Анализ динамики объема операций на рынке ИЖК в Москве (на примере Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость")
Коробкова Мария Владимировна. "МИЭЛЬ-Недвижимость", Москва
Коробкова М.В.
АНАЛИЗ ДИНАМИКИ ОБЪЕМА ОПЕРАЦИЙ НА РЫНКЕ ИЖК В МОСКВЕ
(НА ПРИМЕРЕ КОМПАНИИ «МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ»)
Кратко обозначим основные термины и понятия, которыми мы оперируем при анализе ипотечных операций Компании. Термин "ипотека" подразумевает залог недвижимого имущества, целью которого, как правило, является получение кредита.
Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Под "ипотечной сделкой (операцией)" подразумевается факт приобретения объекта недвижимости (квартиры) с привлечением кредитных средств под залог приобретаемого или иного объекта недвижимости. "Рынок ипотечного кредитования" представляет собой механизм взаимодействия его субъектов по поводу ипотечного кредита с целью удовлетворения своих экономических интересов. "Основная функция" рынка ипотечного кредитования - привлечение финансовых ресур¬сов на рынок недвижимости с финансового рынка и, с помощью этого механизма, – устранение противоречия между доходами домохозяйств и высокой ценой жилья, в котором они нуждаются.
Для профессиональных участников рынка недвижимости (бро¬керов, девелоперов, агентств недвижимости) ипотечное кредитование выполняет функцию расшире¬ния спроса на рынке недвижимости.
Для участников финансового рынка – функция уменьшения риска (включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимого имущества).
Структура рынка – внутреннее строение, расположение, порядок элементов рынка, их удельный вес в общем объеме рынка. Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер. Реализация экономических интересов участников ипотечных от¬ношений происходит на первичном ипотечном рынке. Поскольку работа агентства недвижимости (в частности компании МИЭЛЬ) происходит на первичном рынке ипотечного кредитования, на схеме приведена структура первичного ипотечного рынка. Роль агентства недвижимости заключается в квалифицированном сопровождении всех процессов прохождения ипотечной сделки покупателем, начиная от подбора банковсковской программы ипотечного кредитования и заканчивая государственной регистрацией сделки.
"Актуальность анализа рынка ИЖК" для различных участников данного рынка обусловлена развитием ипотечного жилищного кредитования, активизацией кредитных институтов, риэлторских, страховых Компаний и других участников, увеличением платежеспособного спроса на жилье и, соответственно, - на услуги участников рынка ИЖК.
Далее кратко изложим "основные положения и этапы методологии анализа рынка ИЖК" в Компании МИЭЛЬ.
При анализе ипотечных операций Компании на рынке жилья Московского региона используется Методология анализа рынка недвижимости, изложенной в монографии Г.М. Стерника и С.Г. Стерника "Методология и технология анализа рынка недвижимости".
В соответствии с указанной выше методологией анализ рынка недвижимости может быть условно разделен на отраслевой, корпоративный, оценочный, инвестиционный и потребительский. Анализ ипотечных операций, проводимый в Компании МИЭЛЬ, является корпоративным, поскольку его ссновной целью выступает повышение эффективности деятельности Компании на рынке ИЖК, совершенствование стратегического менеджмента в данном направлении деятельности.
Анализ ипотечных операций включает в себя следующие этапы:
Сбор информации и ее предварительная обработка
Мониторинг ипотечных операций Компании:
статистическая обработка данных
анализ и оценка текущего состояния показателей объема ипотечных операций
анализ и оценка их динамики;
Анализ (в узком смысле термина), или исследование рынка недвижимости:
исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей
исследование динамики объема ипотечных операций Компании
Прогнозирование развития рынка:
исследование факторов, влияющих на изменение показателей объема ипотечных операций
прогнозирование тенденций изменения показателей.
Источником информации для анализа выступает информация баз данных о сделках, поступающая с Аналитический Консалнитновый центр в виде т.н. «Карточек сделок» которые включают в себя:
характеристики сделок (даты, цены, местоположение объекта и т.д.),
характеристики объектов (квартир) – площадь, количество комнат, отделка, этажность, год постройки дома, материал стен и т. д.,
характеристика ипотечной составляющей (наименование кредитора, дата выдачи кредита, сумма первоначального взноса, срок кредитования, ставка процента по кредиту и т.д.).
При мониторинге ипотечных операций компании на рынке ИЖК определяются объемные, ценовые и ипотечные показатели операций как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. К объемным показателям относятся: количество ипотечных операций – число квартир, проданных Компанией на рынке жилья с помощью механизма ипотечного кредитования, общая сумма цен сделок, суммарная общая площадь проданных квартир.
Объемные показатели определяются по совокупности объектов в расчетной выборке и дифференцированы:
по кредитору (по наименованию организации кредитора, участвующей в ипотечной сделке);
по признаку размера (по числу комнат);
по зонам (в целом по Москве, дифференциация выполняется по Административным округам: ЦАО, ЗАО, СЗАО, САО, СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО, ЮЗАО, Зеленоград; по Московской области - по городам).
Доля ипотечных операций в общем числе операций на рынке жилья (на первичном, вторичном в общем количестве) определяется как отношение количества ипотечных операций Компании на рынке жилья (первичном или вторичном) к их общему количеству в данном сегменте рынка.
Ценовые показатели – средняя удельная цена ипотечной сделки, дифференцированная по местоположению (Москва и Московская область).
Под ипотечными показателями понимаются такие характеристики ипотечного кредита, как доля собственных средств клиентов в рыночной цене квартиры, ставка процента (цена кредита) и срок кредитования. Выполняется дифференциация указанных показателей по банкам-кредиторам. Определяются средние показатели (в расчетной выборке).
При "построении динамических рядов объемов ипотечных операций" используется способ “в (за) определенный период времени”, т.е. объем ипотечных операций, средняя удельная цена и средние показатели рассчитываются по всем ипотечным операциям, проведенным Компанией в данном периоде (месяце, квартале, году).
При анализе динамики ипотечных сделок Компании используются индексы роста.
В результате расчета индекса образуется значение, которое выражается двумя способами:
число раз, в которое изменилась (уменьшилась или увеличилась) величина признака (безразмерная величина) – индекс роста;
процентный уровень (изменение, выраженное в процентах) – прирост в данном периоде относительно предыдущего отчетного периода.
На рисунке приведена динамика квартального индекса роста объема ипотечных операций Компании относительно 1 квартала 2003 года, который показывает, что, начиная со 2 квартала 2005 года, объем ипотечных операций превышает уровень 1 квартала 2003 года в 9-10 раз.
При анализе динамики объемов ипотечных операций рассматриваются такие внешние факторы, как состояние рынка недвижимости в целом, в частности – объемов предложения, активность кредитных организаций и законодательная деятельность государства, направленная на формирования рынка доступного жилья и, в частности – на развитие ипотеки. В настоящее время объемы ипотечных сделок с квартирами на рынке жилья Московского региона во многом определяются указанными выше факторами.
Законодательная деятельность государства, направленная на формирование рынка доступного жилья способствовала увеличению интереса населения к приобретению жилья, активизации кредитных организаций в выдачи ипотечных кредитов и увеличению платежеспособного спроса. В число оказавших стимулирующее влияние на ипотечный рынок законов, прежде всего, входит принятый в конце 2004 года пакет из 27 законопроектов. С 1 января 2006 года начался первый этап реализации проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». А в Москве государственная поддержка формирования рынка доступного жилья с начала 2006 года осуществляется с помощью:
реализации трехлетней программы развития ипотечного жилищного кредитования в Москве, рассчитанной на 2006-2008 годы, утвержденной Постановлением Правительства Москвы «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» от 8 ноября 2005 года N 881-ПП;
второго этапа программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2006-2008, утвержденного постановлением Правительства Москвы № 994-ПП от 13 декабря 2005 года;
закона города Москвы от 25 января 2006 № 7 "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях".
Однако, применение законодательных актов на практике способствовало сокращению объемов предложения на рынке новостроек и увеличению платежеспособного спроса на вторичном рынке. Объем предложения на первичном рынке Москвы по состоянию на 1 квартал 2006 г. снизился по отношению к 1 кварталу 2005 г. на 28,6%. В Московской области снижение объема предложения на рынке новостроек относительно 1 квартала 2005 года составило 24-27%. На вторичном рынке жилья Московского региона в январе-марте 2006 года наметилась некоторая тенденция к увеличению объема предложения, однако, его уровень в марте 2006 года был практически в 2 раза ниже уровня аналогичного показателя в марте 2005 года.
Для моделирования динамики объема ипотечных операций Компании была предложена логистическая модель (Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие риэлтору). РГР, М., 1996. –38 стр.):
где: V- индекс роста объема ипотечных операций за период (квартал); Т - порядковый номер периода (квартала); А, В и С - постоянные коэффициенты (параметры модели).
Впервые данная статистическая регрессионная модель была применена к рынку недвижимости в методическом пособии риэлтору Г.М. Стерника «Как прогнозировать цены на жилье» в 1996 году. Подобная логистическая модель используется в теории систем автоматического регулирования для любого переходного процесса (изменение некоторого параметра системы при ее переходе из одного состояния в другое). Ежегодные прогнозы удельных цен предложения, рассчитанные с помощью упомянутой модели, впоследствии подтверждались фактическими данными. С помощью метода «регрессии для заданной функции», реализованного в программе Matlab 6.5 + Simulink 4/5, была построена модель динамики ипотечных операций Компании и сделан прогноз, согласно которому можно ожидать 10-30% прироста объемов ипотечных операций на рынке жилья Московского региона в 2006 году (при условии, что уровень объема предложения на рынке жилья Московского региона до конца 2006 года не превысит уровня предложения 2 квартала 2005 года).
Таким образом, индекс роста объема ипотечных операций Компании, начиная со 2 квартала 2006 года, превышает уровень 1 квартала 2003 года в 9-10 раз. Причины остановки роста количества ипотечных сделок с квартирами, главным образом, - сокращение объемов предложения на первичном и вторичном рынке жилья Московского региона, вызванное законодательной деятельностью государства по формированию рынка доступного жилья, а также – увеличение количества одобренных кредитными организациями заемщиков, расширение платежеспособного спроса. Согласно полученному прогнозу динамики объемов ипотечных операций, можно ожидать его незначительного роста до конца 2006 года и прироста 10-30% по итогам года. (Для сравнения: прирост объема ипотечных операций в 2004 году составил – 331%, в 2005 году – 96%).
