Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

Российский рынок жилья в 2010 году: стагнация и начало восстановления

1.      Внешние условия функционирования рынка жилья в 2010 году

Состояние рынка жилья в России в 2010 г. подобно остальным секторам экономики определялось динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая имела положительный характер.

После неожиданно быстрого повышения цен на нефть в 2009 году (с 39,1 долл./баррель в декабре 2008 г. до 70 долл./баррель в декабре 2009), в 2010 году цена нефти повышалась, но не так заметно (в декабре – до 85 долл./баррель).

После того, как в 2009 г. сальдо оттока капитала частного сектора составил 52,4 млрд долл., в 2010 году отток несколько уменьшился (до 38,3 млрд.). Но основной отток произошел в 4 квартале (22,7 млрд.), что создает негативные предпосылки для экономики России в гачале 2001 года.

После относительно резкого ослабления российской национальной валюты, произошедшего в конце 2008 г. и первые месяцы 2009 г., с середины года началось постепенное укрепление рубля, в результате чего средний номинальный курс доллара в декабре 2009 г. составил 29,94 руб. против 35,76 руб. в феврале и 28,13 руб. в декабре 2008 г. В 2010 году курс доллара был стабилен - колебался в пределах 29,5-31,0 руб.

Все это не могло не сказаться на динамике денежных доходов населения. В целом по итогам 2009 г. официальная статистика зафиксировала прирост номинальных (на 15,9%) и реальных располагаемых денежных доходов (2,3%).

По итогам трех кварталов 2010 года, прирост номинальных доходов относительно того же периода прошлого года составил 9,1%, а реальных – около нуля.

Наибольшие приросты по итогам трех кварталов наблюдаются в Петербурге (24,2%), а также в Ростовской области, Удмуртской республике, Челябинской области, Тверской области, Ставропольском крае, Республике Башкортостан, Свердловской обл., Кемеровской обл., Алтайском крае, Московской обл. (в порядке убывания – от 16,3 до 8,9%, т.е. выше инфляции). В Новосибирской обл., Омской обл., Красноярском крае, Владимирской обл., Рязанской обл., Тюменской обл. приросты от 8,5 до 1,4%, т.е. ниже инфляции.

Средний по РФ уровень доходов населения (среднемесячных за три квартала 2010 года) относительно Москвы составил 0,40, в регионах – от 0,61 в Тюменской обл. и 0,58 в Петербурге, 0,50 в Московской области, 0,47 в Свердловской области, 0,37-0,41 в Перском крае, Башкортостане, Челябинской и Красноярской области до 0,30-0,35 в Новосибирской, Ростовской, Пермской, Тверской обл., 0,27-0,28 в Рязанской обл., Ставропольском крае, Удмуртии, Вли димирской облсти и 0,23 в Алтайском крае.

Уровень доходов населения РФ и регионов по итогам трех кварталов (руб.)

и прирост в 2010 году относительно того же периода прошлого года (%)

Несмотря на незначительные темпы роста доходов населения, в условиях стабильности основных макроэкономических и фигансовых показателей накопленный ранее отложенный платежеспособный спрос начал реализовываться, что положительно сказалось на динамике рынка недвижимости.

2. Ценовая ситуация[1]

С конца 2008 г. началось снижение рублевых цен на жилье и их долларового эквивалента. Наиболее острая фаза падения цен продолжалась до мая 2009 г., после чего снижение рублевых цен продолжалось меньшими темпами, а к концу года практически остановилось в большинстве городов. Долларовый эквивалент цен, как за счет падения рублевых цен, так и за счет девальвации рубля, упал к маю значительно больше, но затем в связи с замедлением темпов падения рублевых цен и некоторым укреплением обменного курса рубля, происходившим параллельно с незначительными колебаниями в рамках заданного ЦБ РФ, практически стабилизировался.

В целом по итогам 2009 г. падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер. В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен, но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении в Москве составил 10%, в Новосибирске – 9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Прирост в реальном выражении (с исключенной инфляцией) составил в Москве 1,2%, в Новосибирске – около нуля, в остальных городах – прирост отрицательный. Наименьший прирост в городах Рязань, Шахты, Ставрополь, Нижний Новгород: в номинальном выражении -2,8, -2,6, -2,1, –1,2%, в реальном -10,6, -10,1, -10,0, –8,2% - всего четыре города, в которых номинальные цены несколько снизились за год, из выборки в 24 города.

Уровень цен в декабре 2010 года относительно Москвы составил 0,49 в Петербурге, 0,43 в Московской области, 0,33-0,26 в Екаттеринбурге, Новосибирске, Твери, Нижнем Новгороде, Тюмени, Уфе, Ростове, Перми, Красноярске, 0,25-0,21 в Ярославле, Кемерово, Владимире, Челябинске, Омске, Барнауле, Ижевске, Рязани, 0,19 в Ставрополе и Ульяновске, 0,14-,16 в Шахтах и Стерлитамаке.

Таблица 1

Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке

жилья в 2010 году

Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и финансовых показателей, к лету 2009 г. завершилась острая фаза кризиса на рынке недвижимости, наметились признаки стабилизации на вторичном рынке жилья Москвы и других городов. В 2010 году в Москве началось восстановление рынка - наметился небольшой рост цен (10% в номинальном выражении и 1,4% в реальном). В Новосибирске цены выросли на 9% в номинальном выражении и практически не изменились – в реальном. В остальных городах выборки продолжалась депрессивная стабилизация (стагнация) рынка – рост цен не превысил инфляцию.

2.      Активность рынка

Активность на рынке жилой недвижимости начала восстанавливаться еще в конце 2009 года, а в исследуемом году практически вернулась к докризисному уровню. Этому способствовало возвращение на рынок отложенного спроса, а также отложенного предложения (инвестиционные квартиры, залоги банков и др.), вследствие чего объем предложения значительно вырос и обеспечил бездефицитность жилищного рынка.

Число сделок купли-продажи квартир в Москве, заключенных за 2009 г., составило 55,68 тыс. – исторический минимум за всю новейшую историю рынка. В 2010 г. объем сделок вырос на 54% и составил 85,65 тыс. – это практически на уровне 2003 года, когда был достигнут исторический максимум (87,5 тыс.).

Число ипотечных сделок выросло с 5,13 тыс. в 2009 году до 19,8 тыс. в 2010 году (в 3,86 раза), а их доля относительно общего числа сделок – с 9,6% до 23%.

Рынок ипотечного кредитования в РФ в 2010 году увеличился в 2.5 раза и составил 378,9 млрд. рублей. Уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в декабре 2010 года, по сравнению с октябрем 2010 г., значительно снизился: с 13,2% до 12,5%. Таким образом, это значение ниже докризисных показателей — средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях за январь-октябрь 2008 года составляла 12,7% (по данным АИЖК).

Общая сумма задолженности по ипотечным кредитам достигла рекордных 1,1 трлн рублей, что даже выше докризисного уровня. Аналитики говорят о признаках ипотечного бума.

3. Динамика объемов ввода жилья

В 2009 г. впервые с начала 2000 г. в России сократились объемы ввода жилья, причем глубина падения (6,7%) превысила аналогичную величину за 2000 г., когда строительная отрасль с годовым лагом ощутила воздействие последствий кризиса 1998 года. Всего в 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,9 млн кв. м (табл. 3).

В 2010г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.

Таблица 3

Ввод в действие жилых домов в России в 1999-2010 гг.

Источник: Росстат.

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 13,3% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом (7733 тыс. кв. м), Краснодарском крае - 6,1% (3554 тыс. кв. м), Санкт-Петербурге - 4,6% (2656,5 тыс. кв. м), республиках Татарстан и Башкортостан - по 3,5% (2027 и 2006 тыс. кв. м), Тюменской и Ростовской областях - по 3,1% (1789 и 1808 тыс. кв. м), Москве и Свердловской области - по 3,0% (1771 и 1762 тыс. кв. м), Нижегородской области - 2,5% (1452 тыс. кв. м), Новосибирской области - 2,3% (1364 тыс. кв. м), Саратовской области - 2,0% (1143 тыс. кв. м). В этих субъектах Российской Федерации построено половина введенной общей площади жилья в России.

Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в этих субъектах РФ в 2010 г., в ряде из них наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2009 годом. В Москве снижение составило 34,5%, Республике Башкортостан - 14,7%, Тюменской области - 10,8%, Московской области - 8,5%.

В то же время в Новосибирской области прирост составил 12,2%, Свердловской 10,7%. В остальных регионах из данной группы прирост был незначительным.

Высокий прирост наблюдался также в других регионах со значительным вводом жилья - Приморском крае (32,8%, 530 тыс. кв. м), Воронежской обл. (18%, 1048 кв. м), Омской обл. (16%, 706 тыс. кв. м).

Практически не возводили домов в Чукотском АО, Магаданской и Мурманской областях. Крайне мало – в Еврейской АО, Камчатской области, республиках Адтай, Тыва, Коми, Карачаево-Черкесия.

Последствия финансово-экономического кризиса, оказавшие самое негативное воздействие на деятельность девелоперов, были отчасти демпфированы индивидуальным жилищным строительством, которое продемонстрировало позитивную динамику в отличие от строительной отрасли в целом. Прирост обьемов ввода жилья населением за счет собственных и заемных средств составил в 2009 году 4,3%, в результате удельный вес такого жилья вырос до 47,7% против 42,6% в 2008 г., что является максимальной величиной за весь период 2000-х гг.

В 2010 г. индивидуальными застройщиками введено 187,6 тыс. жилых домов общей площадью 25,3 млн кв. метров, что составило 88,8% к 2009 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 43,6%; в республиках Бурятия, Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской, Московской и Ростовской областях - от 73,3% до 89,6%.

В июне 2010 года приняты новые поправки в ФЗ-214, согласно которым запрещены все «левые» схемы привлечения средств населения, кроме договоров долевого участия, облигаций и жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, застройщики освобождены от необходимости уплачивать НДС при заключении договора участия в долевом строительстве. По оценкам экспертов, это увеличило в Москве долю новостроек, реализующихся по ФЗ-214, с 8% до 36%.

Пока преждевременно говорить о новой конфигурации институциональной структуры строительного рынка вследствие кризиса.

Основными инструментами государственной политики в этой сфере стала деятельность Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, рассматриваемая не только в качестве средства улучшения жилищных условий населения (в основном через проведение капитального ремонта жилья, дополняемого покупкой новых квартир), но и способа поддержания его занятости, а также реструктуризация задолженности по ипотечным кредитам для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении, проводимая банками с государственным участием и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В этих целях уставный капитал АИЖК был увеличен в 2008 г. на 60 млрд руб., а в 2009 г. еще на 20 млрд руб. с выдачей ему еще 40 млрд руб. в виде кредита.

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, созданный в 2008 г., только в сентябре 2009 г. провел первые аукционы по продаже 4 земельных участков, находившихся в федеральной собственности в Чувашии, Курской, Кировской и Тюменской областях, общей площадью 150 га в расчете на строительство 1,1 млн кв. м жилья эконом-класса. В качестве ближайшей перспективы называется продажа участков для возведения 5,5-6,0 млн кв. м жилья или 10-12% от совокупных объемов его годового ввода.

Всего в 2009-2010 годах Фонд РЖС провел 24 аукциона и продал 41 участок, в том числе по 10 в Москве и Московской области, 9 в Приморском крае, 4 в Воронежской области, 3 в Тюменской области, по 2 в Новгородской и Саратовской области, по одному в Чувашской республике, Кировской, Челябинской, Курской, Вологодской, Новосибирской области. Всего продано в собственность и в аренду около 450 га земли.

Однако основная ставка по-прежнему, видимо, будет делаться на ипотеку. Об этом свидетельствуют озвученные в феврале 2010 г. планы поддержки соответствующих программ в объеме 250 млрд руб. путем выкупа ипотечных облигаций Внешэкономбанком у банков и АИЖК при условии, что конечный заемщик будет получать кредиты по ставке ниже 11% годовых в рублях.

Поскольку объектом ипотеки должно стать жилье эконом-класса на первичном рынке, можно предположить, что эта механизм может послужить неплохим стимулом для оживления жилищного строительства.

Вместе с тем, за два года с начала кризиса не произошло каких-либо целевых административных изменений в денежно-кредитной и банковской системе, направленных на совершенствование организационно-экономических механизмов рыночного (административного, экономического и налогового) регулирования роста строительной отрасли. Не было обеспечено стимулирование роста первичного предложения на рынке недвижимости за счет развития рыночно диверсифицированных инструментов проектного финансирования градостроительной деятельности (конкурентное возвратное банковское, бюджетное и ипотечно-эмиссионное финансирование с использованием государственных гарантий).

В итоге - в целом по России системных изменений рыночной ситуации к лучшему в части предложения в течение двух лет с начала кризиса не произошло, что подтверждает следующая прямая цитата из утвержденной в декабре 2010 г. федеральной программы «Жилище»[2]: «Основными проблемами в сфере жилищного строительства наряду со все еще слабо развитой конкуренцией среди застройщиков и чрезмерными административными барьерами в отношении доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, получения земельного участка и разрешения на строительство остаются проблемы отсутствия земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и реконструкцию инженерной инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам инженерной инфраструктуры. В подавляющем большинстве городов отсутствуют надежные механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой, средства на строительство объектов социальной инфраструктуры, необходимые для обеспечения комплексного освоения и развития территорий. Банковский сектор не имеет необходимых инструментов, позволяющих с приемлемым уровнем риска кредитовать проекты развития инженерной и социальной инфраструктуры, что приводит к увеличению сроков и удорожанию стоимости строительства жилья. Существующая практика решения проблемы развития инженерной инфраструктуры в целях жилищного строительства и инженерно-технического обеспечения построенных объектов главным образом основана на установлении платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и технологическое присоединение, а также на выполнении застройщиками технических условий для присоединения к этим системам, что влечет увеличение стоимости 1 кв. метра жилья.»

Программа «Жилище» ориентирована на то, что с целью повышения доступности жилья развитие деятельности коммерческих застройщиков необходимо сочетать с поддержкой строительства жилья индивидуальными застройщиками и жилищными некоммерческими объединениями граждан. Формирование различных моделей государственно-частного партнерства в жилищном строительстве должно предусматривать не только использование механизмов по возмещению затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных
участков инженерной инфраструктурой (совокупность объектов, в том числе трубопроводов и иных объектов, обеспечивающих тепло-, газо-, электро- и водоснабжение, а также водоотведение и очистку сточных вод в границах территории муниципального образования) в целях жилищного строительства, но и использование механизмов поддержки развития социальной инфраструктуры микрорайонов массовой жилой застройки в целях комплексного решения проблемы.

5. Перспективы развития рынка жилья

Ранее сделанные прогнозы динамики цен на жилье на 2009 и 2010 годы подтвердились. Как и ожидалось, в 2010 году произошла стабилизация цен. В отличие от кризиса 1998-1999 гг., форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе начало роста цен ожидалось в 2011-2012 гг., причем рост ожидался не столь быстрым, как в 2000-2001 гг. (форма тренда – L).

Прогноз на 2011 год и далее выполнен по новой методике, построенной на использовании математической модели зависимости темпов роста цен от темпов роста среднедушевых доходов для различных типов рынка[3]^,[4].

Темпы роста реальных доходов населения и ожидаемая инфляция взяты из Среднесрочного прогноза социально-экономического развития РФ на 2011 год и на 2012-2013 годы[5] и соответствующих региональных прогнозов.

Из приведенных в прогнозах данных следует, что на среднесрочный период в прогноз ряда регионов заложены показатели, близкие к среднероссийским:

- прирост ВВП – 3,2-4,6% (РФ – 3,4-4,2%),

- прирост промпроизводства – 3,4-4,2% (РФ – 3,2-4,2%),

- оборот розничной торговли – 4,5-6,3% (РФ – 4,5-6,3%),

- инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования – 3,5-4,1% (РФ – 8,8-8,1%),

- инфляция – 6,5-5,0% (РФ – 6,0-5,0%),

- реальные располагаемые доходы населения – 2,9-4,5% (РФ – 3,2-4,7%).

В то же время прогноз для Пермского края[6] предусматривает более низкий темп роста реальных доходов населения (2%) и повышенную региональную инфляцию (12,5%).

Тип рынка на 2011 год принят для Москвы и Новосибирска – развивающийся, для Петербурга, Московской области и Владимира – стабильный в 1 полугодии и развивающийся во 2 полугодии. Для Перми, с учетом пониженного роста реальных доходов, а также повышенной инфляции (которая снижает склонность населения к расходованию сбережений) принят тип рынка – стабильный.

В результате расчетов получено, что в Москве и Новосибирске рост цен в номинальном выражении в 2011 году составит около 15%, в Московской области, Петербурге и Владимире – 6-10%, в Перми – около 2%.

Отметим, что рассчитанный по модели и приведенный на рисунке прогноз на 2011-2013 года является сглаженным. При этом сохраняется ранее сделанный прогноз повышенной волатильности цен, вследствие чего в течение 4-6 месяцев месячные темпы роста цен могут отклоняться от средних вверх и вниз на 1-2 процентных пункта, вплоть до отрицательных значений.

Объем продаж на вторичном рынке сохранится на уровне предкризисных значений 2006-2007 годов, на первичном – восстановится до уровня 2007 года. Объем ввода жилья прекратит снижаться и к концу года несколько вырастет.

© Стерник Г.М., 29.02.11.

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Бекетовым А. Г. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Степановой А. А, САН  «Эксперт» (Уфа), Афанасьевой Н. Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль), Стасюкевич С.А., «АБИ Групп» (Владимир), Ермолаевой Е. А., Салминой К.А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Трошиной В. М., «Информационно-аналитический центр «БрОК» (Тюмень), Чумаковым А. М., «Титул», Пивоваровой Г. В., «Дон-НТ» (все – Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Епишиной Ю. В,, ГК «Камская долина» (все – Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Зыряновой Г. Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Стукаловым Д.А., Ковальчук Н. И., РК «Служба недвижимости» (Челябинск), Репиным М.А., «ОМЭКС» (Омск), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Гамовой Е.Р., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Трофимовым А.С., Центр «Илекта» (Ставрополь), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты).
Чемоданов А.Л., "Индикаторы Нижегородской недвижимости" (Нижний Новгород)