Стерник Геннадий Моисеевич,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в сентябре 2004 года

Начиная с июня, цены предложения жилья в Москве и Московской области практически прекратили свой рост, а в июле-августе даже наметилось их «проседание».

По обобщенным автором данным компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», РМЛС, «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф», темпы прироста цен в Москве составили в июне 0,8%, в июле -0,1%, в августе -0,2%. Средняя удельная цена квартир в августе равнялась 1944 $/кв. м. В сентябре прирост положительный (+0,3%), и средняя удельная цена составила 1950 $/кв. м (рис. 1). Индекс цен относительно декабря 2003 года сохранился на уровне 1,22, относительно декабря 2001 года - 2,03 (рис. 2).

Макроэкономические показатели в июне-сентябре достаточно стабильны: месячный прирост инфляции, девальвации рубля относительно доллара - менее 1%. Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-сентябре не изменился и сохранился на уровне 1,45 относительно базового периода - декабря 2001 года (рис. 2).

Рис. 1

Источник: базы данных компаний РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость», «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф»

Показатель	12.01	12.03	03.04	06.04	07.04	08.04	09.04
Средняя удельная цена предложения квартир, $/кв. м	940	1594	1785	1950	1948	1944	1950
Индекс роста к базовому периоду (номинальный)	1	1,70	1,90	2,03>	2,03	2,03	2,03
Темп прироста (к предыдущему периоду), %	-	45,4	3,2	0,8	-0,1	-0,2	+0,3
Темп прироста (к предыдущему периоду), процентных пунктов относительно базового	-	53,0	6,0	0,2	0	0	0
Индекс роста к базовому периоду (реальный)	1	1,29	1,35	1,45	1,45	1,45	1,45

Рис. 2

Положительные тенденции в оборотах рынка, которые наметились в августе, в текущем месяце сохранились.

Объем продаж в новостройках, который с марта до июня непрерывно снижался, в июле-сентябре несколько повысился (рис. 3). Индекс относительно июня составил 1,40, относительно декабря 2003 г. - 0,57, относительно декабря 2002 г. - 2,05, т.е. объем продаж вернулся на уровень октября-ноября 2003 г.

Рис. 3

Объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном), который в 2003 году был стабилен, с февраля начал расти, и в июне-сентябре он превысил показатель декабря 2002 года в 2,5-2,6 раза (рис. 3). Хотя абсолютный объем ипотечных сделок еще невелик, но динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.

Об оживлении рынка недвижимости говорит и статистика объемов сдачи квартир в аренду: наблюдается обычное осеннее повышение активности в этом сегменте, но достигнутый уровень оборотов - максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 3,1 (рис. 3).

По нашему мнению, дальнейшие тенденции по-прежнему будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков. С одной стороны, продолжается повышение мировых цен на нефть (по сорту "Brent" она перевалила за 50 $/баррель, по отечественному сорту "Urals" - на $8-9 меньше). С другой стороны, не прекращается отток валюты из страны. По уточненным данным ЦБ РФ, за 1 квартал он составил $4,4 млрд, за второй - $3,8 млрд, за третий - еще $3 млрд. По сравнению с прошлым годом он увеличился втрое, до конца года может составить, по различным оценкам, от $13 млрд до $17 млрд. А вот в сентябре отмечен чистый приток капитала в размере $0,5-1,0 млрд.

В июле мы скорректировали прогноз на 2004-2006 гг., и в августе-сентябре фактические данные пока не расходятся с прогнозом (рис. 6). В дальнейшем, согласно прогнозу, будет наблюдаться колебательная стабильность, с небольшим повышением осенью, которая сохранится и в 2005 году. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).

Рис. 4

© Стерник Г.М., 1.10.04.

Предыдущий обзор см. в журнале «Новый адрес» №6, стр. 11 и на сайте www.realtymarket.ru