(Епишина Юлия Германовна, аналитик I категории ОАО "Камская долина", САРН)

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья

В ноябре 2011 года средняя цена предложения на рынке многоквартирного жилья города Перми составила 43 782 руб./кв.м., что на 0,61% (или 265 руб./кв.м.) оказалось выше аналогичного октябрьского показателя.

На вторичном рынке жилой недвижимости средняя цена предложения в ноябре 2011г. составила 47 038 руб./кв.м. За исследуемый период времени данный показатель вырос на 1,30% (в денежном эквиваленте на 605 руб./кв.м.). Напомним, что в октябре месяце средняя цена предложения на вторичном рынке увеличилась на 1,60% (или 730 руб./кв.м.). 

На первичном рынке жилья средняя цена предложения за ноябрь 2011г. стала немного ниже – на «-»0,18% (или 74 руб./кв.м.) и в конце отчётного периода составила 40 526 руб./кв.м. Напомним, что в октябре 2011г. аналогичный показатель вырос на 1,11% (или 445 руб./кв.м.).

В связи с изменениями, произошедшими на многоквартирном рынке жилья в ноябре месяце, разница в средних ценах предложения на вторичном и первичном рынках составила 13,84% (в пользу вторичного рынка), тогда как в октябре 2011г. разница составляла 12,56%.

Количество квартир, предлагаемых на вторичном рынке жилой недвижимости в ноябре 2011г., составило 2 127 единиц, что на 9,4% (в числовом эквиваленте на 220 единиц) меньше по сравнению с аналогичным октябрьским показателем. Напомним, что в прошлом месяце на вторичном рынке жилья на продажу было выставлено 2 347 квартир.

На рынке нового строительства количество предложений в ноябре 2011г. составило 1 473 единицы, что на 2,7% (или 41 единицу) оказалось ниже, чем в октябре месяце, но при этом фактически совпало с сентябрьским значением. Напомним, что в октябре на продажу было выставлено 1 514 квартир, а в сентябре – 1 475 квартир.

В структуре предложения квартир в жилых домах на первичном рынке жилья г. Перми соотношение кирпичного, монолитно-каркасного и панельного домостроения в ноябре 2011г. составило 27,5% / 57,4% / 15,1%

За рассматриваемый период времени доля предложений в кирпичных новостройках снизилась на 0,6%, в панельных домах – на 0,8%. Соответственно, удельный вес предложений в домах монолитно-каркасных стал выше на 1,4%.

Изменение средних цен предложения за ноябрь 2011г.

Ситуация на вторичном рынке многоквартирного жилья:

Рассмотрим вторичный рынок жилья в разрезе административного деления г. Перми. Если в октябре 2011г. рост средней цены предложения был установлен на территории всех районов города без исключения, то в ноябре месяце средние цены предложения увеличились на территории пяти районов из семи существующих.

Максимальный рост исследуемого показателя, как и в предыдущем месяце, был установлен в Мотовилихинском районе. Если в октябре 2011г. средняя цена предложения здесь выросла на 3,14% (в денежном эквиваленте на 1 412 руб./кв.м.), то в ноябре рост показателя составил ещё 3,25% (или 1 507 руб./кв.м.).

Увеличение средней цены предложения в Ленинском районе в ноябре 2011г. было зафиксировано на уровне 1,45% (или 886 руб./кв.м.).

Близкие показатели роста исследуемого показателя были установлены в Кировском и Индустриальном районах: 1,06% (или 398 руб./кв.м.) и 1,00% (или 491 руб./кв.м.), соответственно. На 0,93% (или 442 руб./кв.м.) выросла средняя цена предложения в Дзержинском районе.

Снижение исследуемого показателя произошло на территории Орджоникидзевского и Свердловского районов: на «-»0,59% (или 204 руб./кв.м.) и на «-»0,61% (или 296 руб./кв.м.), соответственно.

Обратим внимание на изменения средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от размера квартиры. В ноябре 2011г. снижение средней цены предложения было зафиксировано только для 2-комнатных квартир – на «-»0,40% (или 178 руб./кв.м.).

Рост, равный 0,75% (или 375 руб./кв.м.) был установлен для 4-комнатных квартир. Напомним, что в сентябре и октябре 2011г. для квартир этого размера было установлено снижение средней цены предложения: на «-»0,19% (или 97 руб./кв.м.) и на «-»0,53% (или 268 руб./кв.м.).

Близкие показатели роста средних цен предложения в ноябре 2011г. были зафиксированы для 3-х и 1-комнатных квартир: 2,34% и 2,49%, соответственно. В денежном эквиваленте средняя цена предложения на 3-комнатные квартиры увеличилась на 1 060 руб./кв.м., а на 1-комнатные квартиры – на 1 228 руб./кв.м.

Средние цены предложения (руб./кв.м.) на вторичном рынке многоквартирного жилья                    г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города, зафиксированные в ноябре 2011г., отражены в таблице 1.

Таблица 1

Примечание: средние цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и размера квартиры рассчитаны на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Далее разберём изменения средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от типа жилой недвижимости. В ноябре 2011г. средние цены предложения выросли на квартиры, предлагаемые в жилых домах всех типов, без исключения. Напомним что, аналогичная ситуация была зафиксирована в августе и сентябре 2011г., тогда как в октябре 2011г. снижение исследуемого показателя, равное «-»0,88% (или 378 руб./кв.м.), было установлено для квартир в домах типа «серая панель», «ленпроект» и 9-14-ти этажных «брежневках».

Наибольший рост средней цены предложения в ноябре 2011г. был установлен на квартиры в домах «полногабаритных» – на 2,70% (в денежном эквиваленте на 1 000 руб./кв.м.).

Средняя цена предложения на квартиры в жилых домах «улучшенной» планировки увеличилась за месяц на 1,87% (или 833 руб./кв.м.), а в домах типа «серая панель», «ленпроект» и 9-14-ти этажных «брежневках» – на 1,64% (или 700 руб./кв.м.).

Рост исследуемого показателя, равный 1,16% (или 477 руб./кв.м.) был зафиксирован для квартир, предлагаемых в «хрущёвках» и «брежневках» до 5-ти этажей. В домах индивидуальной планировки рост средней цены предложения составил 0,76% (или 436 руб./кв.м.).

Средние цены предложения в зависимости от типа жилья на вторичном рынке, зафиксированные в ноябре 2011г., указаны ниже:

Минимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в ноябре 2011г. были зафиксированы на 2-х и 3-комнатные квартиры в жилых «полногабаритных» домах, расположенных на территории отдалённых районов г. Перми. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Пензенская, 62 и 64, ул. Гальперина, 1 и др. (Кир. район); ул. Карбышева, 12 и 14, ул. Корсуньская, 15, ул. Можайская, 3 и др. (Ордж. район).

Минимальный уровень цен предложения в ноябре месяце составил 18 083 руб./кв.м. По сравнению с прошлым месяцем данный показатель не изменился.

Максимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в ноябре 2011г. были отмечены на 3-х и 4-комнатные квартиры в жилых домах индивидуальной планировки, которые расположены в центральной части города. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Кирова, 8 и 200, ул. Петропавловская, 19, ул. Советская, 40, ул. Луначарского, 54 и др. (Лен. район).

Максимальный уровень цен предложения в ноябре 2011г. составил 100 962 руб./кв.м., что на 3 386 руб./кв.м. оказалось меньше, чем в прошлом месяце.

В ноябре 2011г. средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми выросла на 1,30% (в денежном эквиваленте на 605 руб./кв.м.).

График 1

График 2

Примечание: удельные веса предложений на вторичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и размера квартиры рассчитаны на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Структура спроса:

Большим спросом среди потенциальных покупателей на вторичном рынке жилья г. Перми в ноябре 2011г., как и ранее, пользовались 1-комнатные квартиры: удельный вес спроса на них составил 53,7%, что на 5,2% оказалось выше, чем в прошлом месяце.

Доля спроса на 2-комнатные квартиры в ноябре месяце была зафиксирована на уровне 33,0% (на 2,0% меньше, чем в октябре 2011г.).

Удельный вес спроса на 3-комнатные квартиры составил 10,1% (снизился за месяц на 4,5%), а доля спроса на 4-комнатные квартиры оказалась равной 3,2% (на 1,3% выше октябрьского значения).

Следовательно, соотношение спроса на квартиры меньшего размера и суммарного спроса на 3-х, 4-комнатные квартиры в ноябре 2011г. на вторичном рынке жилья составило 86,7% к 13,3%. Отметим, что последнее время с каждым месяцем спрос потенциальных покупателей увеличивается на квартиры небольшого размера. Так, в августе 2011г. данное соотношение составляло 80,1% к 19,9%, в сентябре 81,8% к 18,2%, а в октябре 83,5% к 16,5%.

Примечание: Соотношение спроса квартир разных размеров на вторичном рынке многоквартирного жилья рассчитано на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Ситуация на первичном рынке многоквартирного жилья:

Обратим внимание на рынок нового строительства в разрезе административного деления г. Перми. В ноябре 2011г. средние цены предложения увеличились на территории лишь трёх районов города из семи существующих.

Как и в октябре 2011г. максимальный рост средней цены предложения в ноябре месяце был зафиксирован в Ленинском районе. При этом, если в октябре 2011г. рост данного показателя был зафиксирован на уровне 11,39% (в денежном эквиваленте 5 711 руб./кв.м.), что произошло в связи с появлением в пермской мультилистинговой системе данных предложений в ЖД по ул. Луначарского, 66 (цены на квартиры от 75 000 до 80 000 руб./кв.м.), то в ноябре 2011. рост средней цены предложения в Ленинском районе составил ещё 4,24% (или 2 366 руб./кв.м.).

Небольшое увеличение средней цены предложения в ноябре 2011г. было зафиксировано, как в Мотовилихинском районе – 0,74% (или 303 руб./кв.м.), так и в Свердловском районе – 0,30% (или 140 руб./кв.м.).

На территории Дзержинского района средняя цена предложения за отчётный период времени фактически не изменилась.

Незначительные изменения средней цены предложения были зафиксированы в Индустриальном и Кировском районах: снижение на «-»0,12% (или 49 руб./кв.м.) и «-»0,40% (или 120 руб./кв.м.), соответственно.

Наибольшее снижение отчётного показателя в ноябре 2011г. было зафиксировано в Орджоникидзевском районе – «-»1,83% (в денежном эквиваленте 571 руб./кв.м.). Отметим, что в прошлом месяце в этом районе была зафиксирована аналогичная ситуация. На тот момент времени снижение средней цены предложения составило «-»1,51% (или 478 руб./кв.м.).

Далее разберём изменения средних цен предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от размера квартиры. Напомним, что в октябре 2011г. средние цены предложения увеличились на квартиры всех размеров, за исключением 1-комнатных, где показатель остался неизменным. В ноябре месяце рост исследуемого показателя был установлен лишь для 1-комнатных квартир – на 0,49% (или 204 руб./кв.м.).

Средняя цена предложения на 2-комнатные квартиры за рассматриваемый период времени осталась неизменной.

Снижение отчётного показателя в ноябре 2011г. было зафиксировано для квартир большего размера. При этом, если средняя цена предложения на 3-комнатные квартиры претерпела незначительные изменения – снижение на «-»0,30% (или 122 руб./кв.м.), то для 4-комнатных квартир снижение аналогичного показателя составило «-»4,30% (в денежном эквиваленте 1 727 руб./кв.м.).

Средние цены предложения (руб./кв.м.) на рынке нового строительства многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города, отмеченные в ноябре 2011г., отражены в таблице 2.

Таблица 2

Примечание: средние цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и размера квартиры рассчитаны на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

У значений со знаком  (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Рассмотрим изменения средних цен предложения на квартиры в зависимости от класса жилого дома на первичном рынке жилья г. Перми. Отметим, что уже более полугода в пермской мультилистинговой системе отсутствуют предложения в жилых домах класса «бизнес+».

В ноябре 2011г. рост исследуемого показателя был зафиксирован лишь для квартир, которые предлагаются в домах «бизнес-класса» – на 2,97% (в денежном эквиваленте на 1 634 руб./кв.м.). Напомним, что в прошлом месяце рост аналогичного показателя составлял порядка 6,47% (или 3 340 руб./кв.м.).

Средние цены предложения на жильё класса «эконом» и «эконом+» в ноябре месяце оказались ниже по сравнению с предыдущим периодом исследования. Так, квартиры в новостройках «эконом-класса» снизились в цене на «-»0,21% (или 79 руб./кв.м.), а в новостройках класса «эконом+» – на «-»0,38% (или 150 руб./кв.м.). 

 Средние цены предложения в зависимости от класса жилья на первичном рынке, которые были отмечены в ноябре 2011г., представлены  ниже:

В ноябре 2011г. минимальные цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья были установлены на 1-но, 2-х и 3-комнатные квартиры в жилых домах «улучшенной» и индивидуальной планировок (жильё класса «эконом» и «эконом+»), которые расположены в Кировском районе г. Перми. К таким новостройкам относятся: ЖД по ул. Адмирала Макарова, 23, ЖД по ул. Адмирала Ушакова, 21 («долгострой») и ЖД по ул. Генерала Панфилова, 19 («долгострой»).

Нижняя граница цен предложения на рынке нового строительства в ноябре 2011г. была установлена на уровне 21 000 руб./кв.м., что оказалось на 762 руб./кв.м. больше, чем в октябре месяце, но при этом совпало с се6нтябрьским значением.

Максимальные цены предложения на первичном рынке жилья были установлены на квартиры всех размеров без исключения, которые расположены в жилых домах индивидуальной планировки (жильё класса «бизнес»), строящихся в центральной части города по адресу: ул. Революции, 21 (Сверд. район) и ул. Луначарского, 66 (Лен. район).

Максимальная граница цен предложения в ноябре 2011г. составила 85 000 руб./кв.м., что на 4 515 руб./кв.м. выше аналогичного октябрьского показателя.

В ноябре 2011г. средняя цена предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми имела незначительное снижение, равное «-»0,18% (или 74 руб./кв.м.).

 График 3

График 4

Примечание: удельные веса предложений на первичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и размера квартиры рассчитаны на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Структура спроса:

Данные по спросу на первичном рынке многоквартирного жилья приведены на основании наблюдений клиентской базы данных ОАО «Камская долина».

В ноябре 2011г., как и в предшествующие месяцы, основным спросом у потенциальных покупателей пользовались 1-комнатные квартиры. Так, доля спроса на них составила 56,8%, что на 8,1% превысило аналогичный показатель, рассчитанный в предыдущем месяце.

Удельный вес спроса на 2-комнатные квартиры был установлен на уровне 35,5%. Отметим, что по сравнению с октябрём 2011г. он не изменился.

Удельный вес спроса на 3-комнатные квартиры в ноябре месяце составил лишь 5,9% (снизился за исследуемый период времени на 9,9%).

Если в октябре 2011г. спрос на 4-комнатные квартиры отсутствовал, то в ноябре месяце он был зафиксирован на уровне 1,8%.

Соотношение суммарного спроса на 1-но и 2-комнатные квартиры и спроса на квартиры большего размера в ноябре 2011г. на рынке нового строительства составило 92,3% к 7,7%. Напомним, что в предыдущем месяце данное соотношение составляло 84,2% к 15,8%.

По анализу обращений на приобретение квартир в новостройках строительного холдинга КД ГРУПП соотношение спроса на квартиры в жилых домах класса «эконом», «эконом+» и «бизнес» в ноябре 2011г. составило 83,3% / 10,2% / 6,5%.

Отметим, что за отчётный период времени доля спроса на квартиры в домах класса «эконом+» снизилась на 2,5%, а в домах «бизнес-класса» – на 1,1%, тогда как удельный вес спроса на квартиры в новостройках «эконом-класса» за месяц стал выше на 3,6%.

Общие выводы по изменениям показателей на рынке многоквартирного жилья                    г. Перми в целом (включая вторичный и первичный  рынок) за ноябрь 2011г.:

1. Средняя цена предложения за ноябрь 2011г. увеличилась на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми на 1,30%, тогда как на рынке нового строительства она имела незначительное снижение, равное «-»0,18%.

Следовательно, разрыв между средними ценами предложений на вторичном и первичном рынках жилья к концу месяца вырос по сравнению с октябрём 2011г. и составил 13,84% в пользу вторичного рынка (в прошлом месяце данный показатель был равен 12,56%).

Для сравнения: разница между рынками жилья, зафиксированная год назад (в ноябре 2010г.), была равна 14,39% (также в пользу вторичного рынка).

Средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в ноябре 2011г. составила 47 038 руб./кв.м., на рынке нового строительства – 40 526 руб./кв.м.

Для сравнения: в ноябре 2010г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья составляла 43 983 руб./кв.м., на первичном рынке жилья – 37 652 руб./кв.м.

За период с ноября 2010г. по ноябрь 2011г. показатель средней цены предложения на вторичном рынке жилья стал выше на 6,9%, а на первичном рынке жилья он вырос на 7,6%.

2. В ноябре месяце в пермской мультилистинговой системе данных появилось одно новое предложение от застройщиков многоквартирного жилья:

- 16-ти этажный дом индивидуальной планировки класса «эконом+», застраиваемый по технологии монолитного каркаса, по адресу ул. Советской Армии, 72/5 (5-я очередь строительства ЖК «Триумф», Индустриальный район, микрорайон Ераничи, застройщик ЗАО «Классик»), с предложением 1-но, 2-х и 3-комнатных квартир по цене от 34 063 до 41 893 руб./кв.м.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М. и методических рекомендаций по изучению регионального рынка недвижимости председателя комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», кандидата экономических наук Епишиной Э.Д. 

                                                  ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ,                                 Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта вторичный рынок жилья г. Перми

Период (месяц, год)   Ноябрь 2011г. (период с 31.10.2011г. по 25.11.2011г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв.м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком  (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

                                                  ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ,                                 Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта первичный рынок жилья г. Перми

Период наблюдения:  Ноябрь 2011г.  (на 25.11.2011г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв.м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком  (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Исполнитель:

аналитик I категории, САРН                                                                                              Епишина Ю.Г.