Михаил Хорьков

Рынок офисов Екатеринбурга
Михаил Хорьков, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Рынок офисов Екатеринбурга характеризуется устойчивым спросом практически по всем направлениям. В отличие от рынка жилья, который в последние годы достаточно часто захлестывают периоды ажиотажа, сменяющиеся спадом, рынок административных площадей демонстрирует уверенный рост. Ситуация на рынке в 2003 гг. - начале 2004 была достаточно стабильной, без каких либо непредвиденных изменений. Объем предложения рос, при повышении спроса со стороны предпринимателей. Поэтому рост цен на этом фоне выглядит вполне закономерно. За последние годы цены (в долларах) росли следующими темпами:
2001 - 24%
2002 - 16%
2003 - 11%

В начале 2004 года темпы роста цен ускорились, за 1 квартал офисы подорожали на 6%. Таким образом можно говорить о том, что рост предложения не успевает за повышением спроса на административные площади.

В настоящий момент, средняя цена предложения 1 кв. м общей площади по городу приблизилась к отметке $1000 за кв. м. Подавляющее большинство предложений сосредоточено в диапазоне от $700 до $2000 за кв. м.

Динамика цены аренды на офисные помещения за последние годы имеет плавную динамику к повышению. Средний уровень цены 1 кв. м/год находится в диапазоне $250-$300.

На рынке присутствует достаточно много объектов, но большинство из них малопривлекательны – низкое качество зданий и помещений, неудачные планировочные решения и прочее. В основном это помещения, построенные в советское время и мало приспособленные для ведения бизнеса.

По оценкам специалистов Риэлтерского информационного центра, до 40% запросов приходится на помещения, чья площадь не превышает 50 кв. м. Можно говорить о том, что дефицит в этом сегменте на текущий момент достаточно острый. Причем востребованы площади самого разного качества и во всех районах города.

Другой проблемой является ограниченное предложение крупных площадей от 1000 кв. м. Выбора в этом сегменте практически нет. Именно поэтому многие компании концентрируются на поиске строящихся объектов.

В то же время, все отчетливей проявляется тенденция к повышению качественных требований к офисам со стороны самых различных компаний. Несмотря на то, что в последние годы строительство новых офисных центров увеличилось, городу сегодня не хватает бизнес центров среднего и нижнего ценового сегмента - Класс В, С.

Наличие дефицита на рынке и достаточно высокий уровень цен на офисы в Екатеринбурге не могли остаться не замеченными со стороны инвесторов. Повышение интереса к этому сегменту началось около 2-3 лет назад, именно тогда закладывались те проекты, которые вводятся в эксплуатацию в 2004 году.

Однако есть на рынке и старожилы. Первый серьезный проект на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга был реализован и запущен в 1998 году - Центр Международной торговли (Бизнес-центр класса А) и Атриум палас отель (5 звезд). В настоящий момент данный бизнес центр занимает практически монопольное предложение на рынке офисов класса А, предлагая арендаторам услуги самого высокого уровня. Загрузка центра по итогам 2003 года составила около 96%, а на сегодняшний день свободные площади в центре отсутствуют. В настоящий момент ведется строительство 2 очереди центра, общей площадью около 51000 кв. м, который будет сдан в 2005 году. Данный проект кроме офисных площадей, включает в себя выставочные, торгово-развлекательные помещения, квартиры длительного проживания.

На сегодняшний день конкурентов у Центра международной торговли Екатеринбург (ЦМТЕ) в верхнем ценовом сегменте нет. Большинство крупных иностранных компаний работающих в регионе стремятся разместить офис именно здесь. Цена аренды офисов в бизнес центре на уровне аналогичных комплексов Москвы около $600-700 кв.м/год.

Не смотря на то, что некоторые компании ведущие строительство административных центров в настоящий момент заявляют о том, что их проекты будут соответствовать классу А, говорить о том, что они составят серьезную конкуренцию ЦМТЕ пока рано. На сегодня не представляется возможным оценить качество управления будущими центрами, а также качество оказываемых услуг.

Очевидно лишь одно, в ближайшее время рынок офисов Екатеринбурга пополнится несколькими бизнес центрами, которые позволят говорить о создании некой конкурентной среды между современными комплексами. Конкуренция офисных центров в плоскости качество-цена приведет к более четкой дифференциации рынка на классы и ценовые группы. В настоящий момент большинство участников рынка имеют довольно слабые представления о качестве офисов и пользуются размытыми формулировками, вкладывая в понятие "класса" разные характеристики. Вероятно, лишь через 2-3 года на рынке сформируется классификация офисной недвижимости, которой будут оперировать все участники рынка.

Если говорить об интересе к рынку офисной недвижимости, то он постоянно повышается как со стороны местных компаний, так и иногородних. Способствует этому стабильный рост деловой активности в регионе, недостаток свободных площадей и достаточно высокий уровень цен.

Не последнюю роль в привлечении в город иногородних компаний играет статус столицы УрФО. Так, например, в прошлом году компания "Уралсвязьинформ" перенесла часть головных структур из Перми в Екатеринбург. В перспективе компания намеренна построить собственный офис. О планах по переносу центрального офиса в Екатеринбург из Москвы заявил "Евраз-холдинг", который намерен участвовать в амбициозном проекте "Екатеринбург-Сити"

В настоящий момент можно говорить о том, что рынок Екатеринбурга стоит на пороге активного строительства офисных центров. Летом 2004 компания "Атомстройкомплекс" начнет строительство делового комплекса "Центральный", общая площадь которого составит около 70000 кв. м, включая высотное 35-этажное здание.

Кроме этого в настоящий момент активно обсуждается проект застройки центральной части города - "Екатеринбург-Сити". Предполагается, что обширные площади вблизи здания областного правительства, будут застроены деловыми и торгово-развлекательными зданиями. Несколько лет реализация данного проекта откладывалась, но не исключено, что уже в этом году он сдвинется с мертвой точки. Заинтересованность к проекту проявляет американская компания NCH, Евраз-Холдинг и др.

"Итальянский квартал" другой интересный проект, который находится в стадии подготовки. Итальянские компании планируют на окраине города в прибрежной зоне озера Шарташ построить комплекс производственных, административных, торгово-развлекательных комплексов, а также жилые дома. Участок под застройку площадью около 200 Га уже выбран, стоимость проекта предварительно оценивается в 250 млн. евро.

Кроме этого в настоящий момент в стадии согласований и подготовки находится множество более мелких проектов, которые через несколько лет будут способны восполнить существующий дефицит на рынке офисов.

В связи с этим, в 2004 году наметится, а 2005-2006 гг. закрепится тенденция к росту конкуренции на рынке, которая в перспективе приведет к стабилизации арендных ставок. В связи с этим многие собственники административных помещений могут столкнуться с проблемой привлечения новых клиентов. Возрастет спрос на бизнес-центры, оказывающие широкий спектр услуг арендаторам. Это привет к тому, что на рынке будет наблюдаться не только ценовая, но и качественная конкуренция. При этом административные здания "советского" образца будут по-прежнему пользоваться спросом, однако ценовой диапазон в этой нише значительно сузится. Доля таких площадей в структуре спроса в ближайшие годы будет снижаться. Стабильно высоким будет спрос на качественные офисы (класс В). Тенденция смещения акцентов в сторону более качественных помещений в ближайшие годы будет усиливаться. Что касается спроса на помещения класса А, то расширение спроса будет происходить и здесь, хотя потенциал для его роста здесь гораздо ограниченнее.

Риэлтерский информационный центр Уральской палаты недвижимости
Екатеринбург, ул. Посадская, 21, оф. 341
Тел. (343) 223-52-19, 223-87-67, 22387-68
E-mail: misha@upn.ru

www.upn.ru
www.dolevka.ru