ПРОГНОЗ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

Прогноз изменения уровня цен на вторичном рынке жилья Москвы на 1999-2000 год был разработан в конце 1998 года, в разгар финансового кризиса в экономике России и кризиса на рынке недвижимости. Сейчас нет смысла описывать те аргументы и обоснования, которые были использованы при создании прогноза. Гораздо важнее сравнить прогноз с фактическими данными за прошедший год и выработать направления корректировки прогноза.

Сущность прогноза состояла в том, что в 1999 году продолжится снижение цен на жилье, и это снижение будет продолжаться по крайней мере до осени. К концу года произойдет перелом тенденции, начнется длительный период рецессии (депрессивной стабилизации), конечно, колебательной - небольшие сезонные и конъюнктурные колебания цен в течение полутора лет. Лишь с конца 2000-го года можно ожидать начала роста цен. Наименьшая величина индекса средней по городу цены 1 кв. м жилья (в долларовом исчислении) относительно докризисного уровня (июня 1998 года) прогнозировалась 0,75-0,80.

На рисунке приведены графики прогнозируемого и фактического изменения индекса цен, сравнение которых показывает следующее. Качественный характер изменения цен за прошедшие три квартала соответствует прогнозируемому: в конце 1998 года снижение цен было небольшим, в начале 1999 года оно ускорилось, к лету замедлилось, к осени почти прекратилось. Что касается количественного прогноза, то фактическая наибольшая величина снижения цен оказалась больше прогнозируемой, и индекс составил около 0,70.

Таким образом, можно утверждать, что, хотя в целом прогноз подтвердился, но накопились отклонения, требующие провести его корректировку на последующий период.

Для этого рассмотрим основные группы факторов, как внешних по отношению к рынку недвижимости, так и внутренних, которые определяют тенденции изменений на рынке в краткосрочной (до конца 1999 года) и среднесрочной (2000 год) перспективе.

Первая группа факторов - это макроэкономические и тесно связанные с ними политические.

Механизм влияния таких макроэкономических параметров, как инфляция и девальвация рубля, хорошо изучен.

Показано, что реакция рынка недвижимости на изменение этих параметров в тех сегментах рынков, где цены предложения квартир в листингах агентств, рекламе номинируются в долларах либо в рублях, принципиально различна.

На вторичном рынке жилья Москвы, а также на первичном рынке коммерческого строительства в районах точечной престижной застройки, где цены номинируются в долларах, осенью 1998 года сначала упал спрос, объем сделок, а цены предложения жилья до конца года лишь слегка снизились (на 6%).

На первичном рынке муниципального жилья Москвы, где цены на жилье номинируются в рублях, происходил рост цен, но темп его был существенно ниже темпов девальвации рубля. Спрос и объем продаж сначала резко вырос, затем упал,долларовый эквивалент цен стремительно падал (до конца года - на 40%).

Интересно отметить, что во время "черного вторника" октября 1994 года, когда рынок жилья в Москве еще не вышел из стадии переходного, скачек курса доллара вызвал на вторичном рынке адекватный рост долларовых цен на жилье. В сегменте муниципального жилья (рублевом) также наблюдался скачек рублевых цен и рост его долларового эквивалента, но с более низкими темпами.

Объяснение этому феномену в тот период нами дано на основе массовой психологии субъектов рынка в условиях долларизации рынков недвижимости. Колебания темпов девальвации рубля вызывают недоверие населения к кредитно-денежной политике правительства, покупатель в ожидании обвала рубля торопится конвертировать накопления в доллары и приобрести жилье сегодня, пусть менее качественное или меньшего размера, чем он мог бы это сделать в отсутствие дефицита времени. Продавец также становится уступчивым в надежде на повышение в ближайшее время рублевого наполнения вырученных сегодня долларов. Рынок активизируется, цены на нем растут. То обстоятельство, что наблюдаемый временной лаг между сопоставляемыми событиями был равен плюс/минус один месяц, говорит о том, что не только факт скачка курса рубля, но и предвидение, ожидание его населением приводит к аналогичным последствиям.

Две описанные модели поведения субъектов рынка (продавцов и покупателей) в 1994 и 1998 годах отличаются друг от друга и на первый взгляд кажутся даже противоречащими друг другу. Но причина противоречия кроется в принципиально различном составе этих субъектов.

В первом случае мы имели дело с быстро разбогатевшими людьми, которые рассчитывали и дальше богатеть и покупали жилье за наличные.

С 1995 года ситуация начала меняться. На рынок пришли обычные граждане двух категорий. Первая - люди среднего достатка, которые накопили некоторую сумму (эквивалентную стоимости одной комнаты) и готовы обменять свои накопления плюс свою одно-двухкомнатную квартиру на квартиру большей площади, или лучшего качества, местоположения. Вторая - люди малого достатка, которые осознали наличие в руках богатства, овеществленного в приватизированной квартире (а дети давно разъехались, семья уменьшилась), и готовы обеспечить свою дальнейшую безбедную жизнь переводом части этого богатства в денежную форму (продажей большей и покупкой меньшей квартиры). К 1998 году доля покупателей этих двух категорий достигла 80-90%.

Подтверждением сказанного служит тот факт, что к декабрю, когда политическая и макроэкономическая ситуация стабилизировалась и у населения прошел страх перед возможной экономической катастрофой, на рынке жилья всех городов проявился эффект отложенного спроса - рост предложения, спроса, числа сделок.

Таким образом, в дальнейшем можно ожидать, что при стабильных темпах инфляции и девальвации рубля темпы изменения долларовых цен на вторичном рынке жилья будут мало связаны с изменением макроэкономических параметров. На первичном, рублевом рынке муниципального жилья при росте курса доллара, и особенно при резких политических и финансовых потрясениях можно ожидать снижения долларового эквивалента цен.

Какие же перспективы рисуют нам сегодня власти, эксперты-макроэкономисты?

Исходя из заявленной в начале года денежными властями цели финансовой политики - обеспечить плавное изменение курса рубля с темпом, близким к темпу инфляции, и оценке уровня инфляции к концу года в 40-45%, можно ожидать, что курс доллара в декабре составит 29-30 рублей. Политические события (война на Кавказе, выборы в Думу, международный финансовый скандал) скорее всего не изменят (не успеют до конца года изменить) ситуацию в финансовой сфере. Тогда тенденция к стабилизации долларовых цен на вторичном рынке жилья Москвы этими, макроэкономическими и политическими, факторами поколеблена не будет.

Сложнее дело обстоит с первичным рынком муниципальных новостроек. В прессе широко обсуждается приписываемое Ю. М. Лужкову намерение снизить цены до 200 долларов за метр. Но не многие заметили, что речь шла о себестоимости строительства (без учета затрат на инфраструктуру и т.п.), а не о продажной цене. Продажную цену (в рублях) правительство Москвы перестало повышать с зимы, а летом даже слегка снижало ради поддержания объема реализации, что привело к снижению долларового эквивалента цен на типовое жилье в районах массовой застройки на 10-15%. Если исходить из того, что рублевые цены не изменятся (московским властям будет трудно на это пойти в преддверии выборов, а также в связи с ростом предложения на рынке из-за традиционного осеннего ввода в строй нового жилья), то их долларовый эквивалент за оставшиеся три месяца снизится еще на 15-20%. Более вероятно, что некоторое повышение рублевых цен произойдет, и возможное снижение долларового эквивалента мы оцениваем в 10-15% (всего за год - до 30%).

Здесь необходимо перейти к другой группе факторов, связанных с внутренними механизмами рынка и состоящими во взаимном влиянии вторичного и первичного рынка жилья. Сложившиеся к концу прошлого года ножницы в ценах на вторичном рынке и на рынке муниципального жилья привели к переориентации спроса на первичный рынок и серьезному понижающему давлению на цены вторичного. В результате долларовые цены вторичного рынка в 1999 году уже упали на 30%. Сегодня средняя цена предложения кв. метра жилья составляет на вторичном рынке около 600 долларов, на новое типовое жилье в районах массовой застройки - 450 долларов.

В этом смысле в ближайшей перспективе будет продолжаться понижающее давление первичного рынка. Приведет ли оно к продолжению снижения цен, зависит от ряда других внешних и внутренних факторов.

Прежде всего необходимо обсудить такой фактор, как падение после кризиса покупательной способности населения на 30-40% (в том числе за 1999 год - на 15-18%). Влияние этого фактора за прошедший год сильно преувеличивается. Дело в том, что недвижимость приобретается не за доходы, а за накопления. Резкое снижение платежеспособного спроса осенью прошлого года объясняется тем, что та часть сбережений, которая хранилась в банках, пропала или была временно заморожена. Но большая часть денежных накоплений в Москве находилась на руках и в долларах, и эти деньги не обесценивались. И главной причиной снижения спроса, по нашему мнению, была паника, недоверие к финансово-экономической политике властей: люди боялись тратить свои сбережения в предвидении возможного экономического краха. Подтверждением сказанного служит тот факт, что к декабрю, когда политическая и макроэкономическая ситуация стабилизировалась и у населения прошел страх перед возможной экономической катастрофой, на рынке жилья проявился эффект отложенного спроса - рост предложения, спроса, числа сделок.

К настоящему времени дальнейшее снижение доходов населения почти приостановлено. Положительные тенденции в экономике, рост доходов коммерческой сферы и бюджета, некоторое повышение денежных выплат населению создают позитивный фон для того, чтобы население смелее расставалось со своими сбережениями ради решения жилищных проблем.

Что касается внутренних факторов, то здесь возникают как повышающие, так и понижающие дополнительные кратковременные стимулы для цен. К первым можно отнести психологическое давлением приближающегося начала действия первой части нового Налогового кодекса (с его требованием декларирования доходов при покупке недвижимости). К вторым - возможное повышение предложения на первичном рынке в конце года (массовый ввод жилья) и на вторичном - из-за ввода в оборот приватизированных комнат в коммуналках. Многие связывают надежды на дальнейшее снижение цен с развертыванием ипотечных схем финансирования, но этот фактор вряд ли стоит принимать в рассмотрение: во-первых, массовой выдачи ипотечных кредитов в 2000-м году не предвидится, во-вторых, ипотека предназначена для облегчения бремени покупателя за счет кредита, рассрочки платежей, накопления средств, зачета стоимости имеющегося жилья, а на рыночной цене жилья она не отразится.

Еще один возмущающий фактор связан с принятым недавно Верховным судом РФ решением, согласно которому гражданин, купивший имущество по цене ниже рыночной, обязан с разницы уплатить подоходный налог. Практически, согласно тому же Налоговому кодексу, это может коснуться покупок, относительно которых налоговики докажут, что разница между ценой в договоре и среднерыночной более 30%. По идее, это будет стимулировать граждан к тому, чтобы в договоре купли-продажи квартиры указывать не минимальную цену, близкую к льготе продавца (5000 МРОТ, или 17 тыс. долларов сегодня), а более реальную цену (иначе будет страдать покупатель). С учетом психологических аспектов поведения подавцов и покупателей цены предложений могут возрасти на среднюю величину дополнительной налоговой нагрузки продавца.

Сочетание указанных факторов, по нашему мнению, создает незначительное повышающее давление на цены как первичного, так и вторичного рынка. Все признаки такого развития событий на рынке уже наблюдаются: снижение предложения на вторичном рынке, оживление спроса, повышение цен на отдельные типы жилья и в отдельных районах города.

В целом можно сделать вывод о том, что в краткосрочной перспективе ранее сделанный качественный прогноз о переломе тенденции изменения цен осенью 1999 года от спада к стабилизации не требует корректировки. Необходимо уточнить лишь количественный прогноз, изменив уровень стабилизации с 78% до 70% от докризисного.

Отметим, что далеко не все аналитики жилищного рынка Москвы согласны с таким прогнозом. Ряд из них считают, что ценам на жилье в Москве предстоит еще падать, падать и падать.

Теперь рассмотрим возможные тенденции на рынке жилья Москвы в 2000-го году в свете все тех же групп факторов, влияющих на рынок.

Источником макроэкономических прогнозов для нас могут служить проект бюджета, разработанный Минэкономики, а также проект совместного заявления Центробанка и Минфина, вынесенные на обсуждение Госдумы. В этих документах имеются расхождения в важных количественных параметрах (оптимистический и реалистический прогноз). Достаточно широкий спектр мнений экспертов-макроэкономистов включает также пессимистический прогноз (курс доллара до 35-40 руб., связанный с прекращением беспрецедентного роста мировых цен на нефть, замораживанием отношений с МВФ) и катастрофический прогноз (предсказания нового обвала экономики и финансов в 2000 году). Принимая малую вероятность катастрофического прогноза, наиболее вероятными можно считать следующие качественные показатели экономического развития России: некоторый рост ВВП (от нулевого до 3-процентного), невысокие темпы инфляции и девальвации рубля (от 18 до 28%), рост номинальных зарплат и пенсий (от 20 до 50%), средний прирост реальных (с поправкой на инфляцию) денежных доходов населения (на 1,5-3,0%). Сочетание таких среднесрочных политических факторов, как дорогостоящая война на Кавказе и связанное с этим повышение оборонной доли бюджета, затраты на восстановление жизнеобеспечения районов Чечни, два тура выборов с их затратами и одновременно - с необходимостью выполнения обещаний электорату, вряд ли приведут к нарушению финансово-экономической стабильности, но могут сдвинуть количественные показатели в худшую сторону. Что касается средств, зарезервированных на выборы, на оборону, на Чечню, то они скорее всего будут перетекать на рынок недвижимости и способствовать повышению платежеспособного спроса.

Следовательно, макроэкономические и политические факторы обещают нам на 2000-й год спокойную ситуацию на рынке недвижимости.

В среднесрочной перспективе влияние внутренних факторов, описанное выше, придаст колебательный характер динамике цен на жилье.

Поэтому в целом прогноз на 2000-й год в качественном отношении не требует корректировки относительно ранее разработанного - стабилизация и некоторое оживление рынка сохраняется как главная тенденция. Количественные параметры прогноза скорректированы с учетом уровня цен, достигнутого к настоящему времени.

ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ

• Назад
• Вперёд