РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ.

Стерник Г.М. РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ: ТЕНДЕНЦИИ ИЗМЕНЕНИЯ в 2004-2006 гг.

(доклад на конференции <Инвестиции в недвижимость> 24 июня 2004 года)

Стерник Г.М., Директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» gm_sternik@sterno.ru, realtymarket.org

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ: ТЕНДЕНЦИИ ИЗМЕНЕНИЯ в 2004-2006 гг. (доклад на конференции «Инвестиции в недвижимость» 24 июня 2004 года)

2002-2003 гг.: стабилизация рынка после бума и новый подъем

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними – торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем – на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а затем докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается до сих пор приблизительно одинаковыми темпами.

В Москве и Московской области стабилизация была достигнута к лету, но уже в августе (а в области – на 3-4 месяца позже) начался новый подъем цен. Причины такой динамики цен, в тот момент неожиданной для аналитиков и специалистов, мы попытались проанализировать полтора года назад.

Источник: базы данных РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Москва и область), «Бюллетень недвижимости» (Петербург). Рынок жилья Москвы: факторы роста

В октябре 2002 года средний уровень номинальных долларовых цен предложения жилья в Москве превысил докризисный (1030 $/кв. м - декабрь 1997 г.), с сентября 2003 года превысил значение исторического максимума в 1360 $/кв. м (март 1995 г.), к концу года достиг ранее невиданного значения в 1594 $/кв. м, а в мае 2004 года составил 1935 $/кв. м.

Конечно, социально-экономическое положение в стране и в столице, характер и состояние жилищного фонда Москвы, качество нового строительства сегодня разительно отличаются от периода начала рыночных преобразований. И если в предыдущем периоде развития рынка недвижимости стабилизация цен была достигнута в 1996-1997 гг. на «естественном» для Москвы уровне 1000-1050 $/кв. м, то сегодня город явно достоин большего.

Однако, для прогнозирования дальнейшего развития рынка жилья Москвы нам необходимо рассмотреть механизмы реализации этой общей для всех городов закономерности, факторы, определившие достигнутый уровень и определяющие будущие тенденции рынка, как внешние по отношению к рынку жилья, так и внутренние.

Несмотря на то, что рынок недвижимости России по историческим меркам очень молод, тем не менее, накопленный опыт наблюдений и исследований с самого его зарождения позволяет понять некоторые его особенности и присущие ему закономерности. Так, в первый период становления и бурного взлета он развивался как замкнутая система, в противофазе с общеэкономической ситуации в стране. С августа 1998 года он стал вести себя адекватно экономике России – падал и восстанавливался почти синхронно с финансовым рынком, другими секторами экономики, положительно реагировал на политическую стабилизацию и отрицательно – на замедление роста ВВП. В последние годы российская экономика все больше интегрируется в мировую, со всеми долгосрочными плюсами и краткосрочными минусами этого процесса, и рынок недвижимости становится все больше подвержен влиянию внешних по отношению к нему факторов.

Одним из таких факторов для Москвы в 2002-2004 гг. явился дополнительный приток на рынок недвижимости капиталов от экспорта энергоносителей вследствие роста мировых цен на нефть с начала событий вокруг Ирака. Далее, заметными внешними факторами, влияющими на поведение рынка, были валютные колебания и избирательная компания. Внутренние факторы рынка были незаметны на фоне внешних и не определяли его поведение. Лишь сегодня появились некоторые признаки, потребовавшие более внимательного рассмотрения некоторые из них.

Такое скрупулезное рассмотрение факторов с начала 2003 года позволило не только рассчитать обычные среднесрочные (ежегодные) прогнозы, но и впервые получить краткосрочные, одно-двухмесячные прогнозы, более интересные для менталитета наших специалистов. В своем большинстве мы вслед за экспертами международных рейтинговых агентств верим в светлое будущее России, но предпочитаем не заглядывать в него слишком далеко. Поэтому мы исследуем факторы, которые действуют здесь и сейчас.

Уровень мировых цен на нефть и темпы роста цен на жилье

В начале 2003 года была выявлена количественная связь роста цен на жилье в Москве с уровнем мировых цен на нефть, которая впоследствии уточнялась и подтверждалась. Как ни странно, при общем признании зависимости российской экономики от нефтяной иглы, этот результат оказался неожиданным для специалистов рынка недвижимости. На первом графике приведена динамика среднемесячного прироста цен на жилье в Москве (в %) и среднемесячных мировых цен на российскую нефть марки Urals (с лагом в два месяца, необходимым для репатриации экспортной выручки). Видно, что рост этих показателей происходит достаточно синхронно (особенно в 2003-2004 гг.).

Цены на нефть - по данным Международного энергетического агентства

На следующем графике приведена статистическая зависимость темпов роста цен на жилье с уровнем цен на нефть. Получено, что при 18-20 $/баррель темпы роста цен на жилье незначительны, при 25-26 $/баррель они увеличиваются до 2% в месяц, при 29-30 $/баррель достигают 3,5-4,0%. В среднем рост цен на нефть на 1 $/баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 0,35%. За 2003 год это соответствовало половине общего прироста цен, составившего 45%.

Интересно отметить, что выполненные по итогам 2002 года расчеты в дальнейшем только уточняли полученную закономерность для Москвы. В Петербурге, где рост цен на жилье не прекращался в 2001-2002 годах, корреляции с темпами роста цен на нефть не отмечено. Рост цен в Петербурге, очевидно, определяется другими факторами, а дополнительные доходы от нефти вливались преимущественно в недвижимость Московского региона.

В дальнейшем, по данным двух лет (2002-2003 гг.), такая связь получила четкое выражение.

Валютные колебания и цены на жилье в Москве

В условиях сложившейся за годы реформ двухвалютности российской экономики, существовавшей до последнего времени полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. Колебания курса евро по отношению к доллару в 2002-2003 гг., снижение курса доллара к рублю в 2003 году вследствие новой курсовой политики ЦБ РФ на укрепление рубля явились вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости.

Наиболее распространенной и обсуждаемой среди экспертов рынка недвижимости была гипотеза о том, что снижение курса доллара приводит к росту цен на жилье по причинам желания продавцов сохранить ценность своих активов и желания покупателей быстрее избавиться от слабеющего доллара («бегство от доллара»).

Количественная оценка влияния изменений курса доллара на динамику долларовых цен на жилье в Москве, показанная на следующих графиках, лишь частично подтверждает эту гипотезу. Из графиков следует, что при отрицательных темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара к рублю) темпы прироста цен на жилье увеличиваются при увеличении темпов снижения курса доллара в пропорции 2:1 (два процента прироста цен на жилье при 1% снижения курса доллара). При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на жилье при повышении темпов роста курса доллара практически не увеличиваются.

Если ориентироваться на полученный результат статистического исследования, то при темпах снижения курса доллара в 2003 году, составивших 7% (около 0,5% в месяц), вклад данного фактора в рост цен на жилье выражается величиной 1% в месяц, или 14-15% за год, что составляет одну треть от суммарного прироста.

Наконец, по экспертной оценке, еще 10-15% прироста цен на жилье в Москве приходится на общее увеличение официально зарегистрированного уровня доходов москвичей, позволившее им повысить склонность к расходованию ранее накопленных сбережений, и столько же - на дополнительные доходы от избирательной компании депутатов Госдумы, мэра и президента.

Когда мы говорим о притоке на рынок недвижимости средств от нефтяных доходов, избирательной компании, то имеем в виду прежде всего «серые» доходы. Рынок недвижимости меньше других контролируется, и «отмывание» доходов, регистрация их в ВВП происходит не при покупке, а при продаже объектов. И этот процесс, похоже, еще будет продолжаться некоторое время, обеспечивая приоритетную привлекательность для инвестиций в недвижимость.

Рынок жилья Москвы в 2004 году

Начиная с февраля, мировые цены на нефть опять бьют рекорды. И, несмотря на окончание действия других повышающих факторов (колебания валютных курсов, избирательная компания), в апреле-мае темп прироста цен на жилье в Москве сохраняется на высоком уровне.

За май средняя удельная цена предложения квартир в Москве выросла на $86 и достигла 1935 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2003 года средняя величина составляла 1594 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года – 940 $/кв. м. Прирост номинальных долларовых цен на жилье за месяц составил 4,6%. Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,21 (прирост за 5 месяцев на 21%), относительно декабря 2001 года – 2,06 (прирост за апрель - на 9 процентных пунктов).

Макроэкономические показатели в 2004 году достаточно стабильны. Официальный показатель темпов инфляции уже три месяца составляет 0,8%. Курс доллара незначительно вырос (за май – на полпроцента). Индекс инфляции доллара в России колеблется три месяца вокруг 1,40, индекс покупательной способности доллара – 0,713 (относительно базового периода – декабря 2001 г.).

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве вырос на 6 процентных пунктов (только за счет роста номинального индекса) и достиг 1,47 относительно базового периода.

Таким образом, стоимость жилья в Москве в ценах декабря 2001 года практически не увеличивалась до июля 2003 года (в то время как номинальные долларовые цены выросли к этому времени на 35%). Это говорит о том, что рост номинальных индексов отражал по преимуществу инфляцию доллара. Реальный рост стоимости жилья начался лишь в августе и продолжается до сих пор. Очевидно, этот рубеж означает начало истинного «бегства от доллара», признание недвижимости более надежным средством сбережений.

Сопоставление прогноза динамики цен на 2004 год с фактической

Рассмотрев совокупность повышающих цены факторов и возможных угроз рынку, мы в декабре 2003 года получили два возможных сценария развития событий в 2004-2005 гг.

Первый сценарий основывался на том, что, подводя итоги года, аналитики нефтяного рынка пересмотрели свои прогнозы и теперь ожидают высоких цен на нефть по крайней мере до конца первого полугодия. Для рынка жилья Москвы это означает 3-4% ежемесячного прироста цен, или 20-25% за полгода. Если бы снижение цен на нефть началось летом, то в целом на 2004 год этот фактор дает величину прироста цен в 30-35%. С учетом других факторов, общий прогноз прироста цен на жилье в Москве в 2004 году приближался к результатам 2003 года, т.е. к 40-45%. В дальнейшем, согласно первому сценарию, ожидался плавный, асимптотический переход к стабилизации на уровне 2100-2200 $/кв. м с повышением в последующие 2-3 года на «инфляционные» 5-10%.

Из приведенного анализа следовало, что никаких фундаментальных угроз макроэкономического и микроэкономического характера для рынка недвижимости Москвы в обозримой перспективе не существует.

Тем не менее, был предложен и второй вероятный сценарий развития событий.

По нашему мнению, возможные угрозы рынку, обсуждаемые среди экспертов и в прессе, лежат в психологической плоскости. Как известно, рынок недвижимости в большей степени, чем любой другой рынок, подвержен воздействию иррациональных факторов, не всегда объясняющихся фундаментальными причинами. Эта колебательная социально-экономическая система, достигнув точки равновесия, вряд ли долго задержится на ней. При отсутствии мощных стимулирующих факторов, переход к стабилизации цен под влиянием соотношения спроса и предложения способен привести к более или менее резкому откату (если не сказать «обвалу») цен. Так уже было в 1995-1997 гг., когда никакие макроэкономические показатели не предвещали снижения цен. Однако, переход к стабилизации в Москве произошел по колебательному («с перебегом») сценарию с откатом на 20-25%.

Подобного развития событий можно было ожидать и в 2004-2005 годах. По этому сценарию прирост цен может составить в 2004 году 45-50%, а затем, в случае снижения нефтяных цен до 19-20 $/баррель, последует «откат» цен на жилье в течение двух-трех лет на 20-25%.

Механизмы реализации этого сценария могут быть различными. Например, возможна такая цепочка событий: снижение темпов продаж новостроек - растяжение графиков продаж относительно планируемых застройщиками в условиях растущего спроса – затруднения с обслуживанием заемных средств – увеличение доли невозврата кредитов у банков – банковский кризис «плохих кредитов» - сокращение объема инвестирования банками застройщиков – срыв завершения инвестиционных проектов и ввода домов в эксплуатацию – отток покупателей с первичного рынка.

Уже в течение пяти месяцев фактическая динамика цен в Москве соответствует второму прогнозному сценарию – «назревания пузыря» с возможностью последующего прекращения роста цен и «отката» (колебательная стабилизация).

Новые наблюдения и факты весны 2004 года

На рынке жилья Москвы в последнее время появились некоторые новые тенденции.

Выше мы отмечали, что в течение более двух лет рост цен на жилье в Москве определяется внешними по отношению к рынку факторами (притоком инвестиций на рынок), а внутренние факторы практически не влияют на него. Но уже в марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов («в офисах пусто»), в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20-40%, в мае (месяц с сокращенным количеством рабочих дней) – еще на 10-20%. Является ли это краткосрочным сезонным колебанием, или назревает смена тенденций рынка?

В связи с информационной закрытостью рынка жилья Москвы, отсутствием данных об объеме зарегистрированных сделок, мы рассмотрели динамику косвенного показателя – объема предложения квартир на рынке. Предполагалось, что в условиях постоянно растущих цен приток предложения приблизительно постоянен, а уход квартир с рынка определяется двумя причинами: их продажей и снятием с предложения в связи с отсутствием покупателя.

Из приведенных на графике данных следует, что объем предложения в январе-апреле ежегодно повышался, с мая начиналось его снижение. Характерно, что динамика для квартир с разным числом комнат аналогична. При этом, напомним, цены на жилье с августа 2002 года устойчиво росли.

Следовательно, можно предположить, что снижение оборотов рынка является кратковременным сезонным колебанием, а не среднесрочной тенденцией, и оно не приведет к изменению ситуации на рынке. Однако, при прочих равных условиях, даже при высоком притоке капитала на рынок объем продажи квартир (отношение денежного оборота к цене квартиры) уменьшается.

Окончательный вывод возможен лишь по результатам июня. По предварительным данным, объем продажи квартир продолжает снижаться.

По данным отдела оценки и аналитики Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Корректировка прогноза на 2004-2006 гг.

«В прошлом году многие были убеждены, что покупка жилья для сдачи в аренду – надежный способ заработать. Сегодня арендная плата уже не окупает расходы на покупку жилья из-за выросших цен. Означает ли это, что пузырь цен скоро лопнет? Не исключено. Сухие цифры, а не досужие вымыслы, свидетельствуют: состояние рынка жилья похоже на предынфарктное.»

Эта цитата не о рынке жилья Москвы. Это слова из журнала The Economist о рынке жилья Великобритании. Продолжим цитирование.

«Наши данные показывают, что в нескольких странах, где рынок жилья в последнее время имел признаки перегрева, рост цен замедляется.

В Великобритании средняя цена жилья выросла за год на 7,8% (в 2002 году – 25%).

В Америке за 1 квартал текущего года средние цены на недвижимость выросли всего на 1% - это самый низкий показатель ежеквартального роста за последние 6 лет. За год прирост составил 7,7%, при этом самый большой прирост в Калифорнии (18%), а в 39 из 220 городов выборки цены снизились. В апреле объем продаж нового жилья упал на 12% (самое значительное снижение за последние 10 лет).

В Австралии рынок ослабел. При общем росте за год на 18%, в 1 квартале цены в Сиднее упали на 8%, в Мельбурне на 13%, и обвал цен продолжается. Главная причина падения цен, похоже, в том, что из-за высоких цен с рынка ушли покупатели, приобретающие жилье для себя, а спрос со стороны покупателей, желающих приобрести жилье в качестве объекта для инвестиций с целью последующей сдачи в аренду, уменьшился.

В последние годы темп роста цен на недвижимость был выше темпов инфляции во всех 16 странах, включенных в обзор, за исключением Германии и Японии, где цены продолжали снижаться. Показатель отношения цен к уровню доходов превышает средние значения за последние 30 лет (составляющие 0,25-0,60). Возврат к среднему долгосрочному уровню может произойти в результате либо обвала цен на жилье, либо роста доходов. Проблема в том, что в большинстве стран доходы растут всего на 3-4% в год, и понадобятся годы, прежде чем под воздействием инфляции реальные (очищенные от инфляции) цены на недвижимость начнут возвращаться к «нормальному» долгосрочному уровню.

Наш прогноз: ценам на жилье придется падать в течение ближайших четырех лет: на 10% в Америке, на 15% в Новой Зеландии, на 20-30% - в других пяти странах.

Действительно ли будет необходимо столь значительное снижение цен? Может быть, и нет: низкие процентные ставки (несмотря на то, что в Великобритании они последовательно увеличиваются уже два года с целью «охладить» рынок и не допустить его обвала) оправдают увеличение долгосрочного показателя «цена жилья / доход» (за счет высокой доступности кредитов), и потребуется менее серьезная корректировка цен.»

А что у нас? У на такой финансовый инструмент, как ставка рефинансирования Центрального банка, пока малоэффективен. Он последовательно снижается, и это могло бы способствовать разогреву рынка жилья. Коммерческие банки при этом с удовольствием снижают депозитные ставки, но не снижают ставки кредитов. В результате привлекательность банковских депозитов как средства сохранения сбережений окончательно подрывается, и приток денег в недвижимость может увеличиться. С другой стороны, тормозится развертывание ипотеки, которая могла бы послужить средством повышения платежеспособного спроса и цен на жилье.

Но у нас есть то, чего нет у них – «нефтяная игла», как главный «бычий» фактор поддержки снизу уровня цен на рынке жилья.

Сегодня все аналитики нефтяного рынка дружно предсказывают рекордные нефтяные цены на нефть по крайней мере на год-полтора. Следовательно, основной повышающий фактор рынка жилья сохраняет и усиливает свое влияние. В то же время МЭРТ РФ более осторожен: предложенный им при обсуждении проекта бюджета на 2005 год прогноз цен на нефть марки Urals составляет в 2004 году 24,5 $/баррель, в 2005-2007 гг. - от 20 до 26 $/баррель. Это значит, что аналитики рынка недвижимости остаются без четких ориентиров: прогноз темпов роста цен на жилье в Москве, обусловленного «нефтяным» фактором, на 2005-2007 гг. имеет разброс от 9% до 27%.

При разработке итогового прогноза уровня цен на жилье в Москве мы исходили из гипотезы некатастрофического снижения в 2005-2006 гг. нефтяных цен – до уровня 24-25 $/баррель.

При этом мы рассматривали также ряд других повышающих факторов:

- развитие рыночного законодательства в сфере недвижимости, увеличивающее привлекательность России для репатриации отечественных и притока иностранных инвестиций; - развертывание ипотечного кредитования и повышение склонности населения к использованию кредитов; - повышение привлекательности недвижимости как средства сбережения накоплений в условиях отсутствия альтернативных финансовых инструментов, снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ и депозитных ставок коммерческих банков, неопределенности и нервозности на межбанковском рынке.

Есть и понижающие факторы.

Прежде всего, речь идет о снижении доступности жилья для низкодоходного слоя покупателей (низший средний класс). Все большее число покупателей не выдерживают гонку за ценами и уходят с рынка. Развертывание ипотечного кредитования запаздывает относительно этих процессов. Отток покупателей может привести к затягиванию сроков продажи квартир в новостройках и снижению темпов роста цен.

Увеличение объемов строительства и предложения жилья могут оказать сдерживающее влияние на цены, однако, инерционность этого процесса делает его реальным лишь за пределами рассматриваемого периода.

Цены аренды жилья растут гораздо медленнее цен продажи, и инвестиционная привлекательность покупки квартир снижается.

В связи с изложенным мы скорректировали прогноз на 2004-2006 гг., взяв за основу второй прогнозный сценарий от декабря 2003 года, который сегодня реализуется на практике. Согласно скорректированному прогнозу, по крайней мере до конца 2006 года серьезных угроз рынку не ожидается. Прогноз прироста цен на жилье в Москве на 2004 год сохраняется на уровне 40-45%. На 2005 год прогнозируется замедление темпов роста до 10%, на 2006 год – стабилизация (колебания среднего уровня цен в диапазоне 2400-2500 $/кв. м).

Рынок жилья регионов России

Ниже в таблице даны показатели ценовой ситуации - средние значения удельной цены квартир (в долларовом выражении) в конце 1999-2003 гг. в различных городах России. Далее на графиках показана более подробная (ежемесячная) динамика этого показателя за последние два года.

Для городов с долларовой номинацией цен (Москва, Петербург, Московская область, Екатеринбург, Н. Новгород, Ростов-на-Дону, Калининград, Самара, Владимир, Воронеж, Рязань, Тверь, Тула, Калуга, Краснодар, Ярославль) использовались непосредственно данные листингов предложения квартир на продажу в риэлторских и информационных агентствах города. Показатели Московской области рассчитывались как средневзвешенные по данным 65-70 городов. Взвешивание производилось по доле объектов данного города в суммарном объеме предложения. Для городов с рублевой номинацией цен в листингах (Иркутск, Пермь, Вологда, Ульяновск, Оренбург, Барнаул, Тюмень) их долларовый эквивалент рассчитывался делением среднемесячной рублевой цены на среднемесячный курс доллара.

Средняя удельная цена предложения квартир в городах России, $/ кв. м

Регион Город 12.99 12.00 12.01 12.02 12.03 04.04 Прирост с 12.02

Столичные регионы Москва 708 720 940 1096 1594 1849 69%

Мособласть 336 352 471 559 748 890 59%

Петербург 372 367 469 588 815 1020 73%

Калининград 319 323 360 410 535 550 34%

ЦЕНТР Калуга 235 215 260 370 483 545 47%

Ярославль 209 233 319 377 435 483 28%

Тверь 190 203 268 313 403 448 43%

Тула 250 330 430 445 35%

Рязань 310 350 393 449 28%

Воронеж 205 262 320 403 442 38%

Владимир 135 175 270 314 360 425 35%

Юг Краснодар 415 562 611 47%

Ростов/Дон 250 260 346 413 494 564 37%

Урал и Поволжье Екатеринбург 220 33 484 519 565 605 17%

Н. Новгород 245 255 301 380 458 522 37%

Самара 480 523 522 9%

Вологда 270 265 508 502 89%

Пермь 182 287 409 394 398 408 4%

Ульяновск 134 158 216 260 306 328 26%

СИБИРЬ Иркутск 365 422 525 530 13%

Тюмень 180 211 384 415 445 472 14%

Барнаул 380 385 488 28%

Оренбург 300 364 407 41 15%

Омск 340 355 390 15%

Курс рубль/$ 26,87 27,92 30,08 31,84 29,45 29,98 - 6%

Графики показывают, что после замедления темпов роста цен в 2002 году вплоть до полной стабилизации в некоторых регионах, в 2003 году вслед за столичными регионами постепенно начался рост цен в других городах Центральной России, а в последние 3-4 месяца года этот процесс охватил почти все города выборки.

Больше всего с декабря 2003 года цены выросли в Вологде (скачкообразный кратковременный рост на 89%), Петербурге (73%), Москве (69%), Московской области (59%). Меньше выросли цены в Калуге и Краснодаре (47%), Твери (43%), Воронеже (38%), Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде (37%), Туле и Владимире (35%), Калининграде (34%), Ярославле, Рязани и Барнауле (28%), Ульяновске (26%). Незначителен рост в Екатеринбурге (17%), Оренбурге и Омске (15%), Тюмени (14%), Иркутске (13%), Самаре (9%), Омске (4%). Необходимо отметить, что часть прироста цен в долларовом выражении в городах с рублевой номинацией цен на рынке недвижимости произошла за счет снижения на 6% курса доллара к рублю.

По нашему мнению, начавшееся повышение цен в Московской области (с осени 2002 года), региональных центрах ближнего круга областей (с зимы-лета 2003 года), дальних городов Европейской России (с осени 2003 года) и некоторых городов Сибири отражает постепенное распространение потока нефтедолларов (в виде инвестиций в недвижимость) от Москвы до самых до окраин.

Источники: «Рынок жилья России. Анализ и прогноз» www.realtymarket.org, "Информационная система по рынку жилья РФ" www.gilfond.ru.

Таким образом, рынок жилья в большинстве рассмотренных городов России в настоящее время находится в стадии роста, в отдельных городах уже превышая докризисные показатели. В последние три-четыре месяца 2003 года подъем цен начался практически во всех городах выборки и в основном продолжается в 2004 году. В перспективе до 2006 года можно ожидать продолжения роста, но темпы его в различных регионах будут различными (от нуля до 20-30% в год) в зависимости от конкретной социально-экономической ситуации в регионе, развитости инженерной и транспортной инфраструктуры, политики местных властей на рынке строительства и продажи жилья, доступности и привлекательности региона для иностранных и московских инвесторов и застройщиков.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.