Апрелев

1. Методология сбора и обработки информации

В постановке задачи проводимой работы по оценке масштабов развития жилищного рынка и жилищного строительства в России на период до 2010 года необходимо было проанализировать существующие тенденции изменения цен на вторичное жилье за период 1998-2003 г. С этой целью в рамках выполненной работы был произведен сбор данных, характеризующих динамику изменения состояния вторичного рынка жилья за 1998 -2003 гг. по 22 городам субъектов Российской Федерации находящихся во всех федеральных округах РФ.

Выбор городов для анализа был обусловлен следующими факторами:
- необходимостью представить каждый из федеральных округов;
- выбором регионов с хорошими экономическими показателям развития;
- получить информацию по городам преимущественно с населением более 500 тыс.человек;
- необходимостью представить оба сегмента городов, где цены на рынке жилья котируются в рублях и в долларах США;
- наличием развитого строительного сектора в регионе;
- наличием финансовых и /или ипотечных институтов в сфере недвижимости;
- наличием достоверных источников информации о рынке жилья в регионе;
- финансовыми возможностями проекта и приоритетами установленными спонсором исследования.

Особенностью рынка недвижимости России сегодня, является отсутствие возможностей получения достоверной информации о ценах и объемах сделок. В связи с отсутствием в органах регистрации необходимых инструментов для оценки состояния этого рынка. Поэтому анализ ценового состояния и динамика рынка производится на основе мониторинга цен предложения собираемых в СМИ, электронных базах данных и в брокерских компаниях на рынке недвижимости.

Основным критерием для оценки качества такой информации является охват максимально возможного количества предложений на рынке и наличие инструментов, способных отсеивать в таких программах дублирующую информацию, чтобы избежать многократного учета одних и тех же объектов и данных.

Информация представленная по 22 городам позволяет нам с достаточной степенью точности отслеживать динамику изменения цен на жилищных рынках этих городов.

Для анализа рынка важным показателем является реальный оборот жилья, но эту информацию получить практически невозможно, поэтому в этом исследовании мы будем пользоваться расчетами не высокой степени точности, но они позволяют произвести общую оценку оборота на рынках жилья представленных городов.

Необходимо отметить различные уровни информационной обеспеченности информацией и использованными данными в различных субъектах Российской Федерации. К тому же, для обеспечения непрерывности исследуемого параметра стоимости 1 квадратного метра жилья на анализируемом отрезке времени, зачастую требовалась компиляция данных из нескольких информационных источников. Одним из условий расчета показателя стоимости 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке региона являлось требование репрезентативности выборки проводимого исследования - не менее 20 % от оценки всего объема предложения жилья по региону (хотя по большинству представленных регионов эта цифра превышает 80%).

В регионах, где для оценки стоимости жилья используется расчет в рублях, были проведены перерасчеты и в валютном (долларовом) эквиваленте с учетом курса валют на анализируемый период времени.

Данные по исследуемым городам представлены по алфавитному списку в порядке следования названий федеральных округов РФ.

2.Ценовая ситуация на рынке жилья в России
в период с января 1998 по декабрь 2003 г.

2.1.Факторы, влияющие на ценообразование в регионах и городах России

1. Уровень, миграция населения; 2. Экономическая активность; занятость населения, наличие эффективно работающих производственных и иных бизнес предприятий; 3. Наличие и объем инвестиций приходящих извне; 4. Эффективность местной администрации и политическая стабильность; 5. Развитость инфраструктуры (культурные, образовательные центры, экология, перспективы региона); 6. Развитость коммуникаций; удаленность от экономических центров, наличие транспортных коммуникаций; 7. Наличие в регионе сырьевых, энергетических или иных природных ресурсов; 8. Наличие рыночной конкуренции застройщиков и градостроительная политика; 9. Механизм предоставления земельных участков и его прозрачность, влияние на конкурентность; 10. Стоимость сырья и энергоресурсов для строительства; 11. Наличие и стоимость рабочей силы.

3. Общий анализ

Приведенные таблицы и графики свидетельствуют об общей сходности тенденций по городам представленным для анализа. Падение цен, которое началось в 1995-1996 годах усугубленное кризисом 1998 года продолжилось вплоть до 1999 года в городах где падение цен после 1998 года было более значительно в размере 50-60% и до 2000 года, по городам, где снижение было менее резким в размере 23%-50%.

При этом в городах с рублевыми котировками цен на жилье цены более резко снизились (табл.3.1.). И в то же время рост цен начался быстрее уже с весны 1999 года. В группе других городов это снижение продолжалось до середины 2000 года (табл.3.1). При этом важно отметить, что наименьшее снижение цен с 29% до 40% было именно в самых крупных по населенности мегаполисах Москва, Московская область, Санкт-Петербург, также к ним примыкают Екатеринбург и Ростов-на-Дону. Рейтинг максимального снижения цен по городам представлен в таблице №3.2.

Необходимо отметить непрерывный рост цен в течение 3-4,5 лет во всех представленных городах за исключением г.Тюмени. Количество городов, где цены начали свое снижение было бы больше, если бы не снижение курса доллара по отношению к нашей национальной валюте в 2003 году (табл.3.6).

Необходимо отметить еще одну тенденцию, в большинстве городов произошло превышение "докризисных цен" (кроме 8 городов) (табл.3.4). Лидерами этого превышения являются крупные регионы, такие как Московская область, г.Москва, Санкт-Петербург, Самары (см. таблицу 3.4). Показательными также являются темпы роста цен с периода, в котором снижение цен достигло минимума (точка перегиба) и начался рост, результатом которого является увеличение стоимости в диапазоне с 82% до 185% , т.е. по некоторым регионам цены увеличились почти втрое 2,85 раза г.Омск (см. таблицу 3.5.).

Интересной тенденцией рынка является продолжение роста цен в 2003 году. Большинство аналитиков основываясь на неблагоприятных оценках экспертов в отношении снижения стоимости энергетических и сырьевых ресурсов прогнозировали стабилизацию цен на рынках жилья. Это не произошло благодаря сохранившейся благоприятной конъюнктуре, а также из-за снижения стоимости доллара по отношению к рублю.

Можно наблюдать парадоксальную ситуацию: цены в рублях не изменились или даже уменьшились, а цены в долларах - возросли. Очень хорошо иллюстрирует эту тенденцию таблица 3.6.

При этом необходимо не забывать, что в прошлом 2003 году была высокая составляющая в инфляции нашей национальной валюты (12%) и изменение курса доллара по отношению к рублю (7,34%). Поэтому можно сказать, что реальный рост цен не так уж велик, а явился всего лишь попыткой населения, прежде всего, эффективно сберечь свои накопления от инфляции.

4. Прогноз

Необходимо отметить еще одну тенденцию при анализе последней таблицы 3.6. Это, высокие темпы роста цен в больших по населенности жилых массивах, а также большие темпы роста цен в городах, где рост цен начался значительно позже по сравнению с другими городами в списке. То есть периоды роста и снижения цен для различных по размеру населения, экономическому развитию городов, по датам начала и окончания этих периодов аналогичен, а по продолжительности этих периодов почти одинаков, независимо от амплитуды снижений и увеличений цен. Это свидетельствует на наш взгляд о том, что любой город не может существовать как независимая рыночная система так или иначе имея более дешевую рабочую силу, более дешевое жилье и другие ресурсы он включается в общий рыночный механизм России и конкурируя создает экономические инструменты притока средств в регион, а соответственно создает механизмы приводящие к росту цен. Поэтому в городах, где рост цен начался позже, позже и закончится их рост, но как рост, так и падение цен в процентном соотношении в ближайшем будущем будут более резкими в малых городах, и более консервативными, меньшими по амплитуде в крупных экономически устойчивых мегаполисах. Прежде всего, в силу большего притока финансовых средств в эти города и высокой степени диверсификации экономики города и региона.

Исходя из сегодняшней экономической и политической ситуации для представленных городов, с большой степенью вероятности можно спрогнозировать сценарий роста цен в течение следующего 2004 года, при значительном росте цен в первой половине года и снижении этих темпов роста во второй половине.

Можно отметить основные факторы, которые будут оказывать влияние на дальнейший рост цен:

- Стабильность высоких цен на нефть и доходность ресурсодобывающих отраслей экономики;
- Высокий уровень простоты доступности и доходности процесса инвестирования в недвижимость для населения. А также инвестиции в жилье как способ понятный, доступный и менее рискованный для сохранения накоплений, чем ценные бумаги, банки и сохранение в валюте, особенно долларах.
- Отсутствие необходимых объемов строительства жилья (спрос превышает предложение)
- Улучшение самого качества жилья, отделочных материалов, используемых для ремонта, и в целом качества городской жизни;
- Рост стоимости строительных материалов и энергоносителей;
- Темпы развития системы ипотечного кредитования и других систем финансирования процессов приобретения жилья, снижение стоимости кредитов;
- Политическая стабильность;
- Рост накоплений населения;
- Приток инвестиций в экономику России
- Развитость экономики городов и их независимость от ресурсодобывающих отраслей;
- Развитие окружающей инфраструктуры и транспортных коммуникаций городов;
- Отсутствие сдерживающих рост цен факторов (рыночных налогов на недвижимость).

5.Ориентировочная оценка оборота на рынке жилья в 2003 году в России и прогноз развития системы ипотечного кредитования.

Оборот в 2003 году в представленных городах составил 28,5 млрд. $ USA, из них Москва - 12,5, Московская область - 5,5, Санкт-Петербург и область - 5 млрд.
По нашим оценкам в целом по России он составил около 38 млрд.$ за 2003 год.
Прогноз оборота в 2004 году более 50 млрд.$.
Ориентировочный объем использования населением кредитных схем для приобретения жилья составил:

Таблица

	2000	2001	2002	2003	2004*	2006*	2010*
Усредненная ставка в % за кредит	20%	16%	14%	12%	10%	8%	6%
Доля в % от общего объема сделок	0,01%	0,05%	0,07%	3%	6%	20%	60%

* Прогноз, основанный на благоприятной оценке развития законодательства по расширению платежеспособности жилья для населения.