Мирончук Янина Сергеевна. "МИЭЛЬ-Недвижимость", Москва

Мирончук Я.С.

ПРИМЕНЕНИЕ СИСТЕМЫ ИНДЕКСОВ АКЦ «МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ»
НА ПРИМЕРЕ РЫНКА ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА

 

Введение

На примере рынка загородного жилья Подмосковья я расскажу как с помощью индексов решаются следующие задачи: - Отслеживание динамики показателя за два и более периодов времени; - Измерение соотношения показателей по различным территориальным зонам; - Определение степени влияния изменений значений одних показателей на динамику других; - Пересчет значения показателей из фактических цен в сопоставимые.

Структура предложения на рынке загородного жилья Московской области

В аналитической теории индексы трактуются как показатели, необходимые для измерения влияния изменения составных частей, факторов сложного явления на изменение уровня этого явления. Например, увеличение средней удельной цены на загородное жилье текущего периода с базовым, связано как с увеличением доли предложения коттеджей в КП, так и с повышение средних удельных цен на Рублево-Успенском направлении.

Для определения влияния некоторых факторов на уровень изучаемого явления на рынке загородного жилья разработана следующая структуризация объектов.

В АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» домовладения предлагаемые на продажу на рынке загородного жилья Московской области были разделены на четыре категории:

• коттеджи в коттеджных поселках (КП);
• коттеджи вне коттеджных поселков, СТ и ДСК (находящиеся в городах, деревнях, селах, старых поселках городского типа) (далее вне КП и ДСК);
• таунхаусы;
• дома в садовых товариществах (СТ), ДСК и стародачных поселках (далее дачи).

Для анализа рынка загородной недвижимости разработана территориальная дифференциация Московской области на зоны, выделенные по удалению от МКАД (до 15 км, 16-30 км, 31-60 км, более 60 км) и по географическим секторам, а при необходимости более подробного анализа – по направлениям и по шоссе (см. табл.).

Территориальная дифференциация Московской области

Структурные факторы, рассмотренные на примере рынка загородного жилья, не являются исчерпывающими. Интересно рассмотреть структуру дифференцированную по материалам стен домов, их площадям, стилям домов и другим показателям. Например, на рынке коттеджного строительства это будет способствовать выявлению тенденции на рынке, таких как предпочтения застройщиками кирпичных строений – об этом будет говорить увеличение доли кирпичных строений в структуре выборки и т. д.
Улучшение качества и увеличение объема БД, необходимые для выполнения дальнейшей дифференциации объектов и, следовательно, более детального анализа, активно ведется в АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Рассмотрим несколько примеров. Структура предложения на рынке со временем претерпевает изменения. Так, в 1 квартале 2006 года по сравнению с 4 кварталом 2005 было зафиксировано увеличение доли коттеджей вне КП и ДСК в совокупности объектов. Что несколько снизило среднюю удельную цену предложения домовладений в этом периоде.

Проиллюстрированное на следующем рисунке увеличение доли Рублево-Успенского направления – самого дорогого сегмента рынка Московского региона – на рынке предложения таунхаусов во 2 квартале 2005 года, оказало значительное влияние на повышение среднего показателя удельной цены в Подмосковье.

Расчет индексов постоянной и фактической структуры, а также индекса структурных сдвигов на рынке загородного жилья

Так как на изменение среднего значения показателя оказывают воздействие два фактора, возникает задача определить степень влияния каждого из факторов на общую динамику средней.
Эта задача решается с помощью индексного метода, т.е. путем построения системы взаимосвязанных индексов, в которую включаются три индекса: при фактической структуре предложения, постоянного состава и структурных сдвигов.
Индексируемой величиной здесь будет средняя удельная цена объектов, так как этот индекс характеризует изменение цен. Весом будет выступать доля предлагаемых объектов на различных направлениях и удалениях от МКАД.

Какие исходные данные необходимы для исследования?

1. Средняя удельная цена предложения коттеджей в КП в базовом периоде, дифференцированная по направлениям и удалениям МО;
2. Объем предложения коттеджей в КП в базовом периоде, дифференцированный по направлениям и удалениям МО;
3. Средняя удельная цена предложения коттеджей в КП в текущем периоде, дифференцированная по направлениям и удалениям МО;
4. Объем предложения коттеджей в КП в базовом периоде, дифференцированный по направлениям и удалениям МО.

Следующим этапом будет вычисление доли коттеджей на определенном направлении и удалении в структуре предложения на рынке МО в базисном и текущем периодах.

Произведенный расчет индексов позволяет сделать выводы об изменениях в структуре и показателя средней удельной цены предложения коттеджей в КП в 1 квартале 2006 года по сравнению с аналогичным периодом 2005 года в различных территориальных зонах МО.
Так, индекс постоянного состава – это индекс, исчисляемый с весами, зафиксированными на уровне базисного периода (1 квартала 2005г.), и показывающий изменение только средней удельной цены предложения коттеджей.
Под индексом структурных сдвигов понимают индекс, характеризующий влияние изменение структуры выборки на динамику средней удельной цены. Индекс при фактической структуре предложения отражает изменение не только средней удельной цены объектов в аналогичной территориальной зоне, но и структуры совокупности.

Выделим направления-лидеры и аутсайдеры годового роста средней удельной цены предложения и структурных изменений в 1 квартале 2006 года.

Направления-лидеры и аутсайдеры годового роста средней удельной цены
предложения коттеджей в КП в 1 квартале 2006 по сравнению с 1 кварталом 2005г.

Заметим, что в 1 квартале 2006 года предложения коттеджей в КП появилось в зоне 61-100 км от МКАД. Малое количество предложений в зоне 31-60 км от МКАД объясняет резкие скачки в динамике средней удельной цены на отдельных направлениях.

В целом на рынке предложения коттеджей можно проследить следующую динамику.

Индекс при фактической структуре предложения в зависимости от географического направления и удаления от МКАД в 1 квартале 2006 года относительно 1 квартала 2005 составляет 1,126. Индекс при постоянной структуре предложения, соответствующей базовому периоду, составляет 1,170. Индекс структурных сдвигов составляет 0,963.

Изменение средней удельной цены предложения коттеджей в КП Московского региона в 1 квартале 2006 года относительно 1 квартала 2005 года на 12,6%, рассчитанное при фактической структуре, складывается из увеличения на 17%, цены, рассчитанной при постоянной структуре выборки (с учетом географического направления и удаления от МКАД), и структурного сдвига, который уменьшился на 4%.

Следовательно, можно говорить о том, что по сравнению с 1 кварталом 2005 года в последующих кварталах 2005 года и 1 квартале 2006 года на рынке коттеджей в КП было выставлено на продажу большее число дешевых объектов (в зоне далее 60 км от МКАД).

Учет инфляции при расчете индексов средних удельных цен предложения

Номинальные индексы средних удельных цен - экономические показатели, выраженные в текущих рыночных ценах.
Расчет реальных показателей позволяет нейтрализовать влияние, оказываемое на экономические показатели изменениями, происходящими за счет инфляции.

Номинальный индекс средних удельных цен повышался на протяжении всего рассматриваемого периода, отмечалось небольшое снижение в апреле-июне 2005 года, что связано с изменением в структуре предложения, а именно – выставлением на продажу большего числа дешевых объектов загородного жилья. Так, прирост этого показателя в апреле 2006 года по сравнению с этим же периодом прошлого составил 30,8%. Тогда как реальный индекс, с учетом инфляции доллара в России, за тот же период был равен 17,8%.

На следующем графике, проведено исследование средней удельной цены с исключением влияния на цену структуры выборки. Заметим, что хотя рыночная цена объектов на рынке загородного жилья Подмосковья растет, темпы инфляции доллара значительно выше. Поэтому реальная цена предложения объектов снижается. Так, в апреле 2006 года по сравнению с декабрем 2005 реальный индекс долларовых цен в названном сегменте составил 0,932.

Расчет индексов с исключенной сезонностью

Подсчитать реальное изменение показателя объема продаж Компании с исключением влияния фактора сезонности попытаемся на следующем примере.

Динамика объема операций Компании на рынке коттеджей в КП жилья в 1 квартале 2004 – 1 квартале 2006 гг. характеризуется значительными колебаниями.
Известно, что многие экономические явления могут изменяться в течение года под воздействием факторов сезонности. Поэтому снижение объема сделок на рынке может и не свидетельствовать о спаде на этом рынке – это всего лишь сезонное явление.
Для исключения влияния сезонности в качестве базового периода выбирается тот же период прошлого года.

При анализе графика динамики операций с исключенной сезонностью видно, что в 2005 году динамика продаж стабильна (график индекса с исключенной сезонностью сглажен). Ясно, что колебания объема сделок в 2005 году объясняются изменением сезонной активности.
Под влиянием сезонного фактора объем сделок Компании обычно в 1 кварталах понижался, что и произошло со сделками на вторичном рынке загородного жилья в 1 квартале 2006 года.
Однако на первичном рынке коттеджных поселков в 1 квартале 2006 года зафиксирован всплеск активности – в условиях нестабильности валют и дефицита на рынке предложения жилья в Москве, загородная недвижимость, а точнее участки с подрядом на строительство дома становятся все более интересными с инвестиционной точки зрения.

График с исключенной сезонностью позволяет более наглядно представить динамику объема продаж и отметить, что в 2005 году объем продаж Компании на первичном рынке снижался, что можно связывать с внешними или внутренними факторами, а в 2006 году наметилась тенденция к повышению.

Операции Компании на вторичном рынке загородного жилья начали свой рост в 1 квартале 2005 года и стабилизировались в 3 квартале 2005 года, сохраняясь на том же уровне вплоть до 1 квартала 2006 года.

Таким образом, мы доказали, что использование индексов при анализе рынка загородного жилья позволяет получить более наглядную и точную информацию о ситуации на рынке, выделить значимые факторы, которые влияют на динамику, как качественных, так и количественных показателей, оценить степень влияния этих факторов.

Применение индексов при анализе загородного рынка Подмосковья позволило ответить на следующие вопросы:

Как изменился показатель средней удельной цены коттеджей в Подмосковье?
В какой степени на это повлияло изменение территориальной структуры коттеджей?
Какие территориальные зоны являлись лидерами и аутсайдерами по повышению средней удельной цены объектов и по увеличению доли объектов в структуре предложения загородных коттеджей?
Каково влияние инфляции на динамику средних удельных цен коттеджей?
Можно ли объяснить квартальные колебания операций Компании на первичном и вторичном рынке загородного жилья Подмосковья сезонным фактором?