Аналитический центр

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Раздел	Показатели			Значения
				12.04 (базовый период)		01.05		02.05			03.05			04.05
Макроэкономические параметры
Макро экономические парамет ры	Месячный темп инфляции, %			1,1		2,5		1,2			1,3			1,1
	Индекс потребительских цен (инфляция рублевая)			1		1,025		1,037			1,051			1,065
	Среднемесячный курс доллара, руб./$			27,90		28,01		28,00			27,63			27,81
	Индекс девальвации рубля к доллару			1		1,004		1,003			0,99			0,997
	Месячный темп девальвации рубля к доллару, %			-2,29		0,39		-0,05			-1,32			0,65
	Индекс инфляции доллара в России			1		1,020		1,034			1,061			1,068
	Индекс покупательной способности доллара относительно потребительской корзины			1		0,980		0,967			0,942			0,936
	Среднемесячный курс евро, руб./евро			37,39		36,72		36,38			36,47			35,99
	Индекс девальвации рубля к евро			1		0,980		0,973			0,975			0,963
	Месячный темп девальвации рубля к евро, %			0,8		-1,79		-0,92			0,25			-1,31
	Индекс инфляции евро в России			1		1,046		1,066			1,077			1,106
	Индекс покупательной способности евро относительно потребительской корзины			1		0,956		0,938			0,928			0,904
Предложение на рынке купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах, Москва
Весь объем предложения вторичного жилья	Объем выборки, квартир			24028			19043			24080		36502			39027
	Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м			54490			55908			56840		56788			57313
	Средняя удельная цена предложения, $/кв. м			1953			1996			2030		2055			2061
	Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м			1457			1523			1562		1557			1592
	Погрешность в определении средней, %			0,5			0,6			0,52		0,43			0,41
	Номинальный индекс рублевой цены			1			1,026			1,043		1,042			1,052
	Номинальный индекс долларовой цены			1			1,022			1,039		1,052			1,055
	Номинальный индекс цены в евро			1			1,045			1,072		1,069			1,093
	Реальный индекс средней цены предложения			1			1,000			1,006		0,991			0,988
Предложе ние 3-ком натных квартир площадью 60-120 кв. м в непанель ных домах	Объем выборки, квартир			2170			1824		2336				3794			3975
	Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м			68904			70277		71652				70253			71210
	Средняя удельная цена предложения, $/кв. м			2470			2509		2559				2543			2561
	Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м			1843			1914		1970				1926			1979
	Погрешность в определении средней, %			1,7			1,8		1,7				1,3			1,2
	Номинальный индекс рублевой цены			1			1,020		1,040				1,020			1,033
	Номинальный индекс долларовой цены			1			1,016		1,036				1,029			1,037
	Номинальный индекс цены в евро			1			1,038		1,069				1,045			1,074
	Реальный индекс средней цены предложения			1			1,000		1,003				0,970			0,970
Предложение на рынке аренды офисных помещений, Москва
Весь объем предложения на рынке аренды офисов		Объем выборки, помещений/тыс. кв. м			2212/ 681,0		1923/ 622,5		2637/ 882,3				2932/752,8			3039/ 1226,0
		Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год			10460		10664		11072				10508			10123
		Средняя арендная ставка, $/кв. м в год			375		381		395				380			364
		Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год			280		290		304				288			281
		Погрешность в определении средней, %			1,90		2,00		2,10				1,44			1,28
		Номинальный индекс рублевой ставки			1		1,02		1,06				1,00			0,97
		Номинальный индекс долларовой ставки			1		1,02		1,05				1,01			0,97
		Номинальный индекс ставки в евро			1		1,04		1,09				1,03			1,01
		Реальный индекс арендной ставки			1		0,99		1,02				0,96			0,91
Предложение на рынке аренды офисных помещений классов В/С		Объем выборки, помещений/тыс. кв. м			1184/ 374,6		501/ 245,2		1816/ 665,0				2060/541,1			1767/ 545,1
		Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год			12834		13466		11220				10598			9956
		Средняя арендная ставка, $/кв. м в год			460		481		401				384			358
		Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год			343		367		308				291			277
		Погрешность в определении средней, %			2,00		3,20		2,60				1,71			1,53
		Номинальный индекс рублевой ставки			1		1,05		0,87				0,83			0,78
		Номинальный индекс долларовой ставки			1		1,05		0,87				0,83			0,78
		Номинальный индекс ставки в евро			1		1,07		0,90				0,85			0,81
		Реальный индекс арендной ставки			1		1,02		0,84				0,79			0,73
Предложение на рынке купли-продажи загородных домовладений, Московский регион
Весь объем предложения загородных односемейных жи лых домов с участками в Московсков ском регионе			Объем выборки, домовладений, коттеджей		4821		3691		4985				5579			6241
			Средняя удельная цена, руб./кв. м		28374		28879		29749				29118			27554
			Средняя удельная цена $/ кв. м		1017		1031		1062				1054			991
			Средняя удельная цена, евро/кв. м		759		786		818				798			766
			Погрешность в определении средней, %		2,1		2,75		2,36				2,16			1,95
			Номинальный индекс рублевой цены		1		1,02		1,05				1,03			0,97
			Номинальный индекс долларовой цены		1		1,01		1,04				1,04			0,97
			Номинальный индекс цены в евро		1		1,04		1,08				1,05			1,01
			Реальный индекс удельной цены		1		0,99		1,01				0,98			0,91
Предложение на рынке кот теджей (благо устроенных од носемейных до мов и таунхау сов) на удалее нии до 50 км от центра Москвы			Объем выборки, коттеджей		1362		1188		1574				1629			1688
			Средняя удельная цена, руб./кв. м		39813		40373		40695				40441			40552
			Средняя удельная цена $/ кв. м		1427		1441		1453				1444			1448
			Средняя удельная цена, евро/кв. м		1065		1100		1108				1101			1104
			Погрешность в определении средней, %		3,3		3,57		3,37				2,96			3,10
			Номинальный индекс рублевой цены		1		1,01		1,02				1,02			1,02
			Номинальный индекс долларовой цены		1		1,01		1,02				1,01			1,01
			Номинальный индекс цены в евро		1		1,03		1,04				1,03			1,04
			Реальный индекс удельной цены		1		0,99		0,99				0,97			0,96

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В январе 2005 года ежемесячный темп инфляции вырос на 2,5% по сравнению с периодом декабря 2004 года. В феврале, по данным Федеральной службы государственной статистики, темп инфляции составил 1,2%, а в марте вырос до 1,3%. Таким образом, в 1 квартале 2005 индекс потребительских цен достиг 1,053 по отношению к декабрю 2004 года (базовому периоду).

В апреле инфляция снизилась до 1,1%, за 4 месяца индекс инфляции составил 1,065.

Курс доллара в декабре 2004 года был зафиксирован на уровне 27,9 руб./$, к концу марта 2005 г. понизился до 27,63 руб./$. Индекс девальвации рубля к доллару в 1 квартале составил 0,99, а индекс инфляции - 1,061 по отношению к базовому периоду декабря. Покупательная способность доллара относительно потребительской корзины снизилась до 0,942 по отношению к базовому периоду.

В апреле среднемесячный курс доллара несколько повысился (до 27, 81 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару также чуть подрос (до 0,997). В результате индекс инфляции доллара в России в апреле вырос до 1,068, а индекс покупательной способности понизился относительно базового периода – декабря 2004 г. - до 0,936.

Курс евро в декабре 2004 находился на уровне 37,39 руб./евро, к концу марта 2005 - понизился до 36,47 руб./евро. Индекс девальвации рубля к евро в 1 квартале составил 0,975 по отношению к базовому периоду декабря, а индекс инфляции евро - 1,077. Покупательная способность евро относительно потребительской корзины понизилась до 0,928 по отношению к базовому периоду.

В апреле среднемесячный курс евро снизился (до 35,99 руб./евро), индекс девальвации рубля относительно евро достиг 0,963. В результате индекс инфляции евро в России в апреле вырос до 1,106, а индекс покупательной способности понизился до 0,904.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В январе-марте 2005 г. вторичный рынок жилья Москвы характеризовался ростом средней удельной цены предложения квартир в многоквартирных жилых домах. Так, в национальной валюте - рублях относительно базового периода (декабря 2004 г.) цены выросли на 2350 руб. (+4,2%) с 55,5 тыс. до 56,8 тыс. руб./кв. м, в валюте номинирования - долларах на $102 (+5,2%) c 1953 до 2055 $/кв. м, в евро – на 105 евро (+6,9%) с 1457 до 1557 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,042, 1,052 и 1,069.

В апреле среднемесячные цены выросли незначительно и составили: рублевая цена - 57,3 тыс. руб./кв. м, долларовая цена - 2061 $/кв. м, цена в евро – 1592 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,052, 1,055 и 1093.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения относительно декабря 2004 г. выросла в рублях на 1349 руб./кв. м (+2,0%) с 68,9 тыс. до 70,35 тыс. руб./кв. м, в долларах - на $89 (+2,9%) с 2470 до 2543 $/кв. м, в евро - на 127 евро/кв. м (4,5%) с 1843 до 1926 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,020, 1,029 и 1,045. При этом в марте цены на трехкомнатные квартиры несколько снизились по сравнению с февралем.

В апреле цены на данном сегменте рынка также незначительно подросли и составили 71,2 руб./кв. м, 2561 $/кв. м и 1979 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,033, 1,037 и 1,074.

В марте по сравнению с декабрем ухудшились макроэкономические показатели, и индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на все квартиры составил 0,991, на трехкомнатные – 0,970.

В апреле индекс реальных цен практически не изменился и составил соответственно 0,988 и 0,970.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В январе-феврале арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве выросли относительно декабря с 375 до 395 $/кв. м в год, но в марте понизились до 380 $/кв. м в год. В пересчете на евро ставки выросли с 280 до 304 евро/кв. м в год и затем снизились до 288 евро/кв. м в год. В пересчете на евро ставки выросли с 280 до 304 евро/кв. м в год и затем в марте снизились до 288 евро/кв. м в год. Номинальные индексы роста арендных ставок в марте относительно базового периода – декабря 2004 г. - по всем офисам составили в рублях 1,00, в долларах 1,01 и в евро 1,03.

В апреле арендные ставки по всем офисным помещениям упали до 10,1 тыс. руб., $364 и 281 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили соответственно 0,97, 0,97 и 1,01.

Реальный индекс арендных ставок на все офисы составил в марте относительно базового периода 0,96, в апреле он снизился до 0,91.

По офисам классов В/С рост произошел только в январе – с 12,8 тыс. руб., $460, 343 евро за кв. м в год до 13,5 тыс. руб., $481 и 367 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили в рублях и долларах – 1,05, в евро – 1,07, реальный индекс – 1,02.

Затем в феврале и марте ставки снизились (в рублях – до 11,2 тыс. и 10,6 тыс. руб., в долларах – до $401 и $384, в евро – до 308 и 291 евро за кв. м в год). Номинальные индексы составили в феврале в рублях и в долларах 0,87, в евро - 0,90, в марте - 0,83 и 0,85 соответственно. Реальные индексы снизились до 0,84 в феврале и 0,79 в марте.

В апреле арендные ставки по офисам класса В/С еще снизились – до 10,0 тыс. руб., $358 и 277 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили в рублях и долларах 0,78, в евро – 0,81. Реальный индекс арендных ставок на офисы класса В/С в апреле снизился до 0,79.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В январе-марте 2005 г. рынок предложения загородных домовладений Московского региона характеризовался повышением средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов. Так, в национальной валюте - рублях относительно базового периода (декабря 2004 г.) цены выросли на 1375 руб. (+2,5%) с 28,4 до 29,1 тыс. руб./кв. м, в валюте номинирования - долларах на $36 (+3,6%) c 1017 до 1054 $/кв. м, в евро – на 39 евро (+5,1%) с 759 до 798 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,01, 1,02 и 1,03.

В апреле средняя удельная цена загородных домовладений в Московской области впервые немного снизилась – до 27,6 тыс. руб./кв. м, 991 $/кв. м, 766 евро/кв. м. Индекс номинальных цен снизился до 0,97, 0,97 и 1,0 соответственно.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно декабря 2004 г. выросла в рублях на 628 руб./кв. м (+1,5%) с 39,8 тыс. до 40,4 тыс. руб./кв. м, в долларах - на $17 (+1,2%) с 1427 до 1444 $/кв. м, в евро - на 36евро/кв. м (3,4%) с 1,065 до 1101 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,015, 1,020 и 1,034, При этом в марте цены на коттеджи несколько снизились по сравнению с февралем.

В апреле в данном сегменте рынка средние удельные цены практически не изменились (40,6 тыс. руб./кв. м, 1448 $/кв. м и 1104 евро/кв. м). Индекс номинальных цен также стабилен и составляет соответственно 1,02, 1,01 и 1,04 относительно базового периода – декабря 2004 г.

В марте по сравнению с декабрем-февралем макроэкономические показатели ухудшились, и индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения составил 0,98, на коттеджи - 0,97. В апреле индекс реальных цен на все домовладения снизился до 0,91, а на коттеджи в зоне до 50 км от центра Москвы - практически не изменился и составил 0,96.

Таким образом, цены на рынке недвижимости Московского региона в течение 2005 года находятся в неустойчивом равновесии. На одних сегментах рынка происходит небольшой рост цен, на других – снижение.

За 4 месяца цены средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 5,5%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 3,7%. В евро эти показатели составляют соответственно 9,3% и 7,4%, в рублях – 5,2% и 3,3%. Реальные цены (с исключенной инфляцией) снизились на 1,2% и на 3% соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов в долларах снизились на 3%, классов В/С – на 22%. В евро эти показатели составляют +1% и -19%, в рублях -3% и -22%. Реальные арендные ставки (с исключенной инфляцией) снизились соответственно на 9% и на 17%.

Средняя удельная цена предложения загородных домовладений в Московской области в долларах снизилась на 3%, коттеджей (в зоне до 50 км от центра Москвы) – увеличилась на 1%. В евро эти показатели составляют +1% и -4%, в рублях -3% и +2%. Реальные цены (с исключенной инфляцией) снизились соответственно на 9% и на 4%.

Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные непанельные квартиры общей площадью 60-120 кв. м;

- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

9. Отчет в виде таблиц и графиков представляется в СЕРЕАН к 15 числу следующего за отчетным месяца.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и городского строительства Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, канд. наук.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.05.05.

---