Особенности прогнозирования спроса на жилье в строящихся домах
Бимон Михаил Заурович. ООО "Бизнес. Недвижимость. Консалтинг", С.-Петербург
Бимон Михаил Заурович
Генеральный директор ООО "Бизнес. Недвижимость. Консалтинг", С.-Петербург
Особенности прогнозирования спроса на жилье в строящихся домах
(Тезисы доклада на IX Национальном Конгрессе по недвижимости)
В этих условиях для экономики проекта особенно важным становится изначально правильно позиционировать объект, заложить те проектно-планировочные решения, которые будут максимально востребованы в будущем. Чем точнее будет «попадание» проекта в группу наивысшего спроса, тем выше ликвидность и доход от реализации.
Оценка будущего спроса, пожалуй, сегодня один из самых неблагодарных видов прогнозов. Дело даже не в огромном количестве факторов (от районного значения до макроэкономических и политических), а в грамотном определении исходных данных и условий.
В первую очередь – систематизация и стандартизация структуры спроса и предложения жилья для однозначного отнесения того или иного типа квартир или домов к соответствующему классу. Для решения этой задачи потребуются не только общие знания о типологии застройки и параметрах квартир в домах каждого типа, но и разработка различных фильтров для «привязки» квартиры к дому.
Следующий шаг, без которого не обойтись – определение структуры жилого фонда, предложения, спроса, оценка времени экспозиции объектов, выявление существующих ниш, где спрос превышает предложение. При этом следует учитывать сформировавшиеся предпочтения целевых групп потребителей и степень престижности территории.
Отдельная задача – учет существующих и будущих проектов строительства. Помимо стандартных оценок их влияния на местный спрос, уровень обеспеченности социальной инфраструктурой, повышения или снижения ценности данной территории, изменение социального состава населения и т. д., необходимо учитывать изменение структуры жилого фонда, степень наполняемости ниш повышенного спроса. Ведь сегодняшнее строящееся жилье через какое-то время будет представлено на вторичном рынке и, в свою очередь, будет конкурировать с еще строящимися аналогичными домами. Этот фактор обретает все большее значение. В какой-то степени строители сами старательно из года в год буквально выстраивают себе мощнейшую конкурентную среду – в сознании покупателей словосочетание «новый дом» перестает ассоциироваться со строящимся объектом и означает, что дом построен несколько лет назад. К слову, за последние 5 лет на петербургском рынке предложение квартир в недавно построенных домах увеличилось более чем в 2 раза и сегодня составляет до 15% от всего объема предложения вторичного рынка и по прогнозам, к 2009 году может составить до 25%. В условиях развитой уплотнительной застройки, основными конкурентными преимуществами у строителей при реализации стандартных проектов остаются возможность рассрочки платежей и более низкая цена по сравнению со вторичным рынком. Прогноз спроса дает возможность выявить тип и параметры квартир, которые максимально подорожают и будут в дефиците предложения на период продажи объекта, что позволит «отстроится» не только от объектов-конкурентов, но и от вторичного рынка.
Основной задачей геомаркетингового моделирования – ответ на вопросы: «что будут покупать» и «сколько будут готовы купить». Объединяя данные по спросу и предложению, прогнозируя динамику структуры рынка, определяются несколько наиболее востребованных ниш спроса.
Учитывая индивидуальные особенности будущего проекта (в том числе предпочтительное для застройщика или инвестора формирование денежных потоков), определяется наиболее эффективный вариант реализации проекта.
