(ЗАО Центр Илекта, Анатолий Трофимов, САРН)
АНАЛИЗ
РЫНКА КВАРТИР г. Ставрополя
за период с 01 января 2010г. по 01 октября 2011 г.
Данный анализ проведен
с целью определения реальной ситуации на рынке предложения квартир г.
Ставрополя. Он построен на основе данных еженедельной газеты «Все для вас» и
городского сайта www.1777.ru, в
настоящий момент наиболее полных источников информации о рынке жилой
недвижимости г. Ставрополя. Настоящий анализ является интеллектуальной
собственностью сертифицированного аналитика рынка недвижимости Трофимова А.С.,
при использовании данных материалов ссылка на автора обязательна.
В ходе анализа
обработан массив объявлений о продаже одно-, двух- и трехкомнатных квартир
(данные квартиры имеют подавляющий перевес в общем объеме предложения жилой
недвижимости в городе) общей численностью 3 980 объявлений (при совпадении
площади, района, цены и номера телефона – объявления-дублеры удалялись) – во
внимание брались только те объявления, в которых была указана цена предложения,
площадь квартиры и контактная информация.
Удельные веса
количества предложений о продаже квартир по каждому из районов города в
соответствии с общепринятым районированием г. Ставрополя по состоянию на сентябрь
2011 г. приведены на рисунке 1:
Рисунок 1– Удельные веса каждого из районов
по количеству объявлений в общем объеме предложения жилой недвижимости в г.
Ставрополе
В общем объеме
предложения о продаже квартир по всем районам города наибольший удельный вес (41%)
принадлежит Юго-Западному району, что не удивительно, учитывая интенсивность
его застройки в последнее десятилетие, наименьшим удельным весом отметились
Ташла и так называемые «Другие районы» (Мамайка, Туапсинка, Чапаевка и др.) –
по 3% в общем объеме предложения.
Удельные веса общего
количества предложений о продаже квартир различной комнатности в г. Ставрополе
по состоянию на сентябрь 2011 г. приведены
на рисунке 2:
Рисунок 2– Удельные веса по количеству
объявлений о продаже жилой недвижимости различной комнатности в общем объеме
предложения в целом по г. Ставрополю
Как и в предыдущие периоды, наиболее выставляемыми
на продажу (41% в общем объеме выставляемых на продажу квартир) в сентябре
являлись 1-комнатные квартиры – это вызвано наибольшей численностью
данных квартир в целом в общем объеме квартир находящихся в г. Ставрополе.
Наименьший удельный вес (23%) в общем объеме предложения жилой недвижимости в
целом по городу принадлежит 3-комнатным квартирам, в силу того, что их
количество в целом по городу значительно уступает как 1-комнатным, так и 2-комнатным
квартирам.
В целом рынок
жилой недвижимости можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на
которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и
т. д.) существенно отличаются. Для удобства восприятия к первичному рынку
были отнесены предложения о продаже квартир в домах, которые сданы в
эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры
в домах старше 1 года.
Соотношение общего
количества объявлений о продаже квартир первичного и вторичного рынка размещенных
в сентябре на сайте еженедельной газеты «Все для вас» и городского сайта www.1777.ru приведены на следующем рисунке:
Рисунок 3 – Удельные веса по количеству
объявлений о продаже квартир первичного и вторичного рынка
Данные
проведенного анализа цен предложения в сентябре 2011 г. на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Ставрополя были сведены в следующие таблицы:
Таблица 1
Район |
Средневзвешенная цена предложения квартир на
первичном рынке, руб./кв. м |
1-комнатные квартиры |
2-комнатные квартиры |
3-комнатные квартиры |
Общая ср. цена |
Диапазон цен |
ср. цена |
Диапазон цен |
ср. цена |
Диапазон цен |
ср. цена |
Ю/З |
17 045 - 41 818 |
25 552 |
17 647 - 40 862 |
25 074 |
16 522 - 33 766 |
23 927 |
25 276 |
С/З |
17 460 - 33 333 |
24 906 |
17 296 - 34 025 |
25 018 |
21 004 - 35 556 |
24 702 |
24 881 |
Центр |
20 333 - 54 113 |
30 632 |
20 093 - 50 943 |
30 838 |
17 143 - 51 852 |
33 393 |
31 453 |
Ботаника |
- |
36 047 |
27 647 - 45 070 |
36 008 |
22 222 - 43 478 |
29 934 |
33 580 |
204 кв. |
18 000 - 31 818 |
25 281 |
17 375 - 29 808 |
24 420 |
17 875 - 28 000 |
24 936 |
25 012 |
Ташла |
17 778 - 34 074 |
22 711 |
17 692 - 43 933 |
24 390 |
- |
24 000 |
23 076 |
Другие |
21 053 - 34 839 |
25 412 |
20 000 - 27 778 |
24 066 |
16 779 - 22 330 |
19 554 |
24 470 |
Ср. значение |
17 045 - 54 113 |
25 886 |
17 296 - 50 943 |
26 329 |
16 522 - 51 852 |
27 533 |
26 324 |
Положение дел
на вторичном рынке жилья г. Ставрополя по состоянию на сентябрь 2011 года
приведено в следующей таблице:
Таблица 2
Район |
Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке,
руб./кв. м |
1-комнатные квартиры |
2-комнатные квартиры |
3-комнатные квартиры |
Общая ср. цена |
Диапазон цен |
ср. цена |
Диапазон цен |
ср. цена |
Диапазон цен |
ср. цена |
Ю/З |
21 556 - 45 000 |
30 722 |
20 732 - 46 667 |
29 798 |
17 910 - 46 512 |
27 620 |
29 546 |
С/З |
18 836 - 46 364 |
29 729 |
20 833 - 39 474 |
28 913 |
19 718 - 43 077 |
26 207 |
28 474 |
Центр |
20 286 - 55 172 |
33 781 |
20 000 - 58 621 |
33 971 |
21 333 - 60 185 |
33 698 |
33 828 |
Ботаника |
28 409 - 46 000 |
35 080 |
26 875 - 48 889 |
33 229 |
27 000 - 55 890 |
35 596 |
34 407 |
204 кв. |
20 000 - 35 294 |
28 139 |
24 630 - 39 007 |
29 086 |
21 875 - 36 184 |
28 069 |
28 486 |
Ташла |
23 611 - 33 007 |
28 176 |
19 808 - 32 051 |
26 752 |
22 143 - 39 000 |
28 276 |
27 579 |
Другие |
22 333 - 33 824 |
28 452 |
18 548 - 33 000 |
27 162 |
16 779 - 39 077 |
24 411 |
27 161 |
Ср. значение |
18 836 - 55 172 |
31 473 |
18 548 - 58 621 |
31 183 |
16 779 - 60 185 |
30 444 |
30 988 |
При определении
изменения рыночной цены предложения жилой недвижимости вызывает интерес – на
сколько изменилась цена на первичном рынке, и на сколько она изменилась на
рынке вторичном. Для решения этого вопроса было проанализировано положение дел
на первичном и вторичном рынках квартир г. Ставрополя. Цена предложения
квартир в сентябре 2011 года была сравнена с ценой предложения квартир по
состоянию на 01 января 2010г.. Результаты мониторингового исследования
первичного и вторичного рынка жилья сведены в следующие таблицы:
Таблица 3
1-комнатные
квартиры |
Сегмент рынка |
01 Янв. 10г. |
Апр. 10г. |
Июл. 10г. |
Окт. 10г. |
01 янв. 11г. |
01 июл. 11г. |
01 сен. 11г. |
01 окт. 11г. |
Индекс к базисному месяцу |
Первичный рынок |
27 948 |
25 719 |
25 393 |
25 553 |
25 694 |
25 484 |
25 936 |
25 886 |
0,926 |
Вторичный рынок |
32 141 |
31 705 |
31 018 |
31 346 |
30 716 |
30 395 |
31 269 |
31 473 |
0,979 |
Рисунок 4 – Графическое представление
динамики изменения цен
Средняя
цена предложения 1 кв. м 1-комнатных квартир первичного рынка г.
Ставрополя в сентябре 2011 года составила 25 886 руб. +/- 1,07%, прирост к
предыдущему месяцу -0,19% статистически не значим, индекс к базисному месяцу (01
января 2010г.) составляет 0,926. Минимальная цена 1 кв. м составила 17 045
руб., максимальная – 54 113 руб..
Средняя полная
цена 1-комнатной квартиры первичного рынка в городе составила 1 031 077
руб., минимальная – 560 000 руб., максимальная – 2 750 000 руб..
Средняя
площадь 1-комнатных квартир первичного рынка в городе составила 39,6 кв. м, минимальная – 21,0 кв. м, максимальная – 77,2 кв. м.
Средняя цена
предложения 1 кв. м 1-комнатных квартир вторичного рынка г. Ставрополя в
сентябре 2011 года составила 31 473 руб. +/- 1,24%, прирост к
предыдущему месяцу 0,65% статистически не значим, индекс к базисному месяцу
составляет 0,979. Минимальная цена 1 кв. м составила 18 836 руб., максимальная – 55 172 руб..
Средняя полная
цена 1-комнатной квартиры вторичного рынка в городе составила 1 195 974 руб.,
минимальная – 620 000 руб., максимальная – 3 200 000 руб..
Средняя
площадь 1-комнатных квартир вторичного рынка в городе составила 38,3 кв. м, минимальная – 22,0 кв. м, максимальная – 69,0 кв. м.
Таблица 4
2-комнатные
квартиры |
Сегмент рынка |
01 Янв. 10г. |
Апр. 10г. |
Июл. 10г. |
Окт. 10г. |
01 янв. 11г. |
01 июл. 11г. |
01 сен. 11г. |
01 окт. 11г. |
Индекс к базисному месяцу |
Первичный рынок |
26 004 |
25 579 |
24 795 |
24 510 |
25 539 |
25 535 |
26 000 |
26 329 |
1,012 |
Вторичный рынок |
32 108 |
31 368 |
31 292 |
31 772 |
31 269 |
30 549 |
30 947 |
31 183 |
0,971 |
Рисунок 5 – Графическое представление
динамики изменения цен
Средняя цена
предложения 1 кв. м 2-комнатных квартир первичного рынка г. Ставрополя в
сентябре 2011 года составила 26 329 руб. +/- 1,71%, прирост к предыдущему
месяцу 1,27% статистически не значим, индекс к базисному месяцу (01 января 2010 г.) составляет 1,012. Минимальная цена 1 кв. м составила 17 296 руб.,
максимальная – 50 943 руб..
Средняя полная
цена 2-комнатной квартиры первичного рынка в городе составила 1 705 816
руб., минимальная – 650 000 руб., максимальная – 6 000 000 руб..
Средняя
площадь 2-комнатных квартир первичного рынка в городе составила 64,0 кв.
м, минимальная – 32,0 кв. м, максимальная – 140,0 кв. м.
Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир вторичного рынка г. Ставрополя в сентябре 2011 года составила 31 183
руб. +/- 1,38%, прирост к предыдущему месяцу 0,76% статистически не значим,
индекс к базисному месяцу составляет 0,971. Минимальная цена 1 кв. м составила 18 548 руб., максимальная – 58 621 руб..
Средняя полная
цена 2-комнатной квартиры вторичного рынка в городе составила 1 755 074
руб., минимальная – 630 000 руб., максимальная – 6 000 000 руб..
Средняя
площадь 2-комнатных квартир вторичного рынка в городе составила 55,8 кв.
м, минимальная – 30,0 кв. м, максимальная – 138,0 кв. м.
Таблица 5
3-комнатные
квартиры |
Сегмент рынка |
01 Янв. 10г. |
Апр. 10г. |
Окт. 10г. |
01 янв. 11г. |
01 апр. 11г. |
01 июл. 11г. |
01 сен. 11г. |
01 окт. 11г. |
Индекс к базисному месяцу |
Первичный рынок |
26 892 |
27 408 |
27 351 |
27 944 |
27 914 |
27 176 |
26 943 |
27 533 |
1,024 |
Вторичный рынок |
31 267 |
30 985 |
31 199 |
31 073 |
30 772 |
30 362 |
30 537 |
30 444 |
0,974 |
Рисунок 6– Графическое представление
динамики изменения цен
Средняя цена
предложения 1 кв. м 3-комнатных квартир первичного рынка г. Ставрополя в
сентябре 2011 года составила 27 533 руб. +/- 3,03%, прирост к предыдущему
месяцу 2,19% статистически не значим, индекс к базисному месяцу составляет 1,024.
Минимальная цена 1 кв. м составила 16 522 руб., максимальная – 51852 руб..
Средняя полная
цена 3-комнатной квартиры первичного рынка в городе составила 2 677 060
руб., минимальная – 1 200 000 руб., максимальная 7 250 000
руб..
Средняя
площадь 3-комнатных квартир первичного рынка в городе составила 95,3 кв.
м, минимальная – 50,0 кв. м, максимальная – 210,0 кв. м.
Средняя цена
предложения 1 кв. м 3-комнатных квартир вторичного рынка г. Ставрополя в
сентябре 2011 года составила 30 444 руб. +/- 1,92%, прирост к предыдущему
месяцу -0,30% статистически не значим, индекс к базисному месяцу составляет 0,974.
Минимальная цена 1 кв. м составила 16 779 руб., максимальная – 60 185
руб..
Средняя полная
цена 3-комнатной квартиры вторичного рынка в городе составила 2 396 960
руб., минимальная – 1 150 000 руб., максимальная – 7 500 000
руб..
Средняя
площадь 3-комнатных квартир вторичного рынка в городе составила 77,2 кв. м, минимальная – 52,0 кв. м, максимальная – 170,0 кв. м.
Следует
отметить, что в цене предложения в среднем заложено 2-3% комиссионных риэлтерских
агентств и зазор на возможные потери при торге. Скидка на торг, согласно данным
исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»,
при сделке с жилой недвижимостью в среднем находится в диапазоне 5-10%.
Источники информации:
- Еженедельник «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru;
- Городской сайт, www.1777.ru;
- Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов»
Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство
"Экономика", 2009 - 606 с.
Сертифицированный аналитик рынка недвижимости А.С.
Трофимов
По интересующим вопросам обращаться по тел.: 8-962-434-71-12, email:tolant1786@mail.ru
