РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ.

Диков А.С., Сапожников А.Ю., Стерник Г.М. ПРОБЛЕМА СТАНДАРТИЗАЦИИ ОПИСАНИЯ ОБЪЕКТА КАК ТОВАРА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В МЛС

(доклад на конференции по МЛС, 11-12 сентября 2001 г., Москва)

Диков А.С., Сапожников А.Ю., Стерник Г.М.

ПРОБЛЕМА СТАНДАРТИЗАЦИИ ОПИСАНИЯ ОБЪЕКТА КАК ТОВАРА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В МЛС

(доклад на конференции по МЛС, 11-12 сентября 2001 г., Москва)

Одной из ключевых проблем при создании региональных МЛС, их взаимодействии на общенациональном и международном уровне является проблема описания объекта как товара на рынке недвижимости. Анализ развития методологической базы на рынках недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой показывает, что эта проблема не технического, а скорее методологического и понятийного содержания. По общему мнению западных специалистов, качество решений на рынке недвижимости на 80% обусловлено качеством информации, на основе которой они принимаются.

Ведущая тенденция заключается в интеграции национальных и международных информационных систем, обеспечивающая прозрачность и сопоставимость рыночной информации. При этом интеграция осуществляется не на уровне единого программного обеспечения, а на уровне выработки единых стандартов содержания и обработки информации. Только такой подход позволяет сформировать систему прозрачных и сопоставимых статистических показателей рынка недвижимости, на основе которых принимаются серьезные финансовые решения.

Вице-президент РГР А.Ф.Гусев считает, что “развивать брокерскую деятельность на городском и региональном на сегодня уже недостаточно: многие российские компании начинают работать на общенациональном и даже на мировом рынке. Существует реальный спрос российских клиентов на недвижимость в Испании, Франции, Италии, на Кипре и Мальте. Выход российских профессионалов на общероссийский и мировой рынки существенно затруднен в связи с различиями в вводе информации.

Ключевым элементом здесь является описание объекта. Чехарда в понятиях и терминах существует не только у нас. Например, описание здания термином “колониальный стиль” непонятно на Западе США так же, как понятие “викторианский” приводит в недоумение жителя Севера США. Те же самые проблемы не решаются сейчас и в ЕЭС. Европейцы пытаются прийти к единым стандартам в измерении объекта. В одних странах площадь дома измеряют по внутреннему периметру, в других – по внешнему, а в Италии принято мерить площадь по середине толщины стены. Создание общероссийского и общемирового мультилистига невозможно без принятия единых стандартов описания объекта.

Мы уже реально столкнулись с проблемами в этом направлении. Возьмем, к примеру, ситуацию в Якутии после наводнения. Сейчас там населению роздано чуть ли не тысяча жилищных сертификатов и член РГР Ольга Замотаева активно сотрудничает с коллегами из Калуги, Рязани, Тюмени и других областей пытаясь найти подходящие квартиры. Однако и здесь возникают аналогичные вопросы, связанные с тем, что, принятые в одном регионе названия панельных серий (“корабли”, “ гостинки”, хрущебы” и т.п.) не известны в другом не только клиентам , но и даже риэлторам.

Сегодня весь этот комплекс вопросов, необходимых для стандартизации параметров МЛС, сформулирован Международным Консорциумом (Международный Консорциум Ассоциаций, Работающих в Области Недвижимости), в который вошли 8 ведущих на мировом рынке недвижимости стран, в том числе и Россия. Миллионы долларов мировое сообщество уже сейчас готово потратить на решение этих проблем.

Сейчас очевидно, что эффективно работающие в ближайшие годы в России МЛС будут созданы как компромисс российского регионального опыта и общемирового. Поэтому сейчас чрезвычайно важно, чтобы все профессионалы рынка недвижимости начали как можно скорее знакомиться с этим опытом.”

К настоящему времени в России сформировалось достаточно большое количество форматов описания товара на рынке квартир, или, как принято говорить, форматов описания квартир. Исходной точкой создания таких форматов во всех случаях была потребность обеспечить брокерский бизнес минимальной информационной составляющей. Такая потребность осознавалась руководством брокерских компаний и реализовывалась практически в каждой компании. В последующие периоды форматы отдельных компаний стали предлагаться для использования другим компаниям, тем самым создавая предпосылки для формирования микро- и мини-региональных баз данных открытого предложения, а затем и региональных и межрегиональных мультилистингов. В результате в больших городах сегодня одновременно функционируют несколько таких баз данных, создатели каждой из которых считают их абсолютно самодостаточными. Безусловно, такой подход решает основные проблемы информационного обеспечения брокерского бизнеса. Однако, учитывая быстрые темпы развития рынка недвижимости, уже в ближайшие годы такое направление информационного обеспечения вполне вероятно может оказаться тупиковым.

Причина такого вывода состоит в том, что на современном этапе развития рынка недвижимости и в дальнейшей перспективе информации отводится качественно иная роль. Прежде всего это имеет место потому, что информация из брокерских баз данных стала нужной не только брокерам, но и остальным участникам рынка недвижимости – оценщикам, аналитикам, инвесторам, девелоперам, страховым компаниям и банкам, управляющим компаниям и т.д. Важнейшим потребителем такой информации уже сегодня является государство, решающее задачу организации новой системы налогообложения и управления недвижимым имуществом, формирования жилищной, миграционной, инвестиционной политики. Однако существующие форматы описания не позволяют участникам рынка получать обоснованные и сопоставимые данные в силу многообразия и недостаточной корректности описаний и классификаций.

С другой стороны, информация для всех участников рынка недвижимости, включая государство, сегодня становится товаром, который покупается и продается. Вполне естественно, что уже сегодня многие потребители и производители информации стремятся к тому, чтобы качество данного товара соответствовала современным требованиям.

Таким образом, объективная ситуация диктует необходимость рассмотрения вопроса о стандартизации описания объектов недвижимости на рынке с точки зрения новых задач и реалий российского рынка недвижимости. Конечной целью стандартизации является повышение эффективности бизнеса за счет реализации и/или потребления нового качественного товара – информации о рынке недвижимости.

В 2000 году группой специалистов-исследователей рынка недвижимости, волонтеров, объединившихся вокруг РГР, в инициативном порядке был разработан проект стандарта АИН-2000, который является попыткой рассмотрения проблемы стандартизации в свете вышеизложенных положений.

Многообразие различных особенностей, встречающихся на различных локальных рынках недвижимости, делают практически нецелесообразным создание единого и исчерпывающего стандарта. Однако анализ ситуации показывает, что местные особенности при описании квартир занимают не более 5-7%. Именно поэтому в проекте АИН-2000 ставится задача создания унифицированного на 95% процентов стандарта, общеприемлемого на всех локальных рынка России и стран ближнего зарубежья. При этом предполагается, что остальные местные условия будут учитываться на местном уровне.

Данная задача в проекте АИН-2000 решается несколькими способами. Прежде всего, из стандарта максимально исключена жаргонная терминология, не позволяющая однозначно идентифицировать характеристики. Вместо нее использованы технически корректные термины и понятия, позволяющие в большинстве случаев однозначно определять характеристики товара.

При разработке проекта АИН-2000 принципиальным подходом являлось максимальное исключение характеристик, которые нельзя однозначно понимать или толковать на разных рынках. Это же положение относится к характеристикам, которые нельзя объективно измерить.

Объем характеристик выбран максимально разумный и достаточный с точки зрения существующего опыта работы и потребностей всех участников рынка. Предполагается, что при создании региональных баз данных не все характеристики могут быть использованы, либо при работе с полным набором не все характеристики могут измеряться. Главным является то, что, при использовании любого набора характеристик должны быть применены предлагаемые классификаторы. Мы остановились на объекте “квартира в многоквартирном жилом доме” как самом актуальном с точки зрения практических потребностей классе объектов. Предполагается, после завершения работы над стандартом “АИН-квартира” расширение или модификацию его на объекты “индивидуальный жилой дом”, “дом-новостройка”, на объекты коммерческой недвижимости. Основные особенности предлагаемого стандарта:

Настоящий стандарт является методологическим и терминологическим стандартом, описывающим сущностные характеристики квартиры как товара на рынке недвижимости. Он предназначен для использования всеми профессионалами рынка недвижимости – риэлторами и девелоперами, оценщиками и аналитиками, управляющими недвижимостью, выполняющими любые операции с этим товаром, государственными структурами при проведении инвентаризации и учета жилого фонда. С этой целью в нем обобщен опыт создания информационных систем на рынке недвижимости (баз данных), при этом систематизирован перечень полей описания объекта и классификаторов, произведена замена необщепринятой, жаргонной терминологии на профессиональную терминологию строителей, архитекторов, экономистов, специалистов в области инвентаризации, учета, паспортизации.

Стандарт предназначен для использования во всех регионах России и странах СНГ, при этом предполагается, что не более 5% полей описания квартиры и классификаторов каждого поля остаются для учета в качестве местных особенностей. С этой целью изучены и обобщены варианты баз данных, разработанные в различных регионах и представленные их разработчиками.

Настоящий стандарт является не обязательным, а рекомендательным. Его использование и внедрение производится:

в методических разработках и учебных пособиях, публикациях;

при постановке задачи переработки, совершенствовании существующих информационных систем (баз данных);

при постановке задачи создания новых информационных систем;

при постановке задачи создания и совершенствования объединенных баз данных, региональных и межрегиональных мультилистинговых систем.

Первая версия стандарта была разослана на отзыв широкому кругу специалистов и опубликована на сайте “Рынок недвижимости России. Анализ и прогноз”. После получения отзывов и ценных замечаний стандарт был переработан и вновь выложен на сайт.

В стандарт включено 7 блоков информации, всесторонне описывающих квартиру как информационный объект, как объект имущественных прав, как объект сделки, как географический объект, как элемент единого объекта недвижимости “земля+здание” и как собственно помещение:

1. Статус информации

Юридический и имущественный статус

3. Статус сделки

4. Местоположение

5. Земля

Здание

Квартира

Отвечая на замечания некоторых брокеров, ознакомившихся с проектом, о нецелесообразности использования более 130 полей в описании объекта, отметим, что собственно раздел 7 содержит всего 29 характеристик, что сопоставимо с распространенными форматами.

Блок “Статус информации” содержит 4 поля, отражающих технические вопросы взаимодействия МЛС с источниками информации:

Источники информации (операторы),
Адрес источника,
Вид публикации,
Статус информации.

Эти данные также необходимы для:

а) косвенной оценки качества и достоверности информации

(данные из газет, данные из профессиональных систем, данные непосредственно от компании, от владельца...)

б) сравнительного анализа сегментов рынка различных операторов, в том числе внутри ассоциации (агентства) и фирмы (отделы, агенты…)

Блок “Юридический и имущественный статус объекта” содержит важную для брокеров информацию, добыванию и проверке которой посвящена значительная часть деятельности агентства, но при этом в привычных форматах мультилистингов она не присутствует в явном виде:

Номер государственной регистрации права собственности
Дата регистрации
Номер лицевого счета
ДЕЗ, ЖЭУ, домоуправление
Форма собственности дома

2.6. Форма владения частным домом

Форма собственности квартиры
Состав собственников
Форма владения квартирой
Имущественная доля в нежилых помещениях дома
Прописанные (зарегистрированные)
Проживающие
Сервитуты (обременениия)
История смены собственника.

На этом примере удобно проиллюстрировать, что в стандарте существенную нагрузку несет не только перечень характеристик объекта (полей описания), но и перечень классификаторов каждой характеристики. Так, поле 2.11 описывается следующим набором классификаторов (рис. 4):

Все выписанные (чистая)

есть прописанные

несовершеннолетние

одинокие пенсионеры

в местах лишения свободы

безвестно отсутствующие

недееспособные

oграниченно дееспособные.

Другое

Информация данного блока:

определяет ограничения/обязательства при дальнейшем использовании товара “квартира” (государственную, служебную квартиру нельзя продать, хотя можно обменять, а также оценить; в ЖСК, кондоминиумах необходима уплата дополнительных взносов-сборов; и др.)
определяет круг лиц, принимающих решение об отчуждении объекта
определяет обстоятельства, отягощающие, обременяющие процесс отчуждения объекта Блок 3 “Статус сделки” для удобства разбит на 2 раздела: Вид и характер сделки и Условия сделки.

Первый из них содержит (для случая сделок купли-продажи) 5 позиций:

3.1. Вид передаваемых прав
3.5. Условия кооперативной сделки

Второй содержит 15 позиций, исчерпывающе описывающих экономические условия сделки (рис. 6):
3.13. Цена сделки (продажи) фактическая (до налогообложения)
Полный объем информации об условиях сделки в настоящее время в силу известных причин рассматривается как конфиденциальный. Введение всех полей необходимо для оказания помощи фирмам, желающим провести глубокий анализ своего сегмента рынка с использованием внутрифирменной информации. По мере повышения информационной открытости рынка возможен обмен этой информацией между фирмами в интересах повышения глубины и качества анализа рынка жилья в городе, регионе. На промежуточных стадиях введение полей с различными категориями цен позволит (при заполнении лишь некоторых из полей) правильно интерпретировать полученную информацию.

На этом примере удобно показать, что наполнение базы данных конкретной информацией есть результат переговоров и соглашения между администрацией МЛС и фирмой – поставщиком информации.

Блок 4 “Местоположение” также разбит на 2 раздела: Адрес (Идентификация уникального объекта) и Характеристика местоположения.

Адрес объекта предлагается задавать по 13 позициям, сочетающим в себе перекрывающиеся способы идентификации – почтовый адрес (МВД), номер лицевого счета (коммунальная система), регистрационный номер (Минюст), кадастровый номер (Земкадастр):

4.1. Почтовый индекс

4.2. Страна

4.3. Область

4.4. Город

4.5. Административный район

4.6. Транспортная магистраль

4.7. Номер дома
Дублирование способов идентификации уникального объекта обеспечивает решение задачи идентификации в условиях недостаточного наполнения информационных систем учета объектов недвижимости различных ведомств.

На этом примере видно, что в предлагаемом стандарте не предусматривается обязательность заполнения всех полей описания объекта.

Характеристики местоположения задаются по 17 позициям, исчерпывающе описывающим не только условные координаты объекта в системе городских объектов, но и ближайшее природное окружение, социальную инфраструктуру, сервис.

В блоке 5 “Земля” в 6 позициях описывается земельный участок при доме и характеристики его благоустройства:
В блоке 6 “Здание” предусмотрено описание 31 строительных, инженерно-технических, архитектурных характеристик, характеристик инфраструктуры и сервиса, общих для всего дома, включая:

6.1. Возраст здания

6.2. Строительная серия

6.3. Год последнего капитального ремонта

6.4. Встроенные и пристроенные помещения

6.5. Назначение встроенных/пристроенных помещений

6.6. Количество этажей в здании

6.7.Наличие подвала

6.8.Наличие чердака

6.9.Наличие мансарды

6.10. Материал несущих конструкций

6.11. Материал наружных ограждений (стен)

6.12. Материал внутриквартирных перегородок

6.13. Материал перекрытий

6.14. Оформление фасада

6.15. Охранный статус здания

6.16. Состояние здания

6.17. Тип инженерного оборудования

6.18. Состояние инженерного оборудования

6.19. Холодное водоснабжение

6.20. Водоподготовка

6.21. Горячее водоснабжение

6.22. Электроснабжение

6.23. Газоснабжение

6.24. Теплоснабжение
6.28. Мусоропровод

6.29. Обслуживание здания, услуги
Разработчики стандарта не предполагали, что заполнение этих полей будет производиться агентом при включении объекта в листинг и подготовке сделки. Речь идет о необходимости создания в региональных мультилистингах базы данных жилищного фонда города, куда бы заблаговременно поступали сведения о домах из системы технической инвентаризации и технического учета жилья (БТИ). Есть примеры и более простого решения этой задачи: фирмой МИЭЛЬ в результате обработки данных о выставленных на продажу с 1993 года квартирах сформирована база домов, включающая более половины из 40 тыс. жилых зданий Москвы. В блоке 7 “Квартира” введено 29 характеристик:
7.2. Количество жилых комнат

7.3. Общая площадь квартиры
7.13. Состояние внутренней отделки

7.14. Тип окон

7.15. Материал полов
7.18. Состояние инженерного оборудования
7.26. Телевидение
Необходимо показать, что внешнее сходство ряда позиций блока “Здание” и блока “Квартира” не означает дублирование информации. Для этого рассмотрим классификаторы одной из характеристик, например, “Горячее водоснабжение”, в обоих блоках.

В блоке “Здание”:

отсутствует центральное автономное

В блоке “Квартира”:

отсутствует центральное автономное

Таким образом, в описании конкретного объекта может быть записано, например, наличие центрального горячего водоснабжения в здании и только автономного – в квартире; автономного в здании и центрального – в квартире; и т.п.

Необходимо вернуться к использованию сленговых терминов “корабли”, “брежневки”, “хрущевки” и т.п. Такая характеристика, как “тип квартиры (дома)”, вынесена за пределы стандарта. Мы считаем, что применяемая в различных регионах типизация жилья (не только термины, но и само членение на типы) еще далека от совершенства. Доверять источнику информации – агенту даже при сложившейся устойчивой типизации самостоятельно определять и вводить поле “тип” неконструктивно и опасно. Поэтому мы ввели в стандарт все характеристики, необходимые для разделения объектов по типам, а не сам тип. Типизация объектов при этом не требуется в брокерской работе (при подготовке сделки), в оценочной деятельности, и остается отдельной задачей для аналитиков.

Таким образом, структура стандарта, полный перечень полей (характеристик объекта) и их классификаторы обеспечивают исчерпывающее описание квартиры как товара на рынке недвижимости для информационного обеспечения брокерской, оценочной, аналитической и иной деятельности. Используемые понятия и терминология являются профессиональными и общеизвестными. При решении отдельных задач могут использоваться сокращенные (до 20-30 характеристик) описания, сопряженные по классификаторам с полным стандартом.

Разработчики стандарта осознают, что работа по его созданию находится в начале пути. Направлениями дальнейших усилий являются:

1.В рамках первого этапа (создания методологического, терминологического стандарта) - обсуждение полей и классификаторов со всеми заинтересованными профессионалами, их совершенствование и обеспечение возможности развития и расширения информационных связей стандарта с заинтересованными и потенциальными источниками и потребителями информации при сохранении совместимости "сверху вниз".

2.В рамках второго этапа (создания технического стандарта) - дальнейшая формализация классификаторов отдельных характеристик и создание технического формата описания объекта. В дальнейшем, на третьем этапе, при создании общенациональной МЛС, может быть объявлен конкурс на создание программного обеспечения базы данных на основе согласованного и одобренного стандарта, оказана методическая помощь в технической реализации и сертификации совместимых мультилистинговых систем.

Диков А.С., президент Ульяновской Гильдии риэлторов,

Сапожников А.Ю., директор РМЛС,

Стерник Г.М., главный специалист РГР по анализу рынка недвижимости.

12.09.2001 г.
позволяет дать оценку риска и юридической чистоты приобретаемого объекта.