|
|
|
Рынок недвижимости России в условиях кризиса. Итоги 1998 года
|
|
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА: ИТОГИ 1998 года
1998 год в новейшей истории российского рынка недвижимости займет особое место. И дело не только в том, что после финансового кризиса 17 августа он займет особое место в истории экономических реформ в России. С точки зрения профессиональных участников рынка недвижимости главная особенность года в том, что впервые за 7-8 лет становления и развития рынка он отреагировал на финансовый кризис в соответствии с законами рыночной экономики:во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились.
Для сравнения: ранее в периоды аналогичных кризисов ("черный вторник" октября 1994 г. и др.) цены в основном повышались.За все время наблюдений доля городов, в которых цены в годовом исчислении повышались, была не ниже 50%, а в 1998 году она упала до нуля.
УКРУПНЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА ЖИЛЬЯ
Средняя цена 1 кв. м общей площади квартирна вторичном рынке жильяМосквыснизилась в декабре 1998 года относительно декабря 1997 года с $950 до $890 (-6%). В других городах с долларовой номинацией цен уровень цен снизился на 7-40%:
- вСанкт-Петербургес $560до $480 (-5%),
- вКалининградес $620до $470 (-24%),
- вНижнем Новгородес $540 до $450 (-16%),
- вРостове-на-Донус $420до $390 (-7%),
- вЕкатеринбургес $535 до $335 (-38%),
- вТверис $355до $264 (-26%),
- вХабаровскес $390до $240 (-38%),
- воВладимирес $370до $220 (-40%).
В городах, где цены на жилье на вторичном рынке в основном номинируются в рублях, долларовый эквивалент цены 1 кв. м упал на 44-69% (т.е. в 1,8-3,2 раза):
- вНовосибирскес $490 до $275 (-44%),
- вИркутскес $470 до $255 (-46%),
- вВоронежес $420 до $235 (-44%),
- вБелгородес $440 до $213 (-52%),
- вТюменис $470 до $180 (-62%),
- вОмскес $375 до $170 (-54%),
- вПермис $505 до $165 (-67%),
- вБарнаулес $380 до $130 (-66%),
- вАстраханис $320 до $150 (-53%),
- вКемеровос $365 до $150 (-59%),
- вТомскес $400 до $145 (-64%),
- вЛипецкес $375 до $140 (-63%),
- вУльяновскес $340 до $135 (-60%),
- вСт. ОсколеБелгородской обл. с $270 до $150 (-44%),
- вСаратовес $350 до $165 (-53%),
ДИНАМИКА ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ, US$ / кв. м
СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ (US$)В ДЕКАБРЕ 1998 года (в порядке убывания)
| Город |
1998 |
1997 |
индекс 1998/1997 |
Источник |
| Москва |
890 |
950 |
0,94 |
РАН "САВА" |
| С.-Петербург |
480 |
560 |
0,85 |
АН "Юринфо-Estate" |
| Калининград |
470 |
620 |
0,76 |
"Калининградская недвижимость" |
| Н. Новгород |
450 |
538 |
0,84 |
АН "Выбор" |
| Владивосток |
395 |
450 |
0,88 |
"Фонд недвижимости" |
| Ростов-на -Дону |
390 |
420 |
0,93 |
Компания по управлению недвижимостью Сбербанка |
| Екатеринбург |
334 |
535 |
0,62 |
Уральская палата недвижимости |
| Новосибирск |
275 |
490 |
0,56 |
Сибирское агентство недвижимости |
| Тверь* |
264 |
355 |
0,74 |
ТИТАН |
| Иркутск |
255 |
470 |
0,54 |
Иркутский обл. союз риэлторов |
| Хабаровск |
240 |
390 |
0,62 |
ДТН "Телец-купец" |
| Воронеж* |
237 |
420 |
0,56 |
ТИК "Воронежское агентство недвижимости" |
| Якутск |
230 |
660 |
0,35 |
Северовосточная риэлторская компания |
| Красноярск |
220 |
510 |
0,43 |
|
| Владимир |
220 |
370 |
0,60 |
АН "В Добром" |
| Белгород |
213 |
440 |
0,48 |
УКС Администрации города |
| Тюмень |
180 |
470 |
0,38 |
Тюменская региональная Гильдия риэлторов |
| Петрозаводск* |
180 |
435 |
0,41 |
РГЦ "Недвижимость" |
| Омск |
172 |
375 |
0,46 |
АН "БЭСТ-риэлти" |
| Пермь |
165 |
505 |
0,33 |
Пермский торговый дом недвижимости |
| Саратов |
165 |
350 |
0,47 |
|
| Астрахань* |
150 |
320 |
0,47 |
Астраханская ассоциация риэлторов |
| Кемерово |
150 |
365 |
0,41 |
ИСОН |
| Ст. Оскол* |
150 |
270 |
0,56 |
АН "Вариант" |
| Томск* |
145 |
400 |
0,36 |
АН "АУРУМ" |
| Липецк |
140 |
375 |
0,37 |
"Липецкая недвижимость" |
| Ульяновск |
135 |
340 |
0,40 |
Агентство "Центр недвижимости" |
| Барнаул* |
130 |
380 |
0,34 |
АН "Дом" |
| Волгодонск* |
78 |
250 |
0,31 |
АН "Ваш дом" |
Первичные рынки муниципального жилья, которые во всех городах (в том числе в Москве), являются рублевыми, пострадали аналогично вторичным рублевым рынкам: уровень цен в долларовом эквиваленте снизился в 2-3 раза. Это повлечет за собой ряд последствий: давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен в городах первой группы; в системе ипотечного кредитования строительства жилья снижается стоимость приобретаемого жилья относительно имеющегося, что облегчает положение покупателя (инвестора), но снижает доходность кредитора.
В 2-3 раза в долларовом эквивалентеснизились ставки на рынках аренды жилья и офисных помещений- они более чувствительны к экономическому спаду, чем рынок купли-продажи жилья.
Сравнение данных о распределении обследованных в 1998 году 25 городов по диапазонам средних цен на вторичном рынке жилья в декабре 1998 года и в предыдущие годы показывает, что основная доля городов сдвинулась из диапазона $300-500 за 1 кв. м в диапазон $100-300.
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ ПО ЦЕНОВЫМ ДИАПАЗОНАМ, %US$/кв. м.
Еще одним итогом 1998 года для рынка жилья городов России являетсяусиление расслоения городов по стоимости жилья. Это говорит прежде всего о разрыве в платежеспособном спросе между этими группами городов. Средневзвешенная по объему жилищного фонда цена жилья в городах с долларовой номинацией цен без учета Москвы(Россия-1) снизилась с$514 до$415 (-19%), с рублевой номинацией (Россия-2) - с$422 до$187 (-56%), в целом по городам выборки(центрам регионов России, включая Москву) - с$620 до$490 (-21%).
Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в реальные (с учетом инфляции рубля и доллара), то в декабре 1998 года относительно декабря 1997 года за счет повышения в 1998 году покупательной способности доллара на 45% стоимость жильявыросла в Москве на 70%, в городах первой группы (Россия-1) на 10-70%, а в городах второй группы (Россия-2) - снизилась на 0-40%
ИндексIGS- показатель изменения стоимости жилья относительно декабря 1997 г. - составил в декабре 1998 г. в городахРоссии-1 - 1,41, России-2 - 0,81, в целом по городам выборки - 1,31.Другими словами, общая стоимость жилья в городах России-1 выросла на 40%, России-2 снизилась на 30%. В целом по городам выборки она выросла в результате кризиса на 30%.
Главным итогом 1998 года можно считать то, что рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений сохранился, после недолгого обвала начал поднимать свою активность и при этом вышел на новый, более низкий уровень цен.
ИНДЕКСЫ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИв 1998 году
| Город |
номинация цен |
1998 |
1997 |
индекс 1998/1997 |
Жилищный фонд, тыс кв.м |
Доля |
IGS |
| Москва |
долл. |
890 |
950 |
0,94 |
162660 |
0,315 |
1,71 |
| С.-Петербург |
долл. |
480 |
560 |
0,85 |
79418 |
0,438 |
1,55 |
| Калининград |
долл. |
470 |
620 |
0,76 |
6827 |
0,037 |
1,38 |
| Н. Новгород |
долл. |
450 |
538 |
0,84 |
23522 |
0,128 |
1,53 |
| Ростов-на -Дону |
долл. |
390 |
420 |
0,93 |
17572 |
0,096 |
1,69 |
| Владивосток |
долл. |
395 |
450 |
0,88 |
9963 |
0,051 |
1,60 |
| Екатеринбург |
долл. |
334 |
535 |
0,62 |
22915 |
0,125 |
1,28 |
| Тверь* |
долл. |
264 |
355 |
0,74 |
7365 |
0,040 |
1,36 |
| Хабаровск |
долл. |
240 |
390 |
0,62 |
9947 |
0,054 |
1,13 |
| Владимир |
долл. |
220 |
370 |
0,60 |
5665 |
0,031 |
1,09 |
| Россия-1 |
долл. |
415 |
514 |
0,81 |
183154 |
0,355 |
1,41 |
| Новосибирск |
руб. |
275 |
490 |
0,56 |
21480 |
0,125 |
1,01 |
| Иркутск |
руб. |
255 |
470 |
0,54 |
9682 |
0,057 |
0,98 |
| Воронеж* |
руб. |
237 |
420 |
0,56 |
14892 |
0,087 |
1,01 |
| Якутск |
руб. |
230 |
660 |
0,35 |
2823 |
0,017 |
0,64 |
| Белгород |
руб. |
213 |
440 |
0,48 |
4926 |
0,029 |
0,87 |
| Тюмень |
Руб. |
180 |
470 |
0,38 |
8952 |
0,053 |
0,70 |
| Петрозаводск |
Руб. |
180 |
435 |
0,41 |
4942 |
0,030 |
0,75 |
| Омск |
руб. |
172 |
375 |
0,46 |
18856 |
0,110 |
0,84 |
| Пермь |
руб. |
165 |
505 |
0,33 |
16508 |
0,096 |
0,60 |
| Саратов |
руб. |
165 |
350 |
0,47 |
14795 |
0,086 |
0,86 |
| Астрахань* |
руб. |
150 |
320 |
0,47 |
7833 |
0,046 |
0,85 |
| Кемерово |
руб. |
150 |
365 |
0,41 |
8461 |
0,052 |
0,75 |
| Томск* |
руб. |
145 |
400 |
0,36 |
7471 |
0,044 |
0,65 |
| Липецк |
руб. |
140 |
375 |
0,37 |
7992 |
0,047 |
0,68 |
| Ульяновск |
руб. |
135 |
340 |
0,40 |
11420 |
0,066 |
0,73 |
| Барнаул* |
Руб. |
130 |
380 |
0,34 |
9425 |
0,055 |
0,62 |
| Россия-2 |
руб. |
187 |
422 |
0,44 |
170458 |
0,330 |
0,81 |
| РОССИЯ (центры регионов) |
|
490 |
620 |
0,79 |
516312 |
1,000 |
1,31 |
СПИСОК ОРГАНИЗАЦИЙ, ПРЕДОСТАВИВШИХ ИНФОРМАЦИЮ
- Комитет муниципального жилья г. Москвы(Зам. председателя Скворцов М.А., нач. отдела Богданов С.В.)
- РАН САВА, г. Москва (президент Апрелев К.Н., нач. отдела Куприянов А.В.)
- Агентство "Миэль-Недвижимость", г. Москва (ген. директор Куликов Г.Л., нач. отдела Светлаков В.И.)
- Агентство "Контакт-Недвижимость", г. Москва (ген. директор Клементьева О.А., Гершвальд Г.С., нач. отдела Колокольников Д.А.)
- Фирма Ангефельд Ресерч, г. Москва (руководитель Х.-Г. Фееше)
- Балтийский Союз риэлторов, АН "Юринфо-Estate", г. Санкт-Петербург (генеральный директор Штепан П.Д., исполнитель Петренко А.М.)
- Исследовательский центр оценки активов, г. Санкт-Петербург (ген. директор Тарасевич Е.И.)
- Уральская палата недвижимости, г. Екатеринбург (президент Дворкин В.С., исп. директор Галеев Р.Д., исполнитель Антасюк А.П.)
- Агентство недвижимости "Выбор", г. Нижний Новгород (ген. директор Иванов С.А., дир. по продажам Жилевский А.Б., маркетолог Ротанова С.Н.)
- Агентство недвижимости "В Добром", г. Владимир (ген. директор Зольников С.Г.)
- Агентство "Недвижимость Калининграда"(директор Драчук П.И., исп. Анненков Р.Ш.)
- Агентство недв. "АУРУМ", г. Томск (директор Ивлев В.В., нач. отдела Лысенко Ю.Н.)
- Сибирское агентство оценки, Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководители Свиркова И.П., Астахов А.А.)
- Тверская ассоциация риэлторов, Тверское информационно-торговое агентство недвижимости(ТИТАН), г. Тверь (президент Каминский В.Н., ген. директор Кузуб В.И.)
- Администрация гор. Белгорода(зам. председателя комитета по обеспечению жизнедеятельности города Фальков В.Л., зам. начальника МУ УКС Выродова Л.И.)
- Воронежская ассоциация риэлторов, ТИК "Воронежское агентство недвижимости", г. Воронеж (президент Сметанин В.Я., исп. директор Кузнецов В.Ф.)
- Институт специалистов в области недвижимости(ИСОН), г. Кемерово (руководитель Скоморохова О.М., исполнитель Неверов А.Б.)
- Дом торговли недвижимостью "Телец-Купец", г. Хабаровск (гендиректор Дудукалов О.Т., исп. директор Лих М.Ю.)
- АН "Вариант", г. Старый Оскол Белгородской обл. (Ретунская И.М.)
- Тюменская региональная Гильдия риэлторов, г. Тюмень (президент Долгих А.В.)
- Иркутский областной союз риэлторов, г. Иркутск (президент Гавриленко С.И.)
- Компания по управлению недвижимостью Ростовского Сбербанка, г. Ростов-на-Дону (президент Кужелев И.Д., исполнитель Небиеридзе Ю.Ш.)
- Пермская лига риэлторов и оценщиков, Пермский торговый дом недвижимости, г. Пермь (президент Пермяков В.Ф., исп. директор Миронов А.Б.)
- Торговый дом "Аском", г. Владивосток (ген. директор Ермалюк В.В., исп. Лобанова И.В.)
- Фонд недвижимости, г. Владивосток (президент Руденко В.Л.)
- Северо-восточная риэлторская компания, г. Якутск (гендиректор Замотаева О.В., администратор Тихонова)
- Республиканский государственный центр "Недвижимость", г. Петрозаводск (руководитель Гоккоев В.М., исполнитель Литвинова Е.А.)
- Ассоциация риэлторов Алтайского края, Агентство недвижимости "Дом", г. Барнаул (гендиректор Малков Г.Е., специалист по анализу рынка недвижимости Петухова Е.А.)
- Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (президент Костин П.Н.)
- АН "БЭСТ-риэлти", г. Омск (гендиректор Терехова О.А.)
- Агентство недв. "Вариант", г. Ст. Оскол Белгородской обл. (гендиректор Соколова И.М.)
- Городское агентство недвижимости, г. Липецк (гендиректор Наумов А.В.)
- Рязанская палата недвижимости, СК "Ин-Тран Девелопмент", г. Рязань (ген.дир. Огнев Г.Г., референт Сергеева С.В.)
- Рязанская финансово-строительная компания, г. Рязань (ген. директор Ворочилин В.В., нач отдела Имамбаев Н.А.)
- Агентство недвижимости "Иргень, г. Чита (гендиректор Кулаков В.Н., исп. Беленец А.В.)
- Торговый дом "Брянская недвижимость", г. Брянск (дир. Трошин И. С., исп. Савкин Э.Н.)
- Агентство недвижимости "Ваш дом", г. Волгодонск Ростовской обл. (гендиректор Усов А.А., Гладкова Н.Н., исполнители Усова Л.И., менеджер Шиленко А.М.)
- Агентство "Центр недвижимости", г. Ульяновск (гендир. Диков А.С., исп. Тагашова Н.В.)
- Региональный жилищно-инвестиционный центр, г. Красноярск (Осенникова Т,, Подопригора Ю.)
Стерник Г.М.
Гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости
Действительный член РОО
(сертифицированный оценщик недвижимости)
кандидат технических наук
Тел. +7 (095) 976-22-08,
E-mail:g_sternik@geocities.com,
15.03.1999г.
|
|
|
|
|
