РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ: ИТОГИ 1999 года И ПРОГНОЗ на 2000 год

После кризисного для рынка недвижимости, как и для всей экономики России, 1998 года прошедший 1999 год также был достаточно напряженным.

Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране, и в частности, невысоких (по сравнению с осенью прошлого года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару (рис. 1). Так, инфляция, составившая в первом полугодии 25%, к концу декабря достигла всего 36,5% (против прогнозировавшихся Минэкономики 50-60%). Соответственно, среднемесячный курс доллара относительно декабря 1998 года в июне вырос на 22%, а к декабрю – на 34%. В целом с декабря 1997 года индекс инфляции рубля составил 2,52, девальвации – 4,52. При этом доллар в России прекратил дефлировать: индекс инфляции доллара к концу 1998 года (относительно декабря 1997 года) снизился до 0,55, а к декабрю 1999 года составил 0,56. Индекс покупательной способности доллара (относительно потребительских цен) составил в декабре 1998 года 1,82, а к ноябрю 1999 года практически не изменился - 1,79.

Рис. 1. ИНДЕКСЫ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ



Расчеты автора по данным ЦБ РФ и Росстатагентства

По характеру протекающих на рынке частного жилья (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) процессов в Москве и других городах долларовой группы (Россия-1) его можно разделить на три периода.

Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.

В целом за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья снизилась:

в Москве – с $890 до $656 (на 26%) в Петербурге - с $560 до $360 (на 36%) в Калининграде – с $440 до $330 (на 25%) в Н.Новгороде – с $370 до $265 (на 28%) в Екатеринбурге – с $335 до $220 (на 34%) в Твери – с $250 до $186 (на 26%).

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ-1 (в долларах)

Город	12.98	03.99	06.99	09.99	12.99	декабрь к декабрю
Москва	890	820	685	655	656	0,74
Петербург	560	440	380	350	360	0,64
Калининград	440	405	335	315	330	0,75
Н. Новгород	370	290	245	255	265	0,72
Екатеринбург	335	270	220	215	220	0,66
Тверь	250	205	170	180	186	0,74
Индекс инфляции доллара	1,00	1,02	0,98	0,96	0,98	0,98

На рублевых рынках муниципального жилья этих городов, а также на рынках частного жилья городов рублевой группы (Россия-2) рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) и их долларовый эквивалент (после обвала) были достаточно стабильны (с некоторой тенденцией к росту). Всего за год рублевые цены выросли:

В Новосибирске – с 5600 до 5590 руб. (0%), В Барнауле – с 3500 до 4380 руб. (на 16%), В Тюмени – с 3600 до 3900 руб. (на 8%), В Астрахани – с 3000 до 3800 руб. (на 27%), В Ульяновске – с 2900 до 3600 руб. (на 20%), В Омске – с 2440 до 3500 руб. (на 5%).

Годовой индекс инфляции составил 1,37, т.е. прирост рублевых цен на недвижимость был равен (0-73)% от инфляции.

При этом долларовый эквивалент цен снизился:

В Новосибирске – с 280 до 210 (на 25%), В Барнауле – с 175 до 163 (на 11%), В Тюмени – с 180 до 146 (на 19%), В Астрахани – с 150 до 145 (на 4%), В Ульяновске – с 135 до 134 (на 0%), В Омске – с 170 до 130 (на 12%).

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ-2
(числитель - в рублях, знаменатель – в долларовом эквиваленте)

Город	12.98	03.99	06.99	09.99	12.99	декабрь к декабрю
Новосибирск	5600/280	5360/230	5100/210	5490/215	5590/210	1,00 / 0,75
Барнаул	3500/175	4100/175	4100/170	4200/165	4380/163	1,16 / 0,89
Тюмень	3600/180	3600/154	3500/144	3700/145	3900/146	1,08 / 0,81
Астрахань	3000/150	2800/120	2500/110	3880/150	3800/145	1,27 / 0,96
Ульяновск	2900/135	3300/140	3300/135	3400/135	3600/134	1,20 / 1,00
Омск	3440/170	3700/165	3470/145	3550/140	3500/130	1,05 / 0,88
Индекс инфляции рубля/доллара	1,00/1,00	1,16/1,02	1,25/0,98	1,33/0,96	1,37/0,98	1,37 / 0,98

Рис. 2. ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ




Рис. 3. ИНДЕКСЫ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН




Рис. 4. ИНДЕКСЫ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН




Рис. 5. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН

Тенденции на рынках коммерческой недвижимости занимают промежуточное положение между двумя описанными. После значительного падения долларовых цен и арендных ставок в 1998 году, весной снижение продолжалось меньшими темпами, летом произошла стабилизация, сменившаяся к концу года некоторым подъемом цен и спроса.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации.

Впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен. Как видно из графиков, мы ожидаем начало подъема за пределами 2000-го года. Конечно, прогноз исходит из ничтожно малой вероятности нового политического, экономического, финансового обвала в следующем году.

Переход от этапа депрессивной стабилизации к этапу нового подъема рынка недвижимости может начаться вместе с началом общего подъема экономики России – через 1,5-2 года.

Обоснование такого прогноза было приведено в предыдущей аналитической записке от 5 января с.г. (Рынок жилья России: тенденции осени 1999 года и прогноз на 2000 год, http://realtymarket.org/docs/anl_14.htm).

Рис. 6. ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ИНДЕКСА
ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ в 1998-1999 году И ПРОГНОЗ на 2000 год

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 1999 году

1. РАН САВА, г. Москва (руководитель Апрелев К.Н., исполнители Куприянов А.В., Бойчук А.П.)
2. Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
3. Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
4. Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
5. Новосибирская Ассоциация риэлтеров (руководитель Орлов А.В., САРН).
6. Тверская ассоциация риэлторов (ТАРИЭЛ), г. Тверь (руководитель Каминский В.Н., САРН)
7. Агентство “Центр недвижимости”, г. Ульяновск (руководитель Диков А.С., исполнитель Тагашова Н.В., САРН)
8. Ассоциация риэлторов Алтайского края, Агентство недвижимости “Дом”, г. Барнаул (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А.)
9. Корпорация VMB-инвест, г. Санкт-Петербург (руководитель Вотолевский В.Л., исполнитель Нечаев Н.О.)
10. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (руководитель Костин П.Н., исполнитель Кузнецов Р.О.)
11. Агентство недвижимости “Бэст-риэлти”, г. Омск (руководитель Терехова О.А., исполнитель Пирогова О.В.)
12. Агентство недвижимости “Выбор”, г. Нижний Новгород (руководитель Жилевский А.Б., исполнитель Ротанова С.Н.)

©Стерник Геннадий Моисеевич
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail: g_sternik@yahoo.com
http://www.realtymarket.org
24.01.2000 г.