Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)
(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)
1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ
Москва - столица Российской Федерации, один из крупнейших городов мира. Она обладает развитой многоотраслевой структурой. Здесь сформирован сложный научно-производственный и социально-культурный комплекс, сочетающий в себе разнообразные отрасли производственной и непроизводственной сферы. Продукция промышленности Москвы составляет 5,6%, инвестиции в основной капитал 16,2%, розничный товарооборот 28,7% от общероссийского уровня.
Москва - лидер среди городов страны по темпам реформирования хозяйственной деятельности и перехода экономики к рыночным отношениям. Такое положение Москве удалось занять благодаря развитой инфраструктуре, богатой недвижимости, высокому культурному, интеллектуальному и управленческому потенциалу. Эти преимущества столичного положения позволили Москве стать крупнейшим финансовым центром и крупнейшей новостройкой страны.
По административно-территориальному делению Москва включает в себя 125 муниципальных районов в 10 административных округах, занимающих 1079,9 км2 (108 тыс. га). 26% занимает территория жилых кварталов, 8,6% - общественной застройки, 16,2% - производственной застройки, 21,9% - природные и озелененные территории и водные поверхности, 15,6% - улично-дорожные и транспортной сети (рис. 1).
Рис.1
По состоянию на 1.01.2000 г. численность постоянного населения Москвы, по данным Госкомстата, составила 8 537 тыс. человек, что заметно превышает население столиц других европейских стран (табл. 1). Однако, если проводить сравнение в реальных границах сплошной урбанизированной застройки крупнейших столиц мира (Большой Париж, Большой Лондон, Большой Мехико, Большой Токио), то Москва по этому показателю едва ли войдет в первую десятку.
Районы весьма неравномерны по численности, плотности населения и плотности жилой застройки. Плотность населения в них варьирует от 1,3 - 2,2 тыс. (в только еще застраиваемых районах) до 152,7 тыс. человек в на 1 км2 территории. Плотность населения Москвы в расчете на 1 км2 территории, вопреки классической урбанистической модели убывания ее по мере удаления от центра города, напротив, возрастает к периферии. Это связано с тем, что спальные районы массовой жилой застройки расположены как раз в периферийных, ранее свободных районах города.
Средняя плотность населения составляет 8,52 тыс. чел./кв. км, что выше Рима (1,86), Берлина (3,94), Лондона (4,37), но ниже Парижа (23,38).
Жилищный фонд также распределен между районами весьма неравномерно - от 19,5 тыс. м2 до 2962,7 тыс. м2 общей площади жилья. Плотность застройки меняется от 100 до 650 тыс. кв. м на кв. км территории района (рис. 2).
Рис.2
Обеспеченность населения жильем также весьма дифференцирована по районам - от 13,1 до 30,1 кв. м на человека (рис. 3).
Рис.3
При том, что средний размер домохозяйства в Москве составляет 3,2 человека и сопоставим с европейским, среднее число комнат в квартире равно 2,2 (Париж - 2,4, Берлин - 3,4, Лондон - 4,0), а средняя площадь квартиры составляет 53 кв. м (Париж - 56, Вена - 68, Берлин - 70, Рим - 85). В результате средняя обеспеченность жильем в Москве составляет 21,4 кв. м на человека, что значительно меньше Парижа (28), Берлина (33), Рима (34,5) и Вены (36,4).
Таблица 1
Краткие сравнительные характеристики основных европейских столиц
| Город |
Площадь в администра- тивных границах, кв.км |
Население в администра- тивных границах, млн.чел |
Плотность населения чел/кв.км |
Доля площади жилой застройки, % |
Кол-во квартир, млн |
Ср.размер квартиры, кв.м общей площади |
Ср.число комнат в квартире |
Обеспеченность жильем, кв.м на 1чел |
Численность экономически активного населения, млн.чел |
| всего |
% |
| Вена |
|
1,642 |
|
|
|
68 |
|
36,4 |
|
|
| Лондон |
1580 |
6,9 |
4367,1 |
|
2,8 |
|
4 |
|
|
|
| Рим |
1507 |
2,8 |
1858,0 |
|
|
85 |
|
34,5 |
|
|
| Париж (собственно) |
105 |
2,455 |
23381,0 |
42 |
4,7 |
56 |
2,4 |
28 |
|
|
| Париж (агломерация) |
1200 |
9 |
7500,0 |
|
|
|
|
|
ок. 5.0 |
|
| Берлин |
889 |
3,5 |
3937,0 |
|
1,7 |
70 |
3,4 |
33 |
1,6 |
45,7 |
| Москва |
1002 |
8,54 |
8523,0 |
24 |
3,5 |
53 |
2,2 |
21,4 |
5,026 |
58,9 |
По состоянию на начало 2000 года жилищный фонд Москвы состоял из 3 459 891 квартиры в 38 949 строениях общей площадью 181,2 млн кв. м, в том числе жилой - 114,3 млн. кв. м.
В подавляющем большинстве своем жилищный фонд Москвы составляют средне- и высокоэтажные многоквартирные дома. Односемейные и сблокированные (до 4 квартир) дома составляют около 17% от общего числа строений, но в них проживает всего полпроцента семей. Немногим более 20% домов имеют до 5 этажей, около 28% - 6-9 этажей, 48,5% - 10-22 этажа, около 1% - 22-33 этажа (рис. 4).
Рис.4 
Распределение квартир по числу комнат составляет: однокомнатных - 21,3%, двухкомнатных - 46,1%, трехкомнатных - 28,5%, четырехкомнатных и более - 3,0% (рис. 5).
Рис.5 
В Москве сохранились (в историческом центре) дома дореволюционной застройки - 2% жилого фонда в квадратных метрах общей площади (рис. 6). При этом, территория Москвы с 1917 года увеличилась в 16 раз. По 3,4% составляет площадь довоенной застройки (1918-1945 гг.) и первых послевоенных лет (до 1955 г.). Основную долю в жилом фонде составляют постройки 1956-1965 гг. (23%), 1966-1975 гг. (29%) и 1976-1985 гг. (21%) и последующих лет (около 19%).
Рис.6 
Около 5% жилого фонда имеет неудовлетворительное техническое состояние (инженерные коммуникации и оборудование), 30% - удовлетворительное, и лишь состояние 65% оценивается, как хорошее. По степени износа строений к ветхим и подлежащим немедленному сносу относятся 2%, износ более 60% имеют 12%, 40-60% - 20%, до 20% - 20%.
В начале рыночных реформ, в 1990-1993 гг., западные специалисты-жилищники (хаузинг) при составлении гедонистических пространственно-параметрических ценовых моделей Москвы включали в них такие экзотические параметры, как “доля дней с вывозкой мусора, подачей воды” и т.п. /1-3/. За 10 лет Москва разительно изменилась, привела себя в порядок, похорошела. Сегодня вполне уместно включить в модели другую “экзотику” по образцу Вены: “расстояние до ресторана, магазина с англоговорящим персоналом” /4/.
Москва активно строится и реконструируется. Ежегодный ввод жилья составляет 3,3-3,8 млн кв. м. Из них около 400 тыс. кв. м - т.н. коммунальное жилье, предназначенное для бесплатного распределения среди некоторых категорий населения (военнослужащие, в том числе демобилизованные, инвалиды, а также лица, более 20 лет назад включенные в очередь на улучшение жилищных условий до социальных норм). Еще 1,3-1,6 млн строится для переселения жильцов из ветхих домов, подлежащих сносу при реконструкции территорий (в основном это 5-этажные панельные дома строительства 1960-70-х гг. со сроком службы 25-30 лет). Наконец, 1,5-2,2 млн кв. м жилья продается на свободном рынке.
Продолжение доклада:
Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ
Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ
Часть 4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ
ãСтерник Геннадий Моисеевич,
Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org
23.06.2002.
