Юрий Кочетков
Новостройки российских городов:
что управляет ценами?
Юрий Кочетков
нач-к отдела маркетинга
"Правового Центра Жилья"
Текст доклада, представленного на VII
Национальном Конгрессе по Недвижимости
1. ВВЕДЕНИЕ
Появление на свет данной работы во многом связано со следующей российской тенденцией: московский инвестиционно-девелоперский комплекс обратил внимание на регионы России как сферу приложения своего потенциала, технологий, и начал интенсивную работу за пределами Московской области.
Исторически, Москва как столица в основном сохранила строительные мощности и организации, созданные еще во времена СССР, а также соответствующий кадровый потенциал. После известного кризиса 98-го года именно это позволило продолжить активное строительство жилья и коммерческой недвижимости в Москве без привлечения иностранного капитала и технологий. В то же время в регионах все было по иному. Значительное количество девелоперских компаний здесь обанкротилось, были утрачены наработки прошлых лет.
Активное экономическое развитие России в послекризисный период подтолкнуло ощутимую часть россиян к улучшению жилищных условий. И если в Москве спрос на новое жилье успешно удовлетворялся столичным строительным комплексом, то в регионах сложилась менее радостная ситуация. В результате в конце 2002 года московским руководством было принято генеральное решение о расширении деятельности московских девелоперов на регионы страны. Это решило бы как проблемы регионального строительства, так и сняло бы конкурентное напряжение непосредственно в столице.
Несмотря на то, что практически все девелоперские компании Москвы находятся в руках частного капитала, существует значительная связь их с московским политическим руководством. Именно правительство Москвы - одна из влиятельнейших сторон на рынке столичной недвижимости, так как выделение площадок под строительство и объектов для реконструкции находится в его руках. Поэтому неудивительно, что именно московское правительство возглавило организацию работы москвичей в регионах.
Одним из ключевых вопросов этой деятельности является точный выбор объекта приложения сил. Так или иначе, частный капитал заинтересован в извлечении прибыли. Помимо решения социальных задач в регионах, девелоперы заинтересованы в двух моментах: 1) снижении рисков и 2) повышении уровня прибыли. Это, в свою очередь, требует сбора и анализа данных о текущих рыночных тенденция и перспективах рынка недвижимости в городах страны.
Представляемая работа является одной из пионерских. В ней впервые делается попытка собрать воедино и проанализировать как экономические данные, так и данные по рынку недвижимости и строительства в городах России, а также отразить богатый опыт автора в исследовании российского регионального строительства.
2. ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ
Сразу отметим, в прошлые годы специалисты рынка недвижимости крайне мало работали в сегментах, выходящих за пределы их родного города. Как правило, делались лишь локальные исследования одного рынка, почти не проводился сравнительный анализ рынков городов. Исключение составляли работы в рамках проектов, связанных с международным сотрудничеством, обучением региональных специалистов, а также деятельность Российской Гильдии Риэлторов, которая наладила регулярный сбор рыночных данных в нескольких городах России.
С возникновением в последние годы интереса к локальным рынкам у московских девелоперов также активизировалась и работа по изучению этих рынков и сбору данных. Целый ряд столичных компаний начал активно собирать информацию по рынкам недвижимости за пределами Москвы. Однако вскоре выяснилось, что для принятия решений только данных по недвижимости недостаточно. Требовался полный охват всего экономического состояния того или иного города. Именно на его основе можно было рассчитывать инвестиционные проекты, делать прогнозы и выявлять общие тенденции в развитии локальных рынков.
В данном обзоре мы упомянем лишь две интересные работы, появившиеся в начале 2004 года. Первая из них - исследование известного московского аналитика РН Геннадия Стерника [1]. Здесь впервые была предпринята попытка связать экономику и рыночные тенденции - численно найти прямую связь роста цен на недвижимость московского региона и роста мировых цен на нефть. Именно этот тезис достаточно горячо обсуждался столичными аналитиками в 2003 году.
Рис.1 Рост цен на недвижимость в Московском регионе по данным Геннадия Стерника.
Рис.2. Рост цен в российских городах
На рис.1 продемонстрирован ценовой индекс, очищенный от инфляции в Москве и Московской области. Хорошо видно, что летом 2003 года произошел скачек темпов прироста цен, объяснение которого и ставилось задачей данного исследования.
Одним из ключевых факторов, воздействовавшим на ускорение темпов роста цен, по мнению автора статьи, был рост цен на нефть марки URALS. Напомним, что нефтегазодобывающий комплекс России формирует до 70% валютных поступлений страны.
Для подтверждения этой гипотезы автором бы проделан корреляционный анализ связи динамики цен на нефть и темпов роста цен на жилье в московском регионе с различными временными лагами. Установлено, что при лаге равном 2 месяцам коэффициент корреляции R2 этих трендов достигает максимального значения в 0,3817. То есть прирост цен на нефть примерно через два месяца отзывается ускоренным ростом цен на квартиры.
Аналогичный расчет был проделан для иного региона - г.С-Петербург, где также наблюдался значительный рост цен в 2002-2003 годах. Однако какой-то ощутимой корреляции поведения рынка квартир здесь и уровня цен на нефть URALS здесь не было обнаружено.
Автор заключает, что, по всей видимости, так называемый нефтяной фактор важен в первую очередь для московского региона, в котором непосредственно и производится управление денежными потоками нефтегазодобывающего комплекса. В городах не связанных с добычей и распределением нефти, таких как, к примеру, С-Петербург, рынок недвижимости растет по своим законам, и если и есть связь с общим высоким уровнем цен на нефть, то она является лишь опосредованной.
Следующая работа была опубликована в одном из центральных деловых журналов России и представляет собой аналитический обзор рынков недвижимости большого числа российских городов. В статье было показано то, что различные рынки недвижимости имеют достаточно различающиеся тенденции. Это опровергает точку зрения некоторых крупных чиновников состоящую в том, что основой роста цен на жилье является рост цен на строительные материалы, что толкает вверх цены на новое жилье, которое затем тянет вверх и вторичный рынок. В частности просчитано, что рост цен на различные материалы (бетон и кирпич) за 2003 год составил плюс 25-50%, в то время как в ряде российских городов рост цен составил считанные проценты.
В статье также приводится целый ряд гипотез, выдвигаемых риэлторами и аналитиками российских городов для объяснения роста цен в их городах. Особый интерес представляет мнение о недостаточном уровне строительства при высочайшем платежеспособном спросе. Причем, этот феномен связывается с низким числом площадок в городах, пригодных для нового строительства.
В целом, две приводимые работы демонстрируют всю сложность поставленной проблемы. Связано это, прежде всего, с тем, что города России развиваются и строятся по своим самостоятельным сценариям. В каждом городе работает свой определенный перечень девелоперов. Довольно трудно изначально вычислить общие тенденции движения рынков недвижимости в городах в связи с недостатком данных.
3. ДАННЫЕ ДЛЯ АНАЛИЗА
Данные условно можно разделить на две группы. Это а) данные по недвижимости и строительству и б) данные по экономике городов.
Основа данных типа "б" - это рейтинговая таблица более чем 200 российских городов, подготовленная агентством "РА Эксперт" в 2003 году.
Принцип построения указанного рейтинга - использование как имеющихся открытых данных, так и экспертных данных по ряду позиций. В результате каждый город получал ранг в списке по тому или иному фактору.
| Фактор | Имя | Тип переменной | Источник |
| законодательных условий предпринимательской деятельности | zakon | ранговая | РА Эксперт |
| уровня условий ведения бизнеса | business | ранговая | РА Эксперт |
| жизни населения | life | ранговая | РА Эксперт |
| социально-политической | стабильности stability | ранговая | РА Эксперт |
| обеспеченности связью | svyaz | ранговая | РА Эксперт |
| развития бизнес-инфраструктуры | bus_infra | ранговая | РА Эксперт |
| транспортной доступности города | transport | ранговая | РА Эксперт |
| ранг города по индексу уровня деловой активности | bus_activity | ранговая | РА Эксперт |
| развития институтов рыночной экономики | market_dev | ранговая | РА Эксперт |
| инвестиционной активности | Invest | ранговая | РА Эксперт |
| тип бизнеса | biz_type | ранговая | РА Эксперт |
| Генеральный ранг города | Rank | Ранговая | РА Эксперт |
| Сводный индекс предпринимательского климата | Index | Непрерывная | РА Эксперт |
| Объем строительства в год | Vol | Непрерывная | Мониторинг |
| Средняя цена кв.м. на новые дома | Nb | Непрерывная | Мониторинг |
| Средняя цена кв.м. на вторичном рынке | Sm | Непрерывная | Мониторинг |
| Население | Ppl | Непрерывная | Официальные данные |
| Коэффициент жилого строительства | Dvlp | Число кв.м. построенного жилья на одного жителя | Расчет |
Фактически, это определяло для каждой записи базы данных (каждому городу) набор переменных рангового типа. Затем по внутренней методике РА Эксперт рассчитывался сводный индекс предпринимательского климата, на основе которого проводилось генеральное ранжирование ведущих 50 городов России. Именно с этими 50 городами и велась дальнейшая работа по сбору данных по рынку квартир и строительству жилья.
По каждому из 50 городов проводился мониторинг цен, как на первичном, так и на вторичном рынке. Период мониторинга: январь-март 2003 года. В качестве значений переменных были взяты средние по перечню цен кв.м. в долларовом исчислении для каждого города. Параллельно были собраны данные по уровню ввода жилья в 2002 году, а также ориентировочное число жителей данного города.
4. АНАЛИЗ ДАННЫХ
4.1 Дискриптивный и корреляционный анализ
| | Min | Max | Median |
| Nb | 200 | 1057 | 400 |
| Sm | 215 | 1263 | 395 |
| Dvlp | 0.033 | 1.5 | 0.286 |
Табл.1 Данные по переменным уровня цен на первичном и вторичном рынках и уровню строительства на одного жителя города.
Прежде всего, рассмотрим данные, которые были собраны для анализа. В табл.1 указаны характерные величины для трех переменных. Отметим, что средние цены первичного и вторичного рынка характеризуют рынок России для первой половины 2003 года. На момент написания статьи они ощутимо выше. Видно, что не существует принципиального различия между данными ценовыми параметрами. В целом, новое жилье достаточно популярно и даже то, что квартиры продаются в еще не построенных домах и без отделки, не сильно ведет к снижению цены.
Индекс нового строительства варьируется в очень широких пределах. Это вязано с рядом субъективных обстоятельств в каждом городе. Тем не менее, медианное значение близко к расчетному значению, опубликованному Госстроем РФ (0.3 кв.м./чел.)
Абсолютный максимум был достигнут в г.Ханты-Мансийск (нефтедобывающий регион РФ). Интересно, что в 2004 году местные девелоперы столкнулись в этом городе с ситуацией затоваривания рынка нового жилья.
| | Nb | Sm | Vol | Ppl | index | Dvlp |
| Nb | 1,00 | 0,876 | 0,536 | 0,543 | 0,608 | -0,077 |
| Sm | 0,876 | 1,000 | 0,742 | 0,735 | 0,779 | 0,092 |
| Vol | 0,536 | 0,742 | 1,000 | 0,946 | 0,965 | 0,279 |
| Ppl | 0,543 | 0,735 | 0,946 | 1,000 | 0,931 | 0,061 |
| Index | 0,608 | 0,779 | 0,965 | 0,931 | 1,000 | 0,112 |
| Dvlp | -0,077 | 0,092 | 0,279 | 0,061 | 0,112 | 1,000 |
Табл.2 Параметры перекрестной корреляции переменных, участвовавших в анализе.
Важным для понимания особенностей данных является корреляционный анализ переменных, данные по которому собраны в табл.2. Отметим высокую степень корреляции между ценами первичного и вторичного рынком (что, в общем-то, не удивительно). Однако наиболее важным моментом является корреляция переменных с числом населения города. Практически напрямую с ним связаны общий индекс экономического состояния города, а также текущий объем строительства. Это довольно существенная трудность для дальнейшего анализа. Особняком стоит индекс девелопмента - уровень строительства (число построенных кв.м. на одного человека), здесь не наблюдается никакой значимой корреляции ни с одной из переменных. То есть, уровень строительства в городе связан с совершенно иными факторами, о которых мы упомянем ниже.
4.2 Графический анализ.
Рис.3. Корреляция средних цен на первичном и вторичном рынке.
Рис.4. Зависимость цен на новостройки в зависимости от экономического ранга города.
Рис.5. Связь цен на новостройки и уровня строительства в городе
Рис.6. Связь цен на вторичном рынке и уровня строительства в городе
Рис.7. Цены вторичного рынка в зависимости от ранга города.
Обзор графических зависимостей дает нам основы для следующих первичных заключений:
- существует сильная связь (корреляция) между ценами первичного и вторичного рынка.
- уровень цен рынка недвижимости строго зависит от экономического развития (ранга) города, особенно это проявляется у городов первой десятки рейтинга.
- четко обозначена связь цен на первичном рынке с уровнем строительства в городе, в то же время для цен вторичного рынка эта связь не выражена
4.3 Взаимосвязь цен первичного и вторичного рынка, а также уровня строительства.
Численное доказательство влияния уровня строительства на цены на новостройки дает нам простейший регрессионный анализ в рамках модели Nb = a0+a1*Sm+a2*dvlp
Расчет в статистической программе NCSS97 дает нам следующий результат:
| Independent Variable | Regression Coefficient | Standard Error | T-Value (Ho: B=0) | Prob Level | Decision (5,0%) | Power (5,0%) |
| Intercept | 89,25932 | 40,88838 | 2,1830 | 0,035638 | Reject Ho | 0,565386 |
| Sm | 0,8696862 | 7,452609E-02 | 11,6696 | 0,000000 | Reject Ho | 1,000000 |
| Dvlp | -140,0088 | 67,24231 | -2,0822 | 0,044496 | Reject Ho | 0,526538 |
R-Squared 0,792155
Табл.3. Данные первичной регрессионной модели для цен первичного рынка
Отрицательное значение коэффициента а2 говорит о том, что высокий уровень строительства ведет к снижению рыночных цен на новостройки. При этом значимыми (T-value>2) являются все переменные модели.
Довольно высок и коэффициент детерминации R-Squared. Вывести его значение за пределы 0.8 может помочь применение нелинейного преобразования переменной уровня строительства dvlp, так как из рис.5 видно, что влияние этого фактора явно нелинейно. К примеру, использование логарифмического преобразования приводит к следующему результату:
| Independent Variable | Regression Coefficient | Standard Error | T-Value (Ho: B=0) | Prob Level | Decision (5,0%) | Power (5,0%) |
| Intercept | -18,60458 | 42,92716 | -0,4334 | 0,667311 | Accept Ho | 0,070634 |
| Sm | 0,8510268 | 7,155428E-02 | 11,8934 | 0,000000 | Reject Ho | 1,000000 |
| Ln(dvlp) | -53,30394 | 19,58464 | -2,7217 | 0,009944 | Reject Ho | 0,754444 |
R-Squared 0,806867
Табл.4. Данные углубленной регрессионной модели дл цен первичного рынка
Фактически, применение полученной формулы
Nb = -18.6 + 0.851*Sm - 53.3*ln(dvlp)
позволяет нам проводить оценку возможных цен на новостройки в любом городе зная лишь цены вторичного рынка и уровень строительства в городе.
Интересно, что дальнейшая попытка улучшения модели путем введения, скажем, индекса экономического развития города не приводит к существенному улучшению результата. Прирост параметра R-Squared составит в этом случае всего +0,06. Причина - высокая степень корреляции параметра цен вторичного рынка и данного индекса.
4.4 Углубленный анализ
Теперь вовлечен в анализ ранговые переменные. Зависимыми в данном случае будут уровни цен на первичном и вторичном рынках.
| Independent Variable | Regression Coefficient | Standard Error | T-Value (Ho: B=0) | Prob Level | Decision (5,0%) | Power (5,0%) |
| business | 0,2637121 | 0,1285196 | 2,0519 | 0,047304 | Reject Ho | 0,515419 |
| zakon | 2,015645E-02 | 5,759897E-02 | 0,3499 | 0,728364 | Accept Ho | 0,063421 |
| life | 0,1459865 | 6,224411E-02 | 2,3454 | 0,024479 | Reject Ho | 0,627133 |
| stability | -2,250729E-02 | 6,156915E-02 | -0,3656 | 0,716774 | Accept Ho | 0,064655 |
| Svyaz | -1,117995E-02 | 6,452011E-02 | -0,1733 | 0,863377 | Accept Ho | 0,053271 |
| bus_infra | 0,0254933 | 6,069344E-02 | 0,4200 | 0,676890 | Accept Ho | 0,069397 |
| transport | -3,617215E-02 | 6,924104E-02 | -0,5224 | 0,604500 | Accept Ho | 0,080167 |
| bus_activity | 0,3197309 | 0,3565169 | 0,8968 | 0,375614 | Accept Ho | 0,140982 |
| market_dev | 6,978106E-02 | 0,1072436 | 0,6507 | 0,519275 | Accept Ho | 0,097159 |
| Invest | -0,1073193 | 0,3024628 | -0,3548 | 0,724740 | Accept Ho | 0,063800 |
R-Squared 0,868315
Табл.5. Данные по регрессионной модели для ранговой переменной вторичного рынка
Первое, что следовало бы осуществить - это посмотреть то, как общий уровень цен вторичного рынка зависит от ранговых эконометрических параметров. К сожалению, сам уровень цен является непрерывной переменной, в то время как имеющиеся данные являются ранговыми. Поэтому пришлось создать отдельную переменную - ранг города по цене вторичного рынка. Значение один получила Москва, крайнее же - Новокузнецк.
Далее была проведена стандартная процедура регрессионного анализа, результаты которой приведены в табл.5. Мы видим, что только две переменные являются значимыми (T-Value>2). Это фактор уровня условий ведения бизнеса в городе и фактор уровня жизни в городе. Ни стабильность, ни состояние законов, ни инфраструктура по сути не влияют на уровень цен. Понятно, что фактор условий ведения бизнеса - это один из ключевых факторов для уровня накоплений граждан для квартиры, так как именно представители малого и среднего бизнеса являются сейчас основными покупателями квартир в регионов, а не, скажем, бюджетники. Уровень жизни же определяет привлекательность города для мигрантов, поэтому неудивительно, что этот фактор воздействует на уровень цен.
| Independent Variable | Regression Coefficient | Standard Error | T-Value (Ho: B=0) | Prob Level | Decision (5,0%) | Power (5,0%) |
| business | 7,496878E-02 | 0,1239053 | 0,6050 | 0,549696 | Accept Ho | 0,090160 |
| zakon | -2,357806E-02 | 6,351995E-02 | -0,3712 | 0,713104 | Accept Ho | 0,064929 |
| life | 0,1976957 | 6,717193E-02 | 2,9431 | 0,006216 | Reject Ho | 0,812675 |
| stability | 0,0416648 | 6,437615E-02 | 0,6472 | 0,522419 | Accept Ho | 0,096070 |
| svyaz | 0,1021645 | 6,690283E-02 | 1,5271 | 0,137222 | Accept Ho | 0,315314 |
| bus_infra | 4,236538E-02 | 6,154737E-02 | 0,6883 | 0,496529 | Accept Ho | 0,102244 |
| transport | 0,0834885 | 6,739254E-02 | 1,2388 | 0,225011 | Accept Ho | 0,224249 |
| bus_activity | 0,7446762 | 0,3529863 | 2,1096 | 0,043340 | Reject Ho | 0,532673 |
| market_dev | -0,1138625 | 0,1115384 | -1,0208 | 0,315494 | Accept Ho | 0,167232 |
| invest | -0,455537 | 0,3053289 | -1,4920 | 0,146153 | Accept Ho | 0,303388 |
| rang_dvlp | -0,128794 | 0,148194 | -0,8691 | 0,391697 | Accept Ho | 0,134232 |
R-Squared 0,785651
Табл.6. Данные по регрессионной модели для ранговой переменной цен первичного рынка
Проделаем аналогичный анализ и для ранговой переменной уровня цен первичного рынка.
Сюда же мы добавим ранговую переменную, характеризующую уровень строительства в городе. Результат, как следует из табл.6, сходен, но с двумя моментами. Из числа значимых оказалась исключена переменная уровня условий ведения бизнеса, ее место заняла ранговая переменная уровня активности бизнеса (фактически - реализация этих условий). Интересно, что не стал значимым и уровень строительства. Он сохранил отрицательное значение в линейном коэффициенте (больше строится - ниже цены), но не преодолел барьера по T-Value.
В целом, ясно, что основа высоких цен на квартирном рынке - это городской бизнес и общее качество жизни в городе. Интересно, что при дополнительном исследовании выясняется, что уровень строительства мало связан со всем факторами, участвовавшими в анализе. Мы снова сталкиваемся с тем, что, по сути, строительство в городе определяется скорее набором субъективных факторов, в число которых входит политическая воля руководителей, протекционизм, выработка внутренних правил игры для строителей, наличие источников дешевых стройматериалов и рабочей силы и мн.др
5. РЕГИОНАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.
Что в принципе определяет уровень цен на новостройки в городе? Интуитивно понятно - в первую очередь это платежеспособный спрос населения, который, кстати, прекрасно отражается на вторичном рынке. Вполне естественно, что слово "платежеспособный" связано с городским бизнесовм, а "спрос" - с уровнем жизни в городе.
Обсудим связь первичного и вторичного рынков. Нельзя однозначно говорить о смешении этих рынков в единое целое. К сожалению, до сих пор встречаются мнения о том, что, скажем, первичный рынок управляет ценами вторичного. Это не так. Все-таки сегменты потребителей новостроек и старых квартир несколько различаются. Значительную долю сделок вторичного рынка составляют т.н. "альтернативные" сделки, когда продается старая квартира и покупается новая, чуть большего размера. На первичном рынке таких сделок практически нет, что связано с тем фактом, что квартиры в новостройках в основном приобретаются на стадии строительства.
Тем не менее, рыночные тенденции на первичном и вторичном рынках схожи, так как они базируются на накоплениях населения. Кстати, введение дешевой ипотеки может нарушить этот баланс, в связи с тем, что ипотека нацелена, в основном, на готовые квартиры.
Одним из встречающихся заблуждений в среде специалистов является мысль о том, что высокие цены на вторичном рынке в городе связаны с недостатком нового строительства. В России есть значительное число примеров городов, где цены чрезвычайно низки, но и невелико и новое строительство. Следует понимать, что в целом новые дома составляют обычно ничтожную долю всего городского жилого фонда. Более важным является именно платежеспособный спрос населения, который связан именно с экономическим благосостоянием города.
Можно задать вопрос - почему встречаются города, где, несмотря на высокие цены, рынка уровень строительства невелик? Ответ непрост. Во-многом, здесь начинает играть роль политика местных властей по отношению к строительному комплексу. Именно власти устанавливают правила игры, по которым вынужден развиваться локальный девелопмент, к числу которых можно отнести:
- доля города (процент квартир изымаемых у девелопера для социальных нужд)
- условия подключения к городским коммунальным сетям
- ограничения на высоту строительства и функциональное назначение
- выдача льготных кредитов и др. стимуляция строительства
Драконовские условия способны парализовать работу застройщиков даже при самом благоприятном рынке в городе. Причем, в этом случае ряд застройщиков, связанных с властями, могут получить преференции. В результате этого, в городе работает очень ограниченное число строителей, которые в условиях отсутствия конкуренции не заинтересованы в технологическом развитии домостроения. Как результат этого до сих пор строятся устаревшие панельные серии домов, крайне удручающе выглядит архитектурное решение, планировки и набор квартир не соответствуют запросам рынка.
При этом застройщик всегда должен помнить об одном моменте: квартиры вторичного рынка всегда были и будут конкурировать с его товаром. Он должен обеспечивать один из двух моментов: либо новое жилье дороже, но при этом она качественно превосходит вторичное жилье, либо новые дома просто дешевле планки рынка вторичного жилья.
Еще один интересный момент: сегментация рынка нового строительства. Опыт Москвы показал, что в чистом виде в случае многоквартирных домов могут быть выделено четыре сегмента:
1) Элитное жилье. Это жилье с максимально возможным уровнем комфорта в престижнейших местах города. Характеризуется, как правило, большими метражами квартир и низкой этажностью зданий.
2) Жилье бизнес-класса. Сегмент дорогого жилья, которое, однако, не удовлетворяет всем требованиям элитного.
3) Жилье эконом-класса. Довольно массовое жилье, рассчитанное на не слишком взыскательного потребителя. Вместе с тем довольно качественное и в корне отличающееся от квартир старого фонда (большие метражи, улучшенная планировка и т.п.)
4) Дешевое жилье. Квартиры, максимально доступные самому широкому кругу покупателей. Характерные черты: самое дешевое по затратам строительство и маленькие метражи квартир.
В регионах также наблюдается сегментация предложения, однако нередко отсутствуют в принципе те или иные сегменты. Так, к примеру, зачастую нет элитного жилья, что может быть связано с отсутствием платежеспособного спроса или замещением со стороны загородного (коттеджного) строительства. Нередко немногочисленные застройщики какого-нибудь города дружно работают в сегменте только дорогого жилья, обычно это связано с низкой рентабельностью массового строительства. Эта ситуация наблюдается там, где себестоимость строительства превышает среднюю планку цен вторичного рынка.
Отметим еще одну интересную особенность - это отношение риэлторов к процессу девелопмента. Города четко разделились на две категории:
- те, где риэлторы так и остались на обочине процесса, довольствуясь продажами по поручению
- те, где ведущие риэлторские компании освоили девелоперский бизнес и активно ведут свои проекты в городе (та же Москва, Нижний Новгород и др.)
Сейчас трудно понять - что определило такое разделение. Возможно, основная причина - ниши, которые оставили строители в период кризиса. Некоторые дальновидные риэлторы первыми воспользовались посткризисным ростом, неповоротливостью строительных организаций и сделали верную ставку на новые проекты. Возможно, что немалую роль играло и пресловутое лоббирование в вертикали городской власти.
Подводя итог этой главы можно сказать, что региональный застройщик находится всегда под воздействием следующих моментов:
- политика городских властей
- платежеспособность населения
- себестоимость строительства
- конкуренция среди девелоперов
- доступность и цена кредитов
Анализируя эти моменты, он принимает два основополагающих решения:
А) Работать или нет в сегменте жилищного строительства
Б) Выбор сегмента нового жилья, где он будет работать
Лишь приняв решения по этим ключевым моментам, застройщик начинает свою деятельность.
6. ЧТО НЕСУТ МОСКВИЧИ?
Расширение деятельности московского стройкомплекса на регионы - принципиально новый этап в региональном строительстве, который имеет и положительные и отрицательные стороны.
В чем коренное отличие московских девелоперов от региональных? Ответ здесь прост: это наличие всех необходимых финансовых инструментов. Дело в том, что основная слабость региональных строителей состоит в неумении привлекать масштабные инвестиции и кредиты для своих проектов. "Нету денег..." - эти слова можно наиболее часто услышать в ответ на упрек в низком уровне строительства.
Финансовые инструменты (это не только кредиты, но и выпуск ценных бумаг, привлечение сторонних инвестиций и мн.др.) - это опора девелопмента. Невозможно развиваться, используя только такой ресурс как накопления потенциальных покупателей (что и выражается в т.н. "долевом строительстве"). Этот момент должны четко осознать те местные строители, кто собирается успешно конкурировать и дальше.
Второй момент - это инновации. То, что несут москвичи, практически не свойственно региональным строителям. Простой пример - реклама.
Самые прогрессивные региональные девелоперы с завидным упорством твердят, что для успешной реализации проекта достаточен строительный забор, который всем виден, регулярные рекламные сообщения в специализированной прессе и хорошая репутация застройщика. Да, продажи у вас пойдут, но вы просто реализуете самую малую часть потенциала своего проекта. Совершенно упускается образовательная сторона рекламной кампании. Ведь своего покупателя надо готовить, убеждать, образовывать. Пять покупателей на квартиру - это гораздо лучше, чем один. Ведь это дает возможность и ускорять поступление средств, и повышать цены.
Многие московские компании успешно освоили работу с рекламой и имеют работоспособные технологии для привлечения дополнительных клиентов. Как раз тех клиентов, которые готовы были купить квартиры у местных застройщиков.
Помимо этого, москвичи способны гораздо качественнее наладить систему продаж, использовать новые строительные технологии, применить те идеи, которые прошли апробацию в московском регионе.
Дополнительный момент: москвичи способны работать с крупными объемами строительства, что связано с их финансовой опорой. Это отражается пресловутой фразой: "строить микрорайонами". Этот момент составляет, пожалуй, основную угрозу местным девелоперам.
Проект застройки нового микрорайона в любом ценовом диапазоне с мощной рекламной кампанией, репутацией Москвы (это тоже важно), с поставленным офисом продаж, полноценным маркетингом способен оттянуть большую часть покупателей данного сегмента в городе.
Эту тему мы продолжим уже в заключении.
7. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Итак, что мы имеем на данный момент в сфере регионального девелопмента (жилье)? Перечислим тезисно:
- В регионах идет интенсивное развитие рынка недвижимости: растут и долларовые и рублевые цены, расширяется новое строительство. Регионы стали инвестиционно привлекательными.
- В средних и крупных российских городах, как правило, сформировался пул местных девелоперов, которые захватили лучшие или перспективные площадки в расчете на свою долголетнюю работу
- Начался процесс распространения московского строительного комплекса, а также частных московских фирм на рынки нового строительства в регионах
Что дальше? Ответ довольно прост - этап конкуренции. Прекрасную иллюстрацию нам дает Московская область, которая первая столкнулась с экспансией москвичей. Здесь и руководство области и местные девелоперы оказали в непростой ситуации, когда такие компании как ПИК, Интеко, СУ-155 и др. объявили о массовом строительстве в области. Ведь в сумме проекты москвичей сейчас исчисляются в миллионах квадратных метров нового жилья, которое будет построено в ближайшие 3-5 лет. Это поставило под угрозу реализацию жилья у местных застройщиков, что и вызвало уже первую реакцию.
С другой стороны, конкуренция - это то, в чем как раз и заинтересованы как сами города, так и их население. Ибо, во-первых, это ведет к значительному расширению ассортимента на рынке и потенциальному снижению цен на нем. Во-вторых, москвичи способны осуществить самые глобальные проекты, от расселения кварталов ветхих зданий, до строительства современной коммунальной инфраструктуры (и опыт уже есть!), в третьих, москвичи стимулируют развитие местного стройкомплекса, отдавая часть работ на подряды, да и просто подстегивая конкурентов к лучшей работе.
Городское руководство в регионах еще не раз столкнется с дилеммой: поддерживать ли местных застройщиков или активно привлекать московских девелоперов, создавая тем или другим оптимальные условия для работы.
Другой вопрос - куда хотят идти сами москвичи? Приведенный выше численный анализ дает нам такой вектор привлекательности города: /экономическое состояние; уровень строительства в городе; характерные цены вторичного рынка; число населения города/.
Эти четыре параметра - основа принятия базового решения, идти в данный город или не идти. Далее в дело вступают субъективные моменты, из которых выделим: (а) поддержку местных властей, (б) состояние коммунальной инфраструктуры, (в) наличие свободных и слабообремененных площадок в городе.
Характерно, что исторически сложился несколько странный подход к выбору городов, который можно назвать "географическим". В сферу зрения московских девелоперов сперва попали города Московской области, затем - Центрального Федерального Округа, затем города т.н. одной ночи в поезде (к примеру, Нижний Новгород). Этот подход можно назвать удобным, но нельзя назвать правильным.
Теперь пришло время ориентироваться на реальные эконометрические показатели, именно они должны определять направления работы в регионах. И если пресловутая стрелка девелоперских часов в Москве подбирается к полдню, то в регионах еще раннее утро. И непочатый край работы.
8. ЛИТЕРАТУРА.
[1] Г.М.Стерник "РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ и МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
в 2003 году: ИТОГИ И ПРОГНОЗ" (текст доклада)
[2] И.Ступин "БРОУНОВСКОЕ ДВИЖЕНИЕ", ж-л "Эксперт", №6(407) 2004г.
