Люция Казимир

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРМИ В 2003 г.
Люция Казимир, социолог ОАО "Камская долина", сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

В минувшем году на пермском рынке недвижимости сохранилась наметившаяся в 2002 году тенденция стабилизации ценовой ситуации, начавшаяся после резкого роста цен в предыдущие два года. Это выразилось в частичном застое в первом полугодии и некотором оживлении рынка к концу года.

В целом за 2003 год рост номинальных цен составил -5-6% на вторичном рынке и 11-12% - на первичном рынке жилья г. Перми. При этом, если цены на первичном рынке в течение года росли относительно равномерными темпами - 0,5-2%, то прирост цен на вторичном рынке стал заметен только в августе - 3% и достиг своего максимума - 6% в октябре 2003 г., в период обычного сезонного повышения.

Такая разница в динамике роста может объясняться значительным снижением в 2002 году числа введенных в эксплуатацию новых домов и ограниченным предложением в 2003 г. строящегося жилья с близкими сроками сдачи. Поэтому на объекты, сдача которых планировалась в 2003 году и начале 2004 года, наблюдался высокий спрос.

Таким образом, причина роста стоимости нового жилья не только в повышении спроса, но и в снижении доли сданного жилья в общем объеме новостроек. Большая часть нового строительства в Перми по различным причинам находится на стадии возведения каркаса здания. В то же время уменьшение объемов жилищного строительства специалисты объясняют низким платежеспособным спросом на квартиры в новых и строящихся домах в 2001-2002 гг. Объем построенного жилья соответствует уровню спроса на него, предъявляемого в последние годы. В настоящий момент большинство строящихся в городе домов строители планируют сдать в 2005 году, ближайший срок - конец 2004 года.

При покупке строящегося жилья для жителей Перми актуален вопрос предоставления рассрочки платежа. Это достаточно крупный сегмент участников рынка, который, по оценкам экспертов, составляет около 15 процентов. Ставка же на тех, кто в состоянии оплатить покупку сразу или в течение одного года - полутора лет, себя уже не оправдывает - эта ниша платежеспособного населения г. Перми практически вся "выбрана".

Необходимо отметить рост интереса населения к жилищным программам, которые предоставляют рассрочку по выплатам, а также принимают вторичное жилье в зачет нового, с проживанием в нем до момента заселения. При поддержке Администрации г. Перми в городе, через развитие системы потребительской кооперации реализуется муниципальная программа "Дом для Вашей семьи", позволяющая получить рассрочку по оплате строящегося жилья до 10 лет.

Что касается банковского кредитования, то в прошедшем году в Перми расширился список банков, предоставляющих кредиты на приобретение жилья. Но банки предъявляют жёсткие требования к перечню документов для предоставления кредита, а большинство из потенциальных платёжеспособных покупателей не могут предоставить весь пакет документов, соответствующих этим требованиям.

Большие надежды риэлторы связывают с дальнейшим развитием ипотечных программ. Благодаря им на рынке появляются так необходимые ему "длинные" деньги - рассрочка по кредиту предоставляется на срок до 10-12 лет, а это существенно (на 10-15%) расширяет круг платежеспособных клиентов на рынке вторичного жилья.

В структуре спроса и предложения жилья за последнее время произошли некоторые изменения, хотя, как и в предыдущие годы, наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры, что обусловлено в первую очередь ограниченностью бюджета основной массы покупателей. Причем речь идет прежде всего об общей площади жилья, а не о количестве комнат. Таким образом, перекос спроса в сторону малогабаритного жилья постепенно оказывает влияние и на номенклатуру предлагаемых квартир: в новых проектах застройщики стремятся максимально увеличить количество малокомнатных квартир.

В связи с тем, что предложений на рынке вторичного жилья достаточно, покупатели более придирчиво подходят к выбору будущей квартиры. Если раньше покупателей интересовало в основном состояние самой квартиры, то сейчас, кроме этого, большое внимание обращается на инфраструктуру, ухоженность дворов, подъездов.

Но спрос на некоторые виды жилья не удовлетворен. В новостройках и на вторичном рынке есть спрос на качественное, но не очень дорогое жилье.

Время экспозиции квартиры в среднем составляет 2-3 месяца для 1-2-комнатных, время выставления на продажу квартир большего размера может достигать полугода. Как правило, очень долго продаются квартиры на первом этаже, в том числе и под офис. А дольше всего продаются четырехкомнатные квартиры стандартных планировок. Необычные, эксклюзивные и даже очень дорогие - и то продаются быстрее. Покупатели, имеющие возможность приобрести дорогую квартиру, как правило, не рассматривают "стандартные" варианты.

Сегодняшнее состояние пермского рынка жилья аналитики риэлторских компаний характеризуют как стабильное. Что касается цен, то и на рынке новостроек, и на вторичном рынке наблюдается некоторый их рост.