(Е.Г. Сосницкий, САРН Компания по управлению недвижимостью “Титул”)

Отчёт по рынку вторичной недвижимости г. Ростова-на-Дону за декабрь 2011 г.

Средняя цена предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке в декабре в среднем по городу составила 55 799 руб./кв.м., что всего лишь на 120 руб. выше аналогичной цены в ноябре. Общее изменение цен на квартиры составило 0,22%.[1]

Таким образом, учитывая погрешность в расчёте средней, равной в отчётном месяце 798,83 руб./кв.м., можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

По данным Росстата[2] в декабре 2012 индекс потребительских цен составил 100,4% (увеличение составило 0,4%), за период с начала года - 106,1% (рост на 6,1%), что является наименьшим значением с 1991г. (в декабре 2010г. - 101,1%, за период с начала 2010 г. - 108,8%). Как видно из вышеприведённых данных, изменение среднего удельного показателя цен на вторичном рынке объектов ростовской жилой недвижимости в декабре оказалось сопоставимо с размером месячной инфляции.

На нижеследующем графике (Рис.1) представлена средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена, в виде красной линии. Синяя линия отражает реальную цену (в ценах января 2002 года) – то есть среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает процентное изменение цен товаров, составляющих потребительскую корзину[3].

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м.

Также на графике показаны средние, полученные путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 5-го порядка. Данная линия не является прогнозом, а лишь показывает траекторию, по которой развивался рынок недвижимости на протяжении последних восьми лет.

На графике отчётливо просматривается пик роста цен в 2008 году, последующее резкое снижение цен вплоть до осени 2009 года, после чего видна продолжающаяся по настоящий момент тенденция постепенного повышения цен, что подтвердил и декабрь 2011 года. Однако последний месяц ушедшего года оказался довольно пассивным. Нередко декабрь демонстрировал на рынке недвижимости довольно высокую активность, а предновогодние акции и скидки только стимулировали продажу недвижимости во всех сегментах. Для сравнения за декабрь 2010 г. средняя цена предложения выросла на 1,5%, что само по себе немного, однако в 7,5 раз выше, чем прирост цен в декабре 2011 г. В первой половине декабря 2011 г. внимание людей отвлекли протесты против итогов парламентских выборов, а после них внимание раньше обычного переключилось на новогодние праздники. В итоге прирост цен по итогам декабря 2011 года оказался минимальным.

Рассмотрим изменение цен предложений по микрорайонам города. График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по уровню изменений средней цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке жилья. Из графика видно, что в декабре имела место разнонаправленная ценовая динамика.

График 2. Темпы изменения средней цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за декабрь, %

Цены предложения повысились в декабре в следующих районах: Болгарстрой/Стройгородок (3,85%), ЗЖМ (3,23%), Сельмаш/Нахичевань (2,85%). Незначительное повышение отмечено в Орджоникидзе/Аэропорт (0,18%). Цены предложений существенно понизились в следующих районах: Александровка (-3,54%), Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (-3,34%). Немного меньше потеряли в цене Темерник/Чкаловский (-2,08%), Центр/Комс.площадь (-1,69%), и совсем незначительно цены изменились в СЖМ (-0,07%), Военвед/Зоопарк/Каменка (-0,02%).

Стоит отметить, что для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам, так что изменение структуры выборки влияет на отображаемые колебания. Однако если взглянуть на аналогичный график изменения цен предложений по микрорайонам города за ноябрь 2011 г., можно заметить, что районы будто «поменялись местами» - демонстрировавшие рост цен в ноябре, в декабре показывают снижение, и наоборот.

Цены предложения в ноябре повысились в следующих районах: Темерник/Чкаловский (4,91%), Центр/Комс.площадь (3,59%), Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (2,55%), СЖМ (2,16%), Александровка (1,86%), Военвед/Зоопарк/Каменка (1,37%). Снижение цены предложения в ноябре наблюдалось в районах: ЗЖМ (-0,5%), Сельмаш/Нахичевань (-1,16%), Орджоникидзе/Аэропорт (-1,76%), Болгарстрой/Стройгородок (-2,6%).

Таким образом, за последний месяц 2011 г. на рынке вторичной недвижимости г. Ростова-на-Дону произошла некоторая оптимизация цен предложений по микрорайонам в сторону их приближения к реальному рыночному уровню на данный период времени.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объёме предложений по продаже вторичного жилья за декабрь квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 6,55% (в ноябре 5,49%) от общего объёма предлагаемого к продаже вторичного жилья. Квартиры в панельных домах – 36,36% (в ноябре 38,7%), квартиры в кирпичных домах – 57,09% (в ноябре 55,81%), что отражено на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в декабре, с разбивкой домов по материалу постройки, %

Таким образом, из графика 3 видно, что в целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, некоторые изменения являются случайной величиной.

Преобладание в структуре предложения объектов, расположенных в кирпичных домах, связано в основном с тем, что подавляющее большинство жилого фонда г. Ростова-на-Дону располагается в «кирпиче», что обусловлено исторически и технологически. Панельное домостроение массово началось в 60-е годы прошлого века, развивалось в 70-е и пошло на спад к 90-м. С 2000-ных появился новый сегмент – дома каркасно-монолитной постройки.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за декабрь отображено на графике 4. Первое место занимает ЗЖМ – 26,6%, на втором месте от общего объема заявок о продаже Центр – 18,85% и СЖМ -18,58% на третьем месте Темерник/Чкаловский -12,57%. Менее всего заявок на продажу поступило по району Орджоникидзе/Аэропорт -2,14%.

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за декабрь, с разбивкой по микрорайонам, %

Структура рейтинга микрорайонов по количеству предложений не изменилась в декабре по сравнению с ноябрём 2011 г. Это иллюстрирует график 5, на котором приведена столбчатая диаграмма, отображающая в порядке убывания процентного соотношения количества предложений на продажу вторичного жилья в декабре 2011 по сравнению с ноябрём 2011 года (График 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объёме предложений на продажу жилья за декабрь, в сравнении с ноябрём, %

На графике 6 изображено изменение средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в декабре, в сравнении с ноябрём.

График 6. Средняя цена предложения 1 кв.м. в различных микрорайонах в декабре.

Структура объёма предложений на продажу жилья с разделением по числу комнат отображена на графике 7. На первом месте в декабре находились двухкомнатные квартиры (29,68%), на втором месте однокомнатные квартиры (26,07%), третье место занимают трёхкомнатные квартиры (23,40%), далее рейтинг продолжают коммуналки (8,42%), квартиры гостиничного типа (7,89%) и на последнем месте многокомнатные (4,55%). Структура предложений с разделением по числу комнат осталась прежней по сравнению с ноябрём с незначительными колебаниями процентных отношений. Только количество предложений многокомнатных квартир продемонстрировало небольшой рост с 2,81% в ноябре до 4,55% в декабре 2011 г.

График 7. Структура предложения по продаже жилья за декабрь, %

Выше была рассмотрена структура предложений на вторичном рынке жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону по количественному составу в разрезе материала постройки, микрорайонов города и комнатности (число комнат квартиры – объекта предложения).

Далее рассмотрим структуру предложений по ценовым диапазонам в тех же срезах рынка недвижимости на фоне ретроспекции данных показателей с января 2002 г.

На графике 8 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 г. по декабрь 201 1 г., вне зависимости от местоположения объекта.

Средняя цена предложения 1 квадратного метра в декабре 2011 г. в кирпичных домах составила 55 775 руб., что на 219 руб. меньше, чем в ноябре 2011 г. В панельных домах средняя цена предложения составила 55 008 руб./кв.м., что на 553 руб. больше, чем в ноябре. В монолитно-каркасных – средняя цена предложения в декабре 60 403 руб./кв.м., что на 697 руб. меньше, чем в ноябре.

Таким образом, декабрь 2011 года по сравнению с ноябрём отметился небольшим повышением средней цены предложения квартир в панельных домах, что позволило им почти сровняться со средней ценой предложения в кирпичных домах, которая, в свою очередь, немного понизилась. Причём подобная картина наблюдалась и в декабре 2010 г. Однако что касается средней цены предложения 1 кв.м. в монолитно-каркасных домах, в декабре 2011 г. она продемонстрировала снижение, тогда как в декабре 2010 г. данный показатель вырос почти на 11% .

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Далее рассматривается динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат за период с января 2002 г. по декабрь 2011 г., вне зависимости от местоположения объекта, предлагаемого на продажу. Данные отображены на графике 9.

График 9. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке с дифференциацией квартир на 1-2-3 комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в декабре 2011 г., как и в ноябре, лидером стали квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила 61489 руб./кв.м. Однако по сравнению с ценой ноября, гостинки продемонстрировали снижение цены на 2%. Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в декабре по уровню средней цены предложения 1 кв. метра остались однокомнатные квартиры 58 733 руб./кв.м., хотя их средняя цена так же немного снизилась по сравнению с ноябрём (ноябрь.2011 г. – 59121 руб./кв.м.). За ними следуют двухкомнатные квартиры 55018 руб./кв.м., показавшие незначительный рост. Далее, потеснив трёхкомнатные квартиры, идут комнаты в коммунальных квартирах – 54 174 руб./кв.м., средняя цена 1 кв.м. которых в декабре выросла почти на 3% в сравнении с ноябрём 2011 г. И замыкают рейтинг трёхкомнатные квартиры 53062 руб./кв.м., оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими.

Помимо «комнатности» квартиры и материала стен дома, в котором располагается объект предложения, потенциальные покупатели обращают внимание и на этажность жилого дома. Весь объём предложения можно сгруппировать по сочетанию материал стен, количество этажей в доме и сопоставить цены по данным группам.

Как правило, дома старой постройки не превышают 5-6 этажей и чаще имеют кирпичные стены, кроме «хрущёвок», которые являются, в основном, панельными. Дома относительно недавней – «советской» постройки, имеют не меньше 9-10 этажей и в подавляющем большинстве построены из железобетонных панелей. В последнее десятилетие активно строятся дома повышенной этажности 9,10,15,17 и более этажей, имеющие либо кирпичные, либо монолитно-каркасные стены.

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с условной разбивкой на группы по этажности и материалу постройки дома.

График 10. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с декабря 2010г. по декабрь 2011г.

Как видно из графика 10 тенденция увеличения цен прослеживается за весь период, хоть и отличается некоторой колебательной динамикой в соответствии с сезонностью рынка недвижимости.

Самые дорогие квартиры из расчёта средней цены предложения 1 кв.м. в декабре предлагались к продаже в 9-10 - этажных кирпичных домах – 58 774 руб./кв.м. Следом за ними идут предложения квартир в 9-10 - этажных домах панельной постройки – 55 759 руб./кв.м. Средняя цена предложения квартир в 5-тиэтажках в декабре составила: в «кирпиче» - 54 840 руб./кв.м., в «панели» - 51 946 руб./кв.м. Средние цены предложений продемонстрировали незначительный рост по всем четырём группам и сохранение общей тенденции. Такое распределение средних цен обусловлено тем, что 9-10 этажные кирпичные дома, как правило, относятся к недавним постройкам улучшенной планировки, которые пользуются большим спросом на рынке. Тогда как 5-тиэтажные «панели» в основном относятся к «хрущёвкам», котирующимся существенно ниже.

Следующий график отображает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных группах в отчётном месяце.

График 11. Структура предложения по продаже жилья в декабре, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

Структура предложений в декабре осталась такой же, как и в ноябре: наибольшее число квартир предлагалось к продаже в 9-10-этажных панельных домах - 42,42%, процент предложения квартир в 9-10-этажных кирпичных домах 25,45%, в кирпичных 5-тиэтажках составил 23,03%, и в 5-тиэтажных панельных домах  9,09%.

Значительное преобладание на рынке панельных 9-10-этажек объясняется, скорее всего, тем, что этот сегмент наиболее разнообразен в плане соотношения цена/качество, то есть предоставляет достаточно широкий выбор вариантов, сочетающих вполне современную планировку с приемлемой ценой.

Далее интересно посмотреть структуру средних цен предложения в квартирах различного жилого фонда, классифицируемых по следующим типам: дореволюционный жилой фонд, сталинский, хрущёвский, улучшенный.

На графике 11 изображена динамика средней цены предложения 1 кв.м. в квартирах различных типов жилого фонда за годовой период – с декабря 2010 по декабрь 2011 года.

График 12. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда, за период с декабря 2010 по декабрь 2011 года.

Самые дорогие квартиры в декабре (исключая элитные дома, учитывая их небольшую долю в общем объёме предложения) предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м. составила 56 898 руб./кв.м., что на 0,4% меньше, чем в ноябре. На втором месте оказались квартиры в дореволюционном жилом фонде 56 565 руб./кв.м., продемонстрировав существенный рост почти в 10% по сравнению с ноябрём 2011 г. За ними следуют квартиры в хрущёвском жилом фонде 53494 руб./кв.м., что на 1,5% больше, чем в ноябре, и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в сталинском фонде – 50 680 руб./кв.м., цена которых подросла совсем чуть-чуть – на 0,4%.

На следующем графике показано процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчётном месяце.

График 13. Структура предложения по продаже жилья в декабре, с разбивкой по типу жилого фонда, %

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в декабре, относятся к улучшенному типу жилого фонда - 67,65%. На втором месте – 24,33% от общего числа продаваемых квартир “хрущевки”. Далее с большим отрывом идут “сталинки” – 4,14%, и следом за ними квартиры в домах дореволюционной постройки – 3,88%.

Таким образом, в лидерах дома улучшенной планировки, либо современные, либо позднего советского периода, потом идёт жильё эконом-класса в виде «хрущёвок». В аусайдерах старый жилой фонд – кирпичные дома сталинской или дореволюционной постройки.

Выше был проанализирован объём предложений на вторичном рынке жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону. Далее целесообразно рассмотреть динамику и структуру спроса на основе анализа заявок на покупку.

В финале 2011 г. эксперты рынка недвижимости[4] отмечают предновогоднее повышение спроса, который обусловлен многими факторами. Во-первых, некоторым оживлением российской экономики в целом, во-вторых, новостями о грядущем кризисе, и, в-третьих, колебанием курсов валют, что заставило покупателей вновь обратиться к недвижимости как к инструменту сохранения денег. Росту спроса серьезно способствовало и увеличение объемов выданных кредитов. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с января по август 2011 года в России выдано 288,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму в 396,6 млрд. руб., что в 1,8 раза больше в количественном и в 2 раза - в денежном выражении, чем за аналогичный период 2010 года. АИЖК прогнозировало, что по итогам года объём выданных кредитов составит около 640 млрд. руб.

Рассмотрим, как распределились предпочтения покупателей квартир на вторичном рынке в декабре по комнатности – числу комнат в квартирах. Структура спроса отображена на графике 14.

Лидерами спроса в декабре явились однокомнатные 36,33% и двухкомнатные квартиры 34,83%. Далее следуют трёхкомнатные квартиры 17,23%.

Гостинки желали приобрести 3,37%, коммуналки – 6,37% и многокомнатные 1,87% из числа обратившихся.

График 14. Структура спроса в декабре 2011 с разбивкой по числу комнат, %

Структура спроса в декабре практически совпала с ноябрьской, за исключением того, что в ноябре однокомнатные квартиры являлись лидером спроса. Рост спроса на двухкомнатные квартиры может говорить о том, что предпочтения потенциальных покупателей потихоньку смещаются в сторону современного качественного жилья удобной площади в хороших домах.

Завершающим этапом исследования рынка купли-продажи жилья стал анализ структуры спроса с разбивкой по микрорайонам, результаты которого приведены на графике 15.

График 15. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %

На первом месте по объему заявок на покупку квартир на вторичном рынке в декабре находился Центр/Комс.площадь 22,47% от общего числа заявок на покупку, на втором месте ЗЖМ 18,35%, на третьем в декабре СЖМ 13,86%. Четвёртое место поделили Александровка – 11,24% и Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ – также 11,24%.

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья.

В ситуации, когда покупка жилья без привлечения ипотечных средств по карману лишь немногим, аренда квартир будет иметь устойчивый спрос. «В ближайшие несколько лет арендные ставки, вероятно, будут расти на уровне инфляции, а цены на жилье – топтаться на месте», - считает руководитель аналитического центра IRN.RU «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко[5].

В итоге вырастет доходность арендного бизнеса, сейчас составляющая 3-5% годовых от стоимости жилья, что сопоставимо со ставками по банковским депозитам на длительный срок.

Рассмотрим изменение количества предложений объектов аренды по микрорайонам города. График 16 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по количеству предложений на рынке аренды

График 16. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в декабре, с разбивкой по микрорайонам, %

Как видно из вышеприведенного графика, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в декабре выступает Центр – 29,25%, который потеснил с первого места ЗЖМ – 20,41%, на третьем месте СЖМ – 18,37% от общего объёма предложений по найму (аренде) квартир в Ростове-на-Дону. Минимальное количество предложений по найму (аренде) квартир отмечается в районах Болгарстрой/Стройгородок и Военвед/Зоопарк/Каменка – по 1,36%.

Следующая столбчатая диаграмма отображает рейтинг микрорайонов г. Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объёме предложений по найму (аренде) в декабре по сравнению с ноябрём (график 17). Микрорайоны расположены по убыванию.

График 17. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объёме предложений по найму (аренде) жилья в декабре в сравнении с ноябрём, %

Далее рассмотрим структуру объёма предложений на рынке найма (аренды) жилья в Ростове-на-Дону в декабре по числу комнат.

Из графика 18 видно, что первое место по количеству предложений в декабре с большим отрывом занимали двухкомнатные квартиры – 44,22% от общего количества заявок наймодателей, тогда как в ноябре лидировали трёхкомнатные. Интересно отметить, что двухкомнатные квартиры в декабре так же являются лидерами спроса на покупку.

На втором месте в декабре однокомнатные – 27,89%, трёхкомнатные сместились на третье место – 19,05%, далее в порядке убывания идут гостинки – 6,12%, что почти вдвое выше, чем в ноябре, и многокомнатные квартиры – 2,72%, так же с превышением ноябрьского показателя.

График 18. Структура объема предложений на рынке найма (аренды) в декабре, %

Таблица 1 Показатели средней удельной цены предложения. Декабрь 2011.

Микрорайоны / параметры	Ср цена предложения, руб./кв. м		Темп прироста, %	Титул-рантье, %/ год[6]	Средняя арендная ставка, руб./кв.м. в месяц	Титул- доходность, годовой[7]
	ноя.11	дек.11
Александровка	52832	50963	-3,54%	14,59%	388	3,08
Болгарстрой/Стройгородок	55682	57826	3,85%	18,06%	333	3,62
Военвед/Зоопарк/Каменка	51469	51460	-0,02%	15,52%	377	3,34
ЗЖМ	53068	54784	3,23%	15,65%	369	3,38
Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ	56000	54127	-3,34%	14,42%	361	2,91
Орджоникидзе/Аэропорт	49168	49258	0,18%	22,22%	389	4,97
Сельмаш/Нахичевань	53057	54568	2,85%	20,77%	368	4,26
СЖМ	55131	55093	-0,07%	15,49%	348	3,26
Темерник/Чкаловский	54460	53328	-2,08%	20,66%	343	4,29
Центр/Комс. площадь	63959	62876	-1,69%	18,20%	328	3,31
Город	55679	55799	0,22%	16,30%	360	3,37

Представленный ниже график 19 показывает, что в декабре лидирует по доходности район Орджоникидзе/Аэропорт, с существенным отрывом, далее идут районы: Темерник/Чкаловский и Сельмаш/Нахичевань. Нетрудно заметить, что район Орджоникидзе/Аэропорт имеет в декабре самую низкую стоимость 1 кв.м., тогда как ставки аренды в данном районе достаточно высоки, чем и объясняется высокий уровень доходности.

График 19. Рейтинг микрорайонов по доходности жилья в декабре, Титул-доходность, годовой

Таблица 2 Индексы цен

Микрорайоны / параметры	Индекс цен, ном. || реал., мес.	Индекс цен, ном. || реал., дек10-дек11
Александровка	0,9646 || 0,9608	1,0813 || 1,0192
Болгарстрой/Стройгородок	1,0385 || 1,0344	1,1224 || 1,0578
Военвед/Зоопарк/Каменка	0,9998 || 0,9958	1,0956 || 1,0326
ЗЖМ	1,0323 || 1,0282	1,1024 || 1,0391
Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ	0,9666 || 0,9627	1,0807 || 1,0186
Орджоникидзе/Аэропорт	1,0018 || 0,9978	1,1654 || 1,0984
Сельмаш/Нахичевань	1,0285 || 1,0244	1,1431 || 1,0774
СЖМ	0,9993 || 0,9953	1,1008 || 1,0375
Темерник/Чкаловский	0,9792 || 0,9753	1,1468 || 1,0808
Центр/Комс. площадь	0,9831 || 0,9792	1,1127 || 1,0487
Город	1,0022 || 0,9982	1,1044 || 1,0409

Номинальная цена – это средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону в соответствующем месяце.

Реальная цена – это средняя удельная цена, скорректированная на показатель инфляции, в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает процентное изменение цен товаров, составляющих потребительскую корзину.

Как показывает таблица 2, за месяц существенных изменений средних удельных цен не произошло. За год – в сравнении с декабрём 2010 года, номинальные цены выросли на 10%, а реальные (скорректированные на инфляцию) – всего лишь на 4%.

---