Cтерник Г.М., профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова,
Печенкина А.В., аналитик СГ «Камская долина», Пермь
ЧТО ПРОИСХОДИТ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ ПОДХОД
(тезисы доклада на Аналитической конференции МАР «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» 30.08.2007)
Краткое изложение новой методики прогнозирования цен на жилье и сопоставление прогнозов, доложенных на прошлогодней конференции и выполненных в начале 2007 года, с фактическими данными по Москве
В прошлогоднем докладе на нашей конференции[1] был представлен прогноз динамики цен на рынке жилья Москвы, основанный на методе негармонического разложения ценового тренда[2],3. Прогноз состоял из двух частей:
- долгосрочный прогноз – устойчивый рост цен на 15-20 лет вперед со средним темпом 20-25%;
- среднесрочный прогноз – снижение темпов роста цен вплоть до нуля до конца 2006 года и стабилизация на уровне 10-15% выше июньского (с возможностью непродолжительной коррекции до 5% вниз) до конца 2007 года.
Фактическая остановка цен произошла, но на 2 месяца позже прогнозируемого срока и на уровне 10% выше прогнозируемого уровня[3].
С учетом положительных результатов применения новой методики и с использованием накопленных данных до декабря, в январе был произведен расчет прогноза на 2007-2008 годы. Согласно прогнозу, в 2007 году ожидалась стабильность цен предложения на рынке жилья Москвы (с возможностью незначительной коррекции), с весны 2008 года – новый виток роста цен (на 80-100%). Фактические данные за прошедшие 8 месяцев показали высокую точность прогноза.
Уточнение понятия «базовый тренд» и глубины долгосрочного прогноза. Макроэкономические обоснования
В основу долгосрочного прогноза была положена гипотеза о том, что экономика России, а вместе с ней рынок недвижимости (с 2000 года) вступили в период устойчивого роста. При этом рынок жилья Москвы как один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов экономики рос опережающими темпами (за последние 6 лет цены выросли в 6 раз) и будет расти и далее со среднегодовым темпом 20-25%.
Подтверждением этой гипотезы послужили высказывания министра финансов РФ А. Кудрина в январе с.г. (о том, что экономика России будет устойчиво расти 20-25 лет) и руководителя ИЭПП Е.Гайдара (о том, что устойчивый рост экономики России обеспечен ресурсами и мировой конъюнктурой на 10-15 лет).
С учетом работ этих выдающихся макроэкономистов[4] необходимо уточнить, что рынок жилья Москвы находится в начале (первой четверти) периода «длинного» цикла, когда темпы роста увеличиваются. В дальнейшем, во второй четверти, долгосрочный рост будет продолжаться уменьшающимися темпами. По нашей оценке, этот перелом тенденций произойдет на стыке 2010-2011 годов, и причинами его будут:
- общее снижение темпов роста экономики России;
- увеличение объемов строительства и предложения жилья до целевых показателей Национального приоритетного проекта «Доступное жилье».
Эта гипотеза иллюстрируется на рисунке, где долгосрочный прогноз описывается двумя отрезками квадратичной параболы, один из которых – статистическая аппроксимация фактических данных, а второй – гипотеза, не имеющая пока статистического обоснования:
Y1 = 0,8712x2 – 2123,6x + 1E+06,
Y2 = -1,0215x2 + 2815,3x – 2E+06.
Полученный результат важен для тех аналитиков и журналистов, которые сомневаются в возможности десятилетнего роста цен на жилье в Москве со среднегодовым темпом 20-25% (в итоге за 10 лет – до 25-35 тыс. $/кв. м). С одной стороны, проведенное уточнение прогноза показывает, что такие темпы будут сохраняться еще 4-5 лет, а в дальнейшем начнут снижаться, и наиболее вероятный уровень цен в 2014-2015 году – 14-15 тыс. $/кв. м.
С другой стороны, аргумент, отрицающий возможность многократного роста цен на недвижимость в Москве в долгосрочной перспективе, опирается на тезис о том, что, как и во всем мире, цены должны остановиться и и далее откатиться вниз. Тем не менее, опыт экономик развитых стран показывает, что периоды долгосрочного роста цен на недвижимость возможны: в Калифорнии, Лондоне, Париже, Берлине, Мельбурне цены за последние 10-12 лет выросли в 8-10 раз
При этом необходимо подчеркнуть, что речь идет о ценах, выраженных в текущих долларах. А доллар, как известно, дешевеет, и прежде всего – по отношению к нефти, золоту и недвижимости (при сравнительно низкой потребительской инфляции в США). Мировая финансовая система, привязанная к доллару (а все валюты, и рубль в том числе, ориентируются на доллар, стараясь понизить курсовой паритет относительно паритета по ВВП ради поддержки экспорта), реагирует на формально подавленную инфляцию ростом цен на товары – средства сбережения капитала (нефть, золото, недвижимость), подобно тому, как реагировала социалистическая экономика реагировала дефицитом товаров на потребительском рынке[5],[6] .
В результате цены на жилье в Москве, выросшие с 100 $/кв. м в июне 1990 года (в начале либерализации экономики) до 1000-1200 $/кв. м в 1995 году и достигшие 50-55% от уровня Парижа, Лондона, Берлина, колеблются вблизи этого уровня до настоящего времени, и это является постоянно действующей закономерностью рынка недвижимости.
Уточнение методики прогнозирования колебаний темпов роста цен
Согласно методу негармонического разложения базового тренда, методика прогнозирования включает последовательное определение первой, второй и т.д. производной – отклонений фактических значений от аппроксимирующей функции предыдущего уровня, изучение параметров полученных колебаний и использование их для прогнозирования этих колебаний в будущем.
Одна из причин снижения точности первоначального прогноза (от июня прошлого года) состояла в недостаточной глубине предыстории – всего два цикла колебания первой производной. В декабре мы имели уже 2,5 цикла, что позволило повысить точность прогноза. Кроме того, сегодня мы осуществили переход от полуформализованного прогнозирования параметров (периода и амплитуды) циклов к построению строгой математической модели, аппроксимирующей фактические данные.
В качестве такой модели выбрана модифицированная синусоида, амплитуда которой удваивается от цикла к циклу и в четвертом цикле может превысить +/-1000 $/кв. м, а период составляет около 2,5 лет.
Модель-прогноз: 
, R2=0,8408.
Далее, в соответствии с методом негармонического разложения ценового тренда, необходимо найти вторую производную динамики средней цены (отклонения значений первой производной от тренда, или темпы роста приростов).
Получена модель с максимальной амплитудой (+100)/(-200) $/ кв. м вида
R2=0,8317.
Для повышения точности прогноза рассчитана третья производная, амплитуда колебаний которой достигает значений +/-75 $/кв. м. Модель-прогноз имеет вид
R2=0,3957.
Таким образом, применение в качестве модели уравнения модифицированной синусоиды формализует процесс построения прогноза производных разных уровней. В то же время достаточно трудоемким является подбор вида модели, он требует от аналитика четкого понимания математической и экономической интерпретации данных параметров, а также ситуации на рынке недвижимости.
Уточненный среднесрочный прогноз на 2007-2009 годы. Анализ факторов
Рассчитав будущие значения на всех уровнях разложения тренда, производим суперпозицию трендов и получаем интегрированные значения прогнозируемой величины (средней удельной цены предложения).
Новый, уточненный прогноз несущественно отличается от прежнего: стабильность цен с незначительной коррекцией в 2007 году, рост с весны в 2008 до весны 2009 года в два раза.
Приведенная усовершенствованная методика прогнозирования цен на рынке жилья относится к классу т.н. методов «технического анализа». Безусловно, результаты прогнозирования должны сопоставляться с выводами из т.н. «фундаментального анализа», т.е. результатами рассмотрения макроэкономических и микроэкономических факторов, влияющих на цены.
В цит. отчете за 1990-2006 гг. был рассмотрен баланс факторов, способствующих росту цен и препятствующих ему в 2007 году. Было показано, что в совокупности спрос на рынке приблизительно будет уравновешен с предложением.
За прошедшие полгода баланс факторов не изменился, лишь более ярко проявились некоторые из них. Это подтверждает правильность формализованного прогноза о стабильности на рынке жилья Москвы до весны 2008 года.
Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье
|
Категории факторов |
Группы факторов |
Влияние факторов на цены |
|
|
Рост |
Снижение |
||
|
Внешние факторы |
Политические |
Предвыборная кампания: дополнительное финансирование региональных, думской, президентской кампаний, повышение платежеспособного спроса за счет гонораров политтехнологов, СМИ, деятелей шоу-бизнеса. |
Предвыборная кампания: возможная дестабилизация политической ситуации, усиление противостояния власти и бизнеса, федеральных, региональных и муниципальных властей, снижающая инвестиционную привлекательность страны и регионов |
|
Макроэкономические |
Рост бюджетных расходов, повышение в 1,5-2 раза за 2 года уровня заработной платы бюджетникам и пенсий. Продолжение (хотя и меньшими темпами) роста ВВП и реального располагаемого уровня доходов населения. Вступление России в ВТО, способствующее притоку капиталов иностранных компаний, банков и фондов в страну. Увеличение притока спекулятивного капитала в условиях снижения курса доллара относительно евро и привлекательности финансовых инструментов в США. |
Сохранение невысокого уровня (и снижение) мировых цен на энергоносители, приводящее к снижению притока капитала в страну. Снижение (в условиях меньшего притока валюты и укрепления рубля) темпов роста (и даже понижение) объема денежной массы (после роста в 2006 году на 48,8%), приводящее к снижению возможностей банковской системы по кредитованию застройщиков и населения. Снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решению социально-экономических задач, сохранению темпов роста доходов населения. Продолжение роста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций (российские компании потратили на покупку иностранных в 2005 г. $2,3 млрд., в 2006 г. $4,3 млрд., иностранные на покупку российских – $6,7 и $5,8 млрд.). Уменьшение притока спекулятивного капитала в условиях повышения привлекательности финансовых инструментов в США и Европе. |
|
|
Факторы взаимодействия со смежными рынками |
Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO, получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости. |
Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости). Продолжение потребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья. |
|
|
Внутренние факторы рынка жилья |
Развитие Национальной программы «Доступное жилье» |
Повышение объемов господдержки и ипотечного кредитования, при сохранении достигнутого высокого объема предложения на вторичном рынке. Сохранение объемов ввода жилья в Москве в 2007 году на уровне 4,7-4,8 млн кв. м, притом, что около половины площадей будут переданы на муниципальные программы, вследствие чего снизится объем предложения на первичном рынке. |
Увеличение объемов жилищного строительства в регионах и предложения жилья на первичном рынке. |
|
Повышение жилищной мобильности населения |
Приток покупателей из отдаленных регионов – в регионы Урала, Поволжья, Центра, Северо-Запада, из регионов – в Москву и область, из Москвы – в менее дорогую Московскую область, приводящий к повышению платежеспособного спроса в Москве и в других регионах. |
Отток низко- и среднедоходного слоя населения из Москвы на рынок ближнего и среднего Подмосковья, приводящий к снижению платежеспособного спроса в Москве. |
|
|
Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости |
Продолжение опережающего роста инвестиций в ритейл и строительства объектов коммерческой недвижимости, транспортной и социальной инфраструктуры, повышающие привлекательность рынка жилья в конкретных регионах, городах, муниципальных районах. |
Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости (торговля, офисы, развлекательно-рекреационные объекты, логистические комплексы, технопарки и др.) в условиях снизившейся доходности жилищного строительства и госрегулирования градостроительной политики, политики распределения земельных участков на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. |
|
© Стерник Г.М., Печенкина А.В, 20.08.07.
Тел. +7(495)751-71-58
gm_sternik@sterno.ru
www.realtymarket.ru
