Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
в январе 2005 года

В январе 2005 года, после полугодового топтания на месте, средняя удельная цена предложения квартир выросла в Москве на $30 (1,5%) до 1982 $/кв. м, в Московской области - на $21 (2,2%) до 929 $/кв. м.

Рис. 1

Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Таблица 1

Динамика темпов прироста и индексов роста цен на жилье в Москве
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год	Москва				Мособласть
	Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м	Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)	Темп при роста (к предыдущему пе риоду), %	Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)	Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м	Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)	Темп при роста (к предыду щему периоду), %	Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)
12.01	940	1,00	-	1	471	1,00	-	1,00
12.02	1096	1,17	16,60	1,08	559	1,19	18,68	1,09
12.03	1594	1,70	45,44	1,29	748	1,59	33,81	1,21
06.04	1950	2,07	0,78	1,46	898	1,91	1,35	1,34
12.04	1953	2,07	0,26	1,33	908	1,93	-0,22	1,24
01.05	1982	2,10	1,5	1,32	929	1,97	2,2	1,23

Динамика макроэкономических параметров в январе 2005 г. характеризуется следующим (рис. 2 и табл. 2). Месячная инфляция составил рекордную за три года величину 2,5%, а девальвация рубля к доллару – всего 0,3%. За счет инфляции рубля (при стабильном курсе около 28,0 руб. за доллар) доллар в России в этом месяце инфлировал, и его покупательная способность несколько снизилась (на 0,6% до 0,627 относительно базового периода).

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве и Московской области по итогам января несколько выросли и составили относительно базового периода – декабря 2001 года 1,32 и 1, 23 соответственно (рис. 3 и табл. 1).

Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ

Таблица 2

ДИНАМИКА МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ
(декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год	Индекс потреби тельских цен (инфляция руб левая) относи тельно базового периода	Темп инфля ции (отно сительно предыдущего периода), %	Среднемесячный курс доллара, руб./$	Индекс деваль вации рубля к дол лару	Темп деваль вации рубля к доллару (отно сительно пре дыдущего периода), %	Индекс инфля ции дол лара в России	Индекс покупа тельной способ ности доллара относительно потребитель ской корзины
12.01	1	18,6	30,08	1	-	1	1
12.02	1,15	15,1	31,84	1,059	5,85%	1,087	0,92
12.03	1,29	12	29,45	0,979	-7,95%	1,317	0,759
01.04	1,31	1,8	28,87	0,96	-1,93%	1,367	0,732
02.04	1,33	1	28,51	0,948	-1,20%	1,398	0,715
03.04	1,33	0,7	28,53	0,948	0,07%	1,408	0,71
04.04	1,35	1,1	28,85	0,959	1,06%	1,407	0,711
05.04	1,36	0,7	28,98	0,963	0,43%	1,411	0,709
06.04	1,37	0,8	28,99	0,964	0,03%	1,421	0,704
07.04	1,38	1	29,08	0,967	0,30%	1,431	0,699
08.04	1,39	0,5	29,22	0,971	0,47%	1,432	0,698
09.04	1,4	0,4	29,22	0,971	0,00%	1,438	0,696
10.04	1,41	1,3	29,07	0,966	-0,50%	1,464	0,683
11.04	1,43	1,2	28,59	0,95	-1,60%	1,506	0,664
12.04	1,45	1,1	27,9	0,928	-2,29%	1,559	0,641
01.05	1,486	2,5	28,01	0,931	0,32	1,596	0,627

Рис. 3

Объем продаж в январе относительно декабря снизился (рис. 4), но это может быть отнесено к малому числу рабочих дней.

Рис. 4

По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, о тенденциях рынка в январе мы можем судить только по факту прироста цен и экспертным ощущениям риэлторов, которые отмечают рост спроса в январе и начале февраля. Большинство аналитиков на этом основании высказались против сделанного нами негативного прогноза на 2005 год[1] и предвидят дальнейший подъем цен на рынке жилья.

Однако, мы связываем этот прирост с известными кратковременными факторами – декабрьско-январскими выплатами премий, зарплат, задолженностей, что всегда приводило к всплеску активности рынка и росту цен в декабре-январе. Что касается случившегося в этот же период притока капитала, отмеченного в прошлом обзоре ($8 млрд), то он также вызван краткосрочными причинами. Как отмечает Вестник Русского экономического общества №153 от 4.02.05, «он в основном обеспечен банковским сектором, где, вероятно, более половины средств поступило из-за рубежа для кредитования покупки "Юганскнефтегаза". Таким образом, данные процессы носят лишь разовый характер и не имеют фундаментальной основы. Кроме того, рост курса рубля оказал влияние на повышение привлекательности рублевых активов, что также сыграло роль в ввозе капитала банковским сектором. Также следует отметить тот фактор, что организации для улучшения финансовых показателей возвращают и переводят к концу года вывезенный капитал на баланс. В целом же позитивных изменений в вопросе оттока/притока капитала не наблюдается, несмотря на хорошие макроэкономические показатели в целом».

Таким образом, по нашему мнению, в среднесрочной перспективе (3-9 месяцев) будут действовать в основном те негативные факторы, которые описаны в предыдущем обзоре. Поэтому мы сохраняем сделанный ранее прогноз: сочетание макроэкономических и микроэкономических факторов приведет к затяжному падению цен весной и летом – на 15-20% до конца года. Рынок вернется на траекторию второго сценарного прогноза, рассчитанного в декабре 2003 года. К концу 2005 года средний уровень цен предложения жилья в Москве составит 1700-1750 $.

Поживем до апреля – увидим.

Рис. 6

© Стерник Г.М., 15.02.05.

---