Давлетшина Регина Маратовна. Корпорация "Перспектива", Пермь

Давлетшина Регина Маратовна

Оценка взаимовлияния сегментов рынка недвижимости и других секторов экономики
на примере г.Перми

 

Добрый день, уважаемые коллеги. Меня зовут Регина Давлетшина, я сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, маркетолог-аналитик Корпорации «Перспектива», г.Пермь.

В своем докладе я хочу поделится с вами выявленными закономерностями в развитии рынка недвижимости г.Перми. А именно, в первой части доклада я расскажу о взаимосвязях рынка недвижимости с некоторыми показателями развития экономики нашего города, и во второй части доклада – о взаимосвязях сегментов рынка недвижимости между собой.

Первое. Взаимосвязь рынка недвижимости с некоторыми показателями развития экономики.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономики, играя важнейшую роль в экономической системе рынков товаров, услуг и рынка факторов производства.
С одной стороны, развитие экономики оказывает значительное влияние на рынок недвижимости, предъявляя определенные требования к количеству и качеству помещений, предопределяя объемы спроса, предложения и цен.
С другой стороны, рынок недвижимости может служить индикатором развития экономики.

В процессе исследования было проанализировано более 20 показателей. Для упрощения исследования были выбраны 6, которые имели коэффициент корреляции с ценами на рынке недвижимости более 0,9.
Показателями рынка недвижимости были выбраны сегменты торговой, офисной и жилой недвижимости, так как в рассматриваемом периоде на эти сегменты пришлось основное развитие: рост цен, объемов спроса и предложения, изменения качества.

В период с 1999 по 2002 года эти показатели имели темпы прироста более 40% в год. После чего темпы немного снизились, исключая выпуск промышленного производства и оборот общественного питания.

Как видно из таблицы, сам коридор разброса темпов роста показателей смещается по оси Y в низ. Незначительный подъем отмечен в 2005 году.

Что касается рынка недвижимости, то в период с 2000 по 2003 он находился в состоянии стабилизации, исключая торговую недвижимость.
После 2003 года тенденции изменились: рынок недвижимости постепенно начал набирать обороты.

В 2003 году в Перми появились первые современные крупно-форматные торговые, бизнес-центры, начала расти предпринимательская активность на рынке, начался рост цен, объемов спроса и предложения.

Совместим графики темпов роста экономических показателей и сегментов рынка недвижимости. На графике видно, что показатели развития экономики в 2001 году были значительно выше темпов роста цен на рынке недвижимости, но вслед за недвижимости темпы экономики уже в 2002 году имели значительную тенденцию к снижению. В свою очередь, рынок недвижимости в 2003 году достигнув своего наименьшего значения, пошел в рост, причем на качественно новом уровне.

Таким образом, рост или спад на рынке недвижимости предшествует росту или спаду в экономики города. Для Перми время реагирования, или период для смены тенденции в экономике оставляет 1-1,5 года.

Взаимосвязь сегментов рынка недвижимости между собой.

Так как рынок недвижимости - это совокупность сегментов, то развитие рынка следует рассматривать в разрезе его сегментов.
На рисунке продемонстрированы динамика средней цены предложения по сегментам торговой, офисной и жилой недвижимости. Абсолютная величина цены демонстрирует положительную динамику, слабо отражая периоды спада и роста активности рынка. Для того чтобы четко выявить тенденции, рассмотрим тренды темпов роста цен.

На рисунке представлены динамика темпов роста цены предложения. На графике видно, что рост рынка недвижимости начался не сразу во всех его сегментах. Первым начал развиваться рынок торговой недвижимости. Вслед за ним наблюдается рост на рынке жилья, далее – на рынке офисной недвижимости. Но по рынку офисной недвижимости следует оговориться.
Рынок офисной недвижимости имеет более динамичное развитие, поэтому говорить о том, что развитие рынка офисной недвижимости начинается после жилой не совсем корректно. Подъем наблюдается и в период роста торговой недвижимости. Но этот подъем не так явно выражен.
Это обусловлено тем, что рынок недвижимости развивается в основном за счет частных инвестиций физических и юридических фирм, цель которых – получения прибыли.
С точки зрения рентабельности и доходности инвестиций, наиболее привлекательным сегментом в 2002-2003 годах, конечно, были рынки торговой и офисной недвижимости. Однако торговля – наиболее доходный сегмент, перетянул на себя основную долю инвестиций.
В течение второго подъема на рынке торговой недвижимости наблюдался резкий скачек на рынке жилой. С 1999 по 2003 года рост среднедушевых доходов, накоплений на счетах в банках, способствовали росту платежеспособности населения. Параллельно в городе наблюдалось значительное увеличение объемов ввода жилья в 2003-04гг после спада в 2002 году. В целом активизация рынка способствовала буму на рынке жилой недвижимости.
После всплесков в сегментах торговой и офисной, что логично, на первый план выходит офисная недвижимость.

Кроме того, интересно, что тренды роста цены во всем рассматриваемых сегментах близки к синусоидальной зависимости. Вы их можете видеть на графиках.

 

Разброс величин от среднего значения находится в диапазоне средней и незначительной изменчивости, что говорит об однородности данных, о небольшом разбросе данных от среднего значения и выравненности данных. Причем можно выделить четкие периоды развития. Для офисной недвижимости период составляет 6 кварталов, для торговой и жилой чуть продолжительней – 8 кварталов.

Таким образом,

• Рост или спад на рынке недвижимости предшествует росту или спаду в экономики города.
• Темпы роста рынка недвижимости, показателей экономики имеют колебательный характер, близкий к синусоиде
• Рынок офисной недвижимости имеет более динамичное развитие по сравнению с другими сегментами
• Сегмент жилой недвижимости более тесно связан с торговой, в рассматриваемый период развиваясь параллельно
• Действует формула: ^D > ^Р > ^S > vD > vP > vS > ^D
• Однородность данных, незначительных разброс, стабильность темпов роста и наличие периодичности склоняет на то, что на основе динамики темпов роста можно делать не линейный прогноз роста развития рынка
• Зная колебательный характер развития рынка недвижимости можно определить моменты наиболее эффективного входа-выхода на рынок. Другими словами, сам прогноз роста может быть не интересен, потому что конъюнктура рынка Перми такова, что рынок имеет устойчивую положительную динамику, годовые темпы прироста находятся в диапазоне 20-40% в зависимости от сегментов. Так как рост цен на недвижимость в 3 раза превышает темпы инфляции, то возможные потери от несоответствия прогноза реальности незначительны. Но, зная колебательный характер развития, можно выделить наиболее благоприятные моменты для реализации и приобретения недвижимости, т.е. время входя на рынок и время выхода. Это интересно и потому, что со временем доходность от сдачи в аренду недвижимости постепенно будет снижаться, и выгодно зарабатывать не на сдачи объектов в аренду, а от их девелопмента и своевременной реализации. Тем более, что разные сегменты имеют разную степень развития, и доходность, это позволить переключать инвестиции из одного сегмента в другой, максимизируя их доходность.