(ЗАО Центр Илекта, Анатолий Трофимов, САРН)

АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЫХ ДОМОВ г. Ставрополя

по состоянию на 01 октября 2011 г.*

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке предложения жилых домов г. Ставрополя. Он построен на основе данных еженедельной газеты «Все для вас», в настоящий момент наиболее полного источника информации о данном сегменте рынка недвижимости г. Ставрополя. Настоящий анализ является интеллектуальной собственностью сертифицированного аналитика рынка недвижимости Трофимова А.С., при использовании данных материалов ссылка на авторство обязательна.

В ходе анализа обработан массив объявлений о продаже жилых домов в г. Ставрополе общей численностью 378 объявлений (при совпадении площади, района, цены и номера телефона – объявления-дублеры удалялись) – во внимание брались только те объявления, в которых была указана цена предложения, площадь квартиры и контактная информация.

Удельные веса количества предложений о продаже жилых домов по каждому из районов города в соответствии с общепринятым районированием г. Ставрополя по состоянию на сентябрь 2011 г. приведены на рисунке 1:

Рисунок 1– Удельные веса каждого из районов по количеству объявлений в общем объеме предложения жилых домов в г. Ставрополе

В общем объеме предложения о продаже жилой недвижимости по всем районам города наибольший удельный вес (35%) принадлежит Центральному району, что не удивительно, учитывая его наибольшую площадь, наименьшим удельным весом представлен район Мамайки – 2% в общем объеме предложения.

В целом рынок жилой недвижимости можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т. д.) существенно отличаются. Для удобства восприятия к первичному рынку были отнесены предложения о продаже домов, которые сданы в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – дома старше 1 года и без выполненных внутренних отделочных работ. Объявления о продаже объектов незавершенных строительством были удалены из анализируемого массива.

Соотношение общего количества объявлений о продаже жилых домов первичного и вторичного рынка размещенных в сентябре в еженедельной газете «Все для вас» и приведены на следующем рисунке:

Рисунок 2 – Удельные веса по количеству объявлений о продаже домов

первичного и вторичного рынка

В процентном соотношении количество предложения жилых домов вторичного рынка жилых домов существенно превышает предложение жилых домов на рынке первичном – 82% против 18%. Данное расхождение связано с накопленным предложением на вторичном рыке и высокой удельной стоимостью строительства нового индивидуального жилья в расчете на одну единицу (жилой дом).

Данные проведенного анализа цен предложения в сентябре 2011 г. на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Ставрополя были сведены в следующую таблицу:

Таблица 1

Из данных вышеприведенной таблицы можно сделать вывод о следующем:

Средняя цена предложения 1 кв. м жилых домов первичного рынка г. Ставрополя в сентябре 2011 года составила 24 732 руб. +/- 8,43%. Минимальная цена 1 кв. м составила 11 389 руб., максимальная – 47 619 руб..

Средняя полная цена жилого дома первичного рынка в городе составила 4 827 612 руб., минимальная – 1 800 000 руб., максимальная 16 500 000 руб..

Средняя площадь жилых домов первичного рынка в городе составила 198,1 кв. м, минимальная – 75 кв. м, максимальная – 400,0 кв. м..

Средняя площадь земельного участка входящего в общее предложение домовладения первичного рынка составляет 5,46 соток, минимальная – 2 сотки, максимальная – 11 соток.

Средняя цена предложения 1 кв. м жилых домов вторичного рынка г. Ставрополя в сентябре 2011 года составила 34 585 руб. +/- 4,25%. Минимальная цена 1 кв. м составила 7 576 руб., максимальная – 83 333 руб..

Средняя полная цена жилого дома вторичного рынка в городе составила 4 330 997 руб., минимальная – 420 000 руб., максимальная 28 000 000 руб..

Средняя площадь жилых домов вторичного рынка в городе составила 138,9 кв. м, минимальная – 20 кв. м, максимальная – 896,0 кв. м..

Средняя площадь земельного участка входящего в общее предложение домовладения вторичного рынка составляет 5,65 соток, минимальная – 2 сотки, максимальная – 25 соток.

Для того, чтобы проследить динамику изменения цен на жилые дома в г. Ставрополе необходимо обратиться к ретроспективным данным еженедельной газеты «Все для вас». Изменение средней цен предложения 1 кв. м жилых домов в г. Ставрополе с разбивкой на районы можно проследить в следующей таблице:

Таблица 2

Более наглядно изменение средних цен предложения жилых домов в городе Ставрополе за последние 3 года можно проследить на следующем рисунке:

Рисунок 3 – Динамика изменения средних цен предложения жилых домов в г. Ставрополе с разделением на районы расположения

Из данных вышеприведенной таблицы и рисунка можно сделать вывод о том, что за последние три года 1 кв. м жилых домов в г. Ставрополе подешевел на 15,7%, а начиная с 01 января 2009г. по 01 октября 2011г. это снижение составило 13,6%, это связано с кризисными явлениями в экономике страны и снижении покупательной способности населения.

Следует отметить, что в цене предложения в среднем заложено 2-3% комиссионных риэлтерских агентств и зазор на возможные потери при торге. Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделке с жилой недвижимостью в среднем находится в диапазоне 6-8%.

Источники информации:

1. Еженедельник «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru;
2. Городской сайт, www.1777.ru;
3. Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.

Сертифицированный аналитик рынка недвижимости                                               А.С. Трофимов

По интересующим вопросам обращаться по тел.: 8-962-434-71-12, email:tolant1786@mail.ru

---