Стерник Геннадий Моисеевич. "МИЭЛЬ-Недвижимость", Москва

Стерник Г.М.

ОПЫТ СОЗДАНИЯ АНАЛИТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА
В КОМПАНИИ "МИЭЛЬ-Недвижимость"
(Доклад на секции №18 IХ Национального Конгресса по недвижимости)

 

Этапы становления и развития Аналитического центра

Аналитический центр (АЦ) "МИЭЛЬ-Недвижимость" был создан осенью 2003 года, когда Председатель Cовета директоров Куликов Г.Л. пригласил в Компанию автора доклада, работавшего к тому времени главным аналитиком РГР, профессором кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В.Плеханова/

В становлении и развитии АЦ можно выделить следующие этапы: 2003-2004 гг. (становление), 2005 г. (развитие), 2006 г. (реорганизация – создание Аналитического консалтингового центра).

Из всего многообразия возможных целей аналитической деятельности на рынке недвижимости (слайд 1), на первом этапе перед новым подразделением были поставлены две основные цели:

1. Повышение капитализации Компании за счет нового наполнения ее брэнда как обладателя качественных интеллектуальных ресурсов, развертывания на этой основе PR-деятельности и создания новых услуг рынку.
2. Обеспечение руководства Компании, производственных и функциональных подразделений результатами анализа состояния и прогнозирования развития рынка недвижимости и его отдельных сегментов и локаций для принятия стратегических решений по повышению эффективности бизнеса.

Слайд 1

Прошедшие два года были периодом становления АЦ, подбора и подготовки кадров, разработки и наполнения баз данных, развития инструментария исследований.

К началу 2005 года, при утвержденном штатном расписании в 20 единиц, АЦ насчитывал 7 сотрудников. К концу года их число увеличилось до 18 человек. Сегодня в Аналитическом консалтинговом центре (АКЦ) по штату 35 человек, фактически- 27.

К началу 2005 года основные задачи первого этапа становления АЦ были решены.

К этому времени АЦ пополнился опытными сотрудниками среднего звена и частично вырастил таких сотрудников. В настоящее время имеется шесть сотрудников, которым присвоено звание сертифицированного РГР аналитика рынка недвижимости, два сотрудника – лауреаты премии "Лучший аналитик Подмосковья".

В АЦ проводится регулярный мониторинг 6-7 сегментов рынка Московского региона и анализ операций Компании в этих сегментах (рынок строительства и продажи жилья в Москве и Московской области, вторичный рынок жилья Москвы и области, вторичный рынок загородной недвижимости Подмосковья, рынок ипотечного жилищного кредитования в Москве и области, рынок аренды офисной недвижимости Москвы). Выпускаются 6 мониторинговых отчетов ежемесячных, 8-10 отчетов квартальных. В 2005 году Аналитический центр выпустил 42 отчета, в том числе 23 – мониторинговых. Сегодня число периодических мониторинговых и аналитических отчетов в каждом квартале превышает 20.

Необходимо отметить, что мониторинговые отчеты основываются на использовании собственных аналитических баз данных, современных эконометрических методов обработки информации, и предоставляют специалистам наиболее полный набор показателей состояния и развития рынка, включая показатели объема предложения, оборотов и емкости сегментов рынка, структурные и ценовые индексы, индексы с исключенной инфляцией, индексы фактического и постоянного состава, структурных сдвигов.

Кроме того, выпускаются сокращенные версии каждого отчета, рассчитанные на широкого потребителя. Эти версии выкладываются на сайты miel.ru, rgr.ru, realtymarket.ru, russianrealty.ru и др., а также предоставляются пресс-службе компании для рассылки в СМИ.

Методология и технология мониторинга сегментов рынка, принятая и развиваемая в АЦ, была использована Академией финансов при Правительстве РФ при проведении НИР по заказу МЭРТ РФ, Департамента имущества г. Москвы, опубликована в научной литературе.

И хотя не все задачи первого этапа становления АЦ решены (не все необходимые сегменты рынка охвачены мониторингом, требует дальнейшего развития технология расчетов, особенно в сегменте новостроек, и др.), в начале 2005 года перед АЦ были поставлены новые цели – аналитическое обеспечение маркетинговой, инвестиционной, оценочной деятельности в Компании.

Важными вехами в осуществлении этих целей было проведение исследований по заказу руководства Компании. По итогам этих работ были выпущены отчеты:

1. Исследование рынка элитного жилья Москвы ("Новостройки Топ-200"), кн. 1-4.
2. Рынок недвижимости Московского региона. Анализ развития и прогноз на 2006 год.
3. Анализ операций Компании в 2005 году и прогноз на 2006 год.

Результаты этих исследований широко освещались в специализированных СМИ, на семинарах, круглых столах, пресс-конференциях, создавая новые стандарты информационной открытости рынка.

Одновременно были выполнены (совместно с Департаментом инвестиционного консалтинга и оценки «МИЭЛЬ-Недвижимость» - ДИКО) по заказам сторонних организаций ряд консалтинговых исследований:

1. Исследование целесообразности строительства жилья в г. Наро-Фоминске Московской области.
2. Исследования рынка жилья для выполнения проекта комплексной застройки микрорайона "Отрадное" гор. Одинцово Московской области.
3. Бизнес-концепция проекта застройки на площадке "Бережковская набережная", Москва.
4. Исследования рынка и анализ объекта для разработки предварительной бизнес-концепции жилой застройки микрорайона по ул. Адмирала Макарова, Москва.

В настоящее время в АКЦ, объединившем АЦ и ДИКО, проводятся консалтинговые исследования по заказу компаний "Ренова", "Интеко", "Ведис", "СтройИнком-К" и др.

В ходе этих исследований применяются уникальные методические разработки в области технологии анализа рынка, социологических исследований, градостроительного проектирования комплексной застройки территорий, созданные в АКЦ.

Развитие организационно-штатной структуры Аналитического центра

Построение организационно-штатной структуры (ОШС) Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» определяется содержанием аналитической деятельности на рынке недвижимости (слайд 2).

Слайд 2

В такой многопрофильной компании, как «МИЭЛЬ-Недвижимость», в первый период становления АЦ его ОШС строилась исходя из необходимости охвата всех сегментов рынка Московского региона и других регионов, на которых оперирует Компания. Выбор принципиальной модели ОШС определялся следующими обстоятельствами:
- отсутствие специализированных аналитических баз данных (за исключением сегмента вторичного рынка жилья Москвы);
- отсутствие подготовленных кадров аналитиков.

Исходя из этого, была принята модель горизонтально-расчлененной структуры (ГРС), в соответствии с которой создавались группы аналитиков и специалистов, ответственные за отдельные узкие сегменты рынка, в последующем объединенные в два отдела – отдел анализа рынка новостроек и отдел анализа вторичных рынков. В функциональные обязанности каждой группы входило решение всех четырех задач аналитической деятельности применительно к одному сегменту рынка. Вопросы комплексного исследования и прогнозирования рынка недвижимости решались единственным опытным сотрудником – директором АЦ. На слайде 3 показаны сегментация рынка, используемая в АЦ при анализе операций Компании на рынке Московского региона

Слайд 3

Такая структура позволила: - обеспечить специализацию сотрудников на узком сегменте рынка, а следовательно – быстрое овладение ими технологией анализа рынка; - наладить в короткие сроки регулярный мониторинг нескольких сегментов рынка с уровнем качества, отвечающим требованиям развиваемой в АЦ методологии анализа рынка.

Постепенно стало понятным, что ГРС несет в себе ряд недостатков: - трудно реализуется потребность в разнопрофильных знаниях и навыках сотрудников (структура и процессы сегмента рынка, технологии брокерских операций, матстатистика, информатика, базы данных); - загруженность сотрудников в периодических работах затрудняет овладение методами исследования и прогнозирования рынка; - появляются трудности в организации и решении неожиданно возникающих исследовательских задач.

К началу 2006 года назрела необходимость (и появилась возможность) совершенствования принципов организации АЦ.

Альтернативным ГРС принципом ОШС является принцип вертикально-расчлененной структуры (ВРС). Суть его в том, что подразделения АЦ выделяются по функциональному признаку (слайд 4):
- отдел комплексных исследований и прогнозирования рынка недвижимости;
- отдел мониторинга сегментов рынка;
- отдел информатики и развития аналитических баз данных.

Слайд 4

Такой принцип ОШС позволяет дополнить специализацию сотрудников по сегментам рынка специализацией по функциям и тем самым повысить качество выполнения отдельных функций (слайд 5).

Вместе с тем, данный принцип несет в себе опасность разрыва связей между сотрудниками - аналитиками и статистиками, отрыва аналитиков от непосредственного наполнения и обработки баз данных и потери их ориентировки в реалиях рынка, отрыва специалистов баз данных от запросов аналитиков.

Для предотвращения негативных последствий вертикально-расчлененной структуры она должна быть дополнена принципом вертикально-интегрированных групп (ВРГ), когда каждый аналитик верхнего уровня непосредственно курирует работу нескольких статистиков, методически руководит ими и участвует в проведении мониторинга отдельных сегментов рынка; аналитики и статистики участвуют в наполнении и первичной обработке баз данных отдельных сегментов; специалисты по базам данных участвуют в обработке информации и проведении мониторинговых расчетов.

Такая структура (ВРС+ВРГ) может быть названа матричной (МС). Ее использование обеспечивает:
- глубокую специализацию сотрудников по уровню решаемых аналитических задач, при сохранении их вовлеченности в решение и других задач нижнего уровня;
- сосредоточение специалистов-статистиков на регулярно проводимых мониторинговых расчетах, без отвлечения на неплановые исследовательские задачи;
- высвобождение специалистов-исследователей для решения непериодических творческих задач, развитие методов исследования;
- высвобождение специалистов по базам данных для постоянного совершенствования информационного обеспечения и инструментария исследований;
- тесное взаимодействие между сотрудниками различных подразделений, выполняющими разноуровневые функции.

Слайд 5. ПРИНЦИПЫ ПОСТРОЕНИЯ ОШС АЦ, ИХ ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ

Создание Аналитического консалтингового центра на основе слияния АЦ и ДИКО.
Новые перспективы

В начале 2006 года было произведено объединение двух ранее самостоятельных, но тесно связанных по функциям и методологии работы подразделений Компании – АЦ И ДИКО. Перед новым подразделением была сформулирована задача содействия повышению капитализации Компании за счет:
- дополнительной капитализации существующих нематериальных активов (информационных и интеллектуальных ресурсов) действующих производственных подразделений Компании путем интегрирования в их посредническую деятельность (брокерские услуги рынку) консалтинговой составляющей на современном конкурентном уровне;
- дополнительной капитализации существующих нематериальных активов (информационных и интеллектуальных ресурсов) действующего АЦ Компании путем реализации методологии и результатов анализа рынка в адресные консалтинговые услуги и продукты (рыночный и проектный консалтинг и инжиниринг, оценка);
- создания (и приобретения) новых нематериальных активов (информационных и интеллектуальных ресурсов АКЦ), позволяющих Компании обеспечить конкурентоспособность в ранее не освоенных рыночных нишах со сверхвысоким показателем доход/инвестиции (рыночный и проектный консалтинг и инжиниринг, профессиональные девелоперские услуги инвесторам, брокерские и дилерские операции по купле-продаже девелоперских прав);
- повышения рыночной стоимости «trade-mark» и «good-will» Компании в ранее не освоенной информационной и рыночной среде.

В перспективе цель развития АКЦ – создание бизнес-единицы холдинга МИЭЛЬ со следующими характеристиками:
- устойчиво экономически прибыльное подразделение;
- заметный участник в группе лидеров консалтинга на рынке недвижимости, повышающий стоимость брэнда холдинга за счет освоения данного сегмента услуг;
- собственное узнаваемое лицо и вторичный брэнд подразделения на рынке;
- эффективное информационное и консультационное содействие и поддержка собственных проектов холдинга;
- наступательная стратегия маркетинга и инвестиций в информационные продукты.

 

Г.М.Стерник,
научный руководитель Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость",
профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В.Плеханова
тел. +7(095)795-7158,
mailto:sternik@miel.ru, URL: www.miel.ru, www.realtymarket.org
13.05.06.