(Текст доклада на конференции "Итоги 10-летнего развития рынка недвижимости. Проблемы регионов". Самара, 29-30 ноября 2001 г.)

Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости,
директор по стратегическому развитию АЭКСИМ, к.т.н.

МИГРАЦИЯ НАСЕЛЕНИЯ И ПРОБЛЕМА ЕЕ ИНФОРМАЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

(Доклад на конференции "Итоги 10-летнего развития рынка недвижимости. Проблемы регионов". Самара, 29-30 ноября 2001 г.)

Рынок жилья функционирует в основном по территориальному принципу. Практически все сделки по обмену, купле-продаже жилья осуществляются в пределах одного региона и даже одного города. Доля межрегиональных операций в общем объеме сделок ничтожно мала. В то же время перед государственными органами власти, крупными корпорациями во весь рост встала проблема информационного обеспечения миграции населения - уволенных в запас военнослужащих, жителей северных территорий, переселенцев из районов стихийных бедствий и конфликтов и т.п. Эта же проблема волнует и риэлторское сообщество, поскольку предоставляет широкое поле для расширения брокерской, инвестиционно-строительной и иной деятельности на рынке жилья.

Инициативные риэлторы (например, Северо-Восточная риэлторская компания, Якутск) успешно осваивают эту нишу и в существующих условиях. Инициативные операторы информационного субрынка на рынке недвижимости создают специализированные, нацеленные на одну задачу межрегиональные информационные системы (например, информационная система МИТА для переселенцев с Крайнего Севера). Столь же инициативные их коллеги создают информационные сети, объединяющие на одной методической и технической основе информацию о рынках жилья нескольких городов и регионов (например, сеть "Центр" - Н.Новгород, Самара, в перспективе и другие города Поволжья и Центра).

Не отрицая достоинств и достижений, полученных на данном пути, мы в РГР пытаемся прорабатывать и третий, более общий подход к решению проблемы информационного обеспечения межрегиональных сделок.

Изучение опыта риэлторов США, где информационную основу межрегиональных сделок составляют горизонтальные связи между региональными мультилистингами, показало, что условием такого решения составляет именно наличие этих мультилистингов и техническое обеспечение связей между ними (за счет широкого развития Интернет-технологий). В наших условиях на это пока трудно рассчитывать, тем более если речь идет об удаленных и депрессивных регионах - основных поставщиках переселенцев.

Поэтому мы видим необходимость создания двух-трехуровневой информационной системы, где информация об объектах, выставленных на продажу в различных городах, и о потенциальных покупателях из иных регионов была бы доступна потребителям на федеральном уровне, в общенациональном мультилистинге.

Можно сказать, что подобные системы уже создавались (РМЛС, ОРБД). Но дело в том, что первые попытки создания общенациональной МЛС в России, выполненные на высоком профессиональном уровне, в коммерческом отношении не были успешными. Причина в том, что они были ориентированы лишь на обеспечение межрегиональных сделок и могут стать окупаемыми лишь после существенного увеличения объема этих сделок. Требуется искать на начальном этапе другие средства финансовой поддержки создания общенациональной МЛС. Мы видим два такие средства.

Во-первых, по нашему мнению, общенациональная МЛС только тогда начнет окупать средства на ее создание и поддержку, когда она в составе более широкой информационно-аналитической системы будет участвовать в решении не только проблемы межрегиональных сделок, но и разнообразного круга задач, пользующихся коммерческим спросом как со стороны госорганов, так и со стороны экономических субъектов рынка. Прежде всего это задачи мониторинга, исследования, прогнозирования развития рынка жилья на региональном и общенациональном уровне, маркетинговых исследований, обеспечения оценочной деятельности, консалтинга.

Частично это уже реализовано в работе Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург), тандема компании РМЛС и РАН САВА (Москва), Информационно-издательской группы "Бюллетень недвижимости" (С.-Петербург), в Пермской Лиге риэлтеров и оценщиков, Пермском торговом доме недвижимости, Российской Гильдии риэлторов.

Именно эта идея была положена в основу при разработке Российской Гильдией риэлторов по заданию Госстроя России Концепции создания Федеральной информационно-аналитической системы (ФИАС) рынка жилья. Концепция рассмотрена и одобрена Научно-техническим советом Госстроя 19.12.2000 г., создание системы включено в Государственную программу "Жилище" на 2002-2010 гг. (п. 4.2, стр. 28).

Во-вторых, мы видим, что государство в лице федеральных и ряда региональных органов власти и управления уже осознало жизненную необходимость получения для себя коммерческой информации о рынке недвижимости и готово вложить средства в создание информационной системы рынка жилья.

Дело в том, что в настоящее время на федеральном уровне нет структуры, где органы власти и управления, население, экономические субъекты могли бы получить развернутую информацию о состоянии рынков жилья в разрезе регионов и городов, ценовой ситуации на них, предложении и спросе на конкретные объекты с полным описанием их юридического, имущественного статуса, технических характеристик, аналитическую информацию о текущих и прогнозируемых тенденциях на рынке. Органы государственной власти и управления всех уровней в сложившихся отечественных условиях информационной закрытости рынка, ослабленности властной вертикали не имеют средств и рычагов сбора объективной и достоверной рыночной информации.

С другой стороны, общественными организациями и коммерческими структурами - участниками рынка недвижимости в инициативном порядке накоплен определенный опыт создания региональных и межрегиональных баз данных, а также системы мониторинга, анализа и прогнозирования рынка жилья России. Этот опыт показывает, что на таком пути возможно решение лишь частных, ограниченных задач аккумуляции, систематизации и использования чисто рыночной информации, поступающей от коммерческих структур. В то же время официальная информация от органов власти и управления нам, профессионалам рынка недвижимости, практически недоступна.

По нашему мнению, только интеграция, сочетание в одной системе возможностей и методов институциональных и неинституциональных участников рынка жилья может обеспечить комплексное решение задачи, разумные сроки и ограниченные затраты средств на создание информационной инфраструктуры рынка. И это - вторая идея, положенная в основу Концепции.

Итак, целью создания системы является обеспечение заинтересованных органов государственной власти и местного управления, коммерческих структур, населения достоверной и своевременной информацией о предложении и спросе на рынке жилья, состоянии и тенденциях развития рынка, ценовой ситуации на различных сегментах рынка, другой информацией, необходимой для составления и реализации федеральных целевых программ, формирования жилищной, миграционной, инвестиционной, налоговой политики, развертывания и поддержания системы ипотечного кредитования, развития и повышения эффективности бизнеса и решения других вопросов хозяйственной деятельности в жилищной сфере. Предусматривается, что структура ФИАС рынка жилья будет включать в себя многоуровневую разветвленную сеть федеральных, межрегиональных (окружных), региональных, а также городских информационно-аналитических центров. На федеральном уровне Госстрой России и Российская Гильдия риэлторов создают Общенациональный информационно-аналитический Центр рынка жилья. В регионах и городах администрациями и региональными ассоциациями или другими профессиональными участниками рынка недвижимости создаются Региональные (межрегиональные) и городские информационно-аналитические центры рынка жилья. Для наглядности на рисунке показаны два уровня системы.

СТРУКТУРА ФЕДЕРАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Обозначения потоков информации:
1 - перечень объектов, предлагаемых на продажу, с указанием адреса объекта и заданного стандартного сокращенного набора характеристик его качества
2 - заявки на приобретение жилья с указанием желаемого региона (города) и минимального набора характеристик местоположения, качества и размера и предполагаемый диапазон цены
3 - данные о юридическом статусе объекта, выставленного на продажу
4 - статистические данные об объеме продаж жилья в городе, регионе с дифференциацией по видам, типам, местоположению
5 - данные о технических характеристиках жилого объекта, выставленного на продажу, его имущественном статусе (имущественной доле владельца квартиры в общей собственности на жилые и нежилые помещения дома и участок земли) и другая информация в соответствии с техническим паспортом дома и квартиры
6, 7 - данные об объектах нового строительства - как недостроенных (6), так и введенных в строй (7), с указанием адреса объекта и согласованного перечня его характеристик
8 - данные о кадастровом номере и размерах земельного участка, входящего в состав имущественно-земельного комплекса, выставленного на продажу, с указанием о долевом распределении имущественных прав
9 - электронные карты городов и территорий с возможностью привязки объектов, выставленных на продажу, к системе координат территории
10 - данные о состоянии законодательной и нормативной базы, инфраструктуры рынка жилья, общеэкономической ситуации в регионе
11- заявки на покупку жилья - продавцам и их представителям
12 - предложения на продажу жилья - покупателям и их представителям
13-18 - результаты мониторинга, анализа и прогнозирования рынка, маркетинговых исследований отдельных сегментов и территориальных локаций, в региональном разрезе и по России в целом, рекомендации по изменению стратегии и повышению эффективности бизнеса, по разработке, корректировке и реализации решений органов власти и управления в соответствии с изменениями на рынке жилья - заказчикам.

Каждый из центров федерального и регионального (межрегионального), городского уровня должен включать три основные блока (подразделения):

1. Информационный центр, ответственный за ведение базы данных объектов, предлагаемых на продажу, заявок на продажу и покупку жилья (мультилистинг);

2. Аналитический центр (блок анализа и прогнозирования рынка жилья);

3. Справочно-консультационный центр (библиотека).

На рисунке показано, как потоки информации от внешних источников и выходные потоки к потребителям (обозначены цифрами) распределяются между центрами различного уровня и их блоками. Одновременно показаны внутренние потоки информации в системе, которые имеют буквенные обозначения.

Совокупность разноуровневых одноименных блоков образуют собой три вертикально интегрированных подсистемы - "Мультилистинг", "Аналитик", "Библиотека".

Предполагается, что подсистема "Мультилистинг" функционирует следующим образом.

Предложения на продажу объектов жилья поступают от источников информации в городские или региональные базы данных в виде принятого в данном городе сокращенного набора характеристик (например, в соответствии со стандартом РМЛС) в электронном, бумажном виде, либо устно (по телефону). Региональный центр восполняет недостающую информацию о юридическом, имущественном статусе объекта, его технических характеристиках, конвертирует ее и доводит до полного описания объекта как земельно-имущественного комплекса и товара на рынке жилья (стандарт АИН-2000), включая визуализацию, привязку к электронной карте города и др. Периодически (день, неделя) региональный центр актуализирует информацию и передает в блок верхнего уровня в виде заявки на продажу объекта (поток А). Кроме того, региональный центр ведет (в упрощенном стандарте) базу данных заявок на покупку жилья, собираемых в городе (регионе) самостоятельно и получаемых от федерального центра (заявки на межрегиональную покупку жилья).

Заявки на межрегиональную покупку жилья поступают в федеральную базу данных от частных лиц и организаций, в виде унифицированного (электронного, бумажного) документа, содержащего основные характеристики желаемого товара - город, размер, тип, местоположение, диапазон возможной цены. Заявки могут поступать на индивидуальную или групповую покупку, на текущий период и на перспективу с учетом планов федеральных, региональных властей, ведомств и организаций по переселению, миграции, социальному обеспечению граждан. Федеральный центр обрабатывает заявки и направляет подбор вариантов потенциальному покупателю, одновременно передавая эту информацию в региональный центр (поток Б). В свою очередь, региональный центр использует эту информацию в интересах продавцов жилья - частных лиц, агентств недвижимости и др.

Подсистема "Аналитик" функционирует следующим образом.

В региональный блок подсистемы периодически (неделя, месяц) из базы данных объектов и спросовых заявок поступают первичные данные об объектах, выставленных на продажу в течение анализируемого периода, и спросе за этот период (поток В). Производится обработка информации, оценка ценовой ситуации на рынке, объема спроса и предложения на различные типы жилья и в различных районах города (базовые данные), а также в целом по городу (обобщенные данные). С использованием ранее накопленных данных о ценах, спросе и предложении, а также о полученных вне системы данных о количестве сделок за прошедшие периоды, об объеме ввода жилья изучается динамика этих показателей за квартал, год, несколько лет просчитываются тенденции на рынке и исследуются закономерности их изменения. На основании этих закономерностей и с учетом имеющихся данных о спросовых заявках на перспективу, планируемом вводе жилья в строй, а также данных из подсистемы "Библиотека" об изменениях правовой среды, инфраструктуры рынка, общеэкономической ситуации и прогнозах ее изменения (поток Г) разрабатываются прогнозы развития рынка жилья - краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные. Результаты анализа, исследования, прогнозирования рынка жилья региона, города передаются в федеральный блок (поток Д), а также используются для выработки рекомендаций и обеспечения информацией органов власти и управления, предпринимательских структур, профессиональных организаций.

Федеральный блок подсистемы "Аналитик" использует результаты анализа рынка жилья городов и регионов (поток Д), а также (при необходимости восполнения информации) федеральную базу данных (поток Е) и данные из подсистемы "Библиотека" (поток Ж) для обобщения материалов, исследования территориальной дифференциации рынка, выявления и прогнозирования групповых и общефедеральных закономерностей, выработки рекомендаций федеральным органам власти и управления, предпринимательским и иным структурам и обеспечения их информацией о рынке жилья. По мере необходимости эти результаты по запросу передаются в региональные центры.

Подсистема "Библиотека" функционирует следующим образом.

В блоке "Региональная (городская) библиотека РЖ" по данным внешних источников формируется база данных о региональных, местных законодательных и нормативных актах, действующих на рынке жилья, инфраструктуре рынка, общеэкономической ситуации в регионе, городе, которая используется в блоке "Аналитик" (поток Г) и передается в федеральную библиотеку РЖ (поток И), а также распространяется по запросу среди потребителей.

В блоке "Федеральная библиотека РЖ" производится восполнение информации данными федерального уровня и формируется единая база данных, которая используется при анализе рынка жилья (поток Ж) и для распространения (по запросу) среди потребителей. По мере необходимости она передается (по запросу) в блоки регионального (городского) уровня.

Библиотека представляет собой информационно-поисковую систему со сложной структурой, в которой выделяются модули общеэкономической информации, правовой информации, информации об инфраструктуре рынка (зарегистрированных, лицензированных участниках рынка, образовательных учреждениях, СМИ и т. д.). Это подразделение выполняет также редакционно-издательские функции.

Наряду с Госстроем и РГР, учредителями Общенационального центра могут выступить государственные заказчики и участники федеральных целевых программ, оперирующие с бюджетными субсидиями и ссудами, а также ответственные за разработку и реализацию жилищной, миграционной, инвестиционной, налоговой политики в жилищной сфере: Минимущество России, Минэкономразвития России, ФМС России, Минтопэнерго России, МЧС России, МО России, МНС России, другие заинтересованные федеральные органы, а также администрации субъектов федерации, юридические лица различных организационно-правовых статусов и форм собственности. Учредители центра, обеспечившие первоначальное финансирование создания ФИАС рынка жилья, получат бесплатный доступ к информации, накопленной и выработанной в системе, в том числе к пообъектным данным по любому региону России, результатам аналитических исследований. Федеральные и региональные органы, не являющиеся потребителями информации из системы, но являющиеся поставщиками такой информации (например, органы юстиции, занимающиеся регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним), предоставляют необходимую информацию в соответствии с законодательными и нормативными актами, как правило, на возмездной основе.

Для возможности формирования объединенного федерального банка данных предусматривается, что между Госстроем России, другими федеральными органами исполнительной власти, региональными и муниципальными администрациями, общественными риэлторскими объединениями общенационального, регионального и муниципального уровней должны заключаться соглашения, в которых будет оговариваться обязательный порядок представления официальной и рыночной информации об объектах и рынке жилья, а также перечень органов местного самоуправления и организаций, ответственных за сбор и предоставление документированной информации для включения ее в систему.

Региональные информационно-аналитические центры рынка жилья будут формироваться Общенациональным Центром совместно с региональной администрацией и ассоциацией на базе существующих риэлторских и информационных структур по результатам тендерного отбора. Они будут создаваться как самостоятельные юридические лица, работающие в тесном партнерстве с Общенациональным Центром. Их заинтересованность в сотрудничестве определяется: на начальном этапе - инвестициями со стороны Центра в виде финансирования создания региональных структур, передачи методического, программного обеспечения; аккредитацией участников при Госстрое России, участия в создаваемой Центром системе сертификации; а главное - в виде четко организованных потоков информации от Федерального к региональным центрам.

В настоящее время заинтересованные участники рынка приглашаются к проработке методических рекомендаций по созданию и функционированию ФИАС и бизнес-плана проекта с оценкой возможности выхода на самоокупаемость.

ã Стерник Г.М., 10.11.2001 г.