Влияние политики региональных властей на развитие рынка жиилья с Москве и Московской области
Махрова Алла Георгиевна. МГУ им. Ломоносова, Москва
Махрова А.Г.
МГУ им.М.В.Ломоносова
Влияние политики региональных властей на развитие рынка жилья в Москве и Московской области
Развитие рынка жилья в России зависит от многих факторов, и политика властей – в числе важнейших. Роль федеральных властей усилилась с недавних пор - после принятия национального проекта «Доступное жилье», Жилищного и Градостроительного Кодексов и связанных с ними законов, нацеленных на унификацию правового пространства. Более весомым фактором остается политика муниципальных и региональных властей, за последние годы усилилась роль территориального планирования.
На развитие рынка жилья в Москве и Московской области сильное влияние оказывают планы развития территорий: генеральный план г.Москвы 1999 г., актуализируемый в настоящее время, и схема территориального планирования Московской области. Они конкретизируются в градпланах развития округов столицы, генпланах городских округов и поселений и схемах территориального планирования муниципальных районов Подмосковья, а также в специальных целевых программах и конкретных проектах планировок объектов транспортного, жилищного и промышленного строительства.
Среди крупных новых элементов транспортной сети, которые были заложены в генплане Москвы 1999 г. – это, прежде всего, две новые кольцевые структуры (уже построенное Третье и проектируемое Четвертое автомобильные кольца), новые ветки и станции традиционного и «легкого» метро. Как показывает практика, появление метро увеличивает цены на жилье, особенно на наиболее массовое жилье эконом-класса. «Легкое» метро повышает в целом стоимость жилья в тех районах, где оно появляется. Однако в домах первой линии цены снижаются из-за шумового дискомфорта. Появление новых станций метро (Митинско-Строгинская ветка Арбатско-Покровской линии, станции «Сретенский Бульвар», «Трубная» на Люблинской линии, станция мини-метро «Международная» в ближайшей перспективе, в средне- и долгосрочной перспективе появление линий «Волоколамская – Митино», «Марьино – Зябликово» и «Красногвардейская – Братеево», второй кольцевой ветки, первый участок которой соединит станции «Полежавская»-«Сокол»-«Савеловская», легкого метро от станции «Старокачаловская» до «Битцевского парка») также вызовет рост цен на жилье в целом в районах, по которым оно пройдет.
Строительство Четвертого транспортного кольца (ЧТК) будет стимулом для развития так называемых процессов коммерциализации: увеличится спрос и предложение офисно-деловой и торговой недвижимости, что с небольшим временным лагом приведет к росту престижности этих территорий и росту цен на жилье, однако в домах первой линии цены на жилье снизятся.
Еще одна новация – предполагаемая трансформация Малого кольца Московской железной дороги для перевозок пассажиров, станции которой будут совмещены в единые пересадочные узлы с существующими станциями метро, что окажет такое же влияние на окружающие территории. Жилье в домах первой линии, стоящих вдоль трассы, подешевеет, в остальных, попадающих в зону пешеходной доступности от станций, подорожает.
Если Москва будет решать транспортную проблему центра города как Лондон и Париж, которые закрыли его для индивидуального транспорта, то на долгосрочную перспективу плотность транспортной инфраструктуры и насыщенность станциями метро станет фактором, определяющим престижность территории и цены на жилье уже не только эконом-, но и бизнес-уровня и элиты.
В Московской области наиболее крупным новым элементом транспортной инфраструктуры станет строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги, которая в основном пройдет по трассе существующего Малого бетонного кольца. Принята специальная целевая программа и начинается проектирование трассы. По замыслу разработчиков схемы территориального планирования области этот проект должен изменить всю планировочную структуру Подмосковья. В зоне влияния ЦКАД (десятикилометровый коридор по обе стороны) предполагается появление около 500 тыс. новых рабочих мест, что потянет за собой прирост численности населения до 1 млн. чел., спрос на жилье и новое жилищное строительство (предполагаемые объемы могут составить 50-55 млн. кв. м). Особенно перспективными для нового жилищного строительства будут территории, которые намечены в качестве «точек роста»: Бронницы, Троицк, Ногинск-Элекстросталь, Домодедово, Кубинка, Апрелевка, Поварово, Рахманово, Белый Раст, Клин.
В долгосрочной перспективе предполагается создание так называемого мини-метро или скоростного трамвая и строительство следующих веток: Мытищи-Пушкино-Ивантеевка-Фрязино с возможным продлением до Балашихи и Реутова, Кубинка-Звенигород-Истра-Поварово, Подольск-Домодедово-Раменское, Кашира-Ступино-Озеры-Коломна-Воскресенк-Егорьевск-Орехово-Зуево, Ногинск-Электросталь, Химки-Планерная-Путилково. Тем самым усилится двусторонний характер потоков трудовой маятниковой миграции: не только в столицу, но из Москвы в область на создаваемые рабочие места. Активизируются рынки первичного и вторичного жилья в этой части Подмосковья, вырастет привлекательность поселений Московской области из-за возможности работать не в Москве, а на месте - на новых рабочих местах.
Несколько ближе к реализации планы строительства новых хордовых магистралей – дублеров существующих трасс и скоростных платных автодорог (Москва - Санкт-Петербург, Москва - Одинцово, Москва – Электроугли - Ногинск с возможным продлением до Орехово-Зуево и др.). Для покупателей, ориентированных в своих жизненных планах на столицу, вырастет привлекательность этих поселений для покупки в них жилья.
Векторы промышленного развития в Москве и Подмосковье имеют разную направленность.
В Москве очевиден дефицит территориальных ресурсов и неэффективное функционирование многих промпредприятий. В связи с этим приняты программы модернизации производственного комплекса, вывода и ликвидация непрофильных предприятий. Общая площадь всех территорий производственного использования столицы составляет 20,9 тыс. га (свыше 19% территории города). Предполагается, что к 2020 г. полностью изменят свое целевое назначение 5,3 тыс. га. Реформируемые промышленные предприятия выводят на новые специально создаваемые или существующие площадки на периферии города или за его пределами. Освобождаемые территории застраиваются (будут застраиваться) коммерческой и жилой недвижимостью, улучшится экологическая ситуация и имидж этих районов. Максимальные объемы жилищного строительства на участках выводимых предприятий предполагаются на территории двух самых промышленных (Восток и Юго-Восток) и двух самых дорогих и престижных (Запад и Центр) округов.
Наоборот, политика правительства Московской области направлена на привлечение инвестиций в промышленность; в области принята специальная программа по созданию промышленных округов до 2010 г., которая предполагает выделение площадок разной функциональной специализации (табл. 1). Основная их часть будет размещена в зоне дальних и средних пригородов, а наиболее распространенным типом будут индустриальные и логистические парки. Программа предусматривает создание не менее 10 млн кв. м производственных площадей, 4,5 млн кв. м офисных площадей, 40-50 тыс. новых рабочих мест и 1 млн. кв.м. малоэтажной жилой застройки. Отдельные муниципалитеты области самостоятельно привлекают значительные инвестиции.
Таблица 1. Промышленные округа, создаваемые в Московской области до 2010 г.
В схеме территориального планирования Московской области в качестве точек роста инновационной экономики намечены Дубна, Жуковский, Клин, Королев, Красноармейск, Протвино, Пущино, Реутов, Ступино, Троицк, Фрязино, Черноголовка, а также 14 центров производственного направления со специализацией на традиционных секторах промышленности. Большинство традиционных производственных узлов будет развиваться на востоке области (Коломна, Воскресенск, Егорьевск, Куровское, Рошаль), четыре на юге (Ступино, Бронницы, Подольск, Климовск) и три на севере (Солнечногорск, Клин, Рахманово). Это также приведет к концентрации рабочих мест в срединной зоне и сокращению трудовой маятниковой миграции в Москву (рис. 1). Ускоренный рост промышленного производства улучшает экономическую ситуацию в муниципалитетах, увеличивается их привлекательность для проживания и работы, растет спрос на жилье со стороны мигрантов и местного населения, стимулируется развитие рынка первичного жилья.
Источник: Схема территориального планирования Московской области – основные положения градостроительного развития
Перспективы промышленного и транспортного развития важны, но особенно сильное влияние на развитие рынка жилья оказывает намечаемое жилищное строительство, его объемы и география. В общем виде они прорабатываются в генпланах и схемах территориального планирования, которые затем детализируются в жилищных программах области и муниципалитетов. Согласно среднесрочной программе жилищного строительства в Москве до 2010 года ожидаемый ввод жилья составит 34,1 млн. кв.м. Максимальные объемы жилья будут строиться на территории Западного, Северного, Юго-Западного и Восточного округов (рис. 2).
Составлено по данным Среднесрочной программы жилищного строительства в городе Москве на период 2006-2008 годов и задания до 2010 года.
В Москве практически завершено массовое жилищное строительство, после застройки Куркино из неосвоенных крупных площадок остался один район Молжаниновский. Новые микрорайоны уже строятся в Кожухово; в ближайшее время начнется массовое строительство в поселках и деревнях, входящих в состав города (Некрасовка, Северный и др.). Новые жилые микрорайоны будут застраиваться жильем эконом-класса, его значительная часть будет предоставляться жителям города как социальное жилье, в том числе различным категориям федеральных очередников. В одиннадцати деревнях и поселках будет вестись малоэтажное жилищное строительство. Комплексная застройка территории деревень и поселков и строительство качественного жилья приведет к росту цен в этих периферийных районах города. Они приблизятся к среднегородскому уровню; хотя будут сильно уступать внутренним районам города по своей престижности за счет положения и социального состава проживающих.
На долю строительства в районах массовой застройки придется только 14,3%, остальное жилищное строительство будет вестись за счет уплотнения застройки, реконструкции и реновации существующего жилого фонда, а также смены функций места (на месте выводимых производственных зон и предприятий, воинских частей и других объектов.), рис. 3. В ходе комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки в зависимости от проектных решений пятиэтажки всех несносимых серий будут сноситься или реконструироваться.
Составлено по данным Среднесрочной программы жилищного строительства в городе Москве на период 2006-2008 годов и задания до 2010 года.
В разрезе округов есть различия. Зеленоград выделяется максимальной долей территорий массовой застройки, Северо-Запад – реконструкцией пятиэтажного и ветхого фонда, Центр – долей территорий, где строительство будет вестись на участках выводимых производств, Юг – долей территорий, где новое жилье будет появляться за счет уплотнения застройки.
Возникновение новых крупных жилых районов возможно только в районах массовой застройки, на территории бывших производственных площадок, воинских частей или на других «федеральных» землях. Из крупных проектов этого типа – Ходынское поле и микрорайон Шуваловский. В количественном выражении больше всего новых жилых районов появится в Северном (район Молжаниновский) и Юго-Западном (Северное и Южное Бутово) округах (рис. 4). За счет реорганизации промзон больше всего новых жилых территорий появится в Центральном округе (почти 80% всего прироста жилых территорий). Если в Северном и Юго-Западном округах это будет жилье эконом-класса за кольцевой дорогой, то Центральном округе появятся новые районы жилья наиболее высоких потребительских характеристик. Новые районы преимущественно элитного жилья появятся в Хамовниках, Тверском, Пресненском и Мещанском районах; кварталы более дешевого жилья (в том числе для переселяемых жителей центра) появятся в восточных второстепенных районах центра – Басманном и Таганском.
Составлено по данным Среднесрочной программы жилищного строительства в городе Москве на период 2006-2008 годов и задания до 2010 года.
Еще одна жилищная программа правительства Москвы - строительство серии высотных зданий «Новое кольцо Москвы». Жилье в высотках позиционируется как жилье бизнес-класса, что повысит престижность периферийных районов, в которых будут возникать эти объекты. Программа началась в 1999 г., она предусматривает выделение 60 участков под строительство 200 высотных домов общей площадью жилья около 400 тыс. кв. м. Построены высотки «Эдельвейс», «Континенталь», «Вертикаль». Параллельно с их строительством предполагается проведение реконструкции жилого фонда в прилегающих районах, что еще больше увеличит уровень цен. В ближайших планах строительство четырех небоскребов: на Минской улице с реконструкцией трех кварталов района Фили-Давыдково, на Ярославском и Дмитровском шоссе, на месте реконструируемых кварталов района Можайский.
В Московской области по действующей целевой программе «Жилище» ввод жилья к 2010 г. должен составить свыше 21,0 млн. кв.м. Муниципалитетами-лидерами по объемам ввода жилья являются Одинцовский район, Троицк, Балашихинский и Красногорский районы, Подольск (рис. 5).
Составлено по материалам «Комплексной программы «Жилище, инженерная и социальная инфраструктура Московской области на 2004-2010 годы»
Согласно схеме территориального планирования за счет более полного учета площадок, выделенных под жилищное строительство, объем жилого фонда в области должен увеличиться к этому времени на 34 млн.кв.м. Как предполагается, свыше половины нового жилья будет возводиться за счет индивидуального жилищного строительства, четверть остальной части жилья будет возведена в районах комплексной застройки, причем половина этого ввода будет обеспечиваться за счет многоэтажных домов, остальная часть примерно в равных количествах – это жилье средней и малой этажности (рис. 6). Муниципалитетами – лидерами по объемам ввода жилья разной этажности также будут города и районы ближнего и среднего Подмосковья. Исключение составляют Рузский и Волоколамский районы, в которых предполагается довольно активное строительство жилья малой и средней этажности (коттеджно-усадебного типа).
Составлено по материалам Схемы территориального планирования Московской области
Рассматривая планы жилищного строительства, нельзя забывать о существенном влиянии на развитие рынка жилья политики местных властей. Кроме прямого влияния, т.е. создания или ликвидации барьеров входа на рынок нового жилищного строительства, велика их роль в территориальном планировании. Местные власти утверждают зонирование территории под разрешенные виды использования земель в ходе разработки генпланов поселений и схем территориального планирования муниципальных районов, проводят общественные слушания по новым проектам строительства и документам территориального планирования и пр. Но все более важной функцией становится привлечение инвестиций.
Конкурируя между собой, муниципальные власти все чаще выступают инициаторами реализации крупных инвестиционных проектов. Их социальные последствия связаны с развитием рынка жилья, либо впрямую, когда предполагается строительство жилья; либо косвенно, через активизацию экономики и рост доходов, что стимулирует спрос на жилье и новое жилищное строительство. В качестве примера можно привести строительство Российского центра инновационных технологий и жилья для привлекаемых программистов, что сильно изменит ситуацию на рынке жилья в Дубне; строительство технопарка и жилого микрорайона с филиалом «ГУ-ВШЭ» в Троицке, разрабатываемые планы развития рекреации в Лотошинском районе и уже реализуемый проект «Рузская Швейцирия» в Рузском районе.
Высокая инвестиционная активность приводит к изменению соотношения между старыми и новыми функциями. В одних случаях новые функции изменяют сложившуюся ситуацию в благоприятную сторону, например, строительство технопарка и университета в Троицке уменьшит размеры трудовых маятниковых миграций в Москву, которые росли из-за больших объемов нового жилищного строительства, не подкрепленных созданием новых рабочих мест. В других случаях, появление новых функций может отрицательно повлиять на развитие уже существующих. Так, строительство транспортных магистралей, логистических комплексов, промышленных объектов может привести к снижению стоимости жилья в коттеджных поселках из-за появления неблагоприятных соседей. Эта проблема особенно актуальна при разработке вариантов прохождения ЦКАД (с обводной петлей или без нее в западной части, наиболее престижной для загородного коттеджного строительства).
Анализ планов перспективного развития регионов и муниципалитетов имеет важное прикладное значение. На основе изучения документов территориального планирования и различных правительственных программ, существующего уровня социально-экономического развития и его динамики, а также тенденций развития рынка жилья можно оценить среднесрочные перспективы развития различных сегментов рынка в муниципальных образованиях. В результате работы, выполненной по муципалитетам Московской области, были оценены перспективы развития рынка многоэтажного жилья и определены территории, наиболее привлекательные для вхождения на этот сегмент рынка жилья.
