РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Табала Дмитрий Николаевич

Табала Дмитрий Николаевич
И.о. начальника экспертно-аналилитического отдела
ГУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
г. Санкт-Петербург

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

1. Структура рынка

Рынок аренды коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга можно разделить:

1. По участникам рыночного оборота (субъектам деятельности) на:
- рынок государственной недвижимости, на котором одним из субъектов (как правило, арендодателем) выступает государство
- рынок частной недвижимости
2. По секторам рынка на:
- рынок торговой недвижимости, объединяющей все типы возможного использования недвижимости, ориентированные на поток клиентов от чистой торговли до общепита и центров развлечений
- рынок офисной недвижимости
- рынок складской недвижимости
- рынок производственной недвижимости
- рынок земельных участков

Стуктуру рынка в разрезе государственной и частной недвижимости оценить сложно, поскольку, что оценка по общему количеству квадратных метров без функций использования дает очень искаженную картину. Существует явное преобладание государственного сектора в таких рынках, как офисная, складская и производственная недвижимость, абсолютно преимущество государства на рынке аренде земельных участков под использование коммерческой недвижимостью, однако на рынке торговой недвижимости приоритеры государственной собственности весьма сомнительны. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 года №149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" город обязан предоставлять свои помещения по рыночным ценам. Правда, в большинстве случаев эта рыночная цена считается нормативно, на основании методики масовой оценки, утвержденной распоряжением губернатора от 22.12.97 г. № 1291-р. Законом приближение ставок, посчитанных по математической модели к реальному рыночному уровню определено статьей 4 Закона, согласно которой все споры по величине аренды решаются с привлечением аттестованных при КУГИ оценщиков, причем определенная экспертами ставка, как правило, принимается. Таким образом решается вопрос "завышения" цен государственной недвижимости, а проблемы занижения раз в два года решает ГУ ГУИОН, специалисты которого занимаются корректировкой методики массовой аренды.

Сруктура рынка учавствующей в обороте частной недвижимости следующая :

Краткая характеристика секторов

Рынок торговой недвижимости можно разделить на:
- Рынок аренды нестационарных торговых объектов. Это рынокаренды торгвых мест на открытых рынках, а также рынок аренды ларьков, киосков и павильонов в торговых зонах. Арендные ставки здесь варьируются в широких пределах, от 20 USD/кв. м. до 120 USD/кв. м. в месяц. Как правило, сделки на этом рынке лежат за пределами интересов риэлтеров, поскольку торговые зоны и рынки сдают свои объекты самостоятельно. Практикуется взимание платежа за право аренды.
- Рынок аренды площадей в торговых комплексах. На этот рынок риэлтеры также "не допущены", хотя желание учавствовать в процессе сдачи торговых площадей больших торговых комплексов у них имеется. Не хватает опыта работы с такого рода объектами и отпугивают ставки аренды, которые в этом секторе находятся в диапазоне от 25 USD/кв. м. в месяц до 6 USD/кв. м. в день. Объектами аренды здесь являются и торговые стенды и торговые места и торговые блоки (секции). К этому же сектору относится аренда части торгового зала обычных магазинов. Известен случай, когда на Загородном проспекте, в результате переговоров была сдана в аренду стена торгового зала обувного магазина для размещения стеллажа с обувью.
- Рынок аренды встроенно-пристроенных помещений и отдельностоящих торговых зданий.. Этот рынок полностью находится в поле зрения риэлтеров. Кроме частников в этом секторе активно работает государство, сдавая в аренду помещения в соответствии с указанными выше руководящими документами. Правда, свободных помещений в этом секторе у государства практически нет, а если они и появляются, то даже на неудачно расположенные помещения находится не менее 4-х желающих. Арендные ставки зависят, в основном, от проходимости места. Сейчас в этом секторе, как, впрочем, и в других секторах аренды торговых объектов, наблюдается ажиотаж. Спрос существенно превышает предложение, что влияет на уровень цен, которые варьируются от 70 USD/кв. м. в месяц на Невском проспекте до 6-8 USD/кв. м. в месяц в "медвежьих углах". В центре города на ведущих магистралях ставки лежат в диапазоне от 40-60 USD/кв. м. в месяц, За магазины в проходных местах на перефирии платят по 20-30 USD/кв. м. в месяц.

Рынок офисной недвижимости можно разделить на рынок отдельных встроенноых помещений и зданий, и рынок аренды помещений в офисных центрах, который, в свою очередь, принято делить на классы, включающие:
- Бизнес-центры класса "А", соответствующие мировым стандартам высшего уровня. Первый в городе бизнес-центр, полностью отвечающий требованиям этого класса - Невский 25, в Петербурге к таковым можно отнести также "Дом Белых Ночей" и "Northern Capital House". В этих бизнес-центрах наиболее высокие ставки аренды (на уровне от 450 до 600 долларов США за кв. м в год без учета НДС.
- Бизнес-центры класса "В", к которым можно отнести офисы на Итальянской, 5, а также такие бизнес центры, как Шведский Дом, МЦДС, Невский 80, Невский 32, "Голдекс", "Елизаветинский", "Нептун", "Прин", "Europa House", "Мариинский", "Inform-Future" и некоторые другие. В них арендные ставки варьируются от 250 до 500 USD/кв. м. в год в зависимости от местоположения, вида из окна и пр.
- К бизнес-центрам класса C можно отнести Литейный 22, Казанскую 36, "Таврический", "Михайловский", "Буревестник", "ТВ-Полис", Шпалерную 24 и другие. Арендные ставки по бизнес-центрам класса C лежат в диапазоне от 170 до 300 USD/кв. м. в год. Иногда выделяют бизнес- центры "эконом" стандарта или С+. Появившись на рынке в 1999 году они сформировали собственную нишу между B и C. Эти здания приближаются к группе B по качеству помещений и уровню услуг и тяготеют к C по местоположению, их арендные ставки лежат в диапазоне от 250 до 300 USD/кв. м. в год.
- Наконец, к офисным центрам класса D относят объекты, активно предоставляющие в аренду офисные помещения, но не удовлетворяющие критериям бизнес-центров. Абсолютное большинство этих проектов было реализовано посредством реконструкции и переоборудования под офисные цели существующих административных зданий и общежитий, что сильно ограничило возможности проектных решений. Арендные ставки по офисным центрам класса D лежат в диапазоне от 80 до 200 USD/кв. м. в год.
Отдельные встроенные объекты и офисные здания, в отличие от бизнес-центров, как правило, эксплуатируются самими арендаторами, которые зачастую и ремонтируют офис и обеспечивают его охрану. Правда, ремонот помещения собственник вам, как правило, может зачесть в счет арендной платы. Государство, которое наряду с частниками активно работает в этом секторе, также декларирует зачеты, однако практика показывает, что зачитывают не все, не всегда и для зачета необходимо исписать кипу бумаги и пройти километры коридоров. Диапазоны ставок аренды в этом секторе достаточно широки, от 50 до 250 USD/кв. м. в год, хотя, если говорить о центре города, то найти приличное офисное помещение дешевле 100 USD/кв. м в год уже нереально, а представительский офис дешевле 150 USD/кв. м в год не предоставляет сейчас в аренду никто.

Рынок складской недвижимости по степени специализации арендодателей также можно разделить на:
- Рынок аренды полощадей специализированных складских объектов, в которых сдаются как отдельные помещения так и складские места. Ставки аренды от 50 USD/кв. м в год до 2 USD в сутки за место. Для этого сектора характерно предоставление комплекса услуг, включающего и охрану и транспортировку внутри складского комплекса и помощь специализированной техникой при проведении погрузочно-разгрузочных работ.
- Рынок аренды неспециализированных складов. Это наиболее распространенных вид аренды складских помещений. Он не предусматривает особого сервиса, ни и непретязателен на арендные ставки. В основном, они укладываются в диапазон от 1,5 до 2,5 USD/кв. м. в месяц для холодных и от 3 до 5 USD/кв. м. в месяц для теплых складов. Впрочем, ставки аренды за качественные склады могут доходить и до 6-7 USD/кв. м. в месяц. В этом секторе также работает и государство. Листинги буквально ломятся от предложений подвалов и цоколей во дворах, однако желающих их взять оказывается немного даже несмотря на относительно невысокие цены.

Рынок производственной недвижимости по аналогии со складами также делят на рынок специализированных производственных объектов и рынок производственных объектов без специализации, правда принципы деления уже другие:
- Рынок специализированных производственных объектов включает помещиния, приспрособленные для удовлетворения требований вполне конкретных типов производства, как правило, наиболее востребованного рынком. Это пищевое bпроизводство, мебельное производство, металлообработка и т.п. Удовлетворение специфических требований стоит денег, поэтому и арендные ставки на такие помещения относительно высоки, от 5 до 9 USD/кв. м. в месяц.
- Рынок производственных объектов без специализации. Как правило, это сдача предприятием временно неиспользуемых площадей. Здесь под потребности арендатора никто не подстраивается, зато и ставки аренды меньше: от 3 до 5 USD/кв. м. в месяц. Пользуются спросом объекты, имеющие хорошие подъезды и высокие возможности по энергоресурсам.

Рынок земельных участков включает в себя:
- Рынок аренды складских площадок на территории предприятий и складских терминалов. этот сектор зачастую совмещается со сдачей с аренду зданий и помещений на территории этого же предприятия, однако есть примеры и отдельной сдачи складских полщадок для хранения груза. Арендные ставки от 1 до 3 USD/кв. м. в месяц. На территориях специализированных складских терминалов может быть установлена и посуточная оплата за хранение груза, но, как правило, она не превышает 20 рублей за место в сутки.
- Рынок аренды земельных участков под размещение торговых зон, автостоянок и других нестационарных объектов. Этот рынок практически полностью монополизирован государством, которое сдает в аренду земельные участки юридическим лицам в целевую аренду. Арендные ставки регулируются распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 г. №450-р и лежат в диапазоне от 660 до 1 у.е. за кв. м в год в зависимости от функции использования участка и его расположения в той или иной зоне градостроительной ценности территории.
- Рынок аренды земельных участков под застройку это, по существу, не рынок аренды, а способ формирования новых объектов, которые становятся собтсвенностью инвестора. Плата за право застройки - это отчисления на инфраструктуру, которые инвестор обязан выплатить в соответствии с решением инвестиционно-тендерной комиссии (от 10 до 200 и более USD/кв. м участка, в зависимости от его рыночной стоимости). Кроме того, в процессе строительства, в соответствии с договором аренды участка уплачивается арендная плата, правда, относительно небольшая, от 0,2 до 2,76 у.е. за кв. м в год в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, площади участка строительства, времени, прошедшего от заключения договора (в первый год аренды, на время проведения проектно-изыскательских работ, она снижается на 25%).
- Рынок аренды земельных участков, входящих в состав стационарных объектов также регулируются распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 г. №450-р. В соответствии с Земельным Кодексом, собственники зданий и встроенных помещений имеют право выкупа земельного участка (доли участка), на котором это здание расположено.

Возможности для анализа и используемые технологии

2.1. Рынок торговой недвижимости

Рынок торговой недвижимости можно разделить на рынок аренды нестационарных торговых объектов, рынок аренды площадей в торговых комплексах и рынок аренды встроенно-пристроенных помещений и отдельно стоящих торговых зданий.

Рынок аренды нестационарных торговых объектов

Рынок аренды нестационарных торговых объектов - это рынок аренды торговых мест на открытых рынках, а также рынок аренды ларьков, киосков и павильонов в торговых зонах. Как правило, сделки на этом рынке лежат за пределами интересов риэлтеров, поскольку торговые зоны и рынки сдают свои объекты самостоятельно. Практикуется взимание платежа за право аренды.

Для целей количественного анализа динамики важнейшими характеристиками объектов этого сектора являются
- величина платежа за право аренды,
- величина арендной платы,
- местоположение (как внутри города, так и внутри торговой зоны),
- тип объекта (торговые стенды, лотки, киоски, павильоны, торговые модули),
- площадь объекта,
- состояние сооружения,
- номенклатура товара.

Источниками информации могут быть:
- администрации торговых зон;
- арендаторы конкретных объектов;
- агентства КУГИ (в части сведений, указываемых в договорах аренды при субаренде городских территорий)
- результаты полевых исследований.
Все эти источники на текущий момент не позволяют осуществлять качественный мониторинг, поскольку:
- администрации торговых зон опасаются предоставлять достоверные данные поскольку считают, что объективное освещение информации может отразится на увеличении их арендной платы (определяемой нормативно плате за земельный участок), коме того, они ссылаются на необходимость соблюдения конфиденциальности условий сделки;
- арендаторы не заинтересованы в разглашении условий сделки, кроме того, для качественного анализа необходимо иметь данные по подавляющему большинству арендаторов, что создает дополнительные технические сложности;
- агентства КУГИ не располагают информацией, не содержащейся в договоре аренды торговой зоны и, самое главное, не располагают информацией по реальным арендным платежам. По существу, информация агентств сводится только к площадным характеристикам нестационарных объектов;
- полевые исследования позволяют эпизодически получать интересующую информацию, однако их проведение требует значительных затрат времени и денег. Проведение полевых исследований с периодичностью, необходимой для нормального мониторинга осложняется закрытостью этого сектора рынка, вследствие которого периодический "интерес" потенциальных арендаторов без заключения конкретных сделок будет вызывать нежелание давать информацию без предоставления "вверительных грамот" - реквизитов, рекомендаций и пр., что значительно осложняет проведение такого рода исследований.

Организация количественного анализа динамики в секторе аренды нестационарных объектов возможна только при налаживании процесса получения на добровольной основе достоверной информации от администрации торговых зон.
Статический анализ возможен посредством эпизодических исследований рынка. Поскольку исследуемые объекты хорошо классифицируются, возможно применение самых различных методов обработки - от пространственно-параметирческих моделей до регрессионного анализа. В практике работы ГУ ГУИОН исследовался рынок таких объектов в рамках секторов нестационарных торговых объектов, расположенных возле станций метро и в подземных переходах. Результаты исследований использованы при подготовке Методики расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в хозяйственном ведении у ГП "Петербургский метрополитен" (распоряжение КУГИ № 1552-р от 08.10.98 "О даче согласия на сдачу в аренду недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения ГП "Петербургский метрополитен"). Методика распространяется на сдаваемые в аренду площади в вестибюлях и подземных сооружениях метрополитена (около 500 объектов).

Рынок аренды площадей в торговых комплексах.
На этот рынок риэлтеры также "не допущены", хотя желание участвовать в процессе сдачи торговых площадей больших торговых комплексов у них имеется. Не хватает опыта работы с такого рода объектами и отпугивают ставки аренды, которые в этом секторе находятся в диапазоне от 25 USD/кв. м. в месяц до 6 USD/кв. м. в день. Объектами аренды здесь являются торговые стенды, торговые места и торговые блоки.

Для целей количественного анализа динамики важнейшими характеристиками объектов этого сектора являются
- величина платежа за право аренды;
- величина арендной платы;
- адрес торгового комплекса;
- тип торгового комплекса и уровень управляющей компании
- тип объекта (торговые стенды, торговые места (прилавки), торговые блоки, торговые модули);
- местоположение внутри торгового комплекса (этаж, доступность для покупателей, расстояние от входа на этаж и пр.);
- площадь объекта;
- уровень состояния здания торгового центра и его оснащения;
- состояние отделки предлагаемых в аренду помещений;
- номенклатура товара.

Источниками информации могут быть
- управляющие торговых комплексов
- арендаторы конкретных объектов
- агентства недвижимости
- инвестиционные консультанты, привлекаемые для развития торговых комплексов
- результаты полевых исследований
- средства массовой информации
Все эти источники на текущий момент не позволяют осуществлять качественный мониторинг, поскольку:
- управляющие торговых комплексов не заинтересованы в предоставлении объективной информации, поскольку опасаются, что эта информация может быть использована их конкурентами, кроме того, как и администрации торговых зон, они связаны условиями конфиденциальности конкретных сделок. В перспективе возможен к использованию, поскольку развитие рынка должно привести к необходимости использования аналитической информации по рынку в практике управления торговым комплексом, что создает соответствующий стимул к обмену информацией.
- агентства недвижимости в настоящее время слабо представлены в этом секторе, кроме того, получение информации от риэлтеров сопряжено с рядом сложностей организационного и субъективного (нежелание делится информацией) порядка. Вместе с тем это один из наиболее перспективных источников в будущем, поскольку заинтересованность их в результатах анализа рынка растет.
- инвестиционные консультанты , как правило, готовы предоставлять информацию на условиях соблюдения строгой конфиденциальности, однако практика привлечения инвестиционных консультантов к развитию торговых комплексов только развивается, да и доступ к реальной информации у них зачастую ограничен.
- использование средств массовой информации для осуществления сбора информации, необходимой для проведения количественного анализа динамики в секторе аренды помещений торговых комплексов ограничена в настоящее время тем, что торговые комплексы в настоящее время редко рекламируют в СМИ конкретные объекты (обычно в рекламе указывают только наиболее общие параметры, а конкретные условия и характеристики - только при непосредственном контакте). Возможен в перспективе, по мере развития рынка и вовлечения риэлтеров в процесс сдачи конкретных объектов. Кроме того СМИ - наиболее распространенный источник получения той аналитической информации, которую торговые комплексы и агентства недвижимости делают самостоятельно и публикуют в рекламных целях.
- возможности использования в качестве источников информации конкретных арендаторов и полевых исследований аналогичны указанным выше возможностям, существующим на рынке нестационарных торговых объектов.

Организация количественного анализа динамики с секторе аренды площадей в торговых комплексах возможна при условии:
- налаживания процесса получения на добровольной основе достоверной информации от управляющих торговыми комплексами;
- развития рынка и вовлечения риэлтеров и инвестиционных консультантов в процесс сдачи в аренду площадей торговых комплексов.
Статический анализ возможен посредством эпизодических исследований рынка. Поскольку исследуемые объекты хорошо классифицируются, возможно применение самых различных методов обработки - от пространственно-параметирческих моделей до регрессионного анализа.

Сейчас, в основном, проводится только общий анализ арендных ставок и заполняемости. Исследования проводят консалтинговые организации в рамках разработки концепций развития новых торговых комплексов (УК "Питер", "Коллиерс Интернешнл", Институт проблем предпринимательства и др.).

Рынок аренды встроенно-пристроенных помещений и отдельно стоящих торговых зданий

Для целей количественного анализа динамики важнейшими характеристиками объектов этого сектора являются
- величина арендной платы;
- адрес (местоположение) объекта;
- характеристика входов;
- этаж, заглубление (для цоколей и подвалов);
- общая площадь объекта;
- площадь торгового зала, особенности планировки;
- состояние здания и коммуникаций;
- состояние отделки предлагаемых в аренду помещений;
- возможности погрузки и разгрузки товара;
- возможности парковки

Источниками информации могут быть
- собственники объектов и управляющие;
- арендаторы конкретных объектов;
- агентства недвижимости;
- результаты полевых исследований;
- средства массовой информации

Для проведения количественного анализа динамики в этом секторе необходимо:
- организовать поступление в регулярном режиме информации от агентств недвижимости о проведенных сделках, имеющихся предложениях и заявках;
- организовать сбор информации из альтернативных источников (от собственников, управляющих, арендаторов);
- организовать сбор и обработку информации о сделках и предложениях, публикуемой в средствах массовой информации;
- организовать регулярные полевые исследования по предложениям от собственников и агентств, не входящих в систему информационного обмена;
- организовать поступление данных из ГБР о всех зарегистрированных сделках аренды и сопоставление их с данными риэлтеров;
- организовать получение технических характеристик всех, участвующих в сделке объектов из районных филиалов ГУ ГУИОН; - организовать качественную обработку получаемой информации, ее сравнение с информацией предыдущих периодов для целей количественного анализа динамики.

В качестве основного источника информации могут быть использованы сведения о сделках, получаемые в регулярном режиме от агентств недвижимости в процессе информационного обмена. Для анализа динамики предложения в качестве источников информации могут быть использованы листинги предложений в средствах массовой информации. В качестве дополнительных источников используются результаты полевых исследований, интервью с арендаторами, собственниками и управляющими конкретных объектов. Выявление наиболее общих тенденций динамики возможно посредством проведения регулярных опросов операторов рынка.

ГУ ГУИОН проводит исследования этого сектора рынка на постоянной основе. Для исследования динамики используется метод экспертного опроса (за период с ноября 1998 года по февраль 2004 проведено 9 опросов, в которых принимали участие от 15 до 28 ведущих операторов рынка недвижимости). Статические исследования проводятся посредством создания (и периодической корректировки) корреляционно-регрессионных моделей массовой оценки. Разработана и действует Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.97 г.). Методика введена в действие с 1 января 1998 года. В соответствии с Методикой с 1998 г изменены ставки аренды по 18 тысячам договоров аренды нежилых помещений, сдаваемых администрацией города.

Применение пространственно-параметрических моделей в указанном секторе проблематично вследствие высокого влияния локального местоположения и окружения объекта. Возможно для проведения самого общего анализа, при котором объекты, имеющие сходное местоположение, выделяются в отдельные типы.

2.2 Рынок офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости можно разделить на рынок отдельных встроенных помещений и зданий и рынок аренды помещений в офисных центрах.

Рынок аренды помещений в офисных центрах,
Для целей количественного анализа динамики важнейшими характеристиками объектов этого сектора являются
- класс офисного центра,
- уровень заполняемости офисного центра,
- ставка арендной платы объекта,
- площадь объекта,
- местоположение,
- уровень управляющей компании,
- уровень сервиса и инфраструктуры,
- состояние коммуникаций
- состояние здания
- состояние мест общего пользования (холлов, коридоров, санузлов)
- состояние конкретного помещения, предоставляемого арендатору
- технические характеристики предоставляемого в аренду помещения (этаж, особенности входа (прохода), особенности планировки)
- другие особенности, оказавшие влияние на назначение цены (видовой офис, скидка "якорному" клиенту и пр.)

Источниками информации могут быть:
- управляющие офисными центрами;
- арендаторы конкретных объектов;
- агентства недвижимости, специализирующиеся на сдаче в аренду помещений офисных центров;
- результаты полевых исследований
- средства массовой информации

Для проведения количественного анализа динамики в этом секторе необходимо:
- организовать поступление в регулярном режиме информации от управляющих офисными центрами о заключаемых и перезаключаемых договорах аренды имеющихся вакансиях с указанием характеристик объектов сделки;
- организовать поступление в регулярном режиме информации от агентств недвижимости о проведенных сделках, имеющихся предложениях и заявках;
- организовать сбор информации из альтернативных источников (от арендаторов);
- организовать сбор и обработку информации о сделках и предложениях, публикуемой в средствах массовой информации;
- организовать регулярные полевые исследования по предложениям от управляющих офисными центрами и агентств, не входящих в систему информационного обмена;
- организовать качественную обработку получаемой информации, ее сравнение с информацией предыдущих периодов для целей количественного анализа динамики.

В качестве основного источника информации могут быть использованы сведения о сделках, получаемые в регулярном режиме от управляющих офисными центрами и агентств недвижимости в процессе информационного обмена. Для анализа динамики предложения в качестве источников информации могут быть использованы листинги предложений в средствах массовой информации. В качестве дополнительных источников используются результаты полевых исследований, интервью с арендаторами, собственниками и управляющими конкретных объектов. Выявление наиболее общих тенденций динамики возможно посредством проведения регулярных опросов операторов рынка.

Статический анализ возможен посредством эпизодических исследований рынка. Поскольку исследуемые объекты хорошо классифицируются, возможно применение самых различных методов обработки - от пространственно-параметирческих моделей до регрессионного анализа.

Отдельные встроенные объекты и офисные здания
Отдельные встроенные объекты и офисные здания, в отличие от бизнес-центров, как правило, эксплуатируются самими арендаторами, которые зачастую и ремонтируют офис и обеспечивают его охрану.
Для целей количественного анализа динамики важнейшими характеристиками объектов этого сектора являются
- величина арендной платы;
- адрес (местоположение) объекта;
- характеристика входов;
- этаж (этажи), заглубление (для цоколей и подвалов);
- общая площадь объекта;
- уровень инсоляции помещений;
- особенности планировки;
- состояние здания и коммуникаций;
- состояние мест общего пользования;
- состояние отделки предлагаемых в аренду помещений;
- обеспеченность инженерными системами (система электрообеспечения, система отопления, система вентиляции и кондиционирования воздуха, система телефонизации, компьютерные сети)
- возможности парковки

Источниками информации могут быть
- собственники объектов и управляющие;
- арендаторы конкретных объектов;
- агентства недвижимости;
- результаты полевых исследований;
- средства массовой информации

Для проведения количественного анализа динамики в этом секторе необходимо:
- организовать поступление в регулярном режиме информации от агентств недвижимости о проведенных сделках, имеющихся предложениях и заявках;
- организовать сбор информации из альтернативных источников (от собственников, управляющих, арендаторов);
- организовать сбор и обработку информации о сделках и предложениях, публикуемой в средствах массовой информации;
- организовать регулярные полевые исследования по предложениям от собственников и агентств, не входящих в систему информационного обмена;
- организовать поступление данных из ГБР о всех зарегистрированных сделках аренды и сопоставление их с данными риэлтеров;
- организовать получение технических характеристик всех, участвующих в сделке объектов из районных филиалов ГУ ГУИОН;
- организовать качественную обработку получаемой информации, ее сравнение с информацией предыдущих периодов для целей количественного анализа динамики.

2.3 Рынок складской недвижимости

Рынок складской недвижимости по степени специализации арендодателей также можно разделить на рынок аренды площадей специализированных складских объектов и рынок аренды неспециализированных складов.

Рынок аренды площадей специализированных складских объектов
На рынке аренды площадей специализированных складских объектов сдаются как отдельные помещения, так и складские места. Ставки аренды от 50 USD/кв. м в год до 2 USD в сутки за место. Для этого сектора характерно предоставление комплекса услуг, включающего и охрану, и транспортировку внутри складского комплекса и помощь специализированной техникой при проведении погрузочно-разгрузочных работ. Арендодателями являются специализированные организации, предоставляющие услуги по хранению грузов, складские терминалы, управляющие компании бизнес-парков. Агентства недвижимости участвуют в сделках редко, в основном, при аренде отдельных помещений.

Для целей количественного анализа динамики важнейшими характеристиками объектов этого сектора являются:
- величина арендной платы;
- тип объекта (помещение или складское место)
- адрес (местоположение) объекта;
- уровень управляющей компании;
- уровень сервиса
- уровень инфраструктуры
- наличие грузоподъемных средств и механизмов
- обеспеченность инженерными системами и их возможности (система электрообеспечения, система отопления или система поддержания температурного режима, система вентиляции и кондиционирования воздуха, телефон)
- транспортная доступность
- характеристика входов (въездов) в здание и в объект;
- этаж (этажи), обеспеченность грузовыми лифтами;
- общая площадь объекта;
- особенности планировки;
- состояние здания и коммуникаций;
- состояние мест общего пользования;
- состояние отделки предлагаемых в аренду помещений;
- возможности проведения погрузо-разгрузочных работ
- возможности парковки автотехники
- другие особенности, существенно влияющие на величину аренды

Все эти источники на текущий момент не позволяют осуществлять качественный мониторинг, поскольку:
- управляющие складских комплексов не заинтересованы в предоставлении объективной информации, поскольку опасаются, что эта информация может быть использована их конкурентами, кроме того, они связаны условиями конфиденциальности конкретных сделок. В перспективе возможен к использованию, поскольку развитие рынка должно привести к необходимости использования аналитической информации по рынку в практике управления складскими комплексами, что создает соответствующий стимул к обмену информацией.
- агентства недвижимости в настоящее время слабо представлены в этом секторе. Вместе с тем это один из наиболее перспективных источников в будущем, поскольку заинтересованность их в результатах анализа рынка растет.
- использование средств массовой информации для осуществления сбора информации, необходимой для проведения количественного анализа динамики в секторе аренды помещений складских комплексов ограничена в настоящее время тем, что торговые комплексы в настоящее время редко рекламируют в СМИ конкретные объекты (обычно в рекламе указывают только наиболее общие параметры, а конкретные условия и характеристики - только при непосредственном контакте). Возможен в перспективе, по мере развития рынка и вовлечения риэлтеров в процесс сдачи конкретных объектов. Кроме того СМИ - наиболее распространенный источник получения той аналитической информации, которую складские комплексы и агентства недвижимости делают самостоятельно и публикуют в рекламных целях.
- возможности использования в качестве источников информации конкретных арендаторов и полевых исследований аналогичны указанным выше возможностям, существующим на рынке нестационарных торговых объектов.

Рынок аренды неспециализированных складов
Рынок аренды неспециализированных складов - это наиболее распространенных вид аренды складских помещений. Он не предусматривает особого сервиса, ни и непритязателен на арендные ставки. В основном, они укладываются в диапазон от 1,5 до 2,5 USD/кв. м. в месяц для холодных и от 3 до 5 USD/кв. м. в месяц для теплых складов. Впрочем, ставки аренды за качественные склады могут доходить и до 6-7 USD/кв. м. в месяц.

Для целей количественного анализа динамики важнейшими характеристиками объектов этого сектора являются:
- величина арендной платы;
- тип объекта (здание или помещение)
- адрес (местоположение) объекта;
- наличие грузоподъемных средств и механизмов
- обеспеченность инженерными системами
- транспортная доступность
- характеристика входов (въездов) в здание и в объект;
- этаж (этажи), обеспеченность грузовыми лифтами;
- общая площадь объекта;
- особенности планировки;
- состояние здания и коммуникаций;
- состояние мест общего пользования;
- состояние отделки предлагаемых в аренду помещений;
- возможности проведения погрузо-разгрузочных работ
- возможности парковки автотехники
- другие особенности, существенно влияющие на величину аренды

Для проведения количественного анализа динамики в этом секторе необходимо:
- организовать поступление в регулярном режиме информации от агентств недвижимости о проведенных сделках, имеющихся предложениях и заявках;
- организовать сбор информации из альтернативных источников (от собственников, управляющих, арендаторов);
- организовать сбор и обработку информации о сделках и предложениях, публикуемой в средствах массовой информации;
- организовать регулярные полевые исследования по предложениям от собственников и агентств, не входящих в систему информационного обмена;
- организовать поступление данных из ГБР о всех зарегистрированных сделках аренды и сопоставление их с данными риэлтеров;
- организовать получение технических характеристик всех, участвующих в сделке объектов из районных филиалов ГУ ГУИОН;
- организовать качественную обработку получаемой информации, ее сравнение с информацией предыдущих периодов для целей количественного анализа динамики.

2.4 Рынок производственной недвижимости

Рынок производственной недвижимости по аналогии со складами также делят на рынок специализированных производственных объектов и рынок производственных объектов без специализации.

Рынок специализированных производственных объектов

Рынок специализированных производственных объектов включает помещения, приспособленные для удовлетворения требований вполне конкретных типов производства, как правило, наиболее востребованного рынком. Это пищевое производство, мебельное производство, металлообработка и т.п. Удовлетворение специфических требований стоит денег, поэтому и арендные ставки на такие помещения относительно высоки, от 5 до 9 USD/кв. м. в месяц. К этому сектору относят и производственные помещения бизнес-парков, сдающиеся в аренду управляющей компанией, которая, как правило, стремится создать арендаторам наиболее приемлемые условия для организации производства.

Для целей количественного анализа динамики важнейшими характеристиками объектов этого сектора являются:
- величина арендной платы;
- тип объекта (помещение или складское место)
- адрес (местоположение) объекта;
- уровень управляющей компании;
- уровень сервиса
- уровень инфраструктуры
- наличие грузоподъемных средств и механизмов
- обеспеченность инженерными системами и их возможности (система электрообеспечения, система отопления или система поддержания температурного режима, система вентиляции и кондиционирования воздуха, телефон)
- транспортная доступность
- характеристика входов (въездов) в здание и в объект;
- этаж (этажи), обеспеченность грузовыми лифтами;
- общая площадь объекта;
- особенности планировки;
- обеспеченность необходимыми для организации производственного процесса административными помещениями;
- наличие (возможность размещения) необходимого производственного оборудования;
- состояние здания и коммуникаций;
- состояние мест общего пользования;
- состояние отделки предлагаемых в аренду помещений;
- возможности проведения погрузо-разгрузочных работ
- возможности парковки автотехники
- другие особенности, существенно влияющие на величину аренды

Все эти источники на текущий момент не позволяют осуществлять качественный мониторинг, поскольку:
- управляющие производственных комплексов не заинтересованы в предоставлении объективной информации, поскольку опасаются, что эта информация может быть использована против них налоговыми органами, кроме того, они связаны условиями конфиденциальности конкретных сделок. Специфика сектора заключается в том, что при сдаче в аренду специализированных производственных помещений арендодатели редко обращаются за помощью к риэлтерам, а предлагают свободные помещения конкретным организациям, зачастую связанным с арендодателем единым производственным циклом. Соответственно, такие "особые" взаимоотношения могут отражаться и на величине арендной ставки и на необходимости соблюдения конфиденциальности отношений.
- управляющие бизнес парками при условии решения организационных вопросов взаимодействия в процессе информационного обмена могут быть использованы в качестве источника информации, однако присутствие их на рынке сейчас невелико. По мере развития рынка, расширения производства и усиления налогового контроля над деятельностью производственных комплексов деятельность бизнес парков будет расширяться, поэтому перспективы использования сведений от управляющих бизнес парками для анализа динамики рынка довольно велики.
- агентства недвижимости в настоящее время слабо представлены в этом секторе. Вместе с тем это один из наиболее перспективных источников в будущем, поскольку заинтересованность их в результатах анализа рынка растет.
- использование средств массовой информации для осуществления сбора информации, необходимой для проведения количественного анализа динамики в секторе аренды специализированных производственных помещений ограничена тем, что специализированные производственные комплексы в настоящее время практически не рекламируют в СМИ конкретные объекты. Возможен в перспективе, по мере развития рынка развития бизнес парков и вовлечения риэлтеров в процесс сдачи конкретных объектов. Кроме того, СМИ - наиболее распространенный источник получения той аналитической информации, которую бизнес парки и агентства недвижимости делают самостоятельно и публикуют в рекламных целях.
- возможности использования в качестве источников информации конкретных арендаторов и полевых исследований аналогичны указанным выше возможностям, существующим на рынке нестационарных торговых объектов.

Организация количественного анализа динамики с секторе аренды площадей в специализированных производственных комплексах возможна при условии:
- налаживания процесса получения на добровольной основе достоверной информации от управляющих производственными комплексами;
- развития рынка и вовлечения риэлтеров в процесс сдачи в аренду площадей специализированных производственных помещений;
- развития бизнес парков, профессионально занимающихся сдачей в аренду производственных помещений и налаживания процесса получения на добровольной основе достоверной информации от управляющих компаний

Рынок производственных объектов без специализации
Как правило, это сдача предприятием временно неиспользуемых площадей. Здесь под потребности арендатора никто не подстраивается, зато и ставки аренды меньше: от 3 до 5 USD/кв. м. в месяц. Пользуются спросом объекты, имеющие хорошие подъезды и высокие возможности по энергоресурсам.

Для целей количественного анализа динамики важнейшими характеристиками объектов этого сектора являются:
- величина арендной платы;
- тип объекта (здание или помещение)
- адрес (местоположение) объекта;
- наличие грузоподъемных средств и механизмов
- обеспеченность инженерными системами
- транспортная доступность
- характеристика входов (въездов) в здание и в объект;
- этаж (этажи), обеспеченность грузовыми лифтами;
- общая площадь объекта;
- особенности планировки;
- обеспеченность необходимыми для организации производственного процесса административными помещениями;
- состояние здания и коммуникаций;
- состояние мест общего пользования;
- состояние отделки предлагаемых в аренду помещений;
- возможности размещения производственного оборудования;
- возможности проведения погрузо-разгрузочных работ
- возможности парковки автотехники
- другие особенности, существенно влияющие на величину аренды

2.5 Рынок земельных участков

Рынок земельных участков включает в себя рынок аренды складских площадок на территории предприятий и складских терминалов, рынок аренды земельных участков под размещение торговых зон, автостоянок и других нестационарных объектов и рынок аренды земельных участков, входящих в состав стационарных объектов

Рынок аренды складских площадок на территории предприятий и складских терминалов.
Этот сектор зачастую совмещается со сдачей с аренду зданий и помещений на территории этого же предприятия, однако есть примеры и отдельной сдачи складских площадок для хранения груза. Арендные ставки от 1 до 3 USD/кв. м. в месяц. На территориях специализированных складских терминалов может быть установлена и посуточная оплата за хранение груза, но, как правило, она не превышает 15 рублей за место в сутки.

Для целей количественного анализа динамики важнейшими характеристиками объектов этого сектора являются:
- величина арендной платы;
- тип объекта (участок или место для хранения)
- адрес (местоположение) объекта;
- наличие грузоподъемных средств и механизмов
- транспортная доступность
- общая площадь объекта;
- возможности проведения погрузо-разгрузочных работ;
- состояние и тип покрытия складской площадки;
- наличие и состояние навеса для защиты от атмосферных осадков;
- другие особенности, существенно влияющие на величину аренды

Вывод.

Организация количественного анализа динамики с секторе аренды складских площадок возможна при условии:
- налаживания процесса получения на добровольной основе достоверной информации от управляющих складскими и производственными комплексами;
- развития рынка и вовлечения риэлтеров в процесс сдачи в аренду складских площадок;

Рынок аренды земельных участков под размещение торговых зон, автостоянок и других нестационарных объектов.
Этот рынок практически полностью монополизирован государством, которое сдает в аренду земельные участки юридическим лицам в целевую аренду (арендные ставки регулируются распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 г. №450-р). Вместе с тем, существует достаточно развитый рынок субаренды участков в торговых зонах, когда администрация торговой зоны, арендующая земельный участок у города, предоставляет субарендаторам места для размещения нестационарных торговых объектов. Ставки аренды очень высоки и достаточно сильно варьируются в зависимости от местоположения даже внутри одной торговой зоны. Имеется практика взимания платежа за право аренды или продажи (строительства) нестационарного торгового объекта через арендодателя (за счет арендатора по ценам, которые диктует арендодатель).

Для целей количественного анализа динамики важнейшими характеристиками объектов этого сектора являются
- величина платежа за право аренды;
- стоимость строительства (приобретения) нестационарного торгового объекта;
- величина арендной платы;
- местоположение (как внутри города, так и внутри торговой зоны);
- площадь объекта;
- номенклатура товара.

Источниками информации могут быть:
- администрации торговых зон;
- арендаторы конкретных объектов;
- агентства КУГИ (в части сведений, указываемых в договорах аренды при субаренде городских территорий)
- результаты полевых исследований.

Все эти источники на текущий момент не позволяют осуществлять качественный мониторинг, поскольку:
- администрации торговых зон опасаются предоставлять достоверные данные поскольку считают, что объективное освещение информации может отразится на увеличении их арендной платы (определяемой нормативно плате за земельный участок), коме того, они ссылаются на необходимость соблюдения конфиденциальности условий сделки;
- арендаторы не заинтересованы в разглашении условий сделки, кроме того, для качественного анализа необходимо иметь данные по подавляющему большинству арендаторов, что создает дополнительные технические сложности;
- агентства КУГИ не располагают информацией, не содержащейся в договоре аренды торговой зоны и, самое главное, не располагают информацией по реальным арендным платежам. По существу, информация агентств сводится только к площадным характеристикам нестационарных объектов;
- полевые исследования позволяют эпизодически получать интересующую информацию, однако их проведение требует значительных затрат времени и денег. Проведение полевых исследований с периодичностью, необходимой для нормального мониторинга осложняется закрытостью этого сектора рынка, вследствие которого периодический "интерес" потенциальных арендаторов без заключения конкретных сделок будет вызывать нежелание давать информацию без предоставления "вверительных грамот" - реквизитов, рекомендаций и пр., что значительно осложняет проведение такого рода исследований.

Организация количественного анализа динамики с секторе аренды нестационарных объектов возможна только при налаживании процесса получения на добровольной основе достоверной информации от администрации торговых зон.

Рынок аренды земельных участков под застройку
Рынок аренды земельных участков под застройку это, по существу, не рынок аренды, а способ формирования новых объектов, которые становятся собственностью инвестора, поэтому в рамках данной работы его рассматривать нецелесообразно.

Рынок аренды земельных участков, входящих в состав стационарных объектов
Рынок аренды земельных участков, входящих в состав стационарных объектов также регулируется распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 г. №450-р. В соответствии с Земельным Кодексом, собственники зданий и встроенных помещений имеют право выкупа земельного участка (доли участка), на котором это здание расположено. Рыночных вариантов аренды земли под зданием практически нет, поскольку ситуация, когда здание в собственности у одной организации, а земля, на которой расположено здание - у другой, довольно экзотична.

2.6 Выводы по анализу сегментов рынка недвижимости для целей количественного анализа динамики

Сегменты рынка недвижимости, организация проведения качественного количественного анализа динамики которых возможно при текущей рыночной ситуации:
1. Рынок аренды встроенных помещений и отдельно стоящих торговых зданий
2. Рынок аренды отдельных встроенных помещений и зданий
3. Рынок аренды помещений в офисных центрах
4. Рынок аренды неспециализированных складов
5. Рынок производственных объектов без специализации

Источниками информации для проведения анализа могут быть
- собственники объектов и управляющие;
- арендаторы конкретных объектов;
- агентства недвижимости;
- результаты полевых исследований;
- средства массовой информации

Для проведения количественного анализа динамики необходимо:
- организовать поступление в регулярном режиме информации от агентств недвижимости и управляющих компаний офисных центров о проведенных сделках, имеющихся предложениях и заявках;
- организовать сбор информации из альтернативных источников (от собственников, управляющих, арендаторов);
- организовать сбор и обработку информации о сделках и предложениях, публикуемой в средствах массовой информации;
- организовать регулярные полевые исследования по предложениям от собственников и агентств, не входящих в систему информационного обмена;
- организовать поступление данных из ГБР о всех зарегистрированных сделках аренды и сопоставление их с данными риэлтеров;
- организовать получение технических характеристик всех, участвующих в сделке объектов из районных филиалов ГУ ГУИОН;
- организовать качественную обработку получаемой информации, ее сравнение с информацией предыдущих периодов для целей количественного анализа динамики.

В качестве основного источника информации могут быть использованы сведения о сделках, получаемые в регулярном режиме от агентств недвижимости и управляющих офисными центрами в процессе информационного обмена. Для анализа динамики предложения в качестве источников информации могут быть использованы листинги предложений в средствах массовой информации. В качестве дополнительных источников используются результаты полевых исследований, интервью с арендаторами, собственниками и управляющими конкретных объектов. Выявление наиболее общих тенденций динамики возможно посредством проведения регулярных опросов операторов рынка.