Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

 

Российский рынок жилья в 2010 году: стагнация и начало восстановления

1.      Внешние условия функционирования рынка жилья в 2010 году

Состояние рынка жилья в России в 2010 г. подобно остальным секторам экономики определялось динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая имела положительный характер.

 

После неожиданно быстрого повышения цен на нефть в 2009 году (с 39,1 долл./баррель в декабре 2008 г. до 70 долл./баррель в декабре 2009), в 2010 году цена нефти повышалась, но не так заметно (в декабре – до  85  долл./баррель).

После того, как в 2009 г. сальдо оттока капитала частного сектора составил 52,4 млрд долл., в 2010 году отток несколько уменьшился (до 38,3 млрд.). Но основной отток произошел в 4 квартале (22,7 млрд.), что создает негативные предпосылки для экономики России в гачале 2001 года.

После относительно резкого ослабления российской национальной валюты, произошедшего в конце 2008 г. и первые месяцы 2009 г., с середины года началось постепенное укрепление рубля, в результате чего средний номинальный курс доллара в декабре 2009 г. составил 29,94 руб. против 35,76 руб. в феврале и 28,13 руб. в декабре 2008 г. В 2010 году курс доллара был стабилен - колебался в пределах 29,5-31,0 руб.

Все это не могло не сказаться на динамике денежных доходов населения. В целом по итогам 2009 г. официальная статистика зафиксировала прирост номинальных (на 15,9%) и реальных располагаемых денежных доходов (2,3%).

 

По итогам трех кварталов 2010 года,  прирост номинальных доходов относительно того же периода прошлого года составил 9,1%, а реальных – около нуля.

Наибольшие приросты по итогам трех кварталов наблюдаются в Петербурге (24,2%), а также в Ростовской области, Удмуртской республике, Челябинской области, Тверской области, Ставропольском крае, Республике Башкортостан, Свердловской обл., Кемеровской обл., Алтайском крае, Московской обл. (в порядке убывания – от 16,3 до 8,9%, т.е. выше инфляции). В  Новосибирской обл., Омской обл., Красноярском крае, Владимирской обл., Рязанской обл., Тюменской обл. приросты от 8,5 до 1,4%, т.е. ниже инфляции.

Средний по РФ уровень доходов населения (среднемесячных за три квартала 2010 года) относительно Москвы составил 0,40, в регионах – от 0,61 в Тюменской обл. и 0,58  в Петербурге, 0,50 в Московской области, 0,47 в Свердловской области, 0,37-0,41 в Перском крае, Башкортостане, Челябинской и Красноярской области до 0,30-0,35 в Новосибирской, Ростовской, Пермской, Тверской обл., 0,27-0,28 в Рязанской обл., Ставропольском крае, Удмуртии, Вли димирской облсти и 0,23 в Алтайском крае.

Уровень доходов населения РФ и регионов по итогам трех кварталов (руб.)

и прирост в 2010 году относительно того же периода прошлого года (%)

Регион	(1-3)Q2009	(1-3)Q2010	Уровень относительно Москвы	Прирост, %
				номинальный	реальный
РФ	15 894	17 350	0,40	9,1	0
Москва	40 677	43 189	1	6,2	-2,4
Тюменская обл.	25 962	26 322	0,61	1,4	-6,8
Петербург	20 273	25 186	0,58	24,2	14,2
Московская область	19 787	21 554	0,50	8,9	0
Свердловская обл.	18 215	20 127	0,47	10,5	1,6
Пермский край	16 419	17 557	0,41	6,9	-1,7
Респ. Башкортостан	14 739	16 452	0,38	11,5	2,5
Челябинская обл.	14 373	16 346	0,38	13,7	4,5
Красноярский край	15 327	16 057	0,37	4,8	-3,7
Новосибирская обл.	13 848	15 023	0,35	8,5	-0,3
Ростовская обл.	12 075	14 047	0,33	16,3	6,9
Кемеровская обл.	12 823	14 117	0,33	10,1	1,2
Омская обл.	13 105	13 747	0,32	4,9	-3,6
Тверская обл.	11 308	12 914	0,30	14,2	5,0
Рязанская обл.	11 678	11 898	0,28	1,9	-6,4
Ставропольский кр.	10 761	12 136	0,28	12,8	3,7
Удмуртская респ.	10 260	11 873	0,27	15,7	6,4
Владимирская обл.	11 239	11 691	0,27	4,0	-4,6
Алтайский край	9 036	9 889	0,23	9,4	0,6

Несмотря на незначительные темпы роста доходов населения, в условиях стабильности основных макроэкономических и фигансовых показателей накопленный ранее отложенный платежеспособный спрос начал реализовываться, что положительно сказалось на динамике рынка недвижимости.

2. Ценовая ситуация[1]

С конца 2008 г. началось снижение рублевых цен на жилье и их долларового эквивалента. Наиболее острая фаза падения цен продолжалась до мая 2009 г., после чего снижение рублевых цен продолжалось меньшими темпами, а к концу года практически остановилось в большинстве городов. Долларовый эквивалент цен, как за счет падения рублевых цен, так и за счет девальвации рубля, упал к маю значительно больше, но затем в связи с замедлением темпов падения рублевых цен и некоторым укреплением обменного курса рубля, происходившим параллельно с незначительными колебаниями в рамках заданного ЦБ РФ, практически стабилизировался.

В целом по итогам 2009 г. падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер. В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен, но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении в Москве составил 10%, в Новосибирске – 9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Прирост в реальном выражении (с исключенной инфляцией) составил в Москве 1,2%, в Новосибирске – около нуля, в остальных городах – прирост отрицательный. Наименьший прирост в городах Рязань, Шахты, Ставрополь, Нижний Новгород: в номинальном выражении -2,8, -2,6, -2,1, –1,2%, в реальном -10,6, -10,1, -10,0, –8,2% - всего четыре города, в которых номинальные цены несколько снизились за год, из выборки в 24 города.

Уровень цен в декабре 2010 года относительно Москвы составил 0,49 в Петербурге, 0,43 в Московской области, 0,33-0,26 в Екаттеринбурге, Новосибирске, Твери, Нижнем Новгороде, Тюмени, Уфе, Ростове, Перми, Красноярске, 0,25-0,21 в Ярославле, Кемерово, Владимире, Челябинске, Омске, Барнауле, Ижевске, Рязани, 0,19 в Ставрополе и Ульяновске, 0,14-,16 в Шахтах и Стерлитамаке.

Таблица 1

Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке

жилья в 2010 году

Город (регион)		тыс. руб./ кв. м				Уровень относительно Москвы		Прирост, %
			декабрь 2009 г.		декабрь 2010 г.		декабрь 2010 г.		номинальный		реальный
Москва		153,0		168,5		1		10,1		1,2
Санкт-Петербург		81,1		82,3		0,49		1,5		-6,7
Московская область		71,5		73		0,43		2,1		-6,2
Екатеринбург		53,0		55,5		0,33		4,7		-3,8
Новосибирск		45,5		49,7		0,29		9,2		0,4
Тверь		46,1		49,5		0,29		7,3		-1,3
Нижний Новгород		46,37		45,8		0,27		-1,2		-8,2
Тюмень		43,1		45,4		0,27		5,3		-3,2
Уфа		41,0		43,9		0,26		7,1		-1,6
Ростов-на-Дону		48,4		50,5		0,26		4,3		-4,1
Пермь		42,4		44,1		0,26		4,0		-4,4
Красноярск		40,3		43,5		0,26		7,9		-0,8
Ярославль		41,1		42,8		0,25		4,1		-4,3
Кемерово		40,3		40,6		0,24		0,7		-7,4
Владимир		36,7		37,5		0,22		2,2		-6,1
Челябинск		36,8		37,2		0,22		1,1		-7,1
Омск		33,4		35,5		0,21		6,2		-2,4
Барнаул		34,4		35,1		0,21		2,0		-6,2
Ижевск		33,3		34,5		0,20		3,6		-4,8
Рязань		35,4		34,4		0,20		-2,8		-10,7
Ставрополь		33,1		32,4		0,19		-2,1		-10,0
Ульяновск		31,0		31,8		0,19		2,6		-5,7
Шахты (Ростовская обл.)		27,0		26,3		0,16		-2,6		-10,1
Стерлитамак (Башкортостан)		22,9		23,7		0,14		3,5		-4,9

 

Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и финансовых показателей, к лету 2009 г. завершилась острая фаза кризиса на рынке недвижимости, наметились признаки стабилизации на вторичном рынке жилья Москвы и других городов. В 2010 году в Москве началось восстановление рынка - наметился небольшой рост цен (10% в номинальном выражении и 1,4% в реальном). В Новосибирске цены выросли на 9% в номинальном выражении и практически не изменились – в реальном. В остальных городах выборки продолжалась депрессивная стабилизация (стагнация) рынка – рост цен не превысил инфляцию.

2.      Активность рынка

Активность на рынке жилой недвижимости начала восстанавливаться еще в конце 2009 года, а в исследуемом году практически вернулась к докризисному уровню.  Этому способствовало возвращение на рынок отложенного спроса, а также отложенного предложения (инвестиционные квартиры, залоги банков и др.), вследствие чего объем предложения значительно вырос и обеспечил бездефицитность жилищного рынка.

Число сделок купли-продажи квартир в Москве, заключенных за 2009 г., составило 55,68 тыс. – исторический минимум за всю новейшую историю рынка. В 2010 г. объем сделок вырос на 54% и составил 85,65 тыс. – это практически на уровне 2003 года, когда был достигнут исторический максимум (87,5 тыс.).

 

Число ипотечных сделок выросло с 5,13 тыс. в 2009 году до 19,8 тыс. в 2010 году (в 3,86 раза), а их доля относительно общего числа сделок – с 9,6% до  23%.

Рынок ипотечного кредитования в РФ в 2010 году увеличился в 2.5 раза и составил 378,9 млрд. рублей. Уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в декабре 2010 года, по сравнению с октябрем 2010 г., значительно снизился: с 13,2% до 12,5%. Таким образом, это значение ниже докризисных показателей — средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях за январь-октябрь 2008 года составляла 12,7% (по данным АИЖК).

Общая сумма задолженности по ипотечным кредитам достигла рекордных 1,1 трлн рублей, что даже выше докризисного уровня. Аналитики говорят о признаках ипотечного бума.

 

3. Динамика объемов ввода жилья

В 2009 г. впервые с начала 2000 г. в России сократились объемы ввода жилья, причем глубина падения (6,7%) превысила аналогичную величину за 2000 г., когда строительная отрасль с годовым лагом ощутила воздействие последствий кризиса 1998 года. Всего в 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,9 млн кв. м (табл. 3).

В 2010г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.

Таблица 3

Ввод в действие жилых домов в России в 1999-2010 гг.

Год	млн кв. м  общей площади	Темпы роста, %
		к предыдущему году	к 2000 г.
1999	32,0	104,2	105,6
2000	30,3	94,7	100,0
2001	31,7	104,6	104,6
2002	33,8	106,6	111,5
2003	36,4	107,7	120,1
2004	41,0	112,6	135,3
2005	43,6	106,3	143,9
2006	50,6	116,0	165,7
2007	61,0	120,6	201,3
2008	64,1	104,6	210,6
2009	59,9	93,3	197,4
2010	58,1	97,0	191,7

Источник: Росстат.

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 13,3% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом (7733 тыс. кв. м), Краснодарском крае - 6,1% (3554 тыс. кв. м), Санкт-Петербурге - 4,6% (2656,5 тыс. кв. м), республиках Татарстан и Башкортостан - по 3,5% (2027 и 2006 тыс. кв. м), Тюменской и Ростовской областях - по 3,1% (1789 и 1808 тыс. кв. м), Москве и Свердловской области - по 3,0% (1771 и 1762 тыс. кв. м), Нижегородской области - 2,5% (1452 тыс. кв. м), Новосибирской области - 2,3% (1364 тыс. кв. м), Саратовской области - 2,0% (1143 тыс. кв. м). В этих субъектах Российской Федерации построено половина введенной общей площади жилья в России.

Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в этих субъектах РФ в 2010 г., в ряде из них наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2009 годом. В Москве снижение составило 34,5%, Республике Башкортостан - 14,7%, Тюменской области - 10,8%, Московской области - 8,5%.

В то же время в Новосибирской области прирост составил 12,2%, Свердловской 10,7%. В остальных регионах из данной группы прирост был незначительным.  

Высокий прирост наблюдался также в других регионах со значительным вводом жилья - Приморском крае (32,8%, 530 тыс. кв. м), Воронежской обл. (18%, 1048 кв. м), Омской обл. (16%, 706 тыс. кв. м).

Практически не возводили домов в Чукотском АО, Магаданской и Мурманской областях. Крайне мало – в Еврейской АО, Камчатской области, республиках Адтай, Тыва, Коми, Карачаево-Черкесия.

 

Последствия финансово-экономического кризиса, оказавшие самое негативное воздействие на деятельность девелоперов, были отчасти демпфированы индивидуальным жилищным строительством, которое продемонстрировало позитивную динамику в отличие от строительной отрасли в целом. Прирост обьемов ввода жилья населением за счет собственных и заемных средств составил в 2009 году 4,3%, в результате удельный вес такого жилья вырос до 47,7% против 42,6% в 2008 г., что является максимальной величиной за весь период 2000-х гг.  

В 2010 г. индивидуальными застройщиками введено 187,6 тыс. жилых домов общей площадью 25,3 млн кв. метров, что составило 88,8% к 2009 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 43,6%; в республиках Бурятия, Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской, Московской и Ростовской областях - от 73,3% до 89,6%.

В июне 2010 года приняты новые поправки в ФЗ-214, согласно которым запрещены все «левые» схемы привлечения средств населения, кроме договоров долевого участия, облигаций и жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, застройщики освобождены от необходимости уплачивать НДС при заключении договора участия в долевом строительстве. По оценкам экспертов, это увеличило в Москве долю новостроек, реализующихся по ФЗ-214, с 8% до 36%.

Пока преждевременно говорить о новой конфигурации институциональной структуры строительного рынка вследствие кризиса.

Основными инструментами государственной политики в этой сфере стала деятельность Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, рассматриваемая не только в качестве средства улучшения жилищных условий населения (в основном через проведение капитального ремонта жилья, дополняемого покупкой новых квартир), но и способа поддержания его занятости, а также реструктуризация задолженности по ипотечным кредитам для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении, проводимая банками с государственным участием и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В этих целях уставный капитал АИЖК был увеличен в 2008 г. на 60 млрд руб., а в 2009 г. еще на 20 млрд руб. с выдачей ему еще 40 млрд руб. в виде кредита.

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, созданный в 2008 г., только в сентябре 2009 г. провел первые аукционы по продаже 4 земельных участков, находившихся в федеральной собственности в Чувашии, Курской, Кировской и Тюменской областях, общей площадью 150 га в расчете на строительство 1,1 млн кв. м жилья эконом-класса. В качестве ближайшей перспективы называется продажа участков для возведения 5,5-6,0 млн кв. м жилья или 10-12% от совокупных объемов его годового ввода.

Всего в 2009-2010 годах Фонд РЖС провел 24 аукциона и продал 41 участок, в том числе по 10 в Москве и Московской области, 9 в Приморском крае, 4 в Воронежской области,  3 в Тюменской области, по 2 в Новгородской и Саратовской области, по одному в Чувашской республике, Кировской, Челябинской, Курской, Вологодской, Новосибирской области. Всего продано в собственность и в аренду около 450 га земли.

Однако основная ставка по-прежнему, видимо, будет делаться на ипотеку. Об этом свидетельствуют озвученные в феврале 2010 г. планы поддержки соответствующих программ в объеме 250 млрд руб. путем выкупа ипотечных облигаций Внешэкономбанком у банков и  АИЖК при условии, что конечный заемщик будет получать кредиты по ставке ниже 11% годовых в рублях. 

Поскольку объектом ипотеки должно стать жилье эконом-класса на первичном рынке, можно предположить, что эта механизм может послужить неплохим стимулом для оживления жилищного строительства.

Вместе с тем, за два года с начала кризиса не произошло каких-либо целевых административных изменений в денежно-кредитной и банковской системе, направленных на совершенствование организационно-экономических механизмов рыночного (административного, экономического и налогового) регулирования роста строительной отрасли. Не было обеспечено стимулирование роста первичного предложения на рынке недвижимости за счет  развития рыночно диверсифицированных инструментов проектного финансирования градостроительной деятельности (конкурентное возвратное банковское, бюджетное и ипотечно-эмиссионное финансирование с использованием государственных гарантий).

В итоге - в целом по России системных изменений рыночной ситуации к лучшему в части предложения в течение двух лет с начала кризиса не произошло, что подтверждает следующая прямая цитата из утвержденной в декабре 2010 г. федеральной программы «Жилище»[2]: «Основными проблемами в сфере жилищного строительства наряду со все еще слабо развитой конкуренцией среди застройщиков и чрезмерными административными барьерами в отношении доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, получения земельного участка и разрешения на строительство остаются проблемы отсутствия земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и реконструкцию инженерной инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам инженерной инфраструктуры. В подавляющем большинстве городов отсутствуют надежные механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой, средства на строительство объектов социальной инфраструктуры, необходимые для обеспечения комплексного освоения и развития территорий. Банковский сектор не имеет необходимых инструментов, позволяющих с приемлемым уровнем риска кредитовать проекты развития инженерной и социальной инфраструктуры, что приводит к увеличению сроков и удорожанию стоимости строительства жилья. Существующая практика решения проблемы развития инженерной инфраструктуры в целях жилищного строительства и инженерно-технического обеспечения построенных объектов главным образом основана на установлении платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и технологическое присоединение, а также на выполнении застройщиками технических условий для присоединения к этим системам, что влечет увеличение стоимости 1 кв. метра жилья.»

Программа «Жилище» ориентирована на то, что с целью повышения доступности жилья развитие деятельности коммерческих застройщиков необходимо сочетать с поддержкой строительства жилья индивидуальными застройщиками и жилищными некоммерческими объединениями граждан. Формирование различных моделей государственно-частного партнерства в жилищном строительстве должно предусматривать не только использование механизмов по возмещению затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных
участков инженерной инфраструктурой (совокупность объектов, в том числе трубопроводов и иных объектов, обеспечивающих тепло-, газо-, электро- и водоснабжение, а также водоотведение и очистку сточных вод в границах территории муниципального образования) в целях жилищного строительства, но и использование механизмов поддержки развития социальной инфраструктуры микрорайонов массовой жилой застройки в целях комплексного решения проблемы.

5. Перспективы развития рынка жилья

Ранее сделанные прогнозы динамики цен на жилье на 2009 и 2010 годы подтвердились. Как и ожидалось, в 2010 году произошла стабилизация цен. В отличие от кризиса 1998-1999 гг., форма ценового тренда которого имела вид  U, в текущем кризисе начало роста цен ожидалось в 2011-2012 гг., причем рост ожидался не столь быстрым, как в 2000-2001 гг. (форма тренда – L).

Прогноз на 2011 год и далее выполнен по новой методике, построенной на использовании математической модели зависимости темпов роста цен от темпов роста среднедушевых доходов для различных типов рынка[3]^,[4].

Темпы роста реальных доходов населения и ожидаемая инфляция взяты из Среднесрочного прогноза социально-экономического развития РФ на 2011 год и на 2012-2013 годы[5] и соответствующих региональных прогнозов.

Из приведенных в прогнозах данных следует, что на среднесрочный период в прогноз ряда регионов заложены показатели, близкие к среднероссийским:

- прирост ВВП – 3,2-4,6% (РФ – 3,4-4,2%),

- прирост промпроизводства – 3,4-4,2% (РФ – 3,2-4,2%),

- оборот розничной торговли – 4,5-6,3% (РФ – 4,5-6,3%),

- инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования – 3,5-4,1% (РФ – 8,8-8,1%),

- инфляция – 6,5-5,0% (РФ – 6,0-5,0%),

- реальные располагаемые доходы населения – 2,9-4,5% (РФ – 3,2-4,7%).

В то же время прогноз для Пермского края[6] предусматривает более низкий темп роста реальных доходов населения (2%) и повышенную региональную инфляцию (12,5%).

Тип рынка на 2011 год принят для Москвы и Новосибирска – развивающийся, для Петербурга, Московской области и Владимира – стабильный в 1 полугодии и развивающийся во 2 полугодии. Для Перми, с учетом пониженного роста реальных доходов, а также повышенной инфляции (которая снижает склонность населения к расходованию сбережений) принят тип рынка – стабильный.

В результате расчетов получено, что в Москве и Новосибирске рост цен в номинальном выражении в 2011 году составит около 15%, в Московской области, Петербурге и Владимире – 6-10%, в Перми – около 2%.

Отметим, что рассчитанный по модели и приведенный на рисунке прогноз на 2011-2013 года является сглаженным. При этом сохраняется ранее сделанный прогноз повышенной волатильности цен, вследствие чего в течение 4-6 месяцев месячные темпы роста цен могут отклоняться от средних вверх и вниз на 1-2 процентных пункта, вплоть до отрицательных значений.

Объем продаж на вторичном рынке сохранится на уровне предкризисных значений 2006-2007 годов, на первичном – восстановится до уровня 2007 года. Объем ввода жилья прекратит снижаться и к концу года несколько вырастет.

© Стерник Г.М., 29.02.11.

---