(доклад на конференции по МЛС, 11-12 сентября 2001 г., Москва) Диков А.С., Сапожников А.Ю., Стерник Г.М.

Диков А.С., Сапожников А.Ю., Стерник Г.М.

КОНЦЕПЦИЯ СОЗДАНИЯ ОБЩЕНАЦИОНАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ (доклад на конференции по МЛС, 11-12 сентября 2001 г., Москва)

Целесообразность создания общегородских (региональных) мультилистингов признана риэлторским сообществом и практически не вызывает дискуссий. Уже никто на предложение подключаться к МЛС не отвечает: "Понимаете, проблема в чём - деньги на компьютеры и МЛС риэлторам предлагают тратить сейчас, а взамен обещают, что они "вскоре сами почувствуют все прелести МЛС" (цит. по письму 1999 года).

Вместе с тем, проблема создания общенациональной МЛС не осмыслена и неочевидна. Понятно, что основной задачей такой МЛС является обеспечение межрегиональных сделок, объем которых на современном этапе развития российского рынка жилья невелик. Вот почему первые попытки создания общенациональной МЛС в России (РМЛС, ОРБД), выполненные на высоком профессиональном уровне, в коммерческом отношении не были успешными. В США, где межрегиональные сделки составляют основу рынка, проблема их информационного обеспечения решается за счет широкого развития Интернет-технологий (доступности региональных баз данных из других регионов и горизонтального обмена информацией между региональными МЛС). Но в этом случае МЛС НАР США фактически превращается в доску объявлений и не является самостоятельным бизнесом.

По нашему мнению, общенациональная МЛС только тогда начнет окупать средства на ее создание и поддержку, когда она в составе более широкой информационно-аналитической системы будет участвовать в решении не только проблемы межрегиональных сделок, но и разнообразного круга задач, пользующихся коммерческим спросом как со стороны госорганов, так и со стороны экономических субъектов рынка. Прежде всего это задачи мониторинга, исследования, прогнозирования развития рынка жилья на региональном и общенациональном уровне, маркетинговых исследований, обеспечения оценочной деятельности, консалтинга.

Об этом говорили в своих докладах г-жа Кристин Тодд и г-н Питер Шаттлевос. Частично это уже реализовано в работе Риэлторского информационного центра Уральской палаты надвижимости (Екатеринбург), тандема компании РМЛС и РАН САВА (Москва), Информационно-издательской группы "Бюллетень недвижимости" (С.-Петербург), в Пермской Лиге риэлтеров и оценщиков, Пермском торговом доме недвижимости, Российской Гильдии риэлторов.

Именно эта идея была положена в основу при разработке Российской Гильдией риэлторов по заданию Госстроя России Концепции создания Федеральной информационно-аналитической системы (ФИАС) рынка жилья. Концепция рассмотрена и одобрена Научно-техническим советом Госстроя, создание системы включено в проект Государственной программы "Жилище" на период до 2005 года.

На сегодняшний день на всех уровнях законодательной и исполнительной власти осознано, что недвижимость, наряду с сырьевыми ресурсами, производственным и научно-техническим потенциалом, является одной из составляющих национального богатства страны, одной из основ функционирования и развития экономики. Вовлечение земли и иных объектов недвижимости в рыночный оборот рассматривается как стратегическая цель государства в перспективном плане экономического развития России.

Достижение этой задачи невозможно без целенаправленных усилий государства по созданию инфраструктуры рынка недвижимости, совершенствования законодательной и нормативной базы, обеспечения участников рынка необходимой рыночной информацией. В этой цепи условий наиболее слабым звеном в настоящее время является почти полное отсутствие информационной инфраструктуры рынка.

Отдельные, наиболее фундаментальные элементы единого информационного пространства рынка недвижимости в последние годы, при поистине титанических усилиях и затратах, успешно развиваются: государственный земельный кадастр, государственная система технического учета и технической инвентаризации жилого фонда, регистр строящихся объектов, единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На этом фоне становится ясно, что область рыночной информации - о предложении и спросе на рынке недвижимости, рыночных ценах и активности рынка, прогнозируемых тенденциях его развития - осталась вне внимания государства.

Таким образом, органы государственной власти и управления всех уровней в сложившихся отечественных условиях информационной закрытости рынка, ослабленности властной вертикали не имеют средств и рычагов сбора объективной и достоверной рыночной информации

Общественными организациями и коммерческими структурами - участниками рынка недвижимости в инициативном порядке накоплен определенный опыт создания региональных и межрегиональных баз данных, а также системы мониторинга, анализа и прогнозирования рынка жилья России. Он показывает, что на этом пути возможно решение лишь частных, ограниченных задач аккумуляции, систематизации и использования чисто рыночной информации, поступающей от коммерческих структур. В то же время официальная информация от органов власти и управления нам, профессионалам рынка недвижимости, практически недоступна.

В настоящее время нет на федеральном уровне структуры, где население, экономические субъекты, органы власти и управления могли бы получить развернутую информацию о состоянии рынков жилья в разрезе регионов и городов, ценовой ситуации на них, предложении и спросе на конкретные объекты с полным описанием их юридического, имущественного статуса, технических характеристик, аналитическую информацию о текущих и прогнозируемых тенденциях на рынке.

По нашему мнению, только интеграция, сочетание в одной системе возможностей и методов институциональных и неинституциональных участников рынка жилья может обеспечить комплексное решение задачи, разумные сроки и ограниченные затраты средств на создание информационной инфраструктуры рынка. И это - вторая идея, положенная в основу Концепции.

Итак, целью создания системы является обеспечение заинтересованных органов государственной власти и местного управления, коммерческих структур, населения достоверной и своевременной информацией о предложении и спросе на рынке жилья, состоянии и тенденциях развития рынка, ценовой ситуации на различных сегментах рынка, другой информацией, необходимой для составления и реализации федеральных целевых программ, формирования жилищной, миграционной, инвестиционной, налоговой политики, развертывания и поддержания системы ипотечного кредитования, развития и повышения эффективности бизнеса и решения других вопросов хозяйственной деятельности в жилищной сфере.

Внешние по отношению к "ФИАС рынка жилья" и сопряженные с ней по информационным потокам информационные системы, ведомства и организации, юридические и физические лица могут выступать в роли источника (поставщика) информации, заказчика (потребителя) информации либо выполнять обе эти роли (рис. 1). К источникам информации относятся:

1. Продавцы жилья, в качестве которых выступают собственники (владельцы) жилья - физические и юридические лица или их представители - агентства недвижимости. Продавцы жилья передают на вход системы перечень объектов, предлагаемых на продажу, с указанием адреса объекта и заданного стандартного сокращенного набора характеристик его качества - например, в известном формате РМЛС (поток 1 на рис. 1).

2. Покупатели жилья на межрегиональном рынке, в том числе частные лица, агентства недвижимости, юридические лица (предприятия и организации), ведомства (например, МО России, Минфедерации России). Покупатели подают на вход системы заявки на приобретение жилья с указанием желаемого региона (города) и минимального набора характеристик местоположения, качества и размера и предполагаемый диапазон цены (поток 2).

Кроме того, к поставщикам информации относятся институциональные участники системы, с которыми предполагается заключение Соглашений об информационном обмене и регламенте передачи информации, а именно:

3. Из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним передается на вход "ФИАС рынка жилья" две категории данных: по запросу - данные о юридическом статусе объекта, выставленного на продажу (поток 3), и с заданной регулярностью (месяц, квартал) - статистические данные об объеме продаж жилья в городе, регионе с дифференциацией по видам, типам, местоположению (поток 4).
4. Из Государственной системы технического учета и технической инвентаризации жилищного фонда передаются на вход системы по запросу “ФИАС рынка жилья” данные о технических характеристиках жилого объекта, выставленного на продажу, его имущественном статусе (имущественной доле владельца квартиры в общей собственности на жилые и нежилые помещения дома и участок земли) и другую информацию в соответствии с техническим паспортом дома и квартиры (поток 5).

5. Из Регистра строящихся жилых домов регулярно передаются на вход системы данные об объектах нового строительства – как недостроенных (поток 6), так и введенных в строй (поток 7), с указанием адреса объекта и согласованного перечня его характеристик.

6. Из Государственного земельного кадастра по запросу “ФИАС рынка жилья” передаются на вход системы данные о кадастровом номере и размерах земельного участка, входящего в состав имущественно-земельного комплекса, выставленного на продажу, с указанием о долевом распределении имущественных прав (поток 8).

7. Из геоинформационных систем (ГИС), входящих в структуру земельного, градостроительного кадастров, из независимых ГИС по мере необходимости передаются в “ФИАС рынка жилья” электронные карты городов и территорий с возможностью привязки объектов, выставленных на продажу, к системе координат территории (поток 9).

8. Кроме того, “ФИАС рынка жилья” использует на входе данные правовых систем, регистрирующих, лицензирующих, образовательных учреждений и организаций, интернет-ресурсов, СМИ о состоянии законодательной и нормативной базы, инфраструктуры рынка жилья, общеэкономической ситуации в регионе (поток 10).

Поставщики информации

Информационные потоки

Потребители информации

К потребителям информации относятся (см. рис. 1):

Продавцы жилья, в качестве которых выступают собственники (владельцы) жилья – физические и юридические лица или их представители – агентства недвижимости. Продавцы жилья, ранее зарегистрированные в системе, получают с выхода системы заявки на покупку жилья (поток 11).

1. Покупатели жилья на межрегиональном рынке, в том числе частные лица, агентства недвижимости, юридические лица (предприятия и организации), ведомства. Покупатели, ранее зарегистрированные в системе, получают с выхода предложения на продажу удовлетворяющего их заявку жилья с указанием полного стандартизованного набора характеристик юридического и имущественного статуса, местоположения, качества и размера – например, в известном стандарте АИН-2000 (поток 12).

2. Инвестиционные компании, кредитные учреждения, ипотечные агентства и банки, организации строительного комплекса, иные коммерческие структуры (риэлтерские, оценочные фирмы и их общественные объединения, специализированные СМИ и Интернет-ресурсы и др.) по заказу получают с выхода системы результаты мониторинга, анализа и прогнозирования рынка, маркетинговых исследований отдельных сегментов и территориальных локаций, рекомендации по изменению стратегии и повышению эффективности бизнеса (поток 13).

3.Федеральные органы, ответственные за разработку и реализацию целевых программ, миграционной, инвестиционной политики, налоговой политики; федеральные, региональные, муниципальные органы, ответственные за разработку и реализацию жилищной политики и застройку территорий, получают с выхода системы регулярно результаты мониторинга, анализа и прогнозирования рынка недвижимости и его сегментов в региональном разрезе и по России в целом и рекомендации по разработке, корректировке и реализации своих решений в соответствии с изменениями на рынке жилья (потоки 14-18).

Предусматривается, что структура “ФИАС рынка жилья” включает в себя многоуровневую разветвленную сеть федеральных, межрегиональных (окружных), региональных, а также городских информационно-аналитических центров (рис. 2). На федеральном уровне Госстрой России и Российская Гильдия риэлторов создают Общенациональный информационно-аналитический Центр рынка жилья. В регионах и городах администрациями и региональными ассоциациями или другими профессиональными участниками рынка недвижимости создаются Региональные (межрегиональные) и городские информационно-аналитические центры рынка жилья. Для наглядности на рис. 2 показаны два уровня системы.

Рис. 2. СТРУКТУРА “ФИАС рынка жилья”

Каждый из центров федерального и регионального (межрегионального), городского уровня включает три основные блока (подразделения):

- Информационный центр, ответственный за ведение базы данных объектов, предлагаемых на продажу, заявок на продажу и покупку жилья (мультилистинг);

- Аналитический центр (блок анализа и прогнозирования рынка жилья);

- Справочно-консультационный центр (библиотека).

На рис. 2 показано, как потоки информации от внешних источников и выходные потоки к потребителям распределяются между центрами различного уровня и их блоками (обозначения потоков совпадают с рис. 1). Одновременно показаны внутренние потоки информации в системе, которые имеют буквенные обозначения.

Совокупность разноуровневых одноименных блоков образуют собой три вертикально интегрированных подсистемы – “Мультилистинг”, “Аналитик”, “Библиотека” (рис. 2).

Предполагается, что подсистема“Мультилистинг” функционирует следующим образом.

Предложения на продажу объектов жилья поступают от источников информации в городские или региональные базы данных в виде принятого в данном городе упрощенного набора характеристик (полей) в электронном, бумажном виде, либо устно (по телефону). Региональный центр восполняет недостающую информацию о юридическом, имущественном статусе объекта, его технических характеристиках, конвертирует ее и доводит до полного стандартизованного описания объекта как товара на рынке жилья, включая визуализацию, привязку к электронной карте города и др. Периодически (день, неделя) региональный центр актуализирует информацию и передает в блок верхнего уровня в виде заявки на продажу объекта – полного стандартизованного описания объекта как земельно-имущественного комплекса (поток А). Кроме того, региональный центр ведет базу данных заявок на покупку жилья, собираемых в городе (регионе) самостоятельно и получаемых от федерального центра (заявки на межрегиональную покупку жилья).

Заявки на межрегиональную покупку жилья поступают в федеральную базу данных от частных лиц и организаций, в виде унифицированного (электронного, бумажного) документа, содержащего основные характеристики желаемого товара – город, размер, тип, местоположение, диапазон возможной цены. Заявки могут поступать на индивидуальную или групповую покупку, на текущий период и на перспективу с учетом планов федеральных, региональных властей, ведомств и организаций по переселению, миграции, социальному обеспечению граждан. Федеральный центр обрабатывает заявки и направляет подбор вариантов потенциальному покупателю, одновременно передавая эту информацию в региональный центр (поток Б). В свою очередь, региональный центр использует эту информацию в интересах продавцов жилья – частных лиц, агентств недвижимости и др.

Подсистема “Аналитик” функционирует следующим образом.

В региональный блок подсистемы периодически (неделя, месяц) из базы данных объектов и спросовых заявок поступают первичные данные об объектах, выставленных на продажу в течение анализируемого периода, и спросе за этот период (поток В). Производится обработка информации, оценка ценовой ситуации на рынке, объема спроса и предложения на различные типы жилья и в различных районах города (базовые данные), а также в целом по городу (обобщенные данные). С использованием ранее накопленных данных о ценах, спросе и предложении, а также о полученных вне системы данных о количестве сделок за прошедшие периоды, об объеме ввода жилья изучается динамика этих показателей за квартал, год, несколько лет просчитываются тенденции на рынке и исследуются закономерности их изменения. На основании этих закономерностей и с учетом имеющихся данных о спросовых заявках на перспективу, планируемом вводе жилья в строй, а также данных из подсистемы “Библиотека” об изменениях правовой среды, инфраструктуры рынка, общеэкономической ситуации и прогнозах (поток Г) разрабатываются прогнозы развития рынка жилья – краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные. Результаты анализа, исследования, прогнозирования рынка жилья региона, города передаются в федеральный блок (поток Д), а также используются для выработки рекомендаций и обеспечения информацией органов власти и управления, предпринимательских структур, профессиональных организаций. Федеральный блок подсистемы “Аналитик” использует результаты анализа рынка жилья городов и регионов (поток Д), а также (при необходимости восполнения информации) федеральную базу данных (поток Е) и данные из подсистемы “Библиотека” (поток Ж) для обобщения материалов, исследования территориальной дифференциации рынка, выявления и прогнозирования групповых и общефедеральных закономерностей, выработки рекомендаций федеральным органам власти и управления, предпринимательским и иным структурам и обеспечения их информацией о рынке жилья. По мере необходимости эти результаты по запросу передаются в региональные центры.

Подсистема “Библиотека” функционирует следующим образом.

В блоке “Региональная (городская) библиотека РЖ” по данным внешних источников формируется база данных о региональных, местных законодательных и нормативных актах, действующих на рынке жилья, инфраструктуре рынка, общеэкономической ситуации в регионе, городе, которая используется в блоке “Аналитик” (поток Г) и передается в федеральную библиотеку РЖ (поток И), а также распространяется по запросу среди потребителей. В блоке “Федеральная библиотека РЖ” производится восполнение информации данными федерального уровня и формируется единая база данных, которая используется при анализе рынка жилья (поток Ж) и для распространения (по запросу) среди потребителей. По мере необходимости она передается (по запросу) в блоки регионального (городского) уровня.

Библиотека представляет собой информационно-поисковую систему со сложной структурой, в которой выделяются модули общеэкономической информации, правовой информации, информации о зарегистрированных, лицензированных участниках рынка, образовательных учреждениях, СМИ и т. д. Это подразделение выполняет также редакционно-издательские функции. Наряду с Госстроем и РГР, учредителями Федерального центра могут выступить государственные заказчики и участники федеральных целевых программ, оперирующие с бюджетными субсидиями и ссудами, а также ответственные за разработку и реализацию жилищной, миграционной, инвестиционной, налоговой политики в жилищной сфере: Минимущество России, Минэкономразвития России, ФМС России, Минтопэнерго России, МЧС России, МО России, МНС России, другие заинтересованные федеральные органы, а также администрации субъектов федерации, юридические лица различных организационно-правовых статусов и форм собственности. Учредители центра, обеспечившие первоначальное финансирование создания ФИАС рынка жилья, получат бесплатный доступ к информации, накопленной и выработанной в системе, в том числе к пообъектным данным по любому региону России, результатам аналитических исследований. Федеральные и региональные органы, не являющиеся потребителями информации из системы, но являющиеся поставщиками такой информации (например, органы юстиции, занимающиеся регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним), предоставляют необходимую информацию в соответствии с законодательными и нормативными актами, как правило, на возмездной основе.

Для возможности формирования объединенного федерального банка данных предусматривается, что между Госстроем России, Федеральными органами исполнительной власти и субъектов федерации должны заключаться соглашения, в которых будет оговариваться обязательный порядок представления официальной информации об объектах жилья, а также перечень органов местного самоуправления и организаций, ответственных за сбор и предоставление документированной информации для включения ее в систему.

Региональные информационно-аналитические центры рынка жилья формируются Общенациональным Центром совместно с региональной администрацией как самостоятельные юридические лица, работающие в тесном партнерстве с Общенациональным Центром. Их заинтересованность в сотрудничестве определяется на начальном этапе инвестициями со стороны Центра в виде финансирования создания региональных структур, передачи методического, программного обеспечения; аккредитацией участников при Госстрое России, участия в создаваемой Центром системе сертификации, а главное – в виде четко организованных потоков информации от Федерального к региональным центрам.

Предполагается, что в перспективе система выйдет на самофинансирование.

Диков А.С., президент Ульяновской Гильдии риэлторов,

Сапожников А.Ю., директор РМЛС,

Стерник Г.М., главный специалист РГР по анализу рынка недвижимости.

11.09.2001 г.

Рис. 1. ВНЕШНИЕ СВЯЗИ «ФИАС рынка жилья»