Виктор Овсянников

ИССЛЕДОВАНИЯ СПРОСА НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ДЛЯ МАРКЕРИНГА И ДЕВЕЛОПМЕНТА

Нужно отдать должное медленно меняющимся реалиям: в самое последнее время стали изредка появляться публикации об истинных потребительских качествах жилья. И в них информация основана, как правило, на здравом смысле здравомыслящих риэлторов. Это тоже неплохо. Но важны более объективные данные. И мы пытались их получить. Представим лишь самые наглядные результаты недавних представительных социологических исследований потенциальных клиентов московских новостроек.

Как можно было предполагать, наибольшей популярностью для места проживания пользуются Юго-Западный и Западный округа Москвы (суммарно более трети всех респондентов). На следующей позиции оказались САО и, как ни странно, ближнее Подмосковье. Лишь за ними следуют Центральный административные округ и другие округа Москвы. При этом почти половина опрошенных хочет жить на окраине города и около трети – в средних зонах Москвы. Лишь чуть более 10% желает поселиться в районе Садового кольца и в центре города. Налицо явная центробежная тенденция выноса жилья в экологически благоприятные зоны Москвы и ближнего Подмосковья.

Панельные дома предпочитают остальным около 15% опрошенных и, видимо, по причине их относительной дешевизны (при том, что сегодня цены на «панель» практически сравнялись с недорогим «монолитом») Треть будущих новоселов мечтает о кирпичных домах, более 40% - о разных модификациях монолитных домов.

Характерно, что доля спроса на «типы» нетиповых новостроек существенно уменьшается с ростом их качества, престижности и соответственно – цены. Так самые дешевые монолитные дома выбирают более 40%, дома эконом-класса с минимальным составом обслуживания – 34%, дома бизнес-класса – 6%, клубные дома VIP-класса – не более 2%. Нужно признать, что в этих показателях доля выбора дорогих домов может быть ниже реальной, так как в опрошенной аудитории существенно преобладали средне обеспеченные слои населения, а значительная часть высоко обеспеченных могла не попасть в число наших респондентов по условиям опроса.

Самой популярной этажностью жилых домов (46%) стала высота в 8-14 этажей. Более низкую этажность предпочитают около 30%. 21% - это «реалисты», ориентированные на самые массовые сегодня 15-24-этажные дома. И меньше 3% согласны жить в более высотных зданиях. Таким образом, смелые фантазии московских градостроителей по поводу не менее 60 современных жилых небоскребов не подкрепляются никакой статистикой, не говоря уже о здравом смысле и мировых тенденциях строительства жилья в развитых странах.

Не менее показательна статистика выбора оптимального числа квартир в новом доме. Почти половина опрошенных (44%) желает жить в доме с количеством квартир от 50 до 100. Около трети респондентов (28%) предпочитает еще меньшие дома – на 20-50 квартир и 8% хотело бы иметь в доме до 20 квартир. Лишь 13% людей согласны жить в домах с числом квартир более 100. Эти цифры не соответствуют структуре нового жилья по числу квартир в доме: в большинстве строящихся домов и комплексов количество квартир превышает 100.

Весьма неожиданными оказались результаты опроса по отношению к готовности планировки и отделки квартир. Миф о пригодности для большинства покупателей новых квартир «свободной планировки» оказался сильно преувеличенным. Любителей свободной планировки оказалось лишь 22% из опрошенных. 24% предпочли бы выбор из нескольких вариантов планировки на стадии строительства дома. Наибольшей популярностью пользуется готовая планировка с ровной стяжкой на полу, выровненными и побеленными стенами и потолком – 30%. Традиционную планировку с типовой отделкой и оборудованием предпочло 11,5%, а планировку по уникальному дизайн-проекту с высококачественными отделкой и оборудованием – 8,6%.

Сегодняшняя типология квартир в домах, строящихся по индивидуальным проектам, также изрядно мифологизирована. До недавнего времени считалось, что в хорошем и очень хорошем жилье площади квартир должны быть, как правило, не менее 150 квадратных метров. Теперь планка понизилась метров до 130. Некоторая практика риэлторской работы в так называемом «элитном» жилье нас убеждала, что наибольшим и наименее удовлетворенным спросом пользуются как раз относительно небольшие квартиры, в среднем около 100 квадратных метров. Поэтому нам важно было узнать, что же на самом деле хотят потенциальные клиенты качественных новостроек.

Общее распределение ответов выявило такую картину: наиболее популярными типами квартир (каждый – по 16-17%) оказались 2-комнатные по 50-70 кв. м, и два типа 3-комнатных квартир – по 70-90 и 90-100 кв. м. Когда мы выделили группу потенциальных потребителей качественного жилья (не престижного, не сверх элитного, а именно качественного) в средней ценовой категории, то оказалось, что большинство из них (53%) желает жить в 3-комнатных квартирах, площадью от 70 до 100 квадратных метров.

Относительно новыми классами нетипового жилья можно считать сформировавшиеся совсем недавно так называемые «дешевый монолит» и «статусное жилье». Впервые тенденция становления «статусного» жилья, выделение его из престижного бизнес-класса и недорогого эконом-класса, видимо, была отмечена аналитиками компании СТК в 2002 году.

Доминирующими тенденциями спроса на жилые новостройки можно считать его все более четкое расслоение на несколько главных направлений:
1. Самое массовое и постоянно востребованное дешевое жилье с применением новых технологий и созданием нового стандарта проживания.
2. Жилье с качественно новыми параметрами, соответствующее реальным тенденциям развития жилищных потребностей и обеспечивающее новое качество проживания при рациональных финансовых затратах.
3. Жилище самого высокого качества для наиболее обеспеченной прослойки общества, не уступающее лучшим зарубежным образцам.

Этим основным группам требований, на наш взгляд, ближе всего соответствуют (точнее – должны соответствовать) категории «дешевого монолита», «статусного жилья» и так называемого «элитного». Притом, что в сегодняшней практике мы вряд ли найдем хоть один пример, полностью соответствующий всей совокупности потребительских требований по любому из названных типов.

Может показаться неожиданным, что сегодня самое востребованное московским первичным рынком жилье – это 3-комнатная квартира, площадью около 90 кв. м, на средних этажах 8-14-этажного нетипового и непанельного дома на юго-западе, с количеством квартир не более 100, с готовой и удобной планировкой, выровненными стенами, полом и потолком.

Это лишь один пример «пикового» спроса в достаточно массовом сегменте московского первичного рынка средней ценовой категории. По другим сегментам и типам жилья «картина спроса» существенно варьируется.

Без постоянных исследований рыночного спроса, без детального анализа рыночной ситуации в максимально возможной временной динамике, без понимания всего комплекса причин происходящего на московском рынке жилья – без всего этого сегодня не мыслима девелоперская деятельность на жилищном рынке.

В общем виде перспективные направления девелопмента в жилищном строительстве видятся нам следующим образом:
1. Миф о том, что свободных площадок в Москве почти не осталось, может опровергнуть любой, кто знаком с проблемой не понаслышке. Через московских застройщиков проходят десятки и сотни площадок. Осталось мало площадок для масштабных проектов поблизости от центра – сверх доходных. Для их получения нужны особые стечения обстоятельств. С иными площадками можно и нужно работать в поте лица, но наш рынок к этому еще не привык.
2. Говорить об элитном жилье в центре Москвы можно с большой условностью. Настоящая элита редко обрекает свои семьи, своих детей на экологию московского центра. Новое жилье в центре – это по большей части либо «второе», представительское жилье, либо для не обремененной семьями «богемы» и ей подобных. Для «элитки» мест в Москве не много, типа Покровского-Глебово. Однако даже в пределах Бульварного кольца есть почти не тронутые места, способные «догнать и перегнать» Остоженку.
3. Очень перспективна качественная реконструкция жилищного фонда в центре. Возможна с частичным «новоделом», современной, но очень тактичной и качественной архитектурой. Примеров тому на Западе не мало. Проблем, конечно, больше, нежели все снести и выстроить заново – тут нужен высокий профессионализм. По мере того, как первая волна расчистки центра будет заканчиваться, задача комплексной квартальной реконструкции исторических зон будет все актуальнее. А комфортное жилье в центре будет только дорожать, по определению!
4. Девелоперский стиль срединных районов Москвы, в зоне Третьего кольца, как или иначе, уже складывается. Здесь вряд ли можно рассчитывать на жилье малой и даже средней этажности и особо элитное. Ценных природных территорий здесь тоже практически нет. Перспективным девелоперским направлением в этой зоне есть и будет – создание максимально возможного комфорта проживания в высоко урбанизированной среде и обеспечение планировочного комфорта квартир.
5. Окраины Москвы, вопреки сложившимся стереотипам, имеют очень высокий девелоперский потенциал жилищного строительства. Здесь достаточно много относительно свободных территорий и привлекательных природных зон и водоемов. Складывающаяся практика строительства масштабных «точечных» объектов – крупных многоэтажных жилых комплексов – почти не использует этот богатый потенциал. Строительство качественного и не слишком дорого жилья переменной этажности (не высотного), с хорошими дворовыми территориями и полноценной социальной инфраструктурой может быть высоко востребовано рынком ближайших лет. При этом не исключаются отдельные особо ценные участки для почти элитного проживания в небольших комплексах пониженной этажности.
6. Сказанное в предыдущем пункте почти полностью относится к территориям, примыкающим к МКАД как московским, так и ближнего Подмосковья. К этому лишь добавится очень перспективное, но качественно иное, чем сегодня, строительство малоэтажного жилья по типу таунхаусов и других типов, практически не используемых в нашей практике. Строительство точечных многоэтажных домов «городского типа» в этих зонах с точки зрения цивилизованного девелопмента воспринимается как нонсенс и уходит своими корнями в живучие традиции «советского градостроительства».

Естественно, любое новое нетрадиционное решение требует финансово-экономических расчетов и рыночных обоснований, квалифицированного проектного обеспечения и менджмента. Увязка этих требований и видится первостепенной задачей жилищного маркетинга и девелопмента.

Эксперт-аналитик рынка недвижимости, канд. архитектуры
Виктор Овсянников