Фаизов Тимур Саидович. "МИЭЛЬ-Недвижимость", Москва

Фаизов Т.С.

ОСОБЕННОСТИ АНАЛИЗА РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ ОДНОСЕМЕЙНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ДЛЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА

 

Цели и задачи анализа

до выбора и покупки участка:

- поиск наиболее перспективного рынка недвижимости.

после покупки участка:

- анализ спроса; - анализ предложения; - идентификация района исследования; - анализ конкурентной среды; - идентификация типов продукта и возможности маркетинговых ниш; - определение уровня поглощения.

Анализ рынка до выбора и покупки участка

Цель анализа рынка до выбора участка – выявить, где и в каких сегментах существует недостаток предложения.
Одним из индикаторов активности рынка является изменение средней удельной цены предложения земли. Анализ рынка земли позволяет девелоперам определить районы, где следует искать землю и какова ее цена. Для определения перспективных мест для девелопмента можно использовать сочетание индексов средних удельных цен по Московской области.

В качестве примера приведем динамику номинальных индексов средней удельной цены предложения земли по Московской области.

Примечание: таблица показана не полностью.

Анализ рынка после покупки участка

Процесс анализа рынка в структуре анализа экономической целесообразности девелопмента коттеджного поселка.

Анализ спроса

Анализ спроса на жильё должен включать демографические и экономические характеристики домовладельцев в заданном географическом районе. Анализ спроса в России в настоящее время невозможен или некорректен, так как данные о доходах населения собираются Госкомстатом по тем данным, что представляют сами домовладельцы (налогоплательщики). Отсутствие достоверных данных о доходах населения в сочетании с нежеланием собственников переводить строения из статуса «незавершенного строительством» делает невозможным корректную обработку данных из государственных органов.

Факторы спроса

- занятость; - количество домовладельцев; - доход домовладельцев; - размер семьи домовладельцев, возраст, соотношение семейных и несемейных, одиноких.

В настоящее время, возможно лишь определять предпочтения покупателей объектов загородной жилой методом опроса опытных экспертов (риэлторов). Опрос самих покупателей на рынке загородной односемейной недвижимости – очень дорогостоящ и может отпугнуть покупателя коттеджа.

Анализ предложения рассматривает ценовые тенденции и поглощение и - возможно самое главное – исследование конкурирующих проектов, которые только что вышли на рынок или появятся на рынок в то же самое время, что и разрабатываемый проект.
Анализ рынка сдаваемых жилых домов и домов на продажу должен проводиться отдельно. Начинать сбор данных необходимо минимум за девять месяцев до начала проекта, этот срок позволит построить динамику хотя бы за три квартала. Для разрабатываемого проекта поселка можно делать улучшения проекта, основываясь на информации о том, какие типы домов продаются лучше и какие улучшения продаются чаще.

Факторы предложения

- существующие и планируемые объемы застройки. - общее количество объектов по типам, уровню цен, и поглощению.

Эти факторы позволяют аналитику транслировать данные о занятости, населении, домовладельцах, и доходе в расчеты о потенциальном спросе на определенный тип девелопмента.

Идентификация района исследования

Обычно в качестве границ района следует брать физические границы, которые образуются вдоль транспортных коридоров, а также иногда административными границами. В случае с коттеджным поселком, расположенным рядом с г. Москвой следует рассматривать и административный округ г. Москвы и район, со всеми объектами, находящимися на расстоянии сорока минут проезда от местоположения будущего поселка.
Для анализа необходимо выбирать только поселки с похожими типами строений. В случае если в исследуемом районе нет поселков с похожим типом строений, необходимо брать все проекты, расположенные в данном районе с таким же уровнем цен. Например, автором при определение цен для проекта «Барвиха-2» в 2003 году при отсутствии аналогов (таунхаусных поселков) на Рублево-Успенском шоссе Московской области были исследованы таунхаусные поселки в западном округе г. Москвы и все поселки на самом Рублево-Успенском шоссе.

Факторы, которые ограничивают район исследования:

- время проезда до главного центра занятости. - общественный транспорт (электричка, метро), высокоскоростные магистрали; - существующие и ожидаемые строительные проекты; - социоэкономическая композиция. Сочетание доходов, возраста, и характеристик домовладений в районе влияет на выбор дома. - административные границы.

Анализ конкурентной среды

В аналитическом отчете именно эта часть является наиболее детальной. Эта часть отчета может содержать данные об успешных и неуспешных проектах существующих в настоящее время в исследуемой рыночной нише. Обычно включает информацию о количестве проданных или сданных в аренду объектах, ценах, площадях, и цене квадратного метра. В таблицах также собирается информация о стандартных свойствах проектов домов, доступных улучшений проектов домов.
Для идентификации конкурентов необходимо объехать все проекты и поговорить с представителем поселка или с менеджером по продажам.
Средние и итоговые данные по рынку покажут, как конкурируют между собой проекты. Собранные данные также покажут, какие проекты продаются лучше, чем в среднем по рынку. Коттеджные поселки с самой низкой ценой за квадратный метр обычно показывают наибольшую скорость продаж, принимая все прочие факторы равными.

Рассмотрим пример с данными о продажах в конкурирующих проектах.

Данные по продажам конкурентов на Калужском шоссе в ноябре 2004 (сокращенная таблица).

Кроме того, аналитик должен оценить качественные характеристики конкурирующих проектов. Должны быть рассмотрены расположение, дизайн, престиж. Качество управления, инфраструктура, обустройства для отдыха, и все что разделяет успешный проект от менее успешного проекта.

Особенности анализа рынка земли

Для анализа земельного рынка необходимо выбирать аналоги исходя не только из физических параметров участка, но исходя из стратегии продаж в поселке.
Список возможных комбинаций: опт с коммуникациями и без, с лесными деревьями и без них, розница с коммуникациями и без них, с лесными деревьями и без них. Следует отметить, что в случае планируемой плотной застройки бессмысленно покупать участок с лесными деревьями, так как они будут удалены при строительстве.

Пример определения наиболее вероятной удельной цены предложения земли.

Исходя из результатов регрессии можно определить наиболее вероятную цену предложения для данного расстояния от МКАД в пределах 95% доверительного интервала.

Особенности определении площадей строений в проекте. Поиск свободной рыночной ниши.

Для понимания текущей ситуации на рынке необходимо проанализировать вторичный рынок предлагаемых коттеджей. Надо сделать выборку, состоящую из данных по площадям коттеджей, площадям земельных участков у коттеджей, расстояний до МКАД. Затем построить трехмерную модель предложения.

Трехмерная модель предложения на вторичном рынке коттеджей на Рублево-Уcпенском шоссе (трехмерный вид) 2004 год.

Трехмерная модель предложения на вторичном рынке коттеджей на Рублево-Уcпенском шоссе (вид в плане) 2004 год.
На примере анализа участка Рублево-Успенского шоссе от 15 до 20 км находим, что существует недостаток предложения площадей домов в диапазоне от 262,5 до 487,5 кв.м. при площади придомового участка от 22 до 30 соток в 2004 году.
Также следует отметить, что на участке от 15 до 20 км существует характерное предложение домов площадью в диапазоне от 480 до 500 кв.м. при площади придомового участка от 10 до 22 соток в 2004 году.

Таким образом, при построении подобных графиков можно определить и свободную нишу на вторичном рынке и концентрацию предложения в определенном сегменте рынка.

Особенности определение площадей строений и участка в проекте

В настоящее время риэлторские компании публикую рекламную информацию о поселках указывают только минимальную информацию о ценах, площадях, темпах продаж. Зачастую прайс-лист поселка недоступен. Это объясняется необходимостью получать звонки о покупателей.
Что делать для определения характерных предложений для данного рынка?
Для определения типовых площадей в проекте необходимо учесть конкурентные предложения существующие на первичном рынке. Обычно данные о предложении можно получить только по единичным объектам в конкурирующих проектах, полный прайс-лист можно получить лишь с большим трудом. А так как на рынке обычно предлагаются проекты застройки (подряд на строительство) и в результате неизвестно точно как будет застроен конкурирующий поселок. Поэтому для решения проблемы определения свободной ниши можно брать только минимальные и максимальные значения.

Определение наиболее характерных площадей коттеджей в зависимости от площади земельного участка и расстояния от МКАД (на первичном рынке).

На рисунке построены две поверхности: первая (сверху) максимальные значения площадей коттеджей, а вторая (снизу) – минимальные значения площадей коттеджей.

Так как, на рисунке сложно разобрать ситуацию на 30 км., рассмотрим этот график только на участке 29-30 км. отдельно (см. далее).

Для окончательного удобства развернем рисунок в плоскость YZ. (см. далее)

Наиболее характерные площади коттеджей в зависимости от площади земельных участков на 29-30 км. от МКАД Калужского шоссе. 2004 год.

Далее перейдем к эскизному моделированию возможной застройки проекта «ПРОЕКТ N».
При моделировании учитываем дефицит на рынке.
Для расчета в бизнес план принимаем следующие дефицитные площади (дефицитные определены по рисунку см. ранее).

Площадь участка	Площадь коттеджа
21	350
12	275
11	250
10	225

В результате становится возможным: - подсчитать количество и тип продукта, который будет поглощен, основываясь на факторах спроса и предложения; - сделать формальное определение реализуемости и подсчет скорости поглощения рекомендованных продуктов.