Махрова Алла Георгиевна, географический факультет МГУ

Махрова А.Г., МГУ им.М.В.Ломоносова

Роль рынка жилья в трансформации системы расселения Московского региона

Рынок жилья в Московском столичном регионе – Москве и Московской области – активно развивается и является одним из наиболее сформировавшихся в стране. Высокая доходность инвестиций в различные сегменты рынка жилья и устойчивый спрос населения делает новое жилищное строительство важным и самостоятельным фактором пространственного развития территории региона и его сети расселения. Бурно растущие коттеджные городки и поселки трансформируют систему расселения, уплотняя сеть сельских поселений. Строительство новых крупных микрорайонов в городах ближнего и среднего Подмосковья приводит к изменению их функций и людности. Внутри городов происходят изменения в иерархии ценовых районов и их престижности.

Изменения в характере внутригородского расселения связаны с процессами социальной сегментации городского пространства и развитием представлений о престижности отдельных городских районов, что наиболее ярко выражено в Москве. С формированием новой элиты и среднего класса стала проявляться мода на определенный стиль жизни и, как его атрибут, - на тип жилья и его адрес, что привело к быстрому росту контрастов в расселении, связанных с увеличением зависимости между уровнем благосостояния населения и престижностью района проживания.

Как и в советское время, в начале ХХI века наиболее престижное и дорогое жилье сосредоточено в центре и в западных частях города, а наиболее дешевое – на периферийных окраинах, особенно на «пролетарских» юго-востоке, востоке и юге города. Как показывает мониторинг ценовых зон по муниципальным районам Москвы, общие различия на мезоуровне по линии центр-периферия и запад-восток достаточны устойчивы, однако со временем происходит усиление контрастности между ними. В постдефолтный период в условиях роста цен на жилье увеличилась не только амплитуда в значениях цен между наиболее и наименее дорогими районами, но сократилось число дорогих районов с ценами на среднегородском уровне и выше и увеличилось количество дешевых районов с относительно низкими ценами на жилье. Это привело к расширению зон относительно дешевого жилья не только на традиционно дешевых юго-востоке, юге и востоке, но и на севере и северо-востоке.

Процессы пространственной стратификации населения по уровню доходов и социальному статусу и сегментация городского пространства особенно активно проявляются в центре Москвы, что связано с процессами джентрификации. В столице, как и в других крупнейших столичных городах России, активно идет реконструкция центра, когда из-за высоких цена на землю происходит смена функций, в результате чего центральные кварталы застраиваются офисно-деловыми центрами, торгово-развлекательными комплексами, элитным жильем, которые вытесняют промышленность, ветхое жилье, массовую сферу услуг. Элитное жилье, в свою очередь, становится фактором формирования особо привлекательных территорий и районов, притягивая к себе соответствующее соседство.

Неоднородность центра на уровне районов дополняется внутрирайонной дифференциацией и разной престижностью проживания в отдельных частях муниципальных районов. Сегодня самые дорогие и престижные улицы столицы – это Остоженка–Пречистенская набережная, так называемая, «золотая миля». Следующий по степени «элитности» район – это Арбат и его переулки. К уже сложившимся престижным районам города добавляются новые за счет строительства  элитного жилья на Патриарших и Чистых Прудах, Плющихе, в Замоскворечье, на Фрунзенской набережной и др.

Появление среднего класса (в Москве эти процессы происходят особенно активно) с его жизненными и целевыми приоритетами приводит к тому, что под влиянием более взыскательных запросов покупателей – представителей среднего класса потребительский спрос постепенно смещается от дешевого жилья к более качественному. На этот слой покупателей ориентированы  определенные сегменты как вторичного рынка, так и дома с повышенными потребительскими характеристиками на первичном рынке. Жилье этого типа располагается в районах западного направления: лидером по количеству предложений является Юго-Западный округ, далее следуют Западный и Северо-Западный округа.

Что касается восточных округов столицы (Юго-Восточный, Северо-Восточный и Восточный), то они в последнее время все более четко позиционируются на рынке как рабочие окраины (исключение составляют Сокольники, Западное и Восточное Измайлово). Сильно снижает привлекательность восточных территорий неблагоприятная экологическая обстановка.

Хотя ценовые зоны, сформировавшиеся на территории Москвы за постсоветский период, являются довольно устойчивыми, в рейтинге районов наблюдаются подвижки, связанные, прежде всего, с реализацией программ реконструкции и сноса пятиэтажного жилого фонда, выводом промышленных предприятий, и следующим за этим новым жилищным строительством с возведением более дорогих домов. Хотя формирование новых престижных районов происходит медленнее всего, в Москве существует ресурс, который позволит создать новый район суперэлитного жилья: это Болотный остров, где сейчас расположена фабрика «Красный Октябрь». В рамках реализации программы по выводу предприятий из центра города здесь будет построен жилой комплекс элитного жилья. Данный район обладает рядом преимуществ, которых не имеет даже «золотая миля» (прежде всего его автономность и вид на Кремль).

В городах области подавляющая часть жилого фонда представлена типовыми панельными домами, но в них также начинают строиться как очень дорогостоящие объекты самых высоких ценовых категорий (элитные многоквартирные дома средней и малой этажности), так и более скромные дома бизнес-класса. Кроме точечного строительства, в последние годы города и поселки области застраиваютсяцелыми жилыми кварталами. Комплексная застройка и реконструкция жилых районов  ведется параллельно с объектами инфраструктуры, что позволяет создавать районы не только с учетом всех современных требований к качеству жилья, но и увеличивать социальную однородность проживания, что имеет важное значение для современных покупателей жилья.

Лидерами по строительству жилья с более высокими потребительскими характеристиками являются города западного Подмосковья, особенно Красногорск и Одинцово, которые имеют выгодное положение и хорошую экологию. Жилые комплексы бизнес-класса строят и в других городах области (Мытищи, Химки, Троицк, Королев). Появление таких новых районов приводит к тому, что в городах Подмосковья меняется иерархия ценовых районов и география престижности отдельных жилых кварталов.

География нового жилищного строительства отражает востребованность отдельных территорий региона и направления возможных сдвигов в характере расселения.

В Москве после застройки Куркино практически исчерпаны резервные территории (из неосвоенных крупных площадок практически остался один район Молжаниновский), что означает переход к точечному строительству и уплотнению существующей застройки, в  том числе за счет реконструкция районов пятиэтажного жилья первых серий панельного индустриального домостроения. Возникновение новых жилых районов возможно только на территории бывших производственных площадок при выводе предприятий или на «федеральных» землях; из крупных проектов последнего времени  этого типа – Ходынское поле и микрорайон Шуваловский.

Московская область находится в более выгодном положении в отношении свободных строительных площадок чем столица, поэтому в последние годы реализуется вариант плавной трансформации московского строительного бума в подмосковный: в 2004 г. по объемам нового жилищного строительства Московская область обогнала столицу. В городах и районах Московской области резервы для нового строительства гораздо более значительны и увеличиваются с удалением от Москвы. Однако рынком первичного жилья наиболее востребованы территории ближнего Подмосковья, особенно его западные направления (табл.1). Это приводит не только к дальнейшему уплотнению застройки ближнего и среднего Подмосковья, но и к росту численности населения, увеличению уровня урбанизированности и ухудшению экологической ситуации, которая и так является наиболее напряженной в зоне ближних пригородов.

Таблица 1.

Динамика ввода жилья в отдельных муниципальных образованиях Московской области (кв.м/чел)

 

Наибольшая активность рынка первичного жилья наблюдается в зоне ближних пригородов, но из-за дефицита территориальных ресурсов происходит расширение географии нового жилищного строительства и первичного рынка жилья. Если спрос на «дальний радиус» (более 50 км от столицы) два-три года назад был незначительным и неустойчивым, то с 2003 г. он увеличился на треть. Строительная активность в последние два года постепенно смещается к границам Московской области, что отражается и в более высоких темпах роста цен на рынке первичного жилья в дальнем Подмосковье (табл. 2).

 Таблица 2.

Цены на первичном рынке жилья в городах Московской области и их динамика

Составлено по данным информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости «RWAY»  и материалам автора.

Расширение географии нового жилищного строительства происходит одновременно с ростом концентрации объемов вводимого жилья в отдельных городах и районах: первая десятка муниципалитетов (все они - представители ближнего и среднего Подмосковья) сосредотачивает почти половину объемов ввода жилья. В ряде городов уже застраиваются или планируются к застройке новые крупные жилые микрорайоны на 500 тыс. кв. жилья и выше, что приведет к резкому, подчас  «взрывному», увеличению численности проживающего в них населения. Так, в северо-западной части г.Троицка предполагается строительство нового жилого микрорайона на 700 тыс. кв. м, что может привести почти к удвоению современной численности населения города. Для малых и средних городов это означает сильное усиление их роли как «спален» Москвы и рост трудовых маятниковых миграций в столицу, разрушение сложившегося уклада и стиля жизни.

Еще более значительные изменения в сети городского расселения могут быть связаны с застройкой территорий вне границ существующих поселений. Крупные земельные собственники в области уже сегодня вынуждены разрабатывать бизнес-планы комплексного развития своих земельных лотов как новых селитебных образований, что может привести  к крупным сдвигам в структуре узловых элементов каркаса расселения. Так, на Новорижском шоссе на площади в 430 га предполагается возведение целого города на 2,7 млн кв. м жилья с бизнес-центрами и полным набором инфраструктуры с застройкой преимущественно малоэтажными жилыми дамами, виллами и коттеджами.

Появление новых городских центров возможно и в других частях Подмосковья, где в частной собственности находятся крупные земельные наделы в сотни гектаров (в Ленинском, Химкинском, Балашихинском, Подольском, Раменском и ряде других районов). Такие изменения могут сильно повлиять на сложившуюся систему расселения целых  направлений. Новое жилищное строительство в Троицке вместе с планами освоения крупной площадки в районе поселка Коммунарка (Ленинский район) может привести к кардинальному изменению характера расселения по Калужскому направлению, которое может превратиться в «суперспальню» с огромными потоками трудовых маятниковых мигрантов и транспортными проблемами.

География нового жилищного строительства и уровень цен на жилье в значительной степени зависят от особенностей структуры покупателей, которые формируют платежеспособный спрос.  Спецификой рынка жилья Московского региона является его ориентация на внешний спрос. Хотя большинство внешних покупателей нацелено на приобретение жилья в столице, высокие цены в Москве усиливают привлекательность подмосковного рынка жилья как альтернативы московскому. Подмосковье рассматривается как естественное продолжение столицы, которое более предпочтительно вследствие разницы цен на жилье, менее строгого миграционного учета, а в последние годы быстрого экономического роста область становится не только «временным плацдармом» для переселения в столицу, но и местом постоянного проживания и работы.

Как показывают результаты социологических опросов и данные риэлтерских фирм,  для большинства покупателей привлекательность городов области находится в прямой зависимости от их близости к столице. Наличие этого центро-периферийного градиента спроса четко фиксируют цены на жилье: в конце 2004 г. средняя цена жилья в Москве составила около 1900 долл./кв.м., в городах ближнего Подмосковья - около 1000 долл., в зоне средних пригородов – 750, а на периферии области – менее 550 долл./кв.м. Кроме фактора близости к столице, значение имеет и сложившаяся привлекательность разных городов области: это, прежде всего, города западного Подмосковья и города -  научные центры.

В последние годы среди покупателей областного жилья происходит увеличение числа и доли жителей Москвы. По данным социологических опросов покупателей жилья в городах, риэлторских фирм и экспертов  доля москвичей составляет 40-50%, причем она более высока в ближнем и среднем Подмосковье и меньше в дальнем. Доля покупателей из других регионов несколько снизилась и составляет 30-40% (в конце 1990-х они составляли основную часть покупателей с долей 40-50% в общей структуре, как в настоящее время москвичи). На население собственно области приходится около 20-30% спроса, причем для него характерны внутриобластные перемещения при покупке жилья.

Из-за своей относительной дешевизны жилье в области используется москвичами как для постоянного, так и для сезонного проживания (доля таких покупателей велика, например, в Дубне), а также в инвестиционных целях, как вложение средств в недвижимость. Москвичам, в первую очередь молодым семьям, покупка квартиры в Московской области дает возможность получить большую площадь и лучшее качество жилья за меньшие деньги. Люди среднего и пожилого возраста меняют свои московские квартиры на подмосковные с целью разделения семьи или получения доплаты.

Увеличение числа москвичей среди покупателей подмосковного жилья – это новая важная черта в расселении, когда сезонная субурбанизация жителей столицы дополняется их переселением на постоянное место жительство в область. Переезд москвичей в область уловила и миграционная статистика. В последние годы сокращается отрицательное сальдо миграции между областью и Москвой за счет роста потока из Москвы при сохранении на устойчиво высоком уровне миграции из области в столицу.

Москвичи являются главными потребителями и на рынке загородной подмосковной недвижимости (в дачных и коттеджных поселках, сельской местности). По экспертным оценкам, на их долю приходится почти 50% всех сделок. Примерно четверть покупателей – это жители нефтегазодобывающих регионов страны. Жителей области на рынке лишь чуть более 7%, почти столько же - приезжих из Якутии, Магадана и других регионов Сибири и Дальнего Востока. На покупателей из остальных регионов России, стран ближнего и дальнего зарубежья приходится менее 10%.

 Благодаря растущему спросу на коттеджные поселки они становятся новыми элементами системы расселения региона. Первые коттеджи «новых русских» появились в начале 1990-х гг., и представляли собой принципиально новый тип жилья, но с «садово-дачным наследством» советского времени: огромные замки и дворцы располагались часто на шестисоточных участках с огородами. Активно коттеджное строительство стало развиваться с середины 1990-х гг., а появление организованных поселков относится к 2000-2001 гг. В 2001 году в области было около 30 коттеджных поселков, в 2004 г. их было уже более 300 [8]. Большинство современных поселков – это небольшие по своим размерам поселения. Их средняя площадь составляет около 18-20 га при среднем количестве домов около 60 единиц.

Коттеджные поселки уже внесли существенные изменения в существующую сеть поселений области. В настоящее время в Московской области 109 поселков городского типа (п.г.т.) и уже более 350 коттеджных поселков. Они существенно уступают п.г.т. по численности проживающего в них населения, но отличаются более высоким качеством жилья и уровнем жизни населения. Еще более разительно коттеджные поселки отличаются от сел, сохранивших традиционную застройку, низкий уровень благоустройства и жизни населения.

Современный рынок коттеджей в основном ориентирован на элиту общества и верхние слои среднего класса. Большинство существующих коттеджных поселков – это закрытые поселения («gatedcommunities», в российской практике их часто называют «гетто» или «резервации для богатых»), главным недостатком которых является изолированность от окружающего мира и отсутствие условий для социализации и общения молодежи. Жизнь «на два дома» недоступна  широким слоям населения и сдерживает развитие субурбанизации. На Западе подобные закрытые сообщества имеют небольшое распространение, но проблемам преодоления социальной пространственной сегрегации населения придается большое значение. В России эта проблема еще не осознана, а наиболее состоятельное население для обеспечения своей безопасности и статусного соседства считает такие замкнутые поселки единственно возможным вариантом проживания за городом.

Сеть расселения изменена коттеджным строительством сильнее всего в ближнем и среднем Подмосковье с ярко выраженным сдвигом на запад.Западное Подмосковье, прежде всего Рублево-Успенское шоссе, является территорией, уникальной для развития рынка загородной недвижимости, что связано с престижем этого  места (здесь традиционно селилась сначала российская, а затем советская и постсоветская элита), транспортной доступностью, наиболее благоприятной экологией. Самую дорогую часть западного Подмосковья между населенными пунктами Красногорск - Павловская Слобода - Жаворонки – Переделкино, по аналогии с «золотой милей» в Москве, риэлторы называют «золотым квадратом».

Более половины всех поселков находится на удалении до 25 км от МКАД, на расстоянии свыше 55 км находится только 2% поселков. При постепенном исчерпании территориальных ресурсов зоны ближнего Подмосковья активизируется коттеджное строительство на расстоянии более 30 км от МКАД, особенно в наиболее престижных направлениях запада и севера области (табл.3).

Таблица 3.

Распределение коттеджных поселков по направлениям и расстоянию от МКАД, %

 

Составлено по результатам аналитического исследования, проведенного специалистами IRN.RU

 

Дачные и садово-огородные поселки (как и коттеджные поселки) не имеют официального статуса поселений, но являются важными элементами в системе расселения Московского региона для сезонного проживания москвичей и городских жителей Подмосковья. Земли под дачи, сады и огородывыделялись, в основном, в советское время и в первой половине 1990-х гг. В настоящее время этот процесс свернут из-за дефицита свободных территорий и введения платного землепользования, спрос на них удовлетворяется на вторичном рынке. К 2004 г. на территории Московской области было свыше 1 млн участков в садовых, огородных и дачных товариществах (с учетом индивидуальных садов и огородов граждан эта цифра достигает 1,8 млн хозяйств).  Все эти «дачники», в том числе поселяющиеся в деревнях, приводят к резкому сезонному увеличению численности сельского населения, росту нагрузок на социальную и инженерно-транспортную инфраструктуру.

Дачные и садово-огородные товарищества занимают около 3% территории области, но разные типы поселков концентрируются в разных частях Подмосковья. Дачи в большей степени тяготеют к зоне ближних и средних пригородов (85% всех дач), их больше всего на западе  (почти 40% площади всех дачных участков) и меньше всего на востоке. Садово-огородные поселки с более дешевым жильем сосредоточиваются в среднем и дальнем Подмосковье, причем огородов больше на периферии области, особенно на юге, и меньше всего на западе.

Таким образом, за счет размещения коттеджных и дачных поселков в ближнем Подмосковье и западных направлениях и сдвига садово-огородного сегмента на восток, север и юг более удаленных районов области происходит территориальная стратификация загородного жилья и по качеству, и по социальному составу проживающих, и по целевому использованию (для сезонного и временного проживания).

Одновременно в самих дачных и садово-огородных поселках происходят важные трансформации. Старый жилой фонд в ряде удачно расположенных дачных и садово-огородных товариществах, особенно в стародачных местах (также как и в отдельных деревнях), заменяется коттеджами разного уровня, а сами товарищества постепенно превращаются в загородные коттеджные поселки  для постоянного проживания. Худшие по условиям садово-огородные поселки сохраняют свой статус сезонного жилья для менее обеспеченных слоев населения.

Дальнее Подмосковье осваивается не только под более дешевое жилье эконом-класса, но и для размещения загородных усадеб или резиденций, которые называются также ранчо, апартаментами. Площадь участка под загородные усадьбы (резиденции) начинается от 1 га и более, помимо самого дома на нем располагаются дом для гостей, дом для обслуживающего персонала и охраны, крытый бассейн, хозяйственные помещения и многое другое. Фактически это третий тип жилья, мода на который распространяется среди наиболее состоятельных слоев населения: квартира в центре Москвы для постоянного проживания, коттедж в ближнем Подмосковье для временного проживания или как второе постоянное жилье, а также резиденция в дальних пригородах для временного проживания.. В настоящее время количество таких «дворянских усадеб» ограничено, но в системе расселения появился новый тип поселения. Наиболее перспективными для этих целей являются территории дальнего Подмосковья и соседних областей, где хорошие условия для рекреации сочетаются с наличием территориальных ресурсов, например, в районах Рузского,  Можайского, Иваньковского водохранилищ, на берегах Оки и др.

Пока еще типичным проявлением российской специфики субурбанизации является сезонный характер проживания в загородном жилье: на дачах, садах и огородах, в сельской местности, коттеджах, загородных усадьбах. Поток москвичей в выходной летний день достигает более 4 млн чел. Вместе с тем, и в сегменте загородного жилья начинает развиваться стандартная «западная» субурбанизация. Все более значительная часть домов в элитных и полуэлитных загородных коттеждных, а также удачно расположенных дачных поселках начинает использоваться для постоянного проживания. В зависимости от жизненного цикла семьи оно является  вторым или единственным постоянным жильем. Следствием этих процессов стало появление загородных школ с более высокими стандартами обучения, частных поликлиник, а также наращивание элементов социальной инфраструктуры в самих коттеджных поселках (магазины, кафе, начальные школы и детские сады, службы быта, спортивно-оздоровительные комплексы, включая фитнес-центр, теннисный корт, поле для минигольфа, боулинг, аптечный пункт, детский сад и др), часто используемых совместно несколькими рядом расположенными коммьюнити.

В последние годы меняется «портрет» покупателя загородного жилья, увеличивается доля среднего класса, что проявляется в растущем спросе и наибольшем дефиците загородной недвижимости эконом-класса. В настоящее время высокая стоимость загородных домов при невысоких доходах населения являются наиболее важным факторами, сдерживающими субурбанизацию и массовое развитие рынка загородного жилья, прежде всего эконом-класса. Средний класс проявляет растущий спрос на более дешевое загородное жилье меньшей площади, расположенное уже не только в самых дорогих частях ближнего и западного Подмосковья. В результате изменения покупательских предпочтений в последнее время началось активное освоение земель в радиусе 50 км от столицы и дальше: в отдаленных участках покупают и строят недорогие коттеджи и дачи эконом-класса. Сегодня уже возводят ряд коттеджных поселков на расстоянии 60-70 км от МКАД. Наиболее популярные направления для этой категории - Дмитровское, Новорижское, Симферопольское.

Таким образом, можно констатировать, что в системе расселения Московского региона активно происходят изменения, связанные или даже обусловленные развитием рынка жилья. Среди главных их них можно отметить следующее.

Во-первых, уплотнение сети поселений в ближнем и среднем Подмосковье, стимулированное потребительским спросом и активным жилищным строительством. Фактически реализуется наименее благоприятный вариант развития системы расселения по принципу «масляного пятна», когда застраиваются новые территории и уплотняется застройка существующих поселений в ближайшем окружении столицы.

Во-вторых, в городах региона (особенно в Москве) активно идут процессы социальной сегментации городского пространства и социальной территориальной стратификации населения, механизмом которой служит рынок жилья. В будущем это может привести к появлению таких негативных явлений как  «геттоизация» и «трущобизация» отдельных городских районов, преодоление которых будет требовать больших средств и времени.

В третьих, размещение жилья разного качества с разным социальным составом проживающих усиливает территориальную стратификацию городского и загородного жилья: наиболее состоятельное население и наиболее качественное жилье - в ближнем Подмосковье и западных направлениях, а наименее состоятельное население и наиболее дешевое жилье - на периферии и востоке области.

Еще одна тенденция, которая начинает проявляться, - это переселение москвичей на постоянное жительство в города и коттеджные и дачные поселки Подмосковья, при сохранении сезонного характера проживания за городом для большинства населения Московского региона.

Поскольку все эти тенденции носят объективный характер, важно смягчить или предупредить возможные негативные последствия для пространственного развития Московского региона и его систем расселения, что должно быть учтено при разработке документов территориального планирования и проектирования Москвы, Московской области и отдельных поселений региона.