Е.В. Безлюдный
СОДЕРЖАНИЕ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АНАЛИТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Е.В. Безлюдный (Начальник отдела аналитики и оценки ООО «Миэль-Недвижимость», Санкт-Петербург, профессор)
Аналитическим исследованиям рынка недвижимости в последнее время уделяется много внимания: В специализированной прессе размещаются результаты статистической обработки ценовой информации, встречаются прогнозы развития событий на рынке. Одними из наиболее заинтересованных потребителей аналитических обзоров являются оценщики. Прогнозы необходимы практически в каждом отчете при расчетах стоимости доходным подходом, когда оценщик обязан спрогнозировать доходы от объекта оценки на несколько лет вперед.
В большинстве отчетов об оценке аналитический обзор, как правило, переписан из недавних номеров специализированной прессы, при этом не всегда понятна связь его содержания с дальнейшими расчетами рыночной стоимости. Не обсуждаются отчеты, где аналитическая часть вообще отсутствует, или отчеты, содержащие обзоры «второй свежести». Оценка предполагает модель некоего (чаще наиболее вероятного) сценария поведения продавца и покупателя в предполагаемой сделке. Если расчет стоимости недвижимости затратным и сравнительным подходами основан на использовании текущей и ретроспективной информации о рынке, то результат расчетов стоимости доходным подходом зависит от прогнозируемой нормы дохода от инвестиций в объект. Любой прогноз доходов от использования объекта оценки в течение срока экономической жизни - это тоже модель, в рамках которой предполагается развитие событий после инвестирования в объект оценки, что во многом зависит от качества использованного оценщиком аналитического материала. Субъективизм оценщика при пересчете будущих денежных потоков в текущую стоимость остановится очевидным в случае, когда отсутствует обоснование поправок на риски при расчете коэффициента капитализации. [1] Особенно это актуально в спорной ситуации, когда, например, имеются разные результаты оценки одного объекта.
Расчет коэффициента капитализации включает анализ рисков инвестиций в объект оценки и обоснование надбавок за каждый риск. При этом экспертом выступает сам оценщик, который обязан учитывать как индивидуальные особенности (несистематические риски) оцениваемого объекта, так систематические (экономические и институциональные) риски, в том числе прогнозируемые. Достоверность коэффициента капитализации существенно повышается, когда в отчете обоснованы качественные и количественные характеристики рисков инвестиций в объект оценки. Именно такой анализ должны содержать аналитические разделы: «Обзор социально – политической ситуации в стране», «…регионе», «Обзор рынка», «Сегментирование рынка и позиционирование объекта», «Анализ оцениваемых прав и обременений», «Описание объекта».
В процессе оценки необходимо использовать информацию о средней ставке доходности, которая, наряду с «безрисковой ставкой» является базовой для расчета коэффициента капитализации [2]. Под «средней ставкой доходности на рынке недвижимости» будем понимать рассчитанную аналитиком ставку доходности за обоснованный промежуток времени, в течение которого рыночная ситуация не претерпела существенных изменений по сравнению с ситуацией на дату оценки.
Для определения «средней ставки доходности» используется метод рыночной экстракции, который представляет собой статистическую обработку доступных оценщику рыночных данных, при этом предполагаются одинаковые права и обременения, физическое состояние и некоторые иные параметры, характеризующие риски инвестиций в объект оценки. Расчет«средней ставки доходности» включает следующие этапы.
1. Подбор сопоставимых с оцениваемым по характеристикам и наиболее эффективному использованию (НЭИ) проданных или продающихся объектов с известными ценами сделок или ценами предложений;
- экспертное определение наиболее вероятных для этих объектов арендных ставок;
- моделирование доходов и расходов собственника в процессе эксплуатации объекта;
- расчет мультипликатора чистой ренты (NRM) как отношения стоимости к чистому операционному доходу (NOI).
2. Подбор сопоставимых с оцениваемым по характеристикам и НЭИ объектов с известными арендными ставками; экспертное определение наиболее вероятной цены продажи; определение NRM.
3. Определение NRM из рыночных предложений, в которых сопоставимый объект либо продается, либо сдается в аренду.
4. Статистическая обработка полученных значений NRM; расчет средней доходности по сегментам рынка и рынку недвижимости в целом за рассмотренный временной период.
Полученная таким образом величина дает представление о средней норме доходности. Информация вполне пригодна для аналитических обзоров, целью которых является описание тенденций за прошедший период, или формирование прогноза на обозримое будущее. Однако средняя доходность не пригодна для оценки конкретного объекта, поскольку он обладает оригинальными, только ему свойственными характеристиками и рисками, которые оценщик должен проанализировать в отчете. Для разных объектов оценки риски разные, поэтому коэффициент капитализации – величина индивидуальная, отражающая риски инвестиций в конкретный объект.
Так, например, средняя ставка доходности, полученная на основе выполненной аналитическим отделом «Миэль – Недвижимость» статистической обработки рыночных данных по аренде и продажам по 160 сопоставимым объектам, для сегментов рынка встроенных торговых, офисных и производственных помещений в Санкт-Петербурге в III квартале 2003 г.составила 20,7% при диапазоне от 10,3% до 34,8%.
Риск как вероятность неполучения желаемого в процессе принятия решений дохода достаточно доказательно описываются качественными характеристиками, при этом можно использовать не вызывающую особых разногласий и разночтений методологию, широко применяемую при оценке сравнительным подходом. Для рисков качественными характеристиками являются: «низкие», «высокие», «очень высокие» и т.д. по сравнению со средней ставкой доходности.
Полученный в результате расчетов коэффициент капитализации может быть равен, больше или меньше «средней ставки доходности», в зависимости от того насколько более или менее рискованным является объект по сравнению с гипотетическим «среднерыночным» объектом. На основании полученной от аналитиков информации оценщик может обосновать рыночные премии как компенсации за дополнительные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый объект недвижимости.
Эксперт любого отчета об оценке может выразить сомнения в объективности и достоверности полученного результата по причине слабого, а порой отсутствия какого – то ни было обоснования коэффициента капитализации. При наличии качественного аналитического материала в этом случае темой обсуждения становится не сама величина коэффициента капитализации, а ее составляющие, т.е. перечень рисков инвестиций в оцениваемый объект и соответствующие качественные (понятные всем) и основанные на них количественные характеристики поправок на те или иные риски. В таком споре сильнее будет выглядеть позиция того оценщика, который использует более качественную и обоснованную аналитическую информацию, в том числе достоверность прогнозов развития событий на рынке, на основании которых формируется модель при расчетах доходным подходом. Ошибка в выводах из аналитической части отчета может дорого обойтись в самом прямом смысле.
Е.В. Безлюдный. Обоснование ставки дисконтирования и коэффициента капитализации на основе сведений из аналитической части отчета об оценке. В кн.: Оценочные технологии в экономических процессах. Тез. докл. – СПб.: СПбГИЭУ, 2002. – с. 44-45.
Е.В. Безлюдный, А.А.Сергеев, А.Е.Безлюдный. Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации на дату оценки методом отклонений от среднерыночной величины. В кн.: Оценочные технологии в экономических процессах. Тез. докл. – СПб.: СПбГИЭУ, 2003. – с. 62-64.
