
Стаб. |
| 51. Саратов |
Саратовская обл. |
Поволжский |
350 |
Стаб. |
Рост |
| 52. Новгород |
Новгородская обл. |
Северо-Западный |
350 |
Рост |
Рост |
| 53. Чебоксары |
Чувашская респ. |
Волго-Вятский |
335 |
Пониж. |
Рост |
| 54. Магнитогорск |
Челябинская обл. |
Урал |
335 |
Рост |
Стаб. |
| 55. Владимир* |
Владимирская обл. |
Центральный |
330 |
Стаб. |
Стаб. |
| 56. Орел |
Орловская обл. |
Центральный |
320 |
Рост |
Стаб. |
| 57. Кисловодск |
Ставропольский край |
Северный Кавказ |
320 |
Стаб. |
Рост |
| 58. Брянск |
Брянская обл. |
Центральный |
320 |
Стаб. |
Стаб. |
| 59. Вологда |
Вологодская обл. |
Северный |
310 |
Пониж. |
Стаб. |
| 60. Смоленск |
Смоленская обл. |
Центральный |
300 |
Пониж. |
Рост |
| 61. Железноводск |
Ставропольский край |
Северный Кавказ |
280 |
Стаб. |
Рост |
| 62. Пенза |
Пензенская обл. |
Поволжский |
270 |
Пониж. |
Рост |
| 63. Череповец* |
Вологодская обл. |
Северный |
270 |
Пониж. |
Стаб. |
| 64. Ст. Оскол* |
Белгородская обл. |
Центрально-Черноземный |
270 |
Рост |
Рост |
| 65. Невиномысск |
Ставропольский край |
Северный Кавказ |
260 |
Стаб. |
Рост |
| 66. Чита |
Читинская обл. |
Западная Сибирь |
250 |
Стаб. |
Стаб. |
| 67. Буденновск |
Ставропольский край |
Северный Кавказ |
200 |
Стаб. |
Рост |
| 68. Северодвинск* |
Архангельская обл. |
Северный |
130 |
Пониж. |
Стаб. |
| 69. Воркута* |
Респ. Коми |
Северный |
55 |
Пониж. |
Стаб. |
Фиг. 1.МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Фиг.2.УКРУПНЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА ЖИЛЬЯ
Фиг.3Среднемесячные цены на жилье и модели динамики цен
в Москве, Санкт-Петербурге и Барнауле
Фиг. 4Среднемесячные цены
на жилье и модели динамики цен в Екатеринбурге и Твери
Фиг. 5.Приватизация и активность рынка в городах России
Общее число приватизированных и частных жилых единиц в городах, тыс. ед., и в России в целом, десятков тыс. ед.
Общее число рыночных сделок (купля-продажа, мена, залог), тыс. шт.
Доля жилья в обороте (отношение числа рыночных сделок к числу частных жилых единиц),
%
Фиг. 6.Предложение и спрос в Москве
Фиг.7.Связь темпов прироста цен на жилье и темпов девальвации рубля к доллару
Общий индекс девальвации рубля и прироста цен
коэффиент корреляцции = 0,94
Помесячный индекс девальвации рубля и роста цен
коэффицент корреляции = 0,40
Зависимость между ежемесячным индексом повышения цен и девальвацией рубля (%)
