(Лагунова Наталья Владимировна, аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь, САРН)

Мониторинг рынка индивидуального жилищного строительства

в Пермском крае за IV квартал 2011 (итоги 2011 года)

Индивидуальное жилищное строительство в последнее время занимает достаточно большую долю в общем объеме ввода жилья на пермском рынке. По данным Пермьстат, за 2011 год в Пермском крае было введено в эксплуатацию 731,8 тыс. кв.м. жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составило 265,2 тыс. кв.метров (36,2% от объема введенного жилья). Согласно Концепции краевой целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2011-2015 годах», за 2011-2015 годы планируется довести долю малоэтажного строительства в общем объеме вводимого жилья по Пермскому краю до 60%.

Примечание: по данным Пермьстат

Если говорить о структуре рынка индивидуального жилищного строительства, отметим, что он подразделяется на две основные составляющие:

рынок земельных участков (под строительство объектов малоэтажного строительства используются земельные участки трех основных видов разрешенного использования: земли под ИЖС, под ЛПХ и под садоводство и дачное строительство);

·   рынок индивидуальных жилых домов.

В свою очередь, в развитии пермского рынка индивидуальных жилых домов можно выделить несколько основных направлений (подсегментов):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная (хаотичная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков);

3. организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа.

В настоящее время на всех подсегментах рынка ИЖС (дачная застройка, хаотичная коттеджная застройка, организованная застройка) наблюдается стадия стабилизации и восстановления.

Основные тенденции пермского рынка объектов дачной застройки.

Данный подсегмент рынка представлен в большей степени объектами вторичного рынка, т.е. владельцы выставляют на продажу дачи, приобретенные ими еще в советские времена. Вместе с тем наблюдается рост числа предложений современных объектов дачного хозяйства – коттеджей больших площадей, предназначенных для сезонного проживания.

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Как видно из графика, на сегменте объектов дачного строительства наблюдается стабилизация с восстановлением средних цен предложения (растущий ценовой тренд). За 2011 год в среднем по краю наблюдается повышение средней цены предложения на 12%.

Основные тенденции пермского рынка объектов хаотичного малоэтажного строительства (точечная застройка коттеджей).

В данном подсегменте рассматриваются:

·   дома и коттеджи старой постройки: дома – до 90-х гг., коттеджи – застройки 90-х – начала 2000-х гг.;

·   коттеджи современной постройки: готовые объекты «под ключ» (застройки 2006 – 2010 гг.) и объекты незавершенного строительства (без отделки).

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Для данных подсегментов также характерен растущий ценовой тренд.

Общая тенденция: на подсегментах дач и объектов хаотичной застройки изменение средних цен предложения связано в большей степени с изменением структуры предложения.

Это свидетельствует о неразвитости и несформированности пермского рынка ИЖС – трудно выявить наиболее общие тенденции изменения цен объектов. В каждом конкретном случае необходимо проводить анализ множества факторов: местоположения, качественных характеристик объекта, наличия инфраструктуры и т.д.

Основные тенденции пермского рынка организованных поселков малоэтажного строительства.

С начала 2011 года на рынке наблюдается постепенное возрастание общего числа поселков – за год рост составил 4%. Если рассмотреть общее число поселков, представленных на пермском рынке, можно фактически говорить о возврате на докризисный уровень (2008 год). Хотя это лишь в количественном разрезе. В качественном же выражении ситуация иная – крайне мало планируемых (разрабатываемых) проектов, большая часть посёлков предусматривают распродажу земельных участков и т.п.

На конец 2011 года в Перми и прилегающих территориях (территории, находящиеся в радиусе 50-60 км от города) насчитывается порядка 80-ти организованных посёлков коттеджей и таун-хаусов, включая сданные в эксплуатацию, строящиеся и планируемые к застройке.

Из общего числа посёлков пермского рынка продажи ведутся в 53 комплексах (73% от числа готовых и строящихся).

В то же время, на рынке крайне мало новых интересных, концептуально проработанных проектов. Качественные характеристики поселков снижаются, стираются различия между поселками эконом-бизнес и даже элитного класса. Зачастую в рекламе поселок заявляется на бизнес либо элит-класс, а фактически предусматривает продажу участков.

Многие из проектов, выходивших на рынок в течение 2011 года, предполагают лишь распродажу земельных участков. Так, 90% новых проектов, вышедших на рынок в 2011 году, - это проекты, предусматривающие только распродажу размежеванных земельных участков (как с подрядом, так и без подряда на строительство домов).

На сегодняшний день доля поселков, где на продажу выставляются размежеванные земельные участки, составляет на пермском рынке 55% (в общей структуре предложения поселков).

На рынке крайне мало концептуально проработанных проектов: поселков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю «образ жизни», а не участок без коммуникаций.

Вместе с тем, постепенно на смену кризисной распродажи участков без подряда на рынок выводятся новые проекты «с идеей» и архитектурной целостностью. Примеры таких проектов на пермском рынке – поселки «Южный ветер» (ОАО «Камская долина»), вновь реализуемый после кризисного застоя поселок «Строгановский Посад» (ЗАО «Родэкс-Юкон»), «Вернисаж» (ОАО «ПЗСП»).

В отношении ценовой ситуации на рынке организованного строительства отметим, что за 4 квартал 2011 года и в целом за 2011 год цены предложения в большинстве поселков не изменились. Почти все проекты девелоперы начинали реализовывать до кризиса, соответственно «двигаться» вниз по цене им некуда ввиду заложенной до кризиса себестоимости.

За 2011 год цены в единичных коттеджных поселках повысились на 2-5 тыс.руб./кв.метра.

2011 год показал прирост цен по ряду поселков, реализующих земельные участки, на 15-30% (в денежном выражении – на 10-30 тыс.руб./сотку). Цены были повышены в летний период (в течение 3-го квартала) и до конца года держались на установленном уровне. По двум проектам прирост цены на участки в поселках составил 60-100%, что связано с газификацией этих поселков в течение года.

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Исполнитель:

Лагунова Наталья Владимировна, аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости