РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ.

Астана. Анализ цен на рынке вторичного жилья. Ноябрь 2011 года.

(Татьяна Корягина, ведущий аналитик ТОО "Эксперт-Н", САРН)

Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (ноябрь 2011 года)

В ноябре на рынке вторичного жилья наблюдается стагнация ценовых показателей. Средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 1677 у.е./кв.м (+0,4%), при этом погрешность расчета составила +/-20 у.е./кв.м (+/-1,2%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2155 (+0,2%) и 1276 (+0,2%) у.е./кв.м соответственно (диаграмма 1). Количество объектов по сравнению с предыдущим месяцем сократилось на 3,6%, до 1937 объектов (диаграмма 2), общая площадь, выставленная на продажу, составила 144 тысячи кв.м, объем рынка в ценах предложения – 253 миллионов долларов.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 3) приходится на район Алматы – 52% (1002 квартиры от общего объема), а минимальный – на Есиль – 20% (394). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (542). Уменьшение числа предложения наблюдается во всех районах города.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 34% (664), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (39) (диаграмма 4). При этом снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где количество в сравнении с прошлым месяцем не изменилось.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 46% (891 объект), в монолитных и панельных домах – 33% (648) и 21% (399) соответственно (диаграмма 5). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения понизился на квартиры в монолитных и кирпичных постройках.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 67% (1303), постройкам старого типа – 3% (59), улучшенной планировки – 22% (431) и хрущевкам – 8% (146) (диаграмма 6).

Состояние рынка по районам

В ноябре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 2048 у.е./кв.м (+1,3%), в районе правого берега — на уровне 1582 у.е./кв.м (+0,6%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-2,8% (+/-57 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-18 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о стагнации ценовых показателей как в районах правого берега, так и в районе левого берега (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1596 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1557 у.е./кв.м.

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 58,6%, а в районе правобережья – на 31,7%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, когда наблюдались максимальные цены на жилье, квартиры левого берега стали дешевле на 15,1%, потеряв 365 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 24,8% (-520 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 22,8%, по сравнению с прошлым месяцем наблюдается увеличение ценного разрыва.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал стагнацию ценовых показателей во всех сегментах рынка, кроме квартир улучшенной планировки, где прослеживается рост цен на 2,7%. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 7-9.

С начала года ценовой показатель в целом по городу подрос на 18,8%, где основное влияние оказывают растущие цены нового жилья, темп прироста которых составляет 19,7%, а доля в общем объеме приближается к 70%.

С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г. (диаграмма 10), наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 36,4%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 46,7% и на квартиры в монолитных постройках – на 42,4%.

В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 22% (-472 у.е./кв.м). Запрашиваемая цена за 1 кв.м в данном месяце была зарегистрирована в декабре 2008 года.

Индекс расслоения

В ноябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,69, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, не изменился (диаграмма 11). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,02 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,55 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,2% до 2155 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 31,4% (-986 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с октябрем 2011 года, средняя цена предложения выросла на 0,2% до уровня 1276 у.е./кв.м. При этом повышение цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 1- и 2-комнатных.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 12,4% (-181 у.е./кв.м).

Основные тенденции

ü в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается снижение количества предложения;

ü тенденция роста в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает сохраняться, однако темпы роста заметно уменьшились;

ü средняя цена по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья незначительно увеличилась.

ü согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в октябре 2011 года по городу составило 1971, из них: квартир в многоквартирных домах – 1897, индивидуальных домов – 74. В сентябре количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 1060, то есть в октябре рост этого показателя составил 85,9%, против 2,9% в сентябре.

Экономические индикаторы

Согласно данным департамента статистики в октябре 2011 года инфляция составила 0,2%, оказавшись ниже уровня прошлого месяца.

Цены. Индекс потребительских цен в октябре 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года составил 107,1%. Цены на продовольственные товары повысились на 9,8%, на непродовольственные товары – на 5,2%, на платные услуги - на 5,6%.

Объем инвестиций в основной капитал согласно данным департамента статистики города Астаны в январе-октябре 2011 года составил 409044,1 млн. тенге (129,1% к уровню января-октября 2010 года). За счет всех источников финансирования введено в действие 1162223 кв. метров общей площади жилья (из нее полезной – 879367 кв. метров), 100,6% к уровню января-октября 2010 года.

Финансы. Объем поступлений в Государственный бюджет г. Астаны, по оперативным данным Управления финансов г. Астаны, на 1 октября 2011 года составил 200982,4 млн. тенге, 100,7% в сравнении с аналогичной датой 2010 года, расходы составили 173191,0 млн. тенге и увеличились на 2,3% в сравнении с соответствующей датой 2010 года. Просроченная задолженность по оплате труда по состоянию на 01.10.2011г. составила 28,4 млн. тенге.

Рынок и оплата труда. Численность граждан, состоящих на учете в качестве безработных, на конец октября 2011 года составила 8023 человека. Доля зарегистрированных безработных в численности экономически активного населения в октябре 2011 года составила 0,5%. Уровень безработицы за 3 квартал 2011 года составил 5,8%.

Среднемесячная номинальная заработная плата в январе-сентябре 2011 года составила 122975 тенге и увеличилась по сравнению с январем-сентябрем 2010 года на 16,3%, в реальном выражении – на 6,2%.

Доходы населения в январе-августе 2011 года, по оценке, среднедушевые номинальные денежные доходы населения составили 603050 тенге и увеличились по сравнению с январем-августом 2010 года на 12,6%, реальные денежные доходы - на 2,8%.

Кобыляцкий Е.Ю., Директор ТОО «Эксперт-Н»

Корягина Т.М., сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

ТОО «Эксперт-Н», г. Караганда

т. 8-7212-910-103 (вн. 108)

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя цена предложения, у.е./кв.м	Изменение цены предложения к предыдущему месяцу		Погрешность расчетов
Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя цена предложения, у.е./кв.м	у.е.	%	у.е.	%
Панель	399	20.59	1461	+10	+0.67	+/-27	+/-1.86
Кирпич	891	45.96	1655	+15	+0.89	+/-26	+/-1.58
Монолит	648	33.45	1840	+4	+0.20	+/-41	+/-2.25
1-комнатные	461	23.79	1620	+16	+1.03	+/-27	+/-1.68
2-комнатные	664	34.28	1598	-3	-0.16	+/-27	+/-1.66
3-комнатные	601	30.99	1711	+19	+1.15	+/-39	+/-2.26
4-комнатные	173	8.92	1925	-45	-2.30	+/-108	+/-5.59
5-комнатные и выше	39	2.01	2052	+154	+8.13	+/-202	+/-9.84
Новой постройки	1303	67.23	1769	+9	+0.52	+/-26	+/-1.46
Старой постройки	59	3.02	1227	+6	+0.49	+/-89	+/-7.26
Улучшенной планировки	431	22.22	1543	+40	+2.65	+/-29	+/-1.90
Хрущевки	146	7.54	1423	-26	-1.83	+/-37	+/-2.57
По району Есиль	394	20.32	2048	+26	+1.30	+/-57	+/-2.78
По району Алматы	1002	51.73	1596	+12	+0.73	+/-20	+/-1.25
По району Сарыарка	542	27.95	1557	+4	+0.24	+/-35	+/-2.24
По городу	1938	100.00	1677	+7	+0.39	+/-20	+/-1.20