(Максим Репин, САРН, директор ООО «ОМЭКС»)
Омская
область расположена в географическом центре Российской Федерации, Сибирском
федеральном округе, граничит на западе и севере с Тюменской областью, на
востоке – с Томской и Новосибирской областями, на юге и юго-западе – с
Казахстаном. Область состоит из 32 районов и занимает площадь 141,1 тыс. кв.км.
По данным Всероссийской переписи населения 2010 г. Омская область заняла 25-е место среди субъектов Российской Федерации. Сейчас на
территории региона проживает 1 976 345 человек. Численность
городского населения Омской области составила 1 412 799 человек
(71,5%), сельского – 563 546 человек (28,5%). Численность постоянного
населения в городе Омске составляет 1 млн. 154 тыс. человек. В Омске проживает
58,4% всего населения региона и 81,7% его городского населения. По численности
населения Омск занимает седьмое место среди тринадцати городов «миллионеров»
Российской Федерации.
Город
Омск – административный центр области, основан в 1716 г. Площадь города – 567 кв.км. Территория города разделена на 5 административных округов:
Центральный, Кировский, Ленинский, Октябрьский, Советский. Омск – крупный
транспортный узел, промышленный, научный и культурный центр. Сложившаяся
структура экономики города определяет его как центр обрабатывающей
промышленности, основу которой составляют предприятия топливно-энергетических
отраслей, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения, пищевой
промышленности. В Омске широко представлены финансовые институты, действуют
филиалы крупнейших российских банков, а также брокерские, лизинговые и
факторинговые компании. К концу 2010 г. в Омске зарегистрировано более 72 тыс. субъектов малого и среднего бизнеса, численность занятых в которых
превышает 165 тыс. человек.
Состояние регионального
рынка недвижимости Омской области обусловлено сочетанием ряда факторов, а также
их изменением во времени в разных направлениях. Это, прежде всего,
социально-экономическая ситуация на макро и микро уровне, политика федеральных
и региональных властей в сфере жилищного строительства, политика ведущих банков
и рыночная стратегия профессиональных участников рынка. Самое непосредственное
влияние на уровень цен недвижимости оказывают такие социально-экономические
характеристики региона как его административный статус и экономический тип,
состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень доходов населения,
степень деловой активности инвесторов и застройщиков.
Методология анализа
рынка жилой недвижимости
Рынок жилой недвижимости является сложной
саморегулируемой и, одновременно – управляемой социально-экономической
системой. Его инфраструктура складывается из следующих элементов:
§ объекты недвижимости;
§ экономические субъекты, оперирующие на рынке;
§ процессы функционирования рынка (производство, эксплуатация,
торговый оборот, управление объектами недвижимости);
§ механизмы, обеспечивающие функционирование рынка
(институциональная и правовая среда).
Важным этапом индивидуальной оценки является
точная квалификация объекта недвижимости как товара в определенном сегменте
рынка. Таким образом, в интересах оценочной деятельности предмет исследования
составляют такие ценообразующие факторы и процессы, как:
§ ценовая ситуация на рынке,
§ конъюнктура спроса и предложения,
§ активность рынка,
§ объем операций на рынке,
§ структурные показатели рынка (доли объектов в каждой выделяемой
категории),
§ ликвидность объектов.
Анализ рынка жилой
недвижимости города Омска проведен компанией «ОМЭКС» в соответствии и на основе
стандартов, принципов и методологии, изложенных в монографии Главного аналитика
Российской гильдии риэлторов, Г.М. Стерника «Анализ рынка недвижимости для
профессионалов».
Осуществлен авторский надзор, учтены рекомендации Комиссии по аттестации САРН.
Исследование рынка включает следующие этапы:
§ создание аналитической базы данных,
§ мониторинг рынка,
§ статистическую обработку информации,
§ исследование динамических, пространственно-параметрических
показателей рынка,
§ классификацию объектов недвижимости по качеству в составе модели
рынка,
§ прогноз состояния рынка.
Источники, используемые в исследовании, по
характеру информации разделяются на следующие группы:
1. официальная данные государственной службы
статистики, Федеральной Службы регистрации, кадастра и картографии,
Министерства регионального развития РФ, Министерства строительства Омской
области и др. официальных структур;
2. информация оперативного и аналитического
характера, публикуемая в печатных издания и на интернет сайтах специализированных
СМИ;
3. базы данных о предложении объектов
недвижимости, представленные на страницах специализированных журналов и
интернет сайтах профессиональных участников рынка недвижимости. Эта информация
служит непосредственным материалом для анализа открытого предложения на рынке
жилой недвижимости города Омска и Омской области.
В результате систематического анализа рынка
жилой недвижимости города Омска специалистами компании «ОМЭКС» была разработана
следующая классификационная модель:
Класс |
Подкласс |
Морфотип |
Качественный статус |
ЭЛИТА |
Люкс |
- |
А+ |
Премиум |
- |
А |
Бизнес-элита |
Малоэтажные
реконструированные дома |
А |
Сталинские высотки |
А- |
БИЗНЕС |
Современный бизнес |
- |
В+ |
Дома "партийной
элиты" |
- |
В |
Бизнес старой постройки |
Сталинские
реконструированные дома |
В |
Особняки-доходные дома
(реконструированные) |
В |
ЭКОНОМ |
Современный эконом |
- |
С+ |
Комфорт |
Типовой кирпич |
С |
Комфорт |
Типовая панель |
С |
СОЦИАЛ |
Многоэтажные |
Многоэтажный кирпич |
D+ |
Многоэтажная панель |
D+ |
Малосемейного типа |
D |
"Хрущевки" |
"Хрущевки" кирпич |
D |
"Хрущевки"
панель |
D |
Малоэтажные |
Малоэтажный кирпич |
D- |
Малоэтажная панель |
D- |
Малоэтажные деревянный |
D- |
"Сталинский"
кирпич |
D- |
Царская Россия |
D- |
При анализе рынка жилой недвижимости за
август 2011г. были использованы базы данных трех периодических изданий.
На этой основе сформирована генеральная совокупность из 189 004 нормализованных оферт. Затем, в результате очистки от недостоверной информации, повторов и
дублей, была получена репрезентативная база данных из 22 118 уникальных
оферт, дифференцированная на 180 выборок:
§ первичный и вторичный рынок;
§ по округам;
§ количеству комнат;
§ классам;
§ этажности;
§ материалу стен.
Далее были определены статистические
характеристики каждой выборки с расчетом статистической погрешности при
определении среднеценовых и средневыборочных показателей. Таким образом, была
сформирована статистическая дискретная пространственно-параметрическая модель
(ДППМ), на следующем этапе оформленная в виде графиков, диаграмм и
аналитических выводов.
Данные официальной статистики о состоянии рынка жилой недвижимости
Омской области в январе-июле 2011 года
Таблица 1. Ввод в
эксплуатацию жилья январе-июле 2011 г. по данным Омскстата
2011г. |
Введено общей площади,
кв.м. |
В % к соответствующему
периоду 2010г. |
всего |
из них индивидуальными
застройщиками |
всего |
из них индивидуальными
застройщиками |
январь-июль |
370 479 |
195 861 |
131,9 |
128,1 |
июль |
19 099 |
19 099 |
57,0 |
128,1 |
За
прошедшее полугодие массовый ввод жилья пришелся на март (118 тыс. кв.м.) и
июнь (135 кв.м.). В июле темпы жилищного строительства в Омской области
по сравнению с прошлым годом замедлились почти вдвое, а за месяц упали в 7 раз.
За июль в городе не сдано ни одного многоквартирного дома. Новые дома общей
площадью чуть более 19 тысяч квадратных метров сдали только индивидуальные
застройщики. Всего по планам регионального правительства, в 2011г. намечено
ввести в эксплуатацию не менее 850 тыс.кв.м. жилья, при этом 400 тыс. – в
городе Омске.
Таблица 2.
Информация Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Омской области за январь-июль 2011 г.
Виды регистрационных
действий |
январь 2011г. |
февраль 2011г. |
март 2011г. |
апрель 2011г. |
май 2011г. |
июнь 2011г. |
июль 2011г. |
июль 2010г. |
Общее количество
зарегистрированных прав, ограничений (обременений) на недвижимое имущество и
сделок |
19 494 |
24 794 |
31 058 |
32 634 |
29 209 |
31 939 |
30 118 |
31 504 |
Общее количество
зарегистрированных прав на объекты жилого назначения |
7 337 |
9 446 |
11 323 |
11 907 |
10 151 |
11 353 |
11 066 |
12 429 |
Общее количество
зарегистрированных записей об ипотеке в ЕГРП |
910 |
1 773 |
2 027 |
2 411 |
2 435 |
2 724 |
2 674 |
1 503 |
в том числе на
основании договора |
261 |
591 |
553 |
588 |
773 |
868 |
610 |
560 |
в том числе на
основании закона |
649 |
1 182 |
1 474 |
1 823 |
1 662 |
1 856 |
2 064 |
943 |
Общее количество
зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве |
200 |
167 |
375 |
278 |
90 |
355 |
596 |
68 |
Общее количество
зарегистрированных прав участников долевого строительства и прав застройщика |
222 |
317 |
338 |
367 |
437 |
585 |
477 |
464 |
Стабильный рост числа регистрационных
действий в отношении жилой недвижимости свидетельствует об устойчивой
положительной динамике рынка. При этом наиболее существенный показатель –
увеличение количества ипотечных сделок. С начала года число регистрационных
записей об ипотеке за месяц увеличилось почти в три раза, активный прирост
виден и сравнении с аналогичным периодом 2010 г. Еще одна позитивная тенденция, наметившаяся в июне – увеличение числа зарегистрированных договоров участия в
долевом строительстве и количества прав участников долевого строительства и
прав застройщика.
Результаты анализа рынка жилой недвижимости г. Омска (август 2011 г.)
Объем предложения
Во второй половине лета
поступление нового жилья на рынок существенно сократилось. В августе объем
предложения «первички» составил 3 420 оферт, что на 912 шт. меньше чем в
июле. Активизации рынка новостроек, вероятно, можно ожидать в IV квартале, когда строители по традиции ударными темпами
стремятся наверстать план.
Объем вторичного рынка
уже сейчас набирает обороты: в августе зафиксировано 18 698 оферт, что
на 1 529 шт. больше чем в прошлом месяце.
В сравнении с началом
года индекс изменения объема рынка первичного сегмента отрицательный: -0,28,
вторичного – положительный: 0,24.
Структура объема предложения
в августе 2011г. по округам города представлена на диаграмме 1:
Диаграмма 1. Структура
рынка жилой недвижимости по количеству предложений
(кол-во оферт, шт.)
По участию на рынке новостроек в
количественном отношении традиционно лидируют Кировский и Центральный округа, далее
в порядке убывания следуют Советский, Октябрьский и, с существенным отрывом –
Ленинский. На вторичном рынке наибольшая доля предложений в Центральном округе,
далее городские округа можно разделить на две группы Кировский и Советский,
Октябрьский и Ленинский где разница в объеме предложений не превышает 12%.
Динамика цен и структура рынка
Сравнительная динамика средневзвешенных
удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках за год отражена на
графике 1.
График 1. Динамика
средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв.м.)
На графике хорошо видно, что последние пять
месяцев цены почти не меняются. В августе средневзвешенная удельная цена
предложения на первичном рынке составила 30 913 руб./кв.м. (+10 руб./кв.м.
за месяц); на вторичном - 36 741 руб./кв.м. (коррекция за месяц:
-231руб./кв.м.).
Первичный рынок
На графике 2 представлены изменения
средневзвешенных удельных цен предложения на первичном рынке жилья в
административных округах города:
График 2. Динамика средних
цен предложения на первичном рынке жилья
по административным
округам г. Омска (руб./кв.м.)
Как видно, в июле в разных округах города
цены новостроек ведут себя по-разному. В Кировском и Советском – динамика
положительная (+233 руб./кв.м. в Кировском (30 124 руб./кв.м.), +812
руб./кв.м. в Советском(29 708 руб./кв.м.)). В трех остальных округах
произошла коррекция цен в сторону понижения: Ленинский (31 840 руб./кв.м.)
– минус 121 руб./кв.м., Октябрьский (29 172 руб./кв.м.) – 347 руб./кв.м.,
Центральный (33 140 руб./кв.м.)– 419 руб./кв.м. Самыми значительными
колебаниями отмечены графики Ленинского и Центрального округов. В первом случае
при незначительном объеме предложения нового жилья, причем, по преимуществу
бизнес класса, его увеличение в декабре и марте-апреле напрямую повлияло на
рост цен. Во втором случае коррекция цен напрямую связана с массовым
поступлением на рынок относительно недорогого жилья эконом класса.
Таблица 3. Индекс
изменения средневзвешенной удельной цены предложения на первичном рынке (август
2011г.)
Округ |
текущий
месяц-предыдущий месяц,% |
текущий месяц-декабрь
прошлого года,% |
город Омск |
0,0003 |
0,0434 |
Кировский |
0,0078 |
0,0703 |
Ленинский |
-0,0038 |
0,0620 |
Октябрьский |
-0,0118 |
0,0553 |
Советский |
0,0281 |
0,0600 |
Центральный |
-0,0125 |
0,0033 |
На следующей диаграмме представлена
структура рынка квартир-новостроек в зависимости от количества комнат.
Диаграмма 2. Структура
первичного рынка в зависимости от количества комнат,
с указанием удельной
средневзвешенной цены, август 2011 г.
По числу предложений на рынке доминируют
двухкомнатные квартиры, тогда как по ценовым показателям – однокомнатные. Судя
по соотношению средней цены и объема предложения, наиболее востребованы
покупателями однокомнатные квартиры, наименьшим спросом пользуются квартиры
многокомнатные.
Вторичный рынок
Новым, но, очевидно, временным явлением на
рынке вторичного жилья в августе стало замедление и даже незначительное
снижение средних цен предложения.
График 3. Динамика
средних цен предложения на вторичном рынке жилья
по административным
округам г. Омска (руб./кв.м.)
В течение года мы наблюдали плавное
повышение цен, более того, специалисты прогнозировали их скачкообразный рост во
второй половине года. По факту же в августе показатели средневзвешенных
удельных цен на вторичном рынке «ушли в минус». По городским округам ситуация
следующая: в Центральном округе – минус 382 руб./кв.м., в Кировском округе –
315 руб./кв.м., в Октябрьском – 182 руб. кв./м, в Ленинском – 64 руб./кв.м., в
Советском всего лишь минус 13 руб./кв.м. Однако, все указанные изменения
укладываются в размер статистической погрешности.
Наряду с исследованием динамики рынка,
изучение его структуры позволяет наиболее точно квалифицировать объект
недвижимости как товар. Аналитиками РГР признан наиболее эффективным метод
сегментации рынка, учитывающий взаимосвязь таких качественно-количественных
характеристик объектов недвижимости, как цена (руб./кв.м.), местоположение,
количество комнат и класс жилья. С указанными показателями напрямую связана
конъюнктура спроса/предложения, уровень и динамика цен. Результаты анализа
рынка вторичного жилья по качественным характеристикам объектов жилой
недвижимости представлены на диаграммах 3, 4.
Диаграмма 3. Структура
вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием
удельной средневзвешенной
цены, август 2011 г
В объеме предложения на вторичном рынке, как
и на первичном, преобладают двух и трехкомнатные квартиры, но наиболее
востребованными являются квартиры однокомнатные. Разница в цене за квадратный
метр площади в сравнении с объемом предложений подтверждает типичный для города
Омска «дефицит» доступных однокомнатных квартир. Подобная структура рынка
сохраняется на протяжении многих месяцев, и подтверждает солидарное мнение
экспертов, о том, что в первую очередь с рынка вымывается наиболее доступное
жилье, итоговая стоимость которого не превышает одного-полутора миллионов
рублей. В этом смысле однокомнатные квартиры бизнес-класса уступают по спросу
2-х, 3-х комнатным «хрущевкам», именно потому их итоговые цены сопоставимы.
Диаграмма
4. Структура вторичного рынка по классу жилья с указанием
удельной
средневзвешенной цены, август 2011 г.
На диаграмме 4 модель вторичного рынка
структурирована по показателю класса жилья. Дополняет ее информация, представленная
на диаграмме 5, где в сравнительном разрезе показано соотношение объемов
предложения по классам квартир в административных округах города.
Диаграмма 5. Соотношение
объема предложений на рынке вторичного жилья по классу квартир в административных
округах (кол-во оферт, шт.), август 2011 г.
Преобладающие позиции в объемах вторичного
рынка недвижимости г. Омска занимает жилье социал класса со средней ценой 35 084
руб./кв.м. Оно локализовано по преимуществу в Советском и Центральном округах,
а также доминирует в структуре предложения во всех округах города за
исключением Кировского. Квартиры эконом класса также составляют значительную
долю рынка и расположены главным образом в более «молодом» Кировском и
престижном Центральном округах. Средняя цена квадратного метра – 37 375
руб. Значительная часть квартир бизнес класса и дома элитного класса
сосредоточены в Центральном округе, их доля составляет не более 5% от объема
рынка при средней цене за «квадрат» соответственно: 47 860 и 77 706
руб.
Таблица 4. Индекс
изменения средневзвешенной удельной цены предложения на вторичном рынке
(август 2011 г.)
Округ |
текущий
месяц-предыдущий месяц,% |
текущий месяц-декабрь
прошлого года,% |
город Омск |
-0,0062 |
0,0318 |
Кировский |
-0,0088 |
0,0457 |
Ленинский |
-0,0019 |
0,0260 |
Октябрьский |
-0,0053 |
0,0342 |
Советский |
-0,0004 |
0,0478 |
Центральный |
-0,0092 |
0,0143 |
Таблица 5.Количество
предложение и средневзвешенная удельная цена (за кв.м) в отдельных сегментах
рынка жилой недвижимости г. Омска. (август, 2011 г.)
Выводы.
§ Колебание средневзвешенных цен предложения на первичном рынке
напрямую зависит от объемов строительства и качества нового жилья. Актуальная
тенденция текущего года – увеличение доли жилья эконом класса среди новостроек,
чем и объясняется общий курс на понижение средних цен. Кроме того,
устойчиво-положительным фактором является рост и стабилизация спроса на жилье
подобного уровня за последнее полугодие. Таким образом, сложная динамика
первичного рынка отражает активную фазу «борьбы» спроса и предложения на фоне перераспределения
объектов разного уровня внутри сегмента. Кроме того, следует учесть, что
новостройки через год переходят в разряд вторичного жилья. Таким образом, счет
строящегося жилья активно пополняются сегменты бизнес и эконом класса,
соответственно, постепенно сокращается доля жилья социал-уровня, что, в свою
очередь, в среднесрочной перспективе гарантирует рост цен «вторички».
§ Снижение средневзвешенных цен на вторичном рынке следует признать
временным явлением. Более того, подробный анализ рынка показывает, что наиболее
существенные колебания цен происходят в наиболее «инертных» сегментах
многоквартирного жилья бизнес класса и элиты, причем, в пределах статистической
погрешности. Изменение же цен в «подвижных» сегментах, более точно отражающих
рыночную конъюктуру, (1-2-х комнатные квартиры социал класса) – в пределах
десятых-сотых долей процента. Таким образом, можно сказать, что к концу сезона
отпусков цены на рынке недвижимости замерли на месте, и как они себя поведут в
дальнейшем, станет ясно в разгар осени.
С использованием
материалов интернет сайтов:
http://www.omskrielt.com;
http://www.omskstat.ru;
http://mszhk.omskportal.ru;
http://www.to55.rosreestr.ru;
http://www.gorod55.ru;
http://www.rgr.ru.
http://www.irn.ru.
Максим Репин, САРН,
директор
ООО «ОМЭКС»
